北京旧城历史文化保护区胡同四合院有机更新的动议

ＲＥＳＥＡＲＣＨ　研究

北京旧城历史文化保护区胡同四合院有机更新的动议

高毅存

北京旧城胡同平房区的问题由来已久。由于传统的平房四合院多为砖木结构，一般寿命只有四五十年，屋顶为小合瓦下敷草席和大泥的，寿命更是短暂，一般十几年即烂。２００８年奥运会期间，北京市为了迎接各国宾客，大街面上进行了整治，胡同里进行了粉刷，但是多数民居、胡同和四合院内并没有得到改善，老百姓并没有得到实惠。奥运会后，如何改善北京胡同平房区，特别是历史文化保护区内的落后面貌，提高百姓的生活质量，是一个亟待解决的问题。

问题的由来

北京是一座有两千多年建城史，八百多年建都史的大都市，从历史上看，北京城的建筑形态是以胡同街巷系统为骨干，开阔平缓的平房四合院为主体的历史悠久的文化古城。由于建筑结构与建筑材料的原因，其中许多平房已经成为危旧房屋。再加上近些年建设性的破坏，北京旧

城的历史风貌正在逐渐消失。更成问题的是，平房区的基础设施严重滞后，居民用水大多是全院合用一个水表，有的院落甚至三十多户人家合用一个水龙头。大栅栏、鲜鱼口等地区的低洼院，排水不畅，一些院落没有排水口，只能使用渗井排水。就是有下水道的，也已年久失修，雨污粪便合流，渗漏严重，异味刺鼻。这些院内一般没有暖气和卫生间，公共厕所一般相距挺远，不论老人小孩都要到２００米以外的公厕解决问题。冬天地上结冰，其不方便的情况可想而知。不少院落电线老化，合用电表，邻里常为分摊水电费发生矛盾。取暖用蜂窝煤，既污染环境又容易煤气中毒。

五十多年来，北京旧城的破旧危房的改造问题始终没有得到根本解决，已经成为政府和人民共同关注的问题。每逢雨季，主管城建的市长、各区区长和房管部门昼夜值班，组织抢险，救护孤寡，已成

为一年一度的习惯。１９７４年一场大雨，旧城内倒房４０００余间。每年人民代表会议提案和人民来信，均呼吁改变现状，每当市领导或政协、人大视察危房现场，都会听到老百姓的强烈反映。危房不仅存在于历史文化保护区外，而且同样存在于保护区内。北京市的历史文化保护区原有２５片，现已扩大到３３片。为了保护历史风貌北京市对保护区建设实行了严格控制，但是对于保护区问题房屋并没有给出路。根据我们１９９９年对西四北一到八条保护区所作的调查，西四北地区共有自然院落５５６处，按照我们北京市城市规划研究设计院核定标准，把现有平房划为４类（北京房管局的标准划分５类），共有文物保护院落７处，有３２处院落具有一定保护价值，可以保留和修缮，以上属一类。大约有二分之一院落属于二类和三类，这些院落的建筑一般都不太好，需要某种程度的修缮与修建。而有４０％以上的平房四合院属于危旧房

参与的人多了，难免众说纷纭，莫衷一是。这些年政府及有关部门在四合院应当怎么保护、怎么修建上也是拿不定主意，以至于造成在四合院保护问题上一直裹足不前，十几年来进展不大。四合院是建筑，而且是正在使用的建筑，它是与居住者的安全、福祉、利益息息相关的，就要充分考虑这些因素。不仅要关注它的文化，还要关注它的安全和宜居，；也不能以个人感受作为评判的标准而阻止对那些破旧房子的修缮和改造。在四合院保护修建问题上，一定不能放纵空谈之风、坐而论

道之风、主观臆断之风，而要实事求是，调整研究，一切从实际出发，实实在在地针对老百姓的居住环境去制定政策。

建议四合院保护修建主管部门从建筑、规划行业选择一些真正懂得四合院及其保护的专家，让他们参与到四合院审批工作中，使北京四合院及其文化的保护逐步走上与实际相符的健康发展的轨迹。

当前，全国上下各部门、各行业都在学习实践科学发展观。笔者认为科学发展观的核心内容就是实事求是，一切从实际出发。北京四合院及其传统文化的保护

也必须实事求是，也必须从北京四合院的现状出发。只要真正采取科学的态度，北京四合院及其文化的保护必将取得应有的成就。　

作者单位：马炳坚，北京市古代建筑设计研究所有限公司；周文水，北京北方华鼎房地产开发有限总公司

责任编辑：沈博

北京规划建设107

研究　ＲＥＳＥＡＲＣＨ

屋，用“水深火热”四个字形容这里的生活并不过分。

北京市政府研究室于２００４年对白塔寺、大栅栏、锣鼓巷、东四等历史文化保护区的旧房现状进行了调查，调研报告作

拆除，许多问题突显出来：老北京的历史风貌逐渐丧失，代之而起的是一些像“金融街”一样的现代城市建筑。新建的住宅区容积率一般也在１～１．８之间，胡同和四合院不见了。在成片危改的过程中，在平

决水电煤气等基础设施供应，代价昂贵，房价飙升，有的四合院的价格一度升至４万～５万元一平方米，这对于胡同里的原住民简直是天文数字，因此四合院原住民的回迁几乎是不可能。这其中也有在这方面做得较好的，像东城南池子地区整体改造。南池子位于２５片历史文化保护区中，占地６．４公顷，原住民１０７６户中，有２９０户回迁，其他定向安置１９４户，异地安置４６户，货币安置４６１户，还有其他８５户。南池子的优点是统一规划，集中建设，自愿回迁（交３０万元）。但是这种二层中式小楼与传统的四合院依然相去甚远，而且回迁户毕竟是少数。

从２０００年北京市进入了“微循环”渐进式老城改造的过程之后，平房四合院被大拆大改的状况有所缓和，原来准备要拆毁的许多胡同四合院被留了下来。然而，问题并没有解决，大片的危房区以及平房区中的落后生活状况并未改善，而是随着时间推移更加严重。特别是历史文化保护区中的大片胡同四合院，虽然被禁拆的法规按了下来，但是对于他们的自然更新改造并没有给出路。这时，奥运会就要来了，已经没有时间在２００８年之前统一思想，如何对这些危房和破旧平房进行重建和改造，于是，不得已采取了一些临时性的措施，重点地区进行了街面上的整治，而胡同里则是进行了一些粉刷，至于院子里面，则基本未动，问题没有解决。这八年来的进展证明，“微循环”的办法也有误区。一家一户点上的改造解决不了基础设施的统一敷设和建设，况且这种逐点式的改造速度太慢，对于形成规划意图中的街区风格比较困难，对于目前全市尚且大量存在的危旧房屋有点不解痛痒。如今奥运会已经过去了，面临的问题又重新提上日程，总结出一条切实可行的旧城胡同平房四合院改造之路势在必行。

了如下阐述：“保护区内房屋老化、渗漏、安大街和两广大街拓宽改造的过程中，一四、五类房比重上升，解放初和文革初期的简易楼已沦为危楼。由于直管公房房租低、自管公房部分单位经济效益不好，许多四合院长期得不到维护，甚至无人过问，传统建筑日渐破损，有的甚至倒塌，加上大量翻建现代红砖房，保护区的历史风貌正在丧失。”

两难处境及解决途径的争议北京旧城胡同平房区存在的问题其实从上到下都很关注，在解决北京旧城平房四合院问题的做法和途径上的争议由来已久，城市却在争论之中日新月异地发生变化。首先，随着北京旧城墙的拆除，北京

些文物古迹被破坏和拆除，这引起了许多市民，特别是一些专家学者的反对。另外，拆迁过程中的一些矛盾冲突也引起了市政府的高度关注。一些外国友人也纷纷写信上书，指出这种大规模拆除是对文化的破坏。随后，大规模的危改被叫停。这一阶段的大规模危改对旧城改造虽然有成绩，但历史证明它存在着误区。

危改叫停，但城市的发展与现代化并没有停步。解决的办法之一是在老城区，主要是在老城四区划定成片的历史文化保护街区，像什刹海、锣鼓巷、东四一到八条以及西四一到八条等２５片历史文化保护

作为历史古城已经无城可言，“皮之不存，区的划定和保护条例陆续出台，老城终于毛将焉附？”北京的历史与文化魂将焉附？以北京旧城大规模危改和以２５片历史文化保护街区划定范围为代表，大体上走过了两个阶段。

有了三分之一的区域被按住了，不容许在这些范围随意拆建，建筑高度和密度也都被严格控制起来。大致在１９９９～２０００年期间，随着《北京历史文化名城保护规划》

以菊儿胡同改造为代表的危改试点拉《北京旧城２５片历史文化保护区保护规划》开了北京市大规模危房改造的序幕，截止到１９９９年底，政府共投资４００多亿，开工危改小区１５０片，竣工４８片，竣工面积１２３６万平方米，拆迁居民１６万户，安置居民１１．　８５万户，含回迁４．８万户，拆除危旧房屋４３６万平方米。菊儿胡同做完第一期后就停了下来。这期间有名的危改小区还有小后仓的改造，设计者试图以一种灵活多变的单元住宅楼代替传统四合院式的私密与日照等居住需求，到１９９６年底，全市危改立项２００多项，用地２２平方公里，拆迁规模与建筑规模都不断扩大。这阶段的特点是统一规划，成片成规模的改造，一时间北京到处充斥着“拆”字。

然而，随着大规模的危改和老城区的

等文件的批复与公布，北京市的城市建设从政策面上，开始了一个从紧的阶段。由于认识到前一阶段大规模危改所带来的负面影响，市政府对这种大规模的拆迁和统一规划、统一建设紧急叫停，而代之而起的是一种叫做“微循环”的较为保守和渐进式的旧城改造。

所谓“微循环”的改造主要是指以院落为单位的逐点式的改造方式。这其中有以政府开发公司为主体的改造方式，如东城区有以北方华鼎为代表的公司从事四合院改建和改造，也有一些机构如外埠驻京办事处在胡同里选址并进行改建和改造，当然，也有一些富商进行个人投资改造等。由于一家一户进行改造，不能集中解

ＲＥＳＥＡＲＣＨ　研究

取长补短，走一条前瞻后顾的旧城改造之路

我们看到，旧城区大规模的拆建改造问题很多，破坏了历史街区的风貌，从而叫停。但是大规模的危改有两个优点，一是统一规划统一建设，城市的各种管线和基础设施可以有效的敷设，成规模的改造对于改变和改善城市住宅质量和生活质量见效快，因此这两个方面是可取的，问题在于建成什么样的房子。“微循环”的改造方式注重了循序渐进式的改造方式，从尊重历史、因地制宜方面也有可取之处。新的规划建设必须意识超前，在新的历史时期总结出一套更加完善有效的旧城改造的途径目前看是十分必要的。

陈刚副市长在２００８年年底向市政协做情况汇报时指出，北京市对于平房四合院的改造争取：第一，符合区域特点，多种方式推进房屋修缮改造工作；第二，整治街巷胡同，完善市政设施；第三，坚持成片规划，保护整体风貌。并且指出下一阶段老城区危旧房改造的指导思想是坚持政府主导，规划先行，以人为本，统筹兼顾的原则，创新思路，积极实践，深入开展旧城房屋修缮改造工作，实现改善居民住房条件、保护古都风貌和经济社会可持续发展的有机统一。

未来的改造方式必须“瞻前顾后”，指必须充分考虑城市的历史，考虑城市建筑各个历史阶段的风貌特点和所处环境，保护历史风貌并不一定是保持现有的建筑和风貌，而是在充分研究其历史沿革的基础上，力图恢复其历史上最具历史特点和当时的时代风貌及其文化特色。至于是明清风格，还是民国特点要具体问题具体分析。为此，根据我们长期观察和从事此项工作的心得体会，特提出北京旧城历史文化保护区保护性改造的九项原则供参考。

坚持政府主导，广泛吸收社会资源历史证明，由开发商主导必然是追逐

地物

虽然不能把所有胡同四合院都保留，但文物古迹、寺庙、牌坊、名木古树和特色的街道房屋，是人们对一个地区认知和寻找的标识，必须尽量保留保护。

对胡同四合院区别对待

利润，从而忽略历史文化风貌；而原住民自己或房管部门改造又无资金实力。保护城市历史风貌是政府职能、政府责任，因此由政府主导，政府为主出资进行改造是必要的，这样才可能从全局出发，平衡各方面利益，同时广泛吸收开发商与当地原住民的财力物力，以专家顾问为技术指导，进行三结合的开发改造。

坚持统一规划，成片改造和循序渐进式的改造

不统一规划就无法解决胡同四合院

对于前面分类的一类、二类四合院平房，应该坚持保护保留，不能拆掉；对于三类、四类危旧房屋（房管局标准），原则上应按历史文化风貌重建，个别状态还不错的平房（文物除外）如果夹在一片危房中，遵循成片原则，也可以考虑一起规划重建。

科学合理的规划设计新型胡同四合院新建四合院应该保持传统风格而采用新型建筑材料，不应该依然用传统的小合瓦和席棚屋面。这样用不了几年又要重修

地区的水电气热各项基础设施的敷设，重建，危改将永无止境。从而改善其中居民的生活质量和解决生活现代化问题。只有成片改造才能有效实现规划意图，街区形成统一有序的历史文化风貌。

因地制宜

成片改造并不是要成片的拆毁重建，而是要尊重历史，充分考虑到各个街区现状的条件，根据该保护区在老北京旧城中所处的不同区位及不同历史街区功能，进行恰如其分的恢复性重建。如前门大栅栏地区，就要恢复其当年商铺林立，买卖兴隆的历史场景。而西四北一到八条则是传统的居住区。

研究历史，恢复到其历史上最具文化特点的历史风貌

至于每个街区要恢复到明清还是民国，那要请有关专家进行讨论和研究，每个街区都有其历史上最辉煌的时期，能恢复或接近于当年的风貌，是一件要仔细研究的事。但原则是历史是什么样还应该什么样。

保留标志性建筑、构筑和树木等地标

作者简介：高毅存，北京城市规划学会秘书长。

责任编辑：沈博

原住民自愿进出

尽量留住原住民，这是历史文化的一部分，但是保护区内的原住民多是一些弱势群体，因此，他们如果愿意货币迁出，也应予以尊重。

民主决策听证

政府主导并非政府一家说了算，而是广泛听取当地居民的意见，请专家听证，重大决策举行听证会，采取科学民主决策的运作方式。

最近中央提出拉动内需，扩大基础设施投资，这是百年不遇的大好机遇。在这样的大好形式下，北京市应该闻风而动，乘奥运胜利举办的东风，借拉动内需的大势，抓紧解决北京多年未解决的一个痼疾，使北京的历史风貌得以保护，使北京城的文化精神得以光大，使北京胡同四合院老百姓的生活得以改善。　

北京规划建设109