国有土地上房屋征收

第一节 房屋征收概述

1.房屋征收的概念 2.房屋征收的限制条件（三条件） 3.公共利益的界定 4.公共利益的特点 5.征收与征用的区别 6.征收与征用的相同之处 国有土地上的房屋征收,过去称为城市房屋拆迁，2011年以后不再使用此概念。

2.房屋征收的限制条件（三条件）

■ 征收、征用都是强制性的

第二节 国有土地上房屋征收与补偿

1.国有土地上房屋征收的管理体制

2.国有土地上房屋征收的程序

3.国有土地上房屋征收的补偿

4.国有土地上房屋征收与补偿的法律责任

2.1 拟定征收补偿方案 2.2 组织有关部门论证 2.3 征求公众意见 2.4 房屋征收决定 2.5 暂停办理相关手续 2.6 征收补偿费用的管理

■ 市县人民政府予以公布，征求公众意见，之后进行修改，期限不得少于30日

■ 因旧城区改建需要征收房屋的，如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》，市县政府应当组织召开听证会

■ 参加听证会的代表应包括被征收人代表和社会各界代表

2.4 房屋征收决定

■ 政府在作出征收决定前，应进行社会稳定风险评估

■ 房屋征收决定涉及被征收人数量较多时，应经政府常务会议讨论决定 ■ 作出征收决定后应及时公告

2.5 暂停办理相关手续

■ 不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等行为，如有上述行为，不予补偿

■ 房屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门，暂停期限最长不得超过1年

2.6 征收补偿费用的管理

■ 足额到位：用于征收补偿的货币和实物的数量，应符合征收补偿方案的

要求

■ 专户存储：保证补偿费用不被挤占和挪用

■ 专款专用：征收补偿费用只能用于发放征收补偿，不得挪作他用

3.国有土地上房屋征收的补偿

3.1房屋征收补偿的内容

3.2房屋征收补偿的方式

3.3被征收房屋价值的评估

3.4订立补偿协议或作出补偿决定

3.5公布补偿情况和审计结果

■ 补偿协议

· 房屋征收部门与被征收人签订

■ 效力

· 协议签订后，一方当事人不履行义务的，另一方可以提起诉讼

【重点难点】双方达不成协议或房屋所有权人不明确的处理

由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县人民政府，按照征收补偿方案作出补偿决定，在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以申请行政复议，也可以提起诉讼。

3.5公布补偿情况和审计结果

■ 建立房屋征收补偿档案

■ 将分户补偿情况进行公布

【2011年真题】综合分析题

2011年8月，某城市作出房屋征收决定，被征收的国有土地由甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房，项目总投资预算为6000万元。刘某自有的一套住宅被征收，选择房屋产权调换的补偿方式。补偿协议约定，刘某取得该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。

4.国有土地上房屋征收与补偿的法律责任 4.1政府部门的法律责任 4.2暴力野蛮搬迁的法律责任 4.3出具虚假或者有重大差错的评估报告的法律责任 4.1政府部门的法律责任 房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

4.2暴力野蛮搬迁的法律责任

■ 对暴力野蛮搬迁的处罚

· 对相关单位和责任人员根据情节严重程序不同承担民事责任、行政责任或刑事责任

■ 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式

· 造成损失的，承担赔偿责任

· 对直接人员构成犯罪的，追究刑事责任

· 尚不构成犯罪的，给予处分

· 构成违反治安管理行为的，给予治安管理处罚

4.3房地产估价机构或估价师出具虚假或有重大差错的评估报告

可给予警告、罚款、吊销证书等行政处罚，并将处罚记录入信用档案。 造成损失的，承担赔偿责任。

构成犯罪的，追究刑事责任。

第三节 国有土地上房屋征收评估

1.房屋征收中可由估价机构评估测算的内容

2.房屋征收评估机构选定及委托

3.房屋征收评估原则和要求

4.房屋征收评估异议处理和争议调处

5.房屋征收评估收费

6.对违规房地产估价机构和人员的处罚

1.房屋征收中可由估价机构评估测算的内容（三项）

■ 被征收房屋的价值

■ 用于产权调换房屋的价值

■ 被征收房屋类似房地产的市场价格

■ 其它

2.房屋征收评估机构选定及委托

■ 资质规定

· 除三级暂定资质外，其他资质的估价机构都可以从事房屋征收评估 ■ 选定估价机构的方法

· 先由被征收人在规定的时间内协商选定

· 无法确定的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机等方式确定

【重点难点】

■ 签订评估委托书

· 由房屋征收部门与估价机构签订房屋征收评估委托合同，并出具委托书 ■ 签章

· 房屋征收评估报告必须由两名以上注册房地产估价师签字，并加盖估价机构公章

3.房屋征收评估的原则和要求

3.1 房地产征收评估的原则

3.2 房地产征收评估的四大基本事项

3.3 实地查勘

3.4 评估方法

3.5 评估结果确定

3.6 技术协调要求

3.7 评估报告的送达

3.3实地查勘

■ 三方应在查勘记录上签字或盖章

· 征收部门

· 被征收人

· 估价机构

■ 被征收人拒绝在查勘记录上签字盖章的

· 应当有三方（征收部门、估价机构和无利害关系的第三人）见证，并应当在估价报告中说明情况

3.4评估方法选用

■ 选用市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法中的一种或多种 ■ 具备条件的，应当选用两种以上的评估方法

3.5评估结果确定

选用多种评估方法时，应对各种方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

评估价格应以人民币为货币，精确到元。

3.6技术协调要求

■ 同一房屋征收范围内的评估工作，原则上由一家估价机构承担 ■ 房屋征收范围较大的，可以由两家以上估价机构共同承担

■ 两家以上机构的，应当明确一家为牵头单位，牵头单位应组织有关机构就重要的内容进行沟通，统一标准

3.7评估报告送达（四步）

■ 估价机构将分户初步评估结果提交房屋征收部门

■ 房屋征收部门将结果向被征收人公示，公示期间估价人员进行现场说明解释，听取意见

■ 公示期满后，估价机构向征收部门提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告

■ 征收部门应当向被征收人转交分户评估报告