房地产企业所得税评估案例

房地产企业所得税评估案例

（一）评估案例

基本案情介绍

1.企业基本情况

某房地产开发有限公司，是2003年在国税机关办理税务登记的内资企业的非增值税纳税人，主营房地产开发、销售及物业管理，注册资本800万元。

2.分析预警信息确定评估对象

2007年初，淮安市淮阴区国税局评估人员通过该局的税收风险管理系统中发现，某房地产开发有限公司亮起了四级橙色“预警”信号，并显示下列异常信息：企业2006年第一季度~第三季度申报的主营业务收入为1707.79万元，而申报的主营业务成本为0，预缴入库企业所得税共计563.32万元，会计报表中 申报表填写的主营业务收入11385.27万元。同时企业2006年第一季度～第三季度的申报资料中，其管理费用、销售费用、财务费用等扣除项目均没有填写。 评估人员针对上述有疑问的异常涉税数据，进一步采集了外部数据。通过查询地方“网上楼市”网站，评估人员发现，该企业开发的小区已全部是可售房源；另外在当地房管部门了解到，该企业开发的小区已有产权登记。经报领导批准后，该房地产开发有限公司被确定为纳税评估对象。

3.案头分析

评估小组根据企业的上述异常申报数据进行了风险分析,发现该企业存在以下疑点问题：

一是配比性分析：企业2006年第一季度～第三季度申报的主营业务收入为1707.79万元，而申报的主营业务成本为0。这种收入与成本存在明显不配比现象，预示该公司可能存在拖延决算，少申报收入的问题。

二是逻辑性分析：查看纳税人纳税申报表、财务报表以及其他资料，分析表内及表间数据的勾稽关系是否正确，企业2006年第一季

度～第三季度在纳税申报表中填写的主营业务收入为1707.79万元，预缴入库企业所得税共计563.32万元。而在会计报表中填写的主营业务收入为11385.27万元，两者存在着明显的逻辑性差异。据此，企业可能存在少申报销售收入的问题。

三是完整性分析：在企业2006年第一季度——第三季度的申报资料中，其管理费用、销售费用、财务费用等扣除项目均没有填写，是未发生是发生了未填写？作为一个正常开发销售的企业来说，发生各项费用是必然的事，为什么不申报？不申报是否意味着企业可能存在拖延决算的问题？

四是行业纳税情况分析：从房地产行业的特点分析：近年来此行业发展速度快、行业的平均利润率高、涉及的税费多、连续多年成为全国进行税收专项检查的重点行业，说明“这个行业存在着比较严重的涉税问题”，房地产业通过各种手段少报销售收入或拖延纳税，偷逃、占用税款，已成为目前税源监控的重点之一。所以尽管该户已经成为地方企业所得税重点税源大户，但在税源管理上也不能因为其对地方经济贡献较大而忽视其存在偷逃税的可能。

4.约谈举证

评估人员针对上述涉税风险信息分析，初步得出该房地产公司可能存在少缴企业所得税的疑问，并按需要了解的内容，制定了详实的约谈提纲。在基本掌握了该房地产公司的层级关系、运作模式、核算体系后，首先向被约谈对象就房地产销售收入、成本不配比，报表与申报不一致，费用未核算等风险信息一一提出质疑。其次评估人员针对情况，向企业法定代表人和财务人员宣传了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发„2006‟31号）文件的精神，说明企业的开发产品只要已取得初始产权证明的，一律视同完工产品，开发企业应按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，及时申报该项开发产品完工年度的应纳税所得额。最后对其可能发生的问题以及可能承担的法律后果一一讲清，要求企业法定代表人及会计解释和举证。

评估人员从企业解释得知，会计报表与申报表存在逻辑性差异，是企业会计因没有扣除因素，只将会计报表收入11385.27万元乘以

15%的利润率，而得到1707.79万元的申报表收入，再直接乘以适用税率计算出预缴所得税所导致的。企业成本为0的主要原因是由于开发企业与建筑企业之间扯皮，使得竣工决算未能及时到位导致的；导致出现这一问题的，还有企业法定代表人和财务会计人员对现行的房地产税收政策法规缺乏了解，对如何及时确认收入和成本概念模糊的因素。企业费用未反映的问题，也是因为未结算成本，企业方面便将费用也暂时放置一边造成的。

经政策宣传后，公司法定代表人表示一定配合评估人员将上述疑点问题进一步弄清楚。

5实地核查

为进一步核实约谈解释的情况并确认有关销售的事实，评估人员按程序到该纳税人的经营开发场地，现场核对账证和销售、合同记录等纳税资料，并结合“网上楼市”网站查询到的该公司开发的小区已全部是可售房源，还有当地房管部门对该企业开发的小区已有产权登记信息，向法定代表人告知应申报收入。企业的法定代表人和财务人员确认在税法认识上与税收政策规定有偏差，财务核算方面存在着不规范的情形，并表示要积极配合税务部门，实事求是地开展自查自纠，把问题弄清楚。

6.自查补税

该公司根据《企业所得税暂行条例》、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》和《税收征管法》第三十二条的规定，已调整申报了2006年度销售收入11385.27万元，同时按完工进度补申报2006年度应纳税所得额3966.5103万元，按照适用税率33%计算，应缴企业所得税为1308.95万元，扣除已预缴入库的563.32万元，补缴入库企业所得税745.63万元，同时缴纳了滞纳金92.83万元。

（二）房地产企业所得税纳税评估方法

1.房地产开发企业开发及销售的基本过程

房地产开发是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上进行住宅、商业用房和基础设施、配套设施以及其他建筑物、附着物等建造和经营的行为。

房地产开发企业的生产和经营分为前期准备、建筑施工和开发产品销售三个阶段。

（1）前期准备阶段：购买国有土地使用权和办理一系列许可证明。包括：开发项目立项审批（市计划委员会）；购买土地，取得《国有土地使用证》（市土地储备中心）；规划审批，取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》（市规划和国土资源局）；缴纳相关费用（简称大配套费）（市人防办、收费局等单位）；工程开工条件审批，取得《建筑工程施工许可证》（市城乡建设委员会）。

（2）建筑施工阶段：开发商委托建筑施工企业按照合同约定组织施工建设。

（3）开发商品销售阶段：开发商通常采用预售和现房销售两种方式出售开发产品，这也是房地产开发企业区别于其他行业的显著特点之一。开发产品预售，需要取得市房产管理部门核发的《开发产品预售许可证》。

2.案头分析，确定疑点

评估准备工作包括：一是与国土资源部门、房产管理等部门联系，查阅有关资料，掌握开发企业相关开发项目的开发土地面积、开发产品建筑面积、可售面积以及开发产品总数量等情况；二是通过电业部门配合，核实开发小区入住业户的电表用量明细，以确定开发产品的数量等情况；三是搜集土地部门出具的土地开发协议及补充协议（该协议是列支拆迁费和开发费的依据）；四是搜集规划部门颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（用以确定开发成本的终止日）；五是搜集房地产开发企业与施工企业签订的施工合同（了解企业的建筑安装工程支出）；六是搜集企业报房地产管理部门备案的竣工证明、《预售许可证》及首批《入住通知单》等。

（1）综合评估分析方法：

一是对比测算法：根据房地产开发项目所处地理位置、开发规模以及市场销售情况，通过对比测算出不同开发项目的销售价格、毛利率和所得税税负最低标准，分析企业开发产品的售价、毛利率和税负是否与开发项目的地段、市场销售等情况相适应，是否与同行业平均

毛利率、平均税负差距过大。低于标准的企业有可能少计销售面积、销售数量、故意压低销售价格以及成本费用核算不真实等情况，评估人员可对此进行纳税评估分析。

二是标准值分析法：评估人员应充分利用综合征管软件、日常征管工作中掌握的以及广泛搜集的房地产企业相关信息和相关数据，主要包括开发产品的面积、数量、开发成本、预售面积、预售数量、预售收入以及缴纳的营业税、所得税数额等具体内容。并参照本地区房地产开发企业有关成本费用的通常标准，对比分析企业开发产品成本及各个成本项目实际发生额，判断企业有无虚增房地产开发成本问题。特别要重点评估建筑安装工程费用是否在常规的幅度范围内（尤其是建筑安装企业为关联企业的），超过范围就有可能存在故意抬高该项费用的问题，必要时也可通过建筑预算师进行估算。

三是倒算法：评估人员可以通过自己掌握的企业上缴营业税、银行按揭的保证金存款余额（银行规定按揭贷款的5%～7%不允许动用）以及“管理费用”科目中列支的交纳给房产管理部门的确权费（一般为3元/平方米）等数据，倒算企业申报的销售（或预售）面积、销售收入，判断其收入核算是否准确，有无涉税问题。

四是会计科目逻辑关系审核法：针对房地产开发企业的经营特点，评估人员通过审核企业财务会计报表的重点科目的逻辑关系，看企业收入、成本费用及税金是否存在异常，如通过审核企业报表“银行存款”、“其他应付款”等科目的变化，可以发现有无预售收入不及时结转预计利润的情况；通过审核“利润分配”、“资本公积”等科目的变化，可以发现有无收入未并入利润缴纳企业所得税的问题；通过审核企业期间费用相关科目的变化，可以发现企业有无将期间费用与开发成本相混淆的问题等。

五是开发项目实地调查法：深入到企业开发项目现场和售楼处，具体询问、了解开发产品销售（或预售）数量、销售（或预售）价格等情况，并实地清点商品房及商业网点开发数量及销售数量。

（2）单项评估分析：

一是收入分析：

①房地产开发企业是否按规定的结算方式确认收入，分析有无不

按实际销售价格开具发票，或是低于实际价格开票入账，而将低于实际价格的房价款以代收费用等名目开具自制收据不入账。

②分析企业是否有将收取的售房款记入“预收账款”，不按税法进行纳税调整。可以到售楼现场了解楼盘的销售状况，结合售房合同、销售方式、物业部门的入住档案等资料、房屋产权底册，同企业“销售收入”、和“预收账款”明细账进行比对。

③企业收入的入账时间，是否与税法规定相符，有无延迟入账的问题。一是预售房款私存不入账情况，售楼中心售房收入，是否存在部分上缴财务入账，部分收入沉淀在个人存折或售楼中心；二是委托销售的收入确认，重点是委托销售已销开发产品的清单是否与销售账收入一致。

④评估大额应付款的真实性，分析是否有隐匿收入的问题。如：房地产企业，将商品房售于某企业，双方又签订了一份虚假的钢材购销合同，偷逃税款。

⑤以商品房抵顶工程施工欠款、土地征用费等是否及时作销售处理，有无将“应付账款”与“开发成本“科目对冲。可通过盘点并结合会计资料、销售资料等作进一步的分析。

二是成本费用及税前扣除项目分析：

①国有土地使用证与房地产企业列支成本费用中的土地使用费是否一一对应。

②建筑施工许可证与房地产企业列支成本费用中的建筑施工成本是否一一对应。

③评估分析是否准确划分期间费用、开发成本、建造成本和销售成本的界限。包括：

第一，当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

第二，开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，是否根据实际发生额按规定在完工前后、已销和未销开发产品间进行分摊。

第三，土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象

进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

④分析是否将为内部职工集资建房的差价损失或应由职工自行负担的装修费、室内配套工程等职工福利性支出混入开发成本，挤占经营成本。

⑤评估分析广告费、业务宣传费的计算基数及列支标准。