某某公司诉某某商品房预售合同纠纷案
某某公司诉某某商品房预售合同纠纷案
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(2010)浦民一(民)初字第37556号
民事判决书
原告上海XX房地产有限公司,住所地上海市XX。
法定代表人XX,总经理。
委托代理人XX,上海XX律师事务所律师。
委托代理人XX,上海XX律师事务所律师。
被告XX,女。
原告上海XX房地产有限公司与被告XX商品房预售合同纠纷一案,本院于2010年12月6日立案受理后,依法适用简易程序,于2011年1月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人XX、XX,被告XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海XX房地产有限公司诉称,2009年11月13日,原、被告签订《上海市商品房预售合同》,约定被告向原告购买上海市XX房屋(以下简称系争房屋),房屋总价为人民币(以下币种相同)1,1627,700元。房款支付方式为:被告于2009年11月7日前支付20,000元,于2009年11月13日前支付(除定金)452,700元,于2009年12月13日前办妥余款690,000元的银行贷款手续,并支付至原告指定账户。根据合同第七条以及合同补充条款第十九条的约定,如被告逾期支付购房款超过60天,原告有权解除合同并要求被告承担房屋总价5%的赔偿责任及合同约定的逾期付款滞纳金。由于被告支付了购房款472,700元后,无力继续付款,逾期付款已远超60日,故请求法院判令:1、确认原、被告签订的《上海市商品房预售合同》于2010年9月21日解除,原、被告一起至上海市浦东新区房地产交易中心办理注销预售合同登记备案的手续;2、被告向原告支付赔偿金
58,135元;3、本案诉讼费由被告承担。
被告XX辩称,被告虽向原告购买了四套房间,但由于原告将房屋拆套分售,被告实际只购买两套房屋。购房时,原告不断提高被告购房款首付比例,又逼迫被告只能向原告指定的银行贷款,对被告百般刁难。被告无奈与原告指定的南京银行办理贷款手续,直到数月后被告主动联系原告方知贷款没有申请成功。造成被告未按约付款的责任在被告。被告愿意支付购房款余款,不同意承担逾期付款违约金。
经审理查明,原告上海XX房地产有限公司(甲方)与被告XX(乙方)于2009年11月13日签订《上海市商品房预售合同》,约定乙方向甲方购买系争房屋,总房价款为1,162,700元。合同第七条约定,乙方若未按本合同约定的时间付款,应当向甲方支付违约金,违约金按逾期未付款额的日万分之五计算,违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止,逾期超过60天后,甲方有权选择下列第壹种方案追究乙方责任:壹、甲方有权单方面解除本合同,乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5%,甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额,剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的,甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的,应当书面通知乙方。附件一付款方式和付款期限约定,乙方应于2009年11月7日前支付定金20,000元;应于2009年11月13日前支付房价款(除定金)452,700元;应于2009年12月13日前办妥余款690,000元的银行按揭手续,并支付至甲方指定账户。附件一中还特别约定,若乙方贷款申请未获得银行批准或乙方获得贷款不足以支付房屋总价款的,乙方仍应按照本合同约定按时足额向甲方支付房款。否则,甲方有权按本合同第七条之约定追究乙方的违约责任。如因合同终止或解除,乙方应在收到甲方发出的终止或解除合同通知之日起15日内与甲方共同向房屋所在区房地产管理部门办理预售合同备案及预告登记解除手续。合同签订后,被告支付购房款共计472,700元。2010年9月14日,原告以邮政快递方式向被告寄送律师
函,告知被告尚有690,000元购房款未结清,逾期已达275天之久。根据预售合同第七条的约定,原告解除与被告签订的预售合同,并将在被告已付的购房款中扣除相应的违约金及赔偿金后将剩余房款退还给被告。鉴此,郑重告知被告自2010年9月21日起,原、被告签订的预售合同解除,要求被告在收函后尽快办理有关手续。被告收悉该律师函。2010年12月,原告诉讼来院,要求判决如前请。审理中,原告接受被告继续履行合同,购房款余款690,000元可由被告缴至法院;但要求被告以690,000元为基数,以日万分之五计算,支付自2009年12月14日起至该款缴至法院之日止的逾期付款滞纳金。同时,原告同意减半收取逾期付款滞纳金。被告于2011年1月27日将690,000元缴纳至本院。
以上事实,有原告提供的《上海市商品房预售合同》、律师函、国内特快专递邮件详情单以及原告庭审陈述在案佐证。
本院认为,原、被告签订的《上海市商品房预售合同》真实、有效,当事人应当按照约定履行自己的义务。被告未依约支付购房款已构成违约。因被告逾期付款已超过60天,原告有权根据合同行使约定解除权解除合同。鉴于原、被告于本案审理中就继续履行合同意见一致,且合同可以继续履行,故本院尊重双方当事人意思自治。由于合同约定贷款申请未获得银行批准或获得贷款不足以支付房屋总价款的,被告仍应按时足额支付房款,且被告未能提供证据证明原告有恶意阻挠贷款成就的行为,故被告理应承担逾期付款的违约责任。就被告所称原告不断提高购房款首付比例及强硬指定贷款银行之事项,由于付款方式系合同条款之一须双方协商一致,被告衡量己方付款能力后有权选择签约或不签约;而强硬指定贷款银行因遭原告否认,且被告提供的证人亦证实当时售楼处确有几家银行驻场供购房者选择,故对被告所称因原告原因致被告贷款不成的抗辩,本院不予采信。原告主张以未付款日万分之五计算应付款期限之次日起至实际付款之日止的逾期付款滞纳金,符合合同约定。现原告主动减让一半滞纳金,并无不当,可予照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一
百零七条、第一百一十四条第一款的规定,判决如下:
一、被告XX于本判决生效之日起十日支付原告上海XX房地产有限公司购房款690,000元(已缴纳至本院);
二、被告XX于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX房地产有限公司逾期付款滞纳金(计算公式:以690,000元为基数,按每日万分之二点五计算自2009年12月14日起至2011年1月27日止)。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11,407元,减半收取计5,703.50元,由被告XX负担(于本判决生效之日起十日内向本院缴纳)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 员 全炜琦
书 记 员 朱晓骅