雄安应完善可供操作的租房法律保障体系

余永佳

雄安摒弃土地财政，开创一条市民住有所居的新路。这是人心所向，大势所趋。

雄安的租房模式是否完美？如何使其真正具有强大生命力和发挥长远的创新示范效应？需要全国上下共同探讨和努力。

目前大的租房政策框架已经定型，但是为合约双方保驾护航的法律体系仍存在着覆盖面狭窄、操作难度大等短板，若不及时完善，就会给新政的全面实施带来一定的障碍。

雄安的租房法律体系应重点完善以下几大环节。

租价要亲民稳定。

中国房地产最大的问题，就是没能控制好地价房价，致使房地产成了投机者巧取豪夺的暴利行业。房价水分过高，不仅会对实业经济产生挤出效应，更会对国家的经济安全构成重大威胁。

雄安禁止大规模开发房地产，实施“购租并举”、“以租代购”、“租售同权”等新政，租房价格就成为最敏感的因素。

与现今高企的地价房价相比，中国城市的住房租价确实还存在着一定的涨价空间。作为租房集团或是房东，高价出租住房以及期盼租金上涨是他们心中永不衰竭的激情冲动。而作为租户，则是想以与自己收入能力相适应的亲民价格入住高品质住宅，同时更盼望租价能够保持长期的公道和稳定。租房者最担心的就是好不容易找到一个满意的栖身之处，并且已初步享受和喜欢上宜居新环境时，租房价却开始闹腾，房东时常上门向你提出割肉般的涨价要求，弄得你胸闷烦躁、寝食不安，这样的租房生活就会变成一种煎熬。

雄安除了应采取特种有效措施使住房租赁价与新市民的经济承受能力相匹配之外，还必须在稳定租价方面，作出积极的努力。

我们的法规政策必须正确调节各方面的利益，遏制租价的暴涨和失控，关键是要构筑坚实的保障墙。为确保租房市场的可持续发展，租房合同必须要有“租房价格上涨幅度不得高于城市政府定期公布的物价上涨指数和人均收入增长幅度”等强制性法律条文。只要各地新出台的法律、法规和政策，能重点为中低收入者站台撑腰，租房无序涨价的泡沫就难以生长和蔓延。

租期应有安全感。

租期对于广大租户来说，同样也是一项非常重要的合同要约。一般来说，租房的最大不安全感就是租期不稳定。租期的随意性和变动性，使租户始终处于一种弱势地位。房主能以种种冠冕堂皇的理由，随时将那些不愿意接受苛刻涨价要求的租客扫地出门，而现有法律条款又很难对无辜中枪受伤害的租户提供有效的保护。

目前不少城市开始运作长租公寓。但是如何完善长租机制，保障出租和承租双方的合法权益，尤其是确保承租方在约定租赁期内的安居和乐业，还需要在相关法律和政策条文中予以明确。

建议增设“合约期间，若有一方提出提前中止租约的要求，应向另一方支付违约金”的法律条文，其中对弱势的租客群体更应实施适度的倾斜。

房屋租赁税。

租房市场很不健全，运行也不规范。尤其是房屋租赁税在各城市大多都处于空白状态，如果长期处于无人监管的状态，势必会影响租房市场的可持续发展和社会风气的好转。雄安有责任带个好头，这样有助于提高公民的纳税意识和实现社会的公正与公平。当然，由于中国劳动者收入水平不高，平价房租税率过高也不利于此项法规的顺利实施，故建议有关立法部门应对现行房屋租赁税税率进行适当调整。

租售同权。

目前的“租售同权”新政还属于粗线条，因此必须尽快出台稳定、完善、可行的实施细则，杜绝边施行、边调整、走一步看一步以及朝令夕改等懒政行为。

租售同权除了在相关经济待遇等方面需要对租房者实施一视同仁的政策之外，还应在一些不易受人关注的细节问题上，进行必要的法规约束。例如：

目前比较敏感的是教育资源不足。租售同权为租户子女入学开了绿灯，为此该项利民政策得到了社会舆论的广泛好评。但是教育资源是有限的，一套房子能允许几个孩子入学？尤其是作为房东将房子出租后，其子女能否在此地段的学校入学？现有的教学资源能否承受新增长的生源压力？这些问题都需要有相关的法规条文来明确界定。如果任其粗放操作运行，等到矛盾集中爆发时再来处理解决，我们就会支付沉痛的政策代价。

此外，租房者大多是外来创业者和就业者，在租赁期间往往会遭受地域歧视。有的城市要办理暂住证，有的需要办市民卡。各地政策不一，且不稳定。有些城市、尤其是城乡结合部的派出所，喜欢对租户进行敲门服务，理由和名目繁多，或是人口普查，或是催办申报临时入住手续……。其实，说白了，你房子是租的而不是买的。当然，派出所民警（其实大多是辅警）都很有激情，他们的工作是确保辖区的一方平安。但是作为租户，往往很不理解也不领情。因为作为一名辛勤劳作的租客，谁也不希望在黑天里接待上门问长嘘短的执法人员。

奇怪的是，这些工作为何不提前做？非要在你入住后进行，同时也不进行安民告示。警方一方面告诫市民要保护身份证等个人信息，另一方面却又上门索取此类信息。此类一头热的服务方式，常常会弄得租户不知所措和真伪难辨。

其实，与外来户相关的婆婆妈妈有很多。工商局可查询其是否合法从业或合法经营，税务局有权审核其按章纳税的凭证，卫生局有责任上门防控各类传染病，居委会要管的事项就更多了。在这方面，必须有法可依，有章可循。不能敲门就进，进门就查，并询问一些租客并不一定愿意配合回答的芝麻红、绿豆黄的事情。

租房管理也要与时俱进。最好的办法，是在合同签约期间，租户到相关部门办理一次性的备案手续，刷脸和指纹验证等新技术都可以大胆引进和运用。租户入住后，有关执法部门应该多提供利民服务，而不是屡屡进行任性的打扰。

其实，租房运作最关键的一条，至今仍未得到有关执法部门的高度重视，就是必须依法对租房者进行不同程度的教育培训。

一是强化安全教育。重点是规范使用电、气、水，尤其是淋浴器，同时还有防火、防坠落、防盗窃等知识普及。

二是遵守租房规则。房屋是一种商品，入住新房需要熟悉和掌握住房的使用说明书。

租房的弊端是，租客不爱惜房屋。租客一般都抱有临时观念，对住宅的维护保养，有时会表现出一种与己无关的心态。随意变更房屋结构和装修原貌，在走廊等公共场所乱吐痰和乱扔垃圾，破坏电器线路，堵塞下水管道等成了常态。这种现象，既要用法律条文在租赁合同中予以制止，又要通过前期的教育培训，提高租户的文明素质。

雄安租房模式没有参照物，历史就赐予我们一次最为宝贵的发展机会，因此我们必须认真做实做好。