城镇私房拆迁补偿安置的几个问题
城镇私房拆迁补偿安置的几个问题
关于城镇私房拆迁补偿安置的依据。
我国房地产管理法律、法规已明确规定:“房屋产权证是房屋产权的合法凭证”, “凡未……办理房屋产权登记, 其房屋产权的取得、转移、变更与他项权利的设定均为无效”。这已从法律上界定了房屋产权证是城镇私房拆迁补偿安置的合法依据。也就是说, 被拆迁人持有拆除房屋的产权证的, 就应享受法律规定的城镇私房拆迁补偿安置待遇。对此并无争议。但是, 没有房屋产权证的拆除房屋的所有人, 是否均不能享有城镇私房拆迁补偿安置的待遇? 在审判实践中, 看法各异。一种意见认为, 被拆迁人未持有拆除房屋产权证的, 就说明被拆迁人对拆除房屋无合法凭证, 无获得拆迁补偿安置的依据, 不能享受城镇私房拆迁补偿安置待遇。另一种意见认为, 对被拆迁人未持有拆除房屋产权证的, 能否享受城镇私房拆迁补偿安置待遇, 应具体情况具体分析, 不能一概而论。笔者同意这一观点, 认为有以下情形的, 应分别情况处理:
一是被拆除房屋属违章建筑的, 一般不受法律保护, 不享有拆迁补偿安置待遇。如果被拆除的房屋, 当时只受到城市规划部门的罚款处罚, 认为不属严重违反城市规划的, 房屋所有人依据城市规划法和该处罚规定, 补办了有关手续, 该房则由违章建筑变为合法建筑, 应享受法律规定的拆迁补偿安置待遇。如果被拆除的房屋, 当时受到城市规划部门的罚款处罚后, 责令其补办手续, 而房屋所有人到房屋拆除时仍没有补办的, 不能享受法律规定的拆迁补偿安置待遇。因该房屋没有由违法变为合法, 其法律后果理应由其自负。如果被拆除的房屋, 当时受到城市规划部门的罚款处罚, 并且在处罚决定上载明待城市建设时应无条件拆除的, 房屋所有人仍不能享受法律规定的拆迁补偿安置待遇。
二是对拆除临时建筑物的补偿安置问题。如果该临时建筑物超过批准使用期限的, 拆除时, 被拆迁人不能享受法律规定的拆迁补偿安置待遇。超过批准使用期限的临时建筑物应视为违法建筑, 拆除违法建筑物, 法律规定不予补偿。如果拆除未超过批准使用期限的临时建筑物, 被拆迁人依法应享有拆迁补偿待遇, 但不享有安置待遇。因被拆迁人的建筑物是经
◆詹鹏金代权
过批准的, 是合法建筑, 所以应享受补偿待遇, 但因该建筑物是临时的, 所以不享有安置待遇。
三是对拆除房屋的继承人的拆迁补偿安置问题。为了阐述这个问题, 首先介绍一个案例:李某之父在江津市有私房一间。1988年11月其父病死。1991年12月李某持其父的遗嘱继承书到该市房屋主管部门申请办理该房的产权过户手续, 房屋主管部门以该房的继承人不只李某一人为由拒绝办理。1994年李某与其他人为该房的继承发生纠纷, 李某诉至法院, 江津市法院认定继承遗嘱有效, 该房屋归李某所有。李某又持法院生效判决到房屋主管部门申请办理过户手续, 房屋主管部门此时以该房属拆迁范围为由拒绝办理。而房屋拆迁主管部门以李某无房屋产权证为由, 拒绝以法律规定的城市私房补偿安置待遇对李进行补偿安置。为此李某诉至法院, 法院作出了保护当事人合法权益的判决。笔者认为, 房屋继承权的前提和基础是房屋所有权。房屋继承是房屋所有权取得的方式之一, 房屋继承权的实现是房屋所有权的转移。房屋继承有法定继承和遗嘱继承两种, 遗嘱继承优先于法定继承。依据我国继承法第二条规定:“继承从被继承人死亡时开始”。据此, 房屋继承的开始即继承取得房屋所有权应以被继承人死亡的时间为准。按照继承法第二十五条规定, 继承开始后, 继承人没有表示放弃继承的, 从法律上视为其已接受继承。而继承人的接受, 包括权利和义务一并在内。那么, 就本案来说, 李某从其父1988年11月病死之时, 就依其父的遗嘱取得了该房屋的继承权。李某对该房屋的继承和接受, 包括权利和义务在内。因此, 在拆迁中, 无论房屋主管部门是否给李某办理该房屋产权过户手续, 只要李某持有合法的继承遗嘱, 或持有法院的生效判决, 均应享有法律规定的城镇私房拆迁补偿安置待遇。
关于在拆迁中城镇私房使用性质变更登记的时限认定问题。
在拆迁中, 如何认定私房非住宅问题, 既无法律规定, 也无司法解释, 是当前拆迁补偿安置中争议较大的一个问题。根据当前唯一的一个行政解释即中华人民共和国建设部房地产
研究与争鸣
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民司法199812
业司对湖北省沙市房地产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题的报告复函的规定:“在拆迁中, 对私房非住宅, 应根据房屋产权上所登记的房屋使用性质确定。当私房的使用性质由住宅变更为非住宅房屋或经营房屋, 其房屋所有人应向房地产管理局进行房屋使用性质变更登记”。而对何时进行变更登记才具有法律效力, 再无其他规定, 有以房屋拆迁主管部门发布房屋拆迁公告的时间为限的, 有以召开拆迁动员大会为限的, 有以双方签订补偿安置协议时为限的, 还有以政府批准建设工程立项的时间为限的, 等等。由于对同一问题的时限掌握不同, 使私房拆迁补偿安置差异过大, 引起争议最多。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十条规定:“房屋拆迁许可证一经发放, 房屋拆迁主管部门应当将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等以房屋拆迁公告或者其他形式予以公布”。第十二条规定:“在房屋拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内, 拆迁人应当与被拆迁人依照本条例的规定就补偿、安置等问题签订书面协议。”结合拆迁实际, 笔者认为, 房屋拆迁主管部门发布房人
屋拆迁公告的时间以及上述的几种时限, 均不宜作为冻结办民理房屋使用性质变更登记的时限, 应以房屋拆迁主管部门公司法布的规定拆迁期限的时间作为冻结办理房屋使用性质变更登记的时限。因房屋拆迁公告发布时, 被拆迁人才知道其私房属拆除房屋, 要补办私房使用性质变更登记, 也是被拆迁人知道1后才能作出的。如果以房屋拆迁公告发布时间为冻结办理房屋使用性质变更登记的时限, 等于不让被拆迁人补办房屋使9用性质变更登记手续。以房屋拆迁主管部门公布的规定拆迁9期限的时间为冻结办理房屋使用性质变更登记的时限, 即考虑了现实情况, 又符合法律规定精神。因此, 被拆迁人将住宅8私房早已改为非住宅用房或经营用房, 凡在房屋拆迁主管部1门公布的规定拆迁期限之内已到房屋主管部门办理了房屋使2
用性质变更登记的, 均应享受私房非住宅的拆迁补偿安置待遇。
在拆迁中, 私有房屋使用性质已变更, 但没有办理房屋使用变更登记的, 能否享受私房非住宅拆迁补偿安置待遇。
对这一问题, 如前文所述, 法无明文规定, 因此, 法院在审理案件中, 有三种不同观点。
第一种观点认为, 在城镇房屋拆迁中, 对私房非住宅的补偿安置应根据房屋产权证上所登记的房屋使用性质确定。理由是:(1) 房屋产权证是房屋产权的合法凭证, 房屋的使用只能按房屋产权证登记的使用性质使用才属合法。(2) 私房主在修建房屋时, 向土地管理部门申请使用的土地是住宅用地, 不是非住宅用地。依据我国土地法律、法规的规定, 城镇居民对依法取得使用权的国有土地, 要按批准的用途、标准面积使用, 不得买卖及非法转让, 而且还应依法缴纳一定的土地使用税费。如不按批准的用途使用的, 依据土地管理法第十九条第(三) 项规定, 可由土地管理部门报县级以上人民政府批准, 收回用地单位的土地使用权, 注销土地使用证。因此, 对私有房屋使用性质虽已变更的, 只要土地使用权证上注明是住宅用地, 房屋产权证上所登记的房屋使用性质是住宅, 不论房屋所有人的经营是否合法, 均只能按住宅进行补偿安置, 不能按非住宅进行补偿安置。
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第二种观点认为, 在城镇房屋拆迁中, 对住宅私房已变更为非住宅房屋或经营房屋的, 如果房屋所有人的经营是合法的, 就应享受私房非住宅的补偿安置待遇。理由是:(1) 房屋所有权人对其房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权能。只要房屋所有人对其房屋持有合法的产权证, 他就有权改变其使用性质。(2) 符合改革开放和市场经济发展的要求。房屋所有权人将其住宅私房变更为经营用房, 是对物的性能和用途加以充分利用的表现, 不但不能禁止, 而且应当鼓励。(3) 从城镇居民持有的私人房屋产权证看, 无住宅私房和非住宅私房之分。(4) 从房屋产权登记的种类上看, 主要有:产权总登记(换证登记) 、产权转移登记、产权变更登记(指房产的分割、翻建、改造、扩建、部分拆改、倒塌等原因使房屋现状或权属发生变更) 、新建登记、房屋他项权登记(主要指典权和抵押权) 、其他登记(主要指更正登记、更名及住址变更登记、更换管理等登记) , 没有把房屋使用性质变更登记作为一种类型。因此, 只要被拆迁人有合法的经营手续, 利用的是自己的私房进行经营, 并且愿意补交有关税费的, 拆迁时, 就应享受私房非住宅的补偿安置待遇。
第三种观点认为, 在城镇房屋拆迁中, 对住宅私房已变更为非住宅房屋或经营房屋的, 能否享受私房非住宅补偿安置待遇, 应具体情况具体分析。笔者同意这一意见, 理由是:(1) 私房的使用性质由住宅变更为非住宅房屋或经营房屋, 其房屋所有人应当向房地产管理局进行房屋使用性质变更登记。这是城镇房屋产权管理的要求, 符合1983年国务院发布的《城市私有房屋管理条例》的规定精神。(2) 在拆迁中, 私有房屋使用性质如果早已变更为非住宅或经营用房, 且持有合法的经营手续, 但没有办理房屋使用变更登记的, 应由拆迁人督促私房主首先去补办房屋使用性质变更登记手续, 补交国家有关税费后, 才能享受私房非住宅的拆迁补偿安置待遇。(3) 当地没有实行房屋使用性质变更登记的, 或者房屋主管部门无故不给其办理房屋使用性质变更登记的, 可从实际出发, 参考房屋所有人的经营是否合法以及经营情况, 确定其房屋使用性质。房屋经营面积或住宅面积由房屋拆迁主管部门核定后, 确定其应享有的私房非住宅和私房住宅的补偿安置待遇。
在拆迁中, 对拆除租赁私房如何补偿安置问题。国务院的《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条对拆除有产权纠纷房屋的补偿安置作出了规定, 但对拆除租赁私房如何进行补偿安置未作规定。因此, 有只对出租人按私房拆迁的规定进行补偿安置, 对承租人不予过问的现象; 有只给承租人安置, 而对出租人只给补偿的情况; 也有只补偿安置承租人, 剥夺出租人合法权益的现象, 等等。笔者认为, 拆除租赁私房的补偿, 应由私房所有权人即出租人享有, 拆迁安置新房的产权仍属出租人。如拆除租赁私房时, 私有房屋在租赁期内, 原租赁关系应当继续保持, 出租人不得随意收回自用或另行出租。如承租人无处可搬迁的, 需要过渡安置, 承租人的过渡用房应由拆迁人解决, 不能要出租人承担。这样, 才能在拆迁中既保护出租人的所有权, 又维护承租人的承租权, 符合公平合理原则。
(作者单位:重庆市第一中级人民法院)