象山县农民建房用地管理办法
象山县农民建房用地管理办法
第一章 总则
第一条 为推进我县新农村建设，改革农村传统建房方式，改善农村生产生活条件，推广农民集中居住区建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施办法》、《宁波市农村宅基地管理办法》以及宁波市委《关于推进农村住房制度改革和住房集中改建的意见》（甬党[2009]7号）等法律、法规及规定，结合我县实际制定本办法。
第二条 本县行政区域内的农民建房用地管理适用本办法。
第三条 各镇（乡）政府、街道办事处要优化村庄布局，合理确定中心村、梳理村和搬迁村，制定近期和远期目标，编制好农民集中居住区布点、中心村建设和梳理村、搬迁村改造建设规划，并与新一轮土地利用总体规划相衔接，确保农民建房用地落到实处。
第四条 农民建房的总体原则是“控制单家独院、推广多户联排、鼓励多层公寓”，实行统建和自建相结合的方式。中心城区（包括丹东、丹西、爵溪）及石浦镇规划建设用地范围内推行多层、小高层公寓式住宅；其他镇（乡）集中居住区范围内建设实行低层多户联排及多层、小高层公寓；在梳理式改造区推广多户联排，鼓励建设多层公寓。
第二章 审批管理
第五条 各镇（乡）政府、街道办事处负责各自行政区域内农民建房用地的管理工作，并列入各镇（乡）政府、街道办事处年度考核。县国土资源局、县建设局、县规划局按各自职能负责农村建房用地、规划、质量等监管工作。
第六条 各镇（乡）政府、街道办事处在审批农户建房申请时，对不符合土地利用总体规划和村庄建设规划的，一律不予批准。对拟建房用地，要制订用地规划，盘活存量建设用地，对经批准确需占用农用地的，通过计划指标、城乡建设用地增减挂钩指标和农村土地综合整治项目区来实施，确保占补平衡。
第七条 农民建房用地实行分类供地。对单家独院和联排住宅，以集体土地使用方式供地。对建设多层、小高层，可以国有方式供地。
第八条 农民集中居住区一般可在本镇乡（街道）跨村建设，鼓励农民以建房用地置换住房，获得农民集中居住区住房者不再享受建房用地的申请使用权利。
第九条 农民建房申请实行建新必须拆旧的原则。建新拆旧后，原建房用地的土地使用权证予以注销；因旧房属文物保护、拆除将危及他户房屋安全等原因不能拆除的，其原建房
用地的土地使用权由村集体收回，并与村民委员会签订旧房处置相关协议。原建新未拆旧的，应按非法占地结合农村建房用地整治予以拆除。
第十条 农村村民一户只能拥有一处建房用地。有多处宅基的农村村民，只允许原址改建一处住宅。多余建房用地经村民委员会同意，可以调剂给符合建房用地申请条件的其他农民，调剂协议签署后，应办理土地使用权变更登记。
第十一条 农民建房用地面积标准，根据农村村民在册家庭人员和本村建设用地使用情况确定：3人（含3人）或3人以下户总用地面积不超过95平方米，其中建筑占地面积不得大于75平方米；4人（含4人）或4人以上户总用地面积不超过105平方米，其中建筑占地面积不得大于85平方米；原址改建住宅，建房用地审批面积最高不得超出120平方米。 符合条件置换农民集中居住联排住宅的，建筑占地面积标准为，3人（含3人）以下户不超过75平方米，4人（含4人）以上户不超过85平方米，建筑总面积原则上不得超过250平方米。置换多层公寓的其最大建筑面积原则上控制在人均60平方米，置换小高层公寓的可适当放宽。
第十二条 除建房用地外的规划用地应当作为公共用地，由村民委员会提出报批申请。经批准的公共用地，不得占作建房或作庭院等个人用地。
第十三条 严禁城镇居民在农村购置建房用地，严禁为城镇居民在农村购买的建房用地发放土地使用权证。
第三章 审批条件
第十四条 有下列情形之一的，可以户为单位申请农民建房用地：
（一）本行政区域内村经济合作社社员中已领取结婚证书或已到晚婚年龄，且原有建房用地面积低于分户后可达到本办法规定面积90%（不含90%）的；
（二）因国家建设、垦区移民、灾毁等原因需要搬迁和建设的；
（三）实施镇、乡、村庄规划或旧区改造必须调整搬迁的；
（四）国家干部、职工的配偶是农村户口，干部、职工本人长期与其一起居住，且从未享受房改或住房优惠政策，其配偶提出申请的；
（五）经批准回乡落户的城镇干部、职工、军人，且未享受过房改或住房优惠政策的；
（六）回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人、烈士家属申请建造住宅的；
（七）本村经济合作社社员一家四代及四代以上同堂，经村委会三分之二以上村民代表证明确属共同居住一处，且原有用地面积不到105平方米、同堂居住人口在7人以上的；
（八）法律、法规规定可以申请建房用地的其他情形；
申请农民集中居住区住宅的，应符合上款有关规定。
第十五条 有下列情形之一的人员，可以计入申请建房人口：
（一）原户籍在本村的现役军人（不含已转干部军人）；
（二）原户籍在本村，现户口在大中专院校的在读学生及毕业后无固定职业的人员；
（三）原户籍在本村，现在监狱服刑、劳动教养的人员；
（四）原户籍在本村，因为入学入托原因，户口迁至他处的18周岁以下子女；
（五）已经领取《独生子女父母光荣证》的，其独生子女可按2人计算；
（六）法律、法规规定可计入建房人口的其他人员。
第十六条 有下列情形之一的，不得再申请农民建房用地；
（一）虽是本村常住户口，但系寄居、寄养、寄读的；
（二）已有建房用地面积达
（三）将建房用地出租、出卖、赠与他人，或以其他形式转让建房用地及其地上建筑物后申请建房用地的；
（四）以所有家庭人员作为一户申请、批准使用建房用地后，不具备分户条件；或虽已退出原有建房用地，但已批准入住农民集中居住区住宅的；
（五）子女分户，原有建房用地面积已达到分户后各户限额标准总和的；
（六）本人或配偶已享受房改房、集资房、其它福利分房或按建房用地方式获得国有划拨土地建房、购房的；
（七）在房屋拆迁中已以货币或调产安置形式予以补偿安置或已享受住房困难家庭安置政策的；
（八）农村村民之间擅自调剂住房的；
（九）农村村民有非法占地的违章建筑尚未拆除的；
（十）其他不符合申请建房条件的；
申请农民集中居住区住宅，有上款规定之一的，不得批准。
第四章 审批程序
第十七条 会议或村民代表会议三分之二以上代表讨论通过。跨村建房或置换住房的农户，必须自愿退出宅基地或放弃宅基地的申请，经本村同意并报镇（乡）政府负责审定。 第十八条 村民委员会应当将申请建房用地的户名、原有建房用地情况、申请要求等情况张榜公布。公布无异议的，必须经村民委员会同意并盖章后送当地规划管理所和基层国土所审查。负责审查的单位要到实地调查申请人是否符合条件、拟用地是否符合土地利用规划和村镇建设规划等，把申请材料及调查结果报请当地镇（乡）政府、街道办事处办理审批手续，并由乡镇长（主任）签字，报县国土资源局备案，其批准结果由村民委员会予以公布。 第十九条 农村村民利用已确权发证建房用地原址改建的，由村民委员会报镇（乡）政府、街道办事处审批。
第二十条 农村村民建造住宅应当在开工前十日报告镇（乡）政府、街道办事处，由镇（乡）政府、街道办事处组织基层国土所、规划管理所实地查验、定点丈量、打桩放样，严格按照批准的建房用地面积、座落、界址、规划确定的层数、高度等要求进行施工。
第二十一条 住宅竣工后，镇（乡）政府、街道办事处应当组织基层国土所、规划管理所实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地，并出具验收意见。经验收合格凭相关材料向县国土部门申请建房用地登记，领取集体土地使用权证。原址改建的必须办理土地使用权变更登记。
第二十二条 农村村民建造住宅应当在批准之日起一年内竣工。因特殊原因无法按期竣工的，报经镇（乡）政府、街道办事处同意，可延长竣工日期，但延长日期不得超过一年。
第五章 相关责任
第二十三条 严格落实“批前四公开”和“批后四到场”制度。即用地计划指标公开、申请建房公开、上报审批用地名单公开、审批结果公开；土地管理办公室相关工作人员要做到定点踏勘到场、放样定桩到场、破土挖基到场、竣工验收到场。
第二十四条 对未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建住宅的，按土地管理法律法规及宅基地管理相关规定处理。
第二十五条 镇（乡）政府、街道办事处发现非法占用土地或超过批准的标准多占建造住宅，违反《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》的，应当责令其停止建设；对拒不停止继续施工的，由镇（乡）政府、街道办事处组织对建房户查封、暂扣工具、设备和建筑材料直至拆除违法建筑。
第二十六条 镇（乡）政府、街道办事处负责本地区的农民建房用地信访工作。凡违法审批的，审批单位、批准人应承担违法审批的法律责任；各级管理人员如有玩忽职守、滥用职权和以权谋私等行为，将追究其违纪、违法责任，构成犯罪的依法追究刑事责任。
第六章 附则
第二十七条 本县其他有关农民建房用地的规定，如与本办法有抵触的，以本办法为准。