苏州园区买房心得

（转）苏州园区买房心得

2009-12-14 09:04

昨天贷款批下来了，两个月的买房路即将划上句号。我是第一次购买二手房，现在将我买房中的一些小经验跟大家共享一下，希望能帮助大家选房、购房，节省费用和经历。

一、看房篇

因为我是不坐班的，所以我白天时间都可以看房，算起来，应该看了有几十套吧，新房二手房都有的。

我一般是第一天晚上在网上查好信息，第二天一早电话给中介约看房。主要查看的网站是安居客，后来我发现这个网站有很多信息是假的，要不就是重复的。所以看过的房子要记住，以免别的中介给你推荐的时候看重复了。

我看房子的区域主要是在湖东，下面分小区慢慢说。都是一家之言，说的不对请大家海涵。

1、翰林缘

这是我第一开始看的。翰林缘是定销房，价格比较便宜，均价5600，一般高一点的在5800左右。如果在高教区上班住这里是非常方便的。但是这个小区有几个缺点，一是群租现象严重，二是公摊很高。135平米户型公摊20％，96平米的户型公摊3％，三是户型设计不太好。

2、东湖大郡

东湖大郡是我看的套数最多的一个小区，一二三期还有春之韵都看过。其中环境最好的是一期的西区，东区没有西区好。最差的是二期，靠近高压线。相对来说二期价格也是最便宜的。有一套我记得是105个平米81万，简单装修的。三期的交通是最方便的，价格也较高，尤其是小户型。现在有的报价都9500以上了，我觉得不太值得。不如买一期的多层，因为得房率比较高，而且一期的三房的边户是三面采光，三房朝南的。一期的三房毛坯多层我了解的价格在7500－8000之间。

春之韵的户型设计跟东湖三期差不多，质量感觉不是很好，我记得我看过的有一套竟然把落水管设在了卧室飘窗上。

3、高尔夫花园

高尔夫的位置其实满不错，但小区管理不太好。我去看房的时候，大门口停了很多车，又乱又拥堵的样子。小区里面车也停的乱七八糟。我看的那栋楼连幢号都掉了一半在空中飘摇，也没有修理。进了电梯，电梯墙上全是电话号码。高尔夫花园的价格约在8000左右。

4、埃拉国际水岸

这个小区是印象比较好的小区之一，入住率很高，也有很多厂车经过。将来地铁开通应该更方便。目前买菜购物还不是很好。我感觉如果是两口之家第一次置业，

买这里的75平米那种小户型应该蛮好，可以迁户口，价格也不是很高，精装修价格一般65万。

5、湖畔天成

湖畔天成看的是一手房。置业顾问带我去看的那套在三楼，屋子里看着还行，出来一看，北面是垃圾房，南面是配电房。这置业顾问简直是害我噢。小区感觉普普通通，不过不失。据说这里是园区二实小学区，但埃拉将来就是方洲小学学区。如果是买学区房子的，可以关注一下。

6、玲珑湾

玲珑湾在我看来是豪宅级别的，所以我只看小户型，看过一套78平米的两居室。得房率应该不太高，看起来满局促。另外小区北边是靠高压线的，这一点我也是后来才知道，直接PASS。不过切身感受玲珑湾的物业确实不错，这个小区是一个组团一个物业标准的，价格都不一样的。因为面积小可能安全性管理上更有保障一些。

7、澳韵花园

这个看的也是一手房，当时是7月初澳韵搞活动，80平米的户型大约是6800左右。这个小区印象蛮好的，密度不是很大，周围也比较开阔，价格也还合适。老公看了以后说不喜欢这个位置，结果pass。

8、欧洲城

入住率很低，据说国税的人买的比较多，基本上都是投资的。

9、伊顿小镇

房子盖的很有特色，但跟对面的澳韵花园比起来价格高太多了（9000－10000每平米）

10、南山巴黎印象

南山巴黎的房子也是我喜欢的密度比较低的那种。最高的好像才9层楼的，也有多层的。我看的一套是93平米两室半的电梯房，南北通透，都满实用的。价格是74万带装修。我最喜欢的是那里的一楼带花园还有地下室的。可惜看了几套房东不是后来不卖了就是要价太高。另外南山靠近马路边的不能买，我在房间里切实感受过，一开窗很吵的，当然不怕吵的话靠马路价格要实惠一些的。

11、玫瑰湾

玫瑰湾最近在卖期房公寓，我去看了一下，110平米只做了两房，空间是很宽裕的。样板房看起来真的满不错。可惜的是现在卖的都是靠马路的。后来我在别墅区转了一下，发现入住率真的好低噢。这么多别墅空着真可惜。

12、橄榄湾

在橄榄湾看了一套湖景房，价格是110平米79万毛坯的。从书房看下去风景真的满不错。但物业感觉不太好，我看的那栋楼过道都被电瓶车塞满了，走路都要侧身的，另外小区里面还有一个餐厅。回来后上网查了说房子质量不太好，PASS。

13、东湖林雨

有一天物业告诉了我一个惊天便宜的房子，东湖的96平米的66万。去看了之后发现房子是不规则形状的。不是方正的那种。后来又了解到了著名的物业黑社会事件。之后就没再关注过这个小区。

14、亿城沙发二期

感觉这个小区的户型做的真的蛮好，尤其喜欢他们70平米的两居室，和90平米的三居室。可惜70平米的是靠高压线的。另外小区附近目前还是啥也没有。如果预算不是很够，又在附近上班倒是挺值得一买的，毕竟40万买三居也只有这里能做到了。

现在总结一下我挑房子的要点。

一是不要顶楼、小高层不要底楼。顶楼比较热，底楼采光不行。

二是不靠马路。因为我睡觉比较警醒。

三是不靠垃圾房和配电房。

四是房子质量不要有明显问题。看过一套房全是裂缝的。

五是附近要有完善的公共交通、商业配套和学校。因为要带老人孩子一起住的，不可能让六十多岁的老人去学车，然后开车去买菜的。

六是小区口碑不要太差。

二、买房篇

看到了心水的房子，只是万里长征第一步。之后的故事中介所起的作用就比较重要了。

首先，看中了房子之后，要给中介打电话，让他跟房东确认房产证上的面积。通常中介说的面积都比房产证面积大。有时候160的其实只有140。

其次，让中介帮你跟房东还价。我见过一个中介想吃差价，说房东一分钱不让的，结果后来见面的时候房东自己说其实可以让1万的，中介说这一万算中介费，给中介吃。其实真的诚心卖房子不可能一点都不让，一般都留有余地的。

第三，如果一切顺利，就进入了见面环节。这时候价格一般再谈的余地不大了。这时候最重要的是跟中介确认自己需要交的费用。一般大头费用有：

1、契税，1％，这个交给国税，免不掉的。

2、个税，1％，这个交给地税，普通住宅满五年且房东在园区没有其他房子可以免掉。一般中介建议你做低评估价来避税，这个我觉得不好，比如说100万的房子你做到五十万，会影响你下次卖的。而且现在贷款利率这么低，还是多贷点比较划算。

3、中介费：一般买家1％，这个我见过最低谈到0.5％的，我比较没用只谈到了0.7％。

4、贷款服务费：一般是1％。如果你自己找银行贷款，就不需要交这个钱。找银行贷款方法如下：拨打各银行服务电话——咨询自己所在地支行个人信贷部电话——电话咨询所需材料——准备好材料办理。银行态度都很好的，而且你也可以自己选择想要的银行。

5、评估费：一般中介收0.5％。有的比较黑的收两次。其实是这样，交一次评估费，出三份评估报告，两份是买家名字，给银行的，一份是卖家名字，过户时候用的。这个评估费自己找人的话可以节省点的。方法是让银行给你推荐，或者上苏州房产局网站，找有资质的公司打电话询问。

6、维修基金：有的二手房没交过维修基金，需要买家交的，据说98年以前的房都没有维修基金的。想知道有没有交过，有两个方法，一是拿房产证复印件到房产局询问，二是看网签合同，上面有写。

7、其他小费用。大概几百元。

也就是说，如果自己办理贷款和评估，只需要交给中介中介费就可以了。其他一切费用不要经过中介手。

第四，网签、资金托管、贷款、过户

这四条放一块写，是因为可以同一天办好。注意，让中介提前把网签合同打印出来，不要现场看现场签字，我们就犯了这个错误以至于有个地方写错了，又重新撤销，重新签。另外，评估报告里面也需要根据网签价格确定评估价格，根据网签合同里面的房屋建造日期来写评估的。这些环节都有中介帮着做，没什么难的。 一般过户当天就要给房东差价和中介中介费了。我碰到一个中介，是要求签定金合同当天就给中介费，那时候还什么都没办呐，给了中介费就惨了，估计人都找不到了。

第五，银行放款，缴税，拿证。

其他就没什么了，等通知就行了。

如果已经资金托管了，贷款下不来怎么办呐？看网签合同，里面规定可以跟房东协商。撤销资金托管的。为了避免这种情况发生，最好在网签之前就到银行询问自己的贷款办下来的可能性。

长篇大论，终于写完了！希望能给大家点参考，如果有什么能帮忙的可以在线询问！

房子在苏州真的是天天一个价格，期房有时候买不到合心的或者闲贵，淘淘二手房确实是个不错的选择，但是很多人买二手房，都非常害怕交易被欺骗或者碰到一些奸商。确实二手中介黑心的地步已经让人厌恶非常，我通常形容这些黑心的二手中介为----奸狼！

这里我不想介绍我买房子遭遇的许多难过以及厌恶的事情，我只想把我心得分给需要买二手房子的人，让你们少走弯路。

1心态：买房切忌心态着急。这是穷人的通病，我就是个例子，生怕明天就买不起房子似的。其实买房很大程度决定你的运气，着急也没什么用。保持平静的心态是买房首要条件。

2中介费：这个费用肯定是可以还价的，一般为成交价格的1%，你最好买前就多还点，他要是不给还，那你就和他说拜拜。顾客永远是上帝，自古都是商人求顾客！！！！

切记：房子全部交易好后再给中介费用！！！！！钱是王道，把握钱，你才有主动权！这里你一般可以还1000---3000，我70W的房子给了4000中介。

3评估费用：这个费用在苏州是存在的，浙江好象已经没有。但是这个费用你在买之前必须和他谈，一般他会说房价的0。3%，但是这个费用完全可以减免，很多中介都不收这个费用或者只收几百，买房之前确定下收不收，应该可以给你省1000-3000元

4帮忙贷款收费：这个是放屁的！在苏州物价巨已经严格规定不准收这个费用，他如果收了，你可以向物价局投诉他，不要怕麻烦一个电话而已，其他的问题物价局会帮你解决，或者315。。。很简单的。这个一般会帮你节省2000--8000元，例如70W的房子的话。

5税收，一定要交的钱，但是中介可以通过评估房子把这个税收几乎做没。做为一个共产党员，我不讲这里面的猫腻了。

6交易时间。这里我给你2点建议1：合同上写好时间，并说明超出时间如何罚款。就是到时候超出时间时候他耍无赖，你要告他。但是告他毕竟有点麻烦，但是肯定能赢。

建议2：先把钥匙拿来，然后慢慢等。。自己先住进去。

最后再次强调：中介费用一开始一毛都不给。至于定金这块越少越好，并且注意收据。