订金与定金辨析
注:
1. 所有分析均系讨论所用,不作为唯一的结论性建议。
2. 实践中很多案件的审判,都没有统一确定的结果,“同案不同判”也是广泛存在的。
3. 援引案例尽可能摘自法院网站,但囿于资源有限,故多数案例来自互联网,仅供参考。
《生活中的法律》第二期:
订金? 定金?
——定金的性质与“定金罚则”
赵某得知张某有一套位于某市的住房出售,便找到张某要购买,并当场付给张某人民币5万元,张某于当日出具了一张收据给赵某,该收据载明:“收到赵某购房订金5万元。”后赵某因故不愿购买该房屋,要求张某退回5万元订金,遭张某拒绝。2008年11月,赵某向法院起诉,要求张某返还订金5万元。
这5万元究竟应不应退还?
关键在于认定,这五万元是属于订金还是定金。为何这一字之差如此重要?
先说订金。订金并不是一个法律概念,订金的效力,在法律上是不明确的,其取决于双方当事人的约定,双方当事人有约定的,从其约定;如果没有约定,在审判实践中一般被视为预付款,即使订金被认定为一种履约保证,这种保证也是单方的,它只对给付方形成约束。若收受方违约,只是退回原订金;若给付方违约,收受方应如数退还订金。(尽管实践中,如果给付方不履行合同,收受方一般会找出种种理由不退还订金,但得以主张的理由实际上是赔偿损失。)合同成立后,订金直接抵作合同价款。
然而,定金是一个法律概念,是指当事人一方向另一方支付的一定数额的金作为一种担保方式,定金功能体现为“定金罚则”,钱作为履行担保的担保方式。
即给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还(见《担保法》第89条)。如果给付定金的一方履行债务后,依照约定,定金应抵作价款或者收回。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定,“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”
因此,要使定金具备其本应有的功能,必须做到以下两者之一/或两者皆具:
1、写清楚是“定金”俩字而非其他;
2、写清楚定金性质。如开头的案例中,如果收据写的是,“收到赵某购房订金5万元,如果赵某悔约,该订金不予返还。如果张某悔约,需双倍返还该订金。”如果是这样的话,即便写错了字,但也可以按定金罚则主张。
由此可见,即便是一字之差,法律上的后果可能大相径庭。合同每个条款甚至每个字,都值得关注与细思。
注意点:
定金的数额不得超过主合同标的额的20%。
定金应当书面形式约定。
定金合同/条款自定金交付之时起生效。