中原高端住宅客户需求调查分析报告

金地·香蜜山酒店/服务式公寓项目

高端住宅租赁客户调查分析报告

信息来源：高端住宅租赁客户调查表 样本数量：81个 统计软件：SPSS

完成日期：2005年12月26日

完成部门：深圳中原物业顾问有限公司顾问估价部

本次调查的目的是为了了解高端住宅租赁客户的背景及其住房需求。除了香蜜湖片区外，我们还选择了蛇口片区、深圳湾片区、华侨城片区和中心区这四个具有参考意义、与项目区域具有可比性的高端住宅区域进行了高端住宅租赁客户的访问调查。

在调查的过程当中，我们选取了中原分布在上述五个片区的共17家地铺，对高端住宅租赁客户进行了详细的访谈，从而对高端客户的背景及租住需求有了更为详尽的掌握。

第一部分 客户租住意向分析

一、客户选择香蜜湖片区租住的原因

选择香蜜湖片区租住的客户首先考虑的是该片区便利的交通，选择比例占到

67%，其次是该片区的优质物业，选择比例为59%；

因为配套设施、景观环境、居住氛围、安全和安静因素而租住该片区的客户

选择比例分别为56%、52%、48%、41%和30%。

二、客户选择其它片区的比例

香蜜湖片区分行调查对象中有74%的客户选择中心区作为次选区域；

其次是华侨城片区，选择比例达41%；

分别只有4%的客户选择蛇口片区和深圳湾片区。

一、客户选择蛇口片区租住的原因

选择蛇口片区租住的客户首先考虑的也是该片区便利的交通，选择比例占到

65%，其次是该片区相对很安静，选择比例为57%；

因为配套设施、安全、居住氛围、景观环境和优质物业因素而租住该片区的

客户选择比例分别为52%、52%、48%、26和17%。

二、客户选择其它片区的比例

蛇口片区分行调查对象当中有55%的客户选择华侨城片区作为次选区域； 其次有40%的客户选择香蜜湖片区；

分别有20%和15%的选择意向为中心区和深圳湾片区。

一、客户选择深圳湾片区租住的原因

选择深圳湾片区租住的客户首先考虑的是该片区的居住氛围，选择比例占到

73%，其次是该片区的景观环境，选择比例为64%；

因为安静、优质物业、交通便利、配套设施和安全因素而租住该片区的客户

选择比例分别为46%、36%、27%、27%和27%。

二、客户选择其它片区的比例

深圳湾片区分行调查对象当中有90%选择了华侨城片区作为次选区域； 分别有10%的选择意向为香蜜湖片区和蛇口片区； 没有客户选择中心区。

一、华侨城分行客户选择华侨城片区租住的原因

选择华侨城片区租住的客户首先考虑的是该片区便利的交通，选择比例占到

82%，其次是该片区的居住氛围和安静环境，选择比例均为71%； 因为安全、配套设施、景观环境和优质物业因素而租住该片区的客户选择比

例分别为65%、59%、47%和41%。

二、华侨城分行客户选择其它片区的比例

华侨城分行调查对象当中只选择了蛇口片区和香蜜湖片区作为次选区域，比

例分别各占50%。

一、客户选择中心区租住的原因

选择深圳湾片区租住的客户首先考虑的是交通便利，选择比例占到82%，

其次是该片区居住氛围浓厚、安静，选择比例均为71%；

因为安全、配套设施、景观环境和优质物业等因素而租住该片区的客户选择

比例分别为65%、59%、47%和41%。

二、客户选择其它片区的比例

中心区片区分行调查对象当中选择华侨城片区和香蜜湖片区作为次选区域

的比例各为63%；

另外有19%的选择意向为深圳湾片区，没有客户选择蛇口片区。

各片区客户在选择在该片区租住时首先考虑的基本上是交通便利。关于该项

因素，香蜜湖片区基本符合大多数客户的要求；

居住氛围也是客户考虑的重要因素，而香蜜湖片区是已经成型的“豪宅区

域”，因此，本项目具有背景、地缘优势；

除了香蜜湖片区各分行的客户之外，其它四大片区的客户大多把安静这一因

素摆在了前列。而香蜜湖片区部分项目在这一点上则有所欠缺，故本项目需要考虑如何减少噪音；

在景观环境、安全等因素上本项目符合大多数客户的要求，只是在配套问题

上要解决银行、餐馆等配套设施问题。

在片区的选择上，其它四大片区客户的次选区域主要集中在华侨城片区和香

蜜湖片区，再者是中心区，最后是蛇口片区和深圳湾片区；

对比结果显示，香蜜湖片区在区位优势上略逊于华侨城片区，但同时也被大

多数客户认可，尤其是香蜜湖以东的中心区和以西的华侨城的客户。

根据对各片区客户的意向调查，有41%的客户表示会选择租住香蜜湖片区的酒店/服务式公寓，明确不选择的比例为26%，另有33%的客户表示待定。

各片区客户对于香蜜湖酒店/服务式公寓的意向比较数据显示，中心区、香蜜湖和深圳湾片区客户的意向度较高，原因主要是以上三个片区与香蜜湖区位较为接近，客户对其较为熟悉且较为认同。蛇口和华侨城片区的客户对于片区的忠诚度较高，因此，以上两个片区选择香蜜湖酒店/服务式公寓的客户较少。但值得注意的是：蛇口和华侨城片区各有约70%的客户出于不确定的状态，因此，仍然有较大的潜在空间可以挖掘。

对到达工作地点的交通时间的承受能力，大部分客户集中在30分钟以内。选择10-20分钟的比例为38%，选择20-30分钟的为28%，选择10分钟以内的为18%；选择30-40分钟、40分钟以上的各占10%和6%。

第二部分 客户的需求分析

以下为意向租住香蜜湖片区酒店/服务式公寓的客户的需求分析： 一、客户选择楼盘时最重视的因素

66%的客户选择楼盘最重视的因素是该楼盘的地段，其次是小区配套、周边

配套和物业管理，比例分别为59%、53%和53%；

另外户型设计、小区规模和景观也是客户考虑比较多的因素，比例分别为

38%、38%和34%；

重视设计风格的客户所占比例较小，只占19%。

二、客户对居住地点景观的倾向

客户对居住地点景观的倾向依次是海景、湖景、人造景观和山景，比例分别

占56%、55%、44%和28%；

本项目拥有优美的湖景、山景和人造景观，因此，满足的客户层面较广。

三、客户期望租住的建筑类型

调查显示，68%的客户倾向于小高层，其次是高层，比例为36%； 分别只有14%、11%和7%的客户期望租住别墅、连排别墅和多层住宅； 本项目能充分满足大多数客户对建筑类型的需求。

四、客户对户型及面积的需求

78%的客户选择了2房及以上的户型，只有10%的客户选择了单身公寓，

12%的客户选择了1房1厅1卫，另外有11%的客户选择了复式结构的户型。

1、单身公寓

50%的客户希望单身公寓的面积在45-55平方米之间； 选择25-35平方米和35-45平方米之间的客户比例各占25%； 没有客户选择25平方米以下和55平方米以上的面积区间。 2、1房1厅1卫

70%的客户选择的面积在50-60平方米的1房1厅单位；

选择50平方米以下的客户占10%，选择60-70平方米的客户占20%； 没有客户选择70平方米以上的1房1厅单位。 3、2房2厅1卫

选择65-75平方米、75-85平方米之间的客户分别占33%和44%； 只有6%的客户选择65平方米以下的户型面积；

另外85平方米以上的2房2厅1卫单位有17%的客户选择。 4、2房2厅2卫

70%的客户选择了80-90平方米的面积区间； 选择90-100平方米面积区间的客户占30%； 其余面积区间没有客户选择。 5、3房2厅2卫

44%的客户选择了110-120平方米的面积区间；

选择100-110平方米和120-130平方米面积区间的客户分别占31%和25%；

其余面积区间没有客户选择。 6、4房及以上

选择4房及以上户型的客户在各面积区间的选择上比例较为平均； 31%的客户选择150-160平方米面积区间，选择140平方米以下、140-150平方米和160-170平方米面积区间的客户各占23%； 170平方米以上的面积区间没有客户选择。 7、复式

56%的客户选择190平方米以上的面积区间；

选择170-180平方米和180-190平方米面积区间的客户各占22%； 没有客户选择170平方米以下面积的复式单位。

五、月租金承受能力

64%的客户只能承受5000元/月以下的租金； 27%的客户能承受5000-10000元/月的租金水平；

只有9%的客户能承受的租金水平在10000-15000元/月之间； 没有客户愿意承受月租15000元以上的单位。

六、客户租房时间及原因

1、长、短期居住的比例分析

酒店/服务式公寓意向客户中长期居住客户比例占67%，短期居住客户占

33%。

2、长期居住客户租房原因分析

67%的长期居住客户是因为居家生活； 有17%的客户是因为商务办公的需要而租住；

另分别有10%和7%的客户则因为出差公干和旅游度假的因素租住。 3、短期居住客户租房原因分析

短期居住的客户中有33%是因为多个家庭成员来深旅游度假，同时希望有住家感觉而租住；

分别有27%的客户因为商务办公和出差公干的需要而短期租住； 因需要居家生活或其它原因的客户比例较小，分别占7%。

七、客户对物业档次的需求

48%的客户选择三星级标准，38%的客户选择四星级标准，只有少量的客户要求二星级标准或五星级标准。80%以上的客户对物业档次的要求在三星级及以上。

八、客户对硬件配套设施的需求

1、餐饮

因大多为国内人士，故86%的客户选择必须要有中餐厅，另外因部分客户对西餐也很感兴趣，加上外籍人士多选择西餐，故对西餐厅的需求也达到了76%；

其次，超过60%的客户需要配套咖啡厅；

另外，35%的客户需要有酒吧，少部分客户还需要茶室等配套设施。 2、休闲

因娱乐、休闲的需要，62%的客户需要设臵影视厅； 其次有近60%的客户需要配套阅览室，以供平日休憩所需； 另外46%的客户表示要有网吧；

仅有少部分客户需要棋牌室及其它附属休闲设施。 3、运动

86%的客户表示要有健身房，因为这是简易且有效的锻炼身体方式； 其次有83%的客户需要游泳池，且表示最好是室内恒温泳池； 另外59%的客户表示要有网球场，这当中主要是外籍客户；

46%的客户需要羽毛球场，还有一些客户需要乒乓球室、桌球室、壁球

室等运动设施； 4、美容保健

分别有77%和62%的客户表示要有美容美发厅和桑拿浴室； 其次是推拿按摩，有58%的客户选择； 19%的客户需要SPA ； 5、其它

对于其它生活配套设施，客户大多表示需要有超市和银行，这是必不可少的生活配套，分别占90%和73%的比例；

同时有90%的客户选择了幼儿园/小学，这主要是长期租住且在深家庭结构为三人或以上的客户需求；

另外，33%的客户希望配臵24小时便利店，以便不时之需。

九、客户对软件配套设施的需求

大多数客户认为酒店/服务式公寓的各项服务都要细致周到，84%的客户需要酒店服务，61%的客户需要管家服务，58%的客户需要家政服务，45%的客户需要商务服务，48%的客户需要医疗服务。

十、客户对装修风格的需求

70%的客户希望房间装修风格为简约时尚型，即尽可能做到简洁而不繁杂，这与潮流趋势、新时代审美标准有关；

55%的客户选择绿色健康型，出于居家生活的客户选择比例较大； 24%的客户需求欧式豪华型，这与客户的背景及生活习惯有关，此类客户中外籍客户占大部分；

另外还有需求中式典雅型的客户，占12%的比例，外籍客户中没有选择中式典雅型的装修风格。

十一、客户对房间装修标准的需求

1、厨房

因国内客户偏多，故55%的客户选择中式厨房；

39%的客户选择西式厨房，一方面是外籍客户全部选择西式厨房，另一方面是作短期停留的国内客户很少会自己做复杂的中餐或追求时尚； 少部分客户对厨房不作要求，甚至不需要厨房，主要为单身人士。 2、空调

在空调式样的选择上，对于使用分体式空调还是户式中央空调，大部

分客户选择分体式空调，所占比例达77%，这与客户的使用习惯有关。 3、地面 （1）卧室

对于卧室地面的装修材质，更多的客户选择了比较实用的木地板，占63%的比例，其次是地毯，占24%的比例，较少客户选择大理石。 （2）客厅/餐厅

对于客厅/餐厅地面的装修材质，更多的客户选择了比较容易清洁的大理石，占82%，选择木地板的客户占14% ，只有4%的客户选择地毯。

第三部分 客户的背景分析

以下为意向租住香蜜湖片区酒店/服务式公寓的客户的背景分析： 一、客户国籍分析

本次调查的客户的当中，国内、外人士所占比例分别为71%和29%。 采访调查过程中很多客户留下了姓名及联系方式，本次调查的有效问卷显示共采访了8位外籍人士，分别来自美国、日本、韩国、台湾等地，外籍客户部分在其所在国家地区居住和工作，因旅游、出差公干来深，部分在深工作。

国内客户部分为出差来深，部分为居住地在外省区，目前在深圳工作。

二、性别比例

采访对象中，男性比例占46%，女性比例占54%。

三、年龄结构

调查结果显示，租赁客户年龄段主要集中在26-45岁之间，其它年龄段较少。其中26-35岁和36-45岁的客户比例分别为55%和21%。

四、在深家庭结构

两人在深的客户占50%的比例，28%的客户为单身在深，还有22%的客户在深家庭结构为三人或三人以上。非单身在深客户主要为和朋友或整个家庭一起，外籍客户多为此种类型。

五、居住地点

客户的居住地点主要集中在福田和南山区，所占比例分别为64%和29%。另外，还有部分客户的居住地点在关外的龙岗，所占比例为7%。

六、工作地点

客户的工作地点主要集中在福田区，占总体比例的71%，工作地点分布的区域主要集中在华强北、中心区和车公庙等。工作地点在南山区的客户所占比例为17%，其公司所在地主要主要集中在蛇口、南山中心区和科技园等。另外，还有8%和4%的客户的公司所在地在宝安和罗湖区。

七、从事行业

客户所从事的行业种类各异，多商贸业及通信/电子类行业，分别占26%和23%，IT 、金融、制造和投资/保险行业各占7%，其它还有23%的客户从事以上选项外的行业。

八、职务

客户的职务多为中、高层管理人员，共占66%的比例，另外有10%的客户为专业技术人员，17%的客户为私营企业主，其它选项类为7%。

九、上下班所用交通工具

26%的客户利用私家车上下班，其它利用公司配车、出租车、地铁等交通工具上下班的客户比例差别不是很大，其中选择公司班车、地铁和步行的客户各占11%。

十、个人月收入水平

调查结果显示，个人月收入水平在5000-10000元的居多，占45%，其次是10000-15000元的占16%，5000元以下、15000-20000元和35000元以上的各占10%，9%的客户个人月收入在25000-35000元之间。

十一、个人月住房补贴

调查结果显示，个人月住房补贴主要集中在5000元及以下，占63%，其次是5000-10000元之间的，占26%。10000-15000元和20000-25000元的分别只占7%和4%。其它区间没有客户选择。

本次调查中，客户背景资料相对更为详尽，对于本项目具有参考意义的资料均作了仔细的调查和访问，对后期酒店/服务式公寓各项定位、项目整改及装修设计等方面均有一定的指导意义。

深圳中原物业顾问有限公司顾问估价部 金地·香蜜山酒店/服务式公寓项目组

2005年12月26日