合肥政务区项目规划设计任务书

合肥****项目 规划设计任务书

谨呈：合肥****房地产开发有限公司

目 录

1．项目概况 ......................................................................................................... 2

2．规划设计的基本原则 . ....................................................................................... 6

3．规划设计要求 ................................................................................................ 12

4．设计成果要求 ................................................................................................ 10

1 项目概况

1.1 项目区位及用地范围

本项目位于合肥市老城区西南方向，政务文化新区板块，属于合肥主城区外扩的第一站，是合肥未来的行政办公、文化体育和金融贸易为一体的现代化新城，未来的国际化宜居新城。周边商业以及居住配套逐渐趋于完善。

图01项目区位图

1.2 项目用地特点

整体地块规划指标： ► 占地面积： 74915.6平米 ► 总建筑面积：约24万平方米 ► 出让年限：住宅70年 ► 住宅容积率：≤3.21 ► 建筑密度：≤22%，

► 住宅建筑净密度（高层）：

► 绿地率：≥40%

1.3 红线图（请合肥****房地产有限公司提供）

1.4 项目用地范围四至

图► 东至：政务区规划路 ► 南至：政务区环区路 ► 西至：规划路 ► 北至：习友路

1.5 道路交通

整个地块目未来四面临路，北面习友路为区域主干道，两条区域规划路正在建设中。 北侧：习友路为双向六车道，中间有绿化带，车流量相对较大； 东侧/西侧：区域规划路，正在建设中； 南侧：环政务区道路，为双向四车道。

1.6 市政管线（请合肥****房地产有限公司提供）

2 规划设计的基本原则

2.1 项目定位

2.1.1 项目定位：

本项目整体定位：

打造高档国际化都市社区

——做国际化生活的领跑者

本项目住宅属性：位于未来合肥CBD 的国际化、都市感、高档宜居生活社区

它主要通过以下几个方面表现：

建筑形态：简洁、现代、大气、内敛的似公建化风格，应具有较强的可识别性和震撼性； 合肥第一个超百米的小户型公寓，提升项目国际化感觉和档次； 社区感：品质、时尚、宜居。

整个社区底层架空，通过花园式入口布局，体现项目宜居、品质的形象； 通过彰显气势的台地入口，提高社区的品质感和尊贵感；

通过极富质感的立面和层次丰富、观赏性与参与性并重的异域风情园林景观突出社区的品质、时

尚感和宜居感；

独特、别致，最吸引人眼球的国际时尚体验会馆，体现项目国际化和品质感；

高价值产品：在满足客户实用性的基础上对产品主动进行创新，提高产品的高附加值（极致入户花园、空 中院馆、弹性空间设置等）

2.1.2 社区形象描述 ：CBD 中心，繁华里的从容

坐享合肥未来的CBD 中心，未来的合肥在周围缓缓展开 这里，不仅仅属于合肥，更是属于整个世界

在这里，出门便能享受城市的繁华、活力和便捷，拥有生活要求的一切…… 在这里，独享都市中的生态和自然„„ 牵手都市繁华，静享安宁生活；

这里的生活奢华而不失健康，时尚而不失品味； 在这里，人生拥有了未来，富有了品味„„

2.2 规划设计

2.2.1 规划设计原则

——整体规划需要体现国际化都市品质社区的展示点；

——全合肥首个采用金属与玻璃组合的似公建化外立面的住宅项目； ——合肥第一座超百米小户型公寓，超强冲击力；

——合肥最独特、别致的会所，国际化、时尚品质生活的最好感受； ——合肥最具品质感的台式入口，体验真正的尊贵和品位； ——合肥市最纯正的东南亚风情园林，品质、参与、宜居；

——90平米两房，130平米的舒适三房，品质空间，精致生活；

——飘窗，入户花园，弹性两房等，给人优质生活体验，为城市高端阶层的精睿舒适美学生活；

1） 规划布局建立在对地块价值的市场评价基础上，必须考虑项目品质和物业价值的提升，最大化利用内部中央、组团组合景观，同时考虑旁边环区景观带的利用；

2） 采取扩大极差的规划设计原则，最好的位置布置最高端的物业，较差的位置集中布置中低端物业，打造顶级楼王；

3） 合肥客户对朝向有一定要求，在考虑组团景观和照顾大户型朝向基础上建筑朝向可有一定角度偏转，但不能超过30度；

4） 沿习友路是项目的最先展示区，因此在建筑形态上将最吸引眼球的小户型公寓和会所放在该侧，提升项目的高形象和品质；

5） 沿环区路是项目资源占有最好的区域，需要将项目最好的产品和大户型放在该侧。

2.3 产品设计

2.3.1 产品设计原则——提高品质，展示国际化宜居形象

1） 社区整体规划：

凸显价值梯度，拉大极差原则，在地块资源价值较差处集中布置中低端物业，把最好的景观环境留给最高端的物业；

整体采用围合式布局，体现高档社区的私密感和空间感； 人车分流，提升项目的档次； 2） 建筑

● 建筑风格：简洁、大气、内敛的现代建筑风格；

● 建筑立面：与整体项目国际化形象相匹配，打造简洁、内敛的品质形象，对于提升消费者对项目的感

知价值，是非常重要的，需要我们重点打造；

● 台式入口：打造台地3-5米的台地入口，两旁通过名贵树木的矩阵排布，大尺度阔体台阶，丰富的叠

水与灯柱，树立项目品质形象；

● 入户大堂：打造6~8米挑高、面积在40m2左右的入户大堂，通过引入绿化和精致装修，体现社区的

尊贵感，强化品质标签；

●

● 屋顶、灯光的设计，应体现明显的都市意象，体现都市坐标的形象

3） 户型：

● 通过观景阳台、生活阳台等空间的大面积赠送延展室内空间

● 内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间。赠送面积效率

非最高，但实用性较强。

● 奇偶层送露台，退台送露台的赠送全部面积；跳送空中花园或入户花园，住户可根据自己喜好，选择

花园类型，为物业增加价值点。

● 凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。

● 小户型设计建议：此类户型主要原则就是跳送双层挑高大露台、生活阳台、大凸窗等等，达到100％

得房率，采取可拆卸的凸窗或倒凸窗扩大房间面积，提高舒适度。

● 大户型设计建议：大尺度、功能丰富，体现舒适度与身份感，预留户型的功能弹性，让客户有更多的

想象空间，根据自己需要决定功能的分配，例如设置独立空中花园入住后可改为书房等功能室，获赠一半面积，主卧室带衣帽间、宽厅、厨房。

● 空中别墅设计建议：要求产品在保持舒适度的基础上符合别墅的基本要求，即全景观、功能空间丰富、

高层高（建议层高在3.6米）在住宅顶层送大面积露天花园，使空中别墅有更多的附加值。

4） 园林：

● 轴线：较多强调中心园林和景观轴线，形成城市中的绿洲；

● 水景：多水景来营造社区高档感，打造浅水系，同时可有效控制成本，通过丰富的溪流、水池、

喷泉等，增加园林的灵动色彩和参与感；

● 选择高低不同的树种打造整体绿化错落的层次感，错落的立体绿化可以有效的缓解高层建筑带来

的压力

● 设架空层，或局部架空，便于将园林引入建筑，扩大景观面，增加私密感，实现花园式入口

● 小尺度驻留节点及细节处理小尺度、小空间的景观驻留节点应注重参与性，布置廊亭、步入式喷

泉、椅子、雕塑小品等，使业主可走可留，照顾居家老人小孩的需求注重路灯、地漏、扶栏、小区音箱、呼叫器等的细节处理，细节中体现精致； 5） 会所

● 建筑造型：独特、别致、吸引人眼球；

● 面积：建议分三层，总体面积在2500-3000平左右；

6） 配套设施：

● 智能化选用原则：易为感知，低成本、容易溢价；

● 社区供暖系统：作为品质社区的必备配套设施

● 门禁控制系统：主入口呼叫、警卫机呼叫、大堂管家呼叫、户户可视对讲等。物业管理人员可通

过这套系统，向住户发布信息或通知，住户可自行查询；

● 报警控制系统：防盗(劫) 报警、闭路电视监视报警、出入口控制报警、保安人员巡更报警、访客

报警、车库综合管理、与110报警中心联网的报警信号传输系统；

● 卫生系统－ “灭蚊磁场”能消灭4000平米范围内的蚊子及其他吸血性昆虫，而对人体无任何伤

害；

7） 停车库

● 人车分流，车位配比为1：1；

● 双重地下车库，首层建议采用半地下生态阳光车库，注重地下二层的通风采光； ● 双层车库均设有直接电梯入户，地下入户大堂精致装修；

2.3.2 建筑群体组合

建筑群体组合上，主要考虑到习友路的展示面和环区路的外部景观资源。习友路的展示面上要充分树立良好的群体形象和品质、时尚的感觉；环区路上则考虑外部资源与内部资源的优势占有，打造项目楼王。同时要充分利用内部景观资源，形成对内开放，对外相对封闭的社区。

建筑排布上，将90m2以下户型集中，保持大户型分布的相对纯粹性和资源占有性。

2.3.3 处理好与周边环境的关系

合理设计视线与各种流线，充分利用周边景观资源（环区绿化带），注意阻隔不良因素对小区的影响（主要为习友路的车辆噪音）。

2.3.4 区域整合，打造标识体系：DIS 区域识别系统（District Identifications System）

设计原则： 1) 项目主入口

项目入口处采取台地设计，通过树木的矩阵排布，大尺度阔体台阶，丰富的叠水与灯柱，将商业的繁华与

住所的宁静有序分离，形成动静分明的空间，同时彰显豪宅气势。 2) 边界

视觉符号的反复运用塑造统一的社区形象及鲜明的边界感；

3) 入口、道路系统、路灯、路牌

在区域内部道路、区域四周道路、社区入口处、景观中心区等道路边，通过周边的人工景观、户外广告、道路主题等独特的形象来保持整体社区的整合性与一体性，从而使项目从内部细节体现城市品质豪宅的特质。

规划设计应充分考虑项目定位，在品质和设计上应着力打造项目的核心竞争力。产品设计的创新不限于以上方案，规划建筑设计师可从专业的角度进一步挖掘物业价值，实现产品设计的多角度创新。

3 规划设计要求

3.1 总体要求

设计依据： ► 本设计任务书 ► 合肥市总体规划

► 国家有关的规划设计规范及省、市有关规划设计规定。

3.1.1 地块价值梯度分区

图03 项目地块价值分区示意图

3.1.2 相关说明

3.1.2.1 首先，根据对地块资源的挖掘和不利条件的分析，将地块住宅价值由高到低为:A>B>C

3.1.2.2

根据地块价值，产品排布是依照极差原则进行的布置，具体的梯户比和户型排布根据地块条件和

户型配比来设计，建议参照上图说明的；

3.2 产品配比

3.4.2 户型创新设计要求：

户型设计要点：

说明：为保证90平米以下户型占70%的规划限制要求，这部分户型分成两部分解决 1〉90平米以内标准两房，通过大面积观景阳台、可拆卸凸窗等增加附送面积；

2〉90平米以内弹性2+1房，可通过入户花园、空中院馆等方式增送空间，可改成小三房；

4 设计成果要求

根据目前的工作阶段，设计成果以效果图为主，主要应包括以下几个方面：

规划设计任务书

4.1

4.2

4.2.1

4.2.2

4.2.3

4.2.4

4.2.5

4.2.6

4.2.7

4.2.8

4.2.9 彩色规划总平面图一份，比例1：500 规划方案设计文本15本，规格为A3幅面，内容至少包括： 设计说明，表达规划设计构想，设计意向； 现状分析（地形、交通、植物）； 规划总平面图； 日照分析图； 交通分析图（道路与停车场）； 规划结构分析图； 配套设施布置分析图； 景观分析图； 视线分析图；

4.2.10 总体剖面图；

4.2.11 道路及竖向设计图；

4.2.12 小区各道路断面图；

4.2.13 小区管理模式分析图；

4.2.14 产品选型设计，要求各种产品类型的平面、立面、剖面、效果图，包括立面材料与说明；

4.2.15 配套公建设计，包括住户会所、公共活动区及其他配套设施的平面、立面、剖面、效果图，色括立面材较与说明；

4.2.16 其它节点（如居住区入口、会所入口等）的详细设计；

4.2.17 表现部分：总体鸟瞰图，组团景观，沿街部分立面，沿小区主轴景观，院落景观，入园广场，商业，公共活动区等；

4.2.18 项目综合技术经济指标表

4.2.19 分期技术经济指标表

4.2.20 户型面积分布表

4.3

4.4

4.5 文本图纸另行制作1#图纸2套。 所有内容的电子文件（光碟）两份。 社区模型1份。

说明：设计过程中，两方应进行充分的沟通交流，多次协商共同确定。

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