未办登记手续抵押权无效转让查封房产属违法
未办登记手续 抵押权无效转让查封房产属违法 --------------------------------------------------------------------------------房产之拍案说法日前,本报接到一项有关房产纠纷的报料。事情虽然发端于3年前,但事件中所引发的争论仍然存在,并同样发生在其他市民的生活当中。这原本是一起普通的民事经济纠纷案件,但其间所呈现的几个有关房产抵押和交易的问题却引发了很深的思考。特别是在民间抵押比重日增的今天,因房产抵押所引发的纠纷,正困扰着不少市民。房产抵押与其他抵押有什么不同?协商抵押能否替代机构证明?而同样,已查封房屋的转让交易为何屡屡发生?房管部门又将承担怎样的责任?本期房产拍案说法,将集中关注有关房产抵押和交易的若干问题。【事件回放】收不回的借款 3年前的元旦,何先生借给了好友何叶夫妇15万元,并约定了借款利息和还款日期。然而,约定还款时间已过,何先生所借出的本金和每月2000元的利息仍不见着落。借款时,何叶夫妇曾同意将两人共有的一处房产作为借款抵押,但终因抵押事实未经机构证明,法院已宣判抵押权无效。不过,按照有关规定,何先生还可以通过法律诉求,要求法院查封该房产拍卖还款。然而,让何先生意想不到的是,在法院认可他的查封诉求并执行查封行为之前,该房产已经因其他原因被查封。而更奇怪的是,仍处于查封状态的房产却已经被转让他人。自此,何先生寄予查封房产拍卖还款的希望也化作泡影。及至今日,何先生仍然没有收回自己借出的钱款。【分析】抵押权为何无效? 借款时,何叶夫妇曾允诺将两人共有的一处房产抵押给何先生,并把房产的楼宇认购书交给了他作为收执,同时双方还订立了一份《借款合同书》,以确认彼此的借款和抵押事实。但是,法院在庭审时驳回了何先生对该房产抵押权的诉请,认为何先生对处理抵押房产所得款项享有优先受偿权的诉讼请求于法无据。为什么双方协商默认的房产抵押不能成立?何先生所享有的抵押权为什么是无效的呢?按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第49条规定:房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面的抵押合同。第61条第1款同时规定:房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。未到有关主管部门办理抵押登记的,抵押行为无效。何先生与何叶夫妇在借款过程中,以房产作为抵押,但却没有到当地的房产所进行抵押登记,所以无法拥有法律规定的抵押权。房管部门提醒,个人之间的贷款行为如需要抵押房产,须双方携带房地产权证、房屋贷款抵押合同、房地产抵押登记申请书、当事人身份证、房地产评估报告书或双方房产价值协议书到房屋所在地的房管所办理房产抵押登记手续。已查封房产为何能转让?尽管因没有到房管所进行抵押登记,何先生不享有该房产的抵押权。但法院认同双方借款事实,而在法院规定的期限内,何叶夫妇仍未履行还款判决。何先生可以申请法院强制执行,对何叶夫妇的个人财产进行查封拍卖,以归还相关借款。但何先生又遇到了另一个困难,被查封的房产却在查封期间被转让。根据《中华人民共和国房地产管理法》第37条规定:司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房产不得进行转让交易。而该案的合议庭法官也认为,此次房产转让是一次不合法的交易行为。那么,这种不合法的交易行为为什么会出现呢?市民在购房时怎样才能避免出现同样的情况?一位在某地产机构从事专业法律顾问的人士认为,市民购房时出现购买查封房的情况,可以从房主、售房中介和房管所三方面追查问题根源。因为,法院查封房产后会将有关信息传达给房主个人,并送交当地的房管部门进行备案,中介机构也能够通过房管机构查询该房屋信息。出现查封房产转让情况,除房主和中介机构为促成交易故意隐瞒事实外,也不排除房管部门监管不力和知法犯法的可能性。【出路】诉诸法律追究相关人员责任 律师认为,房产管理部门在获悉该房已经办理查封的情况下,仍办理过户手续,是明显的违法行为。何先生可以提起行政诉讼,请求判令房产管理部门对此转让过户行为违法,并要求其赔偿造成相关的损失(被查封财产价值)。依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第44条规定:被执行人或其他人擅自处分已被查封冻结的财产的,人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。日前,当地房管所已给何先生出具了抵押房屋在查封期间被转让的证明。律师说,继续诉诸法律并追究相关负责人责任将是何先生追回个人损失的最后也是最有效的方式和出路。