二手房买卖律师业务操作
二手房买卖
律师业务操作技能
一、对“二手房”概念的纠正
“二手房”的概念并不准确,有二就得有一,那什么是“一手房”呢?准确的概念应使用“现房(存量房)”和“期房(增量房)”
增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房,新开发的商品房销售、预售是增量房(期房)的交易;
存量房市指已取得所有权证书的房屋,所谓二手房的买卖,其实就是存量房的交易,而由于取得所有权的方式可能是购买商品房、公房私有化、经济适用房等等,所以二手房的权属情况比较复杂。
二、 对买卖合同主体状况的审查
1、核实权利人:看证书、到房管局查证(可以查询公共信息:房屋产权人、房产证号、面积、是否有抵押)。
2、核实出售房屋的真实意思表示:共有人意向(夫妻?恋人)?老年人售房时,核实是子女意向还是其本人意向?
3、权利人不能亲自参与交易:
(1)权利人不到场委托他人的:需要公证的授权委托书。
(2)权利人去世:有遗嘱时,遗嘱继承人的权利必须先行确认(继承权公证或者诉讼确权),才有权处置房产;没有遗嘱时,全体继承人均须到场交易(实践中房管部门在办理过户手续时,要求提交一份继承权公证先将房屋登记在全体继承人名下共有,再由共有人协商一致转让)。
案例:朝阳区孔某与吴某房屋买卖合同案
妻子吴某转让房屋给孔某,但一直未予以过户,孔某起诉要求其过户。后吴某之夫席某主张妻子吴某擅自转让房屋未经其同意,起诉主张孔某与吴某的房屋买卖合同无效。最终法院认为合同有效,驳回无效之诉,并在过户之诉中判令合
同继续履行,吴某应配合孔某过户。
三、对于交易标的调查和审核
1、交易实践中的类型化归纳:
已购公房:有产权证、原产权单位不限制、以低于房改政策价格购买但已按规定补足成本价;
已购商品房:有产权证、抵押人同意、无查封;
经济适用房:未满五年不得高于购买价(且销售对象受限)、满五年且补交综合地价款。
2、哪些房屋不能交易:
依法被查封或者被限制权属交易的房屋;
共有二手房,未经其他共有人书面同意的;
已抵押的房屋且未经抵押权人书面同意的;
权属有争议的房屋;
列入拆迁公告范围内的房屋(户籍冻结地区);
已购公房购买人尚未取得房屋所有权证的;
未依法登记领取权属证书的;(实践中不会仅以此认定合同无效,北京法院的处理及高院的意见)
乡产权房;
军产住房。
3、对交易标的瑕疵情况的审查:
是否存在优先购买权人(房屋承租人)?
物业费、供暖费等费用是否缴清?
户口是否迁出?
房屋质量问题:并非法律服务内容,提示周全即可(专业验房人员) 影响使用功能的其他问题:凶宅、相邻关系
案例:丰台区吴某与黄某房屋买卖合同案
提示:天下没有白占的便宜,吃亏在后头。
四、买卖合同的拟定与审查
书面合同要严谨,安全起见要网签。
案例:丰台区邢某与刘某房屋买卖合同案
提示:1、作为卖家签订合同除了关注购房款支付环节,对过户条款也应重视,对于买方不配合过户导致的迟延情况也应重视,并约定相关法律后果。2、行使解除权要注意形式要件。
案例:海淀区刘某与宋某房屋买卖合同案
提示:存量房交易要注意网签,且不要设定期限。
违约责任条款问题:
要约定清楚
未约定清楚的法律后果
五、房价款支付环节的保障
1、委托双方互信的第三方监管:律师事务所、银行或公证处
2、同步付款与过户:
六、二手房中的中介问题