城中村整治方案的探索

理论

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城中村”整治方案的探索

洪春林

(n-西省萍乡市规划勘察设计院江西弹乡337000)

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【捕要l通过我国。城中村”与西方的。贫民窟”相比较及我国各地针对“城中树”改造的方法与对簧，总结。城中村”改造的经验，研究新时代。城中村”

的整治方案。

【关键词】城中村贫民窟经验整治方案

中圈分类号：F28文献标识码：A文章编号：1671--7597(2008)0610183--01一、霄一“城中村”

“城中之村”是城市在建设过程中为了节约建设成本，避免过高的拆迁安置费用而避开城中原有农民集体土地进行城市建设而形成的“城中之村”，它随着城市建设发展而逐渐为城市建设用地所包围，它是城市化快速推进的产物，从土地性质上讲，它是被城市国有土地所包围的农村集体土地，从结构上讲，它具有明显的城乡二元结构。据研究，从1985—2001年，中国的村落从940617个锐减到709257个。仅2001年就减少了25458个，平均每天减少约70个①。目前“城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差”的现象已经严重地不利于城市整体规划和建设。

：、“城中村”与“贫民窟”

西方百年前的贫民窟，联合国人类居住规划署的定义是这样的：“以低标准和贫穷为基本特征的高密度人口聚居区”。与西方的贫民窟相比，中国的“城中村”与之有众多相同之外，概括来说，相同之处有：“高密度人口聚居；低标准的居住环境；人口贫困。②”

从“城中村”与“贫民窟”的历史起源来说，两者也有极相近之处，“贫民窟”是18世纪中后期西方国家工业革命带来的城市化过程中的产物，而中国的“城中村”则是产生于改革开放以后我国城市经济快速增长过程中，它“是我国城市化进程中的一种特殊的地域现象，是在特定的经济、社会、文化、政策背景下形成的非完全城市化的产物③”。两者所不同的是时间上有先后，这是中西方城市发展的时间上有先后所致。

三、“城中村”改造的必一性

由于“城中村”缺乏统一的规划管理建设，造成“城中村”内土地规划与房屋建设混乱，公共设施匮乏、环境卫生较差、房屋间距过近、难于满足消防要求等脏、乱、差现象，加之居住人口的参差不齐，导致“城中村”内存在犯罪、吸毒等各种社会安全隐患。“同时’城中村’的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失④。”

由此可见，“城中村”已是成为了各地政府的“心病”，市民心里的“毒瘤”。“城中村”改造已是势在必行，“但同时我们也要认识到‘城中村’是历史的积淀，一些矛盾不可能在短期内得到解决⑤。”由于目前政府的经济承受能力有限，且国家尚未形成十分有效合理的城中村改造政策，因此，可以说，“城中村”在近期内是难以彻底改造完成，它在未来的数十年问是不可能彻底消失的。

然而“城中村的出现是城市化进程中一个绕不开的结。城市必须为它当初的‘迂回’埋单。而改造城中村的过程。又注定是一个复杂的、多方利益博弈的过程，如何创造一种对弈各方共赢的合约安排，对于‘城中村’的成功改造至关重要⑥。”

四、“糠中村”改遗的方法的探素

由“城中村”引出的一系列矛盾与问题愈来愈突出，各地针对“城中村”的改造也日益急迫，所采取的对策与方法也各不一致。由于城中村改造所需资金数额巨大，且涉及到土地、建设、规划等多个部门，因此因地制宜地设计好各村的改造方案，搞好各部门的相互协调关系，确定改造模式与改造主体问题，是改造计划制定的前提．

现行的一般改造模式主要有三种模式：

一是由政府主导，政府直接投资改造城中村，主要是指政府完成前期

土地征用及开发，然后采取市场化的招、拍、挂方式。运用这种方式的例子有——“如被称为‘绍兴模式’的绍兴市越城区投资30亿元改造了41个城中村，拆迁旧房建筑面积约235万时，建设安置房建筑面积为250万ml，改善了57／农民的居住环境⑦。”由于前期拆迁安置成本高，政府经济承受能力有限，由于政府资金短缺导致“原来的政府统建住宅小区反而变成了新的‘城中村’⑧”亦屡见不鲜。目前此类模式的大规模土地的开发运用较少。

二是村民在政府的扶持下自筹资金，统一规划，自行改造．这种模式需要政府的大力支持以及在村民意见比较统一的情况下才能较顺利的完成，在基础设施、公建设施以及规划布局、住房标准等方面需要政府统一政策，这种模式适用于经济条件较好的地区。

三是开发商主导的开发模式，由开发商直接投资完成土地征用、开发以及村民的拆迁安置，借助开发商的资金雄厚以及丰富的开发经验，既可以缓解政府资金的局限性，使财政资金可以投入到更多的基础设施及公益事业上，又可以避免行政力量的介入，减少许多社会问题。由于“城中村”居民，特别是沿海较发达城市的“城中村”居民出租自建房，收取高额的房租，而“城中村”的改造则意味着这部分村民将丧失收入来源，部分村民对“城中村”的改造持抵触心理。近年来，不少沿海发达城市对“城中村”的改造方案进行了积极的探索，例如被称为“深圳模式”的城

中村改造一“深圳模式在城中村改造中引入原住民宅基地入股，从解决

经济纠纷来说是一种多赢的改造方式，更重要的是，还可以实现农民的就

地城市化。⑨”

五、结膏

“‘城中村’改造不仅是一个技术问题，还是一个社会问题，需要有充分的时间来完成其意识、生活习惯的转变和组织管理构架的转变，一步

到位的只能是阶段性的工作。⑩”笔者认为，“城中村”的改造必须从环境整治的硬手段以及居民的户籍转变、就业问题等软环境两方面着手，齐抓共管。同时积极探索新方法，尝试新方案，结合目前我国部分城市的成功案例，吸取成功经验，结合本地实情，这样“城中村”的改造才能顺利、彻底。

注释：

①胡学强，注重人居环境，建设生态园林。

②周毅刚，两种“城市病”比较城中村与百年前的西方贫民窟．[J]；新建筑；2007年02期。

③李立勋，广州市城中村形成及改造机制研究。广州：中山大学博士论

文，2001。

④徐建春，钟奇，浙江城市化进程中的。城中村”改造方略．⑤姜伟利，让“城中村”不再成为孤岛，福建日报。⑥易颖，“城中村”：靠什么拥有未来?南方周末；

2002

i031．

⑦杨安，“城中村”的防治，城乡建设，1996(8)：30-31。

⑧李津逵，城中村的真问题，开放导报，2005(3)：43—48。一

⑨谢良兵，宅基地入股：城中村改造深期膜式，中国新闻周刊，2006年第

42期。⑩商爽，秦鸿雁，深圳福田区“后城中村时代”或将持续二十年。南都

市报。圈