高档住宅产品标准

×××××房地产开发有限公司

高档住宅产品标准

Product standard for High-grade residential buildings

（2009年版）

（第一版讨论稿）

×××××房地产开发有限公司·规划设计部

二○○九年六月

目 次

一 总则 ..........................................................................................................................1

1.1 文化主题策划意见书 . .................................................................................................................................. 1

1.2 内容 . .............................................................................................................................................................. 1

二 总平面 园林景观 . ......................................................................................................1

2.1 小区道路 . ...................................................................................................................................................... 1

2.2 园林景观 . ...................................................................................................................................................... 1

2.3 停车场（库） . .............................................................................................................................................. 2

2.4 互动休闲场地 健身场 儿童游乐场 室内外泳池 . .................................................................................... 2

2.5 会所。 . .......................................................................................................................................................... 2

2.6 其它 . .............................................................................................................................................................. 2

三 楼栋设计 ...................................................................................................................3

3.1 基本要求 . ...................................................................................................................................................... 3

3.2 层高 . .............................................................................................................................................................. 4

3.3 单元出入口 . .................................................................................................................................................. 4

3.4 单元门厅（大堂） . ...................................................................................................................................... 4

3.5 公共楼梯间 电梯前室 公共走道 . .............................................................................................................. 4

3.6 起居厅 . .......................................................................................................................................................... 5

3.7 卧室 . .............................................................................................................................................................. 5

3.8 书房 . .............................................................................................................................................................. 5

3.9 餐厅 . .............................................................................................................................................................. 5

3.10 玄关 . ............................................................................................................................................................ 5

3.11 户内走道 . .................................................................................................................................................... 5

3.12 厨房 . ............................................................................................................................................................ 5

3.13 卫生间 . ........................................................................................................................................................ 6

3.14 阳台 露台 储藏间 . .................................................................................................................................... 6

3.15 门窗 . ............................................................................................................................................................ 6

3.16 地下室 窗井 采光通风口 . ........................................................................................................................ 7

3.17 装修标准 . .................................................................................................................................................... 7

3.18 安防系统 . .................................................................................................................................................... 8

一 总则

1.1 文化主题策划意见书

设计单位按照公司要求及策划初步意见，在方案概念设计阶段形成文化主题策划意见书，通过公司审查后，结合文化主题策划意见书完成规划理念及设计方案，并确定建筑立面主题风格。主题策划书面报告应起到对设计的指导作用并贯穿始终。

1.2 内容

环境与园林景观设计，公共空间室内设计，街景环境设计，LOGO 与导视系统设计，绿色环保设计、如雨水收集利用、地下室节能等设计。

二 总平面 园林景观

建筑总平规划、景观设计应按照文化主题策划意见书提供不少于两个风格或主题的概念设计比较方案，以确认设计方向和定位。

2.1 小区道路

2.1.1 小区道路宽度应为1.8m ～2.2m ，周边范围1.1m ～0.9m 内浅土种植草坪，以满足消防4.0m 宽度要求。

2.2 园林景观

2.2.1 出入口应体现小区标识性，单元出入口应体现领地感，中心景观区、组团景观区、宅间景观区、全民健身活动场地、游泳池、儿童运动场、配套设施等，应存在有机联系，与建筑形成互动，强调参与性。

2.2.2 主要景观元素：景墙、亭子、栏杆、台阶、花架、廊、道、桥及景观小品；主要景观节点：雕塑、小品、灯柱、指示牌、铺装等景观元素，能体现项目主题思想、设计思路及手法。

2.2.3 水景应慎用。在水资源有限的条件下，应结合景观考虑雨水收集系统，将水景布置在重要景观节点处，降低运行成本。在水资源充沛的条件下，设计应采用集中式水景道路、中央水景主题广场，搭配建筑小品，同时结合点、面式小组团点缀布置，达到多重水景主题式景观。

2.2.4 临街景观应按照文化主题策划意见书，结合园林景观主题风格进行外立

面及城市景观设计。临街景观应体现标志性的沿街建筑主题，达到商业配套，围墙屏障的功能。要求形成完整的配套商业建筑，做成丰富的公建立面景观，同时结合人行道，优化景观的纵深的设计。

2.2.5 植物与小品造景。供住户欣赏自然植物景观，应考虑所产生的生态效应和住户的互动性、观赏性，如园区色香的营造及果实给住户带来的趣味功能，处理好植物与小品的协调，使小品融入环境，成为功能性的艺术品。

2.2.6 小区室外结合景观设计设置设路灯、庭园灯、草坪灯，采用24小时循环定时器定时控制。

2.3 停车场（库）

2.3.1 小区以及停车场（地下停车库）出入口刷卡机，在满足消防疏散宽度的情况下（适当加宽匝道附近的车行道宽度），刷卡机应设置在车行道中央，以满足左驾右行的交通规则。刷卡机采用取卡开闸的方式。如车行道为单行，刷卡机应设置在车行道左侧。VIP 车辆采用感应刷卡方式。

2.4 互动休闲场地 健身场 儿童游乐场 室内外泳池

2.4.1 健身场不能影响周边住户，且适度考虑兼具消防功能（如开放式球场），形成小区消防回车场。

2.4.2 应设置儿童游乐场地，场地内用环保塑胶地面，安全设施到位，场地侧设置休息凉亭。

2.4.3 设置室内恒温泳池以及相应配套用房及设施、设备。采用地暖方式采暖。

2.4.4 室外泳池应分别设置深水池（1.2～1.6m ），按摩池（0.75～0.8m ），儿童戏水池（0.6～0.8m ），以及相应配套用房及设施、设备。

2.4.5 设置供住户休闲并增进相互了解的休闲场地，如开放式疏林草地、棋牌类功能性小品，应特别营造架空层的互动性人文景观。

2.5 会所。

会所应按照文化主题策划意见书，结合商业建筑设计，应具有鲜明的特色，观赏性强，强调开放性，并与环境协调。

2.6 其它

2.6.1 结合园林景观形式，重点设计地下室采光井、排风口、地下车库坡道出入口及挡土墙。

2.6.2 各类井盖尽可能布置在小区道路上并做出明确装饰标识，如布置在草坪内应采用绿化装饰的方式。

2.6.3 地下室顶板荷载计算应考虑局部高大乔木栽种的荷载和游泳池荷载，一般覆土按1.2～1.5m （湿土）计算。

2.6.4 在小区主次出入口设置电信磁卡公用电话亭。

2.6.5 结合园林景观设计园区背景音乐系统。在小区主次出入口、各单元门厅以及底层架空层健身区独立设置小区电子信息发布系统。

三 楼栋设计

3.1 基本要求

3.1.1 每户建筑面积≥105㎡，公摊率应控制在15%～20%。有条件的应采用复式设计形式。

3.1.2 朝向 采光面优先原则。朝向：起居厅→主房→次房→餐厅→厨房→卫生间，采光面：景观→南向→东向→北向→西向。

3.1.3 外墙保温采取EPS 板内保温形式。

3.1.4 起居厅、主卧室、走道（含公共空间）和电梯候梯厅等主功能房间均一房一板，做到隐梁隐柱。

3.1.5 设置直饮水系统。

3.1.6 每户热水设一个热水器集中供应热水，热水供至每户卫生间的洗脸盆、淋浴器、浴盆等和厨房洗菜盆等。

3.1.7 室内设置新风系统。

3.1.8 采用强排式快速燃气热水器。

3.1.9 采用“一户一表”系统设计，集中抄表计取每户电费。

3.1.10 用电量标准：每户建筑面积＜150㎡按8KW 供电、≥150㎡以上每户按10KW 供电。

3.1.11 每户敷设两对电话线。起居厅、卧室、主人卫生间设置电话终端接口，

采用复接方式。

3.1.12 宽带采用ADSL 制式，起居厅、主卧室、书房设置宽带网端口。

3.1.13 起居厅、卧室、餐厅设置有线电视系统插座。

3.1.14 不得把物业管理用房布置在地下室。

3.2 层高

3.2.1 标准层层高≥3.0m ，大堂和底层架空层层高H ≥4.5m 或为二层层高。

3.3 单元出入口

3.3.1 各楼栋单元出入口应按照文化主题策划意见书，结合景观分别设计，在局部景观融入整体景观的前提下，体现其独有性和领地感。

3.3.2 采用彩色可视对讲机系统，应采用独立式台体设计，设置防雨及人员驻留位置，不得影响人流通行。

3.4 单元门厅（大堂）

3.4.1 按照文化主题策划意见书，设计室内装饰、装修。

3.4.2 应设置雨篷，挑出长度应覆盖室外台阶踏步。

3.4.3 单元门洞≥1500×2400，采用装饰防盗门（有防火要求的采用防火防盗门）。应设置闭门器，闭门器应安装在门的内侧。

3.4.4 应设置会客接待及休息区以及信报箱。

3.4.5 消火栓箱、电表箱等水电设备应设置在避免设在首层大堂内。

3.4.6 在安全防盗的前提下，室内外环境应通透，与架空层绿化及地下室开口结合，将室外环境景观引入室内。

3.5 公共楼梯间 电梯前室 公共走道

3.5.1 按照文化主题策划意见书，设计室内装饰、装修。

3.5.2 应采用自然通风采光方式。

3.5.3 消防管道应布置在疏散楼梯间内，不应布置在电梯前室内。

3.5.4 每层应设楼层标识及每户门牌标识，楼层标识应设置在显著位置。

3.5.5 采用三表出户的方式，设置专用房间集中抄表。

3.5.6 前室内的其它设备，如消防箱、防警铃、烟感器、安全指示灯等的安装

位置应与前室装修结合，保证整体效果协调统一。

3.6 起居厅

3.6.1 应单独布置，主要朝向应面向小区中庭。使用面积≥18㎡、开间≥3.9m ，布置家具的墙面长度≥3.3m 。

3.6.2 起居厅入户门不应与卧室门、卫生间门及厨房灶位通视，沙发区不应布置在正对入户门处。

3.6.3 插座：一个单相三线和一个单相二线的插座3组。

3.7 卧室

3.7.1 主卧室朝向应面向小区中庭。使用面积≥15㎡、开间≥3.6m ，次卧室使用面积≥12㎡、开间≥3.3m 。

3.7.2 主卧室应设计主人卫生间、更衣间（储藏间），并结合主人卫生间、更衣间设置前室（短走道），卫生间门不应正对主卧室。

3.7.3 插座：一个单相三线和一个单相二线的插座2组。

3.8 书房

3.8.1 使用面积≥10㎡、开间≥3.0m ，布置在空中花园、入户花园侧。

3.9 餐厅

3.9.1 应单独布置，与厨房相邻并可直接进入厨房。使用面积≥8㎡、开间≥

2.7m 。

3.10 玄关

3.10.1 入户应设玄关，且空间相对独立，净宽≥1.3m ，进深≥1.3m 。应设计鞋帽雨具柜。

3.10.2 玄关两侧墙体应考虑彩色可视对讲机及其它智能化控制设备的位置。

3.11 户内走道

3.11.1 入户口净宽不宜小于1.3m ，户内走道净宽不小于1.0m 。

3.12 厨房

3.12.1 使用面积≥7㎡，布置在靠近入户口处，与餐厅相邻并可直接进入餐厅。

3.12.2 洗菜盆及燃气炉布置需考虑两人同时操作的尺度。厨房设备配置必须完

整，包括操作台、洗菜盆、炉具、冰箱、消毒柜、微波炉、油烟机、热水器、洗衣机、成品拖布池等设备的预留。

3.12.3 厨房应设置地漏。

3.12.4 采用铝质材料，吊顶下皮应高于窗洞上皮50，且净高≥2.6m 。

3.12.5 插座：一个单相三线和一个单相二线的插座2组，微波炉、消毒碗柜、电饭煲燃气热水器一个（电饭煲插座带开关）。

3.12.6 设置燃气报警插座。

3.13 卫生间

3.13.1 主人卫生间、公用卫生间应直接通风采光。

3.13.2 主人卫生间使用面积≥5.5㎡、开间≥2.1m 。洗、浴应分间设置，并考虑布置按摩浴缸。

3.13.3 公用卫生间使用面积≥4.0㎡、开间≥1.5m ，应临近起居室布置。

3.13.4 采用同层排水方式，避免有梁穿过。

3.13.5 排污立管应安装在外墙面上并适当装饰。

3.13.6 插座：防溅水型一个单相三线和一个单相二线的插座2组（排气扇插座并入有漏电开关的厨房插座回路，与卫生间照明灯分开控制），洗衣机、冰箱、排气（烟）机械专用单相三线插座各一个。

3.14 阳台 露台 储藏间

3.14.1 分别设置观景阳台和生活阳台。观景阳台使用面积≥3.5㎡、开间≥

2.1m ，靠厨房设生活阳台，使用面积≥3㎡、开间≥1.8m 。

3.14.2 若阳台为入户花园，入户花园宜有改造为房间的可能性。

3.14.3 应设置独立的储藏间，使用面积≥5.0㎡。

3.15 门窗

3.15.1 门洞口设计尺寸

3.15.2 入户门采用钢木复合防护门（有防火要求的采用防火防盗门）、户内门预留门洞。

3.15.3 窗

3.15.3.1 每户至少设一处凸窗。主卧、起居厅（不带阳台）的窗应采用凸窗。采用落地凸窗处理方法，凸窗净高不得超过2.2m 。

3.15.4 材质：

3.15.4.1 公共部分外墙门窗除特殊要求外，采用节能喷塑铝合金门窗。

3.15.4.2 除厨房、卫生间、储藏间（工人房）外，其余所有厅、房外墙门窗采用断热桥铝合金型材及双层中空玻璃。

3.15.4.3 厨房、卫生间、储藏间（工人房）外墙门窗采用普通铝合金型材及普通白玻（卫生间采用磨砂玻璃）。

3.16 地下室 窗井 采光通风口

3.16.1 地下室应设置窗井和采光通风口，达到自然采光、通风、排烟。

3.16.2 应充分利用地下室“垃圾”空间。

3.16.3 柱网开间以设计停放三辆标准车的柱网为主。

3.17 装修标准

3.18 安防系统

3.18.1 小区大门、车库出入口、单元门设置门禁，门禁应采用“一卡通”管理系统，达到彩色可视对讲系统与小区大门、车库出入口、单元门出入口互联互通，做到访客能在各个入口直接与住户联系。

3.18.2 小区周界设置（红外对射）防盗报警系统。

3.18.3 小区设置电子巡查系统，对保安人员的巡查活动状态进行监督和记录。

3.18.4 监视小区出入口、停车场、底层电梯厅、电梯轿厢、周界等重要部位应设彩色图像监控系统，开阔地带应设带云台的摄像机，摄像机主要选用低照度固定摄像机。

3.18.5 停车场（包括地下停车库）管理系统采用智能卡的方式管理，在物管办

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公室设停车场管理中心，以便管理人员可同时监控现场情况，系统应有图像对比功能，入口处设置车位显示牌，出口处设置岗亭，停车场管理软件为网络版。

3.18.6 设置家庭入侵、户内报警系统。采用彩色可视对讲室内分机作为户内报警主机；红外：起居厅预留红外双鉴报警装置；报警按钮：户内各层主卧室、主卫；在床头旁设紧急报警按钮，报警按钮安装高度下沿距地面0.8m ；所有报警信号均通过彩色可视对讲室内分机传送至小区安防弱电中心。

3.18.7 门禁系统。与报警系统联动，安装位置：单元所有出入口、小区所有出入口进门左手边；小区主要出入口：道闸管理，与门禁联动。

3.18.8 智能化设施

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