老年公寓开发建议优惠政策
1 老年公个人办的寓优惠策 政根
财税〔200据〕09号规定7政府部门对企事业单位和、会团体社以个人及等
会力量投社资办兴的利性、非营福性利的年老服机构务暂征免企收业得税。所
老年服机构务指是门专为年老人供生活提料、照化、护文、健身等多方面服理
务的福性、利非利性营的构主要机括老包年社会福院、利敬院养老老院、
老服年务中、心年老寓公含老年护院、理复康中、心托所老等此。执行文到
207年0 。
《中
人民共和国华企所业税法》得20自08年11月日施起行规定符合条件
的非营公益利组的收织为入免税收。入营非组织的认利定理办管将由国务法院财政、
税主务部门管会国同院务关有部门定制前尚未明目确。
、 项一目的景分析 背一关词键龄老社会化 国
上际最单的评判简准标60是以岁上的口数人总占口数人比的超例10%过
或6岁以5的上人口数占总人数口的比超过例%。70205年全底1%人口国样数据抽显
示国6我5岁上以口人到达10055万占人总口人的7数7.。我%国成为已口人老
龄化国家。
前目区全老年有人为口17.08万人6,总人占的口.96%平1每年均4以3.%6的
速度长增在。21世上纪半叶新疆老年口人数将会量快增速长人口老龄化程度
会也速提高迅根据预。测2010年到新疆老年口人总数的将会破20突万0关大
到2042达年3到0万2004年3迅速增到50加0万比例占总人口的四分之一。到
乌木齐市鲁已进经了老入龄社会至截206年01231月全日现市有6岁0以上
有具市户口的老年乌人口253.7占总人万口数的1量25.7%年每4以的%速增度
长人老龄口的化形十分势峻严 。
二关
词键养与居老观念的改变住
我国老年人选择养 老住和的宅方式于由历和史传统念等原因主要以居观
家养为老主主。要形有与子式共女居、子女与居邻、独除居此以还有托外所、老 2
利福、院临终怀医关以院及老年公寓等。 中据国龄科老研心调中材料显示北京市50查岁上以常住的口人希中现望住进在老年公寓
和将来愿入住意分的为别0.4万和3018万。.前武汉市目老年人居的住方式以与子同女住
为占主5.26。有7的老4人希望子女与同生活共2.4的5人老望与子女希开分居现住
与女同住子老的人中6有48.认为这方式很种理而有35想.2的人则老希望能分开住
现子女分开与住老的人中有4.86仍愿与女分开子住1有54.的则望与希女子同住《城
市规划2》00年第32。可期见中老人国养“防儿老”观的正在念发
生变化。且老而人的
同组群选不择养老的
方又不式。同文程化度高中级以较职称上收入中月或以上身体等健
康生能活理者自老年公寓为首选有的认“为老年寓是理公想颐天养之年”所因此。
随着念的观变化对年公寓老的求是需快加增长。的目前新疆 空巢老有5人.288占万区全年人总老数28的26.其%中生不能活
自的理空老年人巢有1.075万人占约巢老空人数总的1.98%9一人独居自附住
无子近女的空老巢有3人.66人万占空巢人老数总的69.%2。巢空人老尤是高其
龄、生活不自理、一能人自独居附住近无子又女空的巢老人年在常日生中活或
多少或会都在着生活照存料困、难孤感独烈等方强的面题问这部分老人选择年到机
养构的意愿比老强较烈比例对相高较 。
三关词键老年公寓模式 国外老年寓公模的式据依981年国6际慈善机构TAH老年人的居建住筑
的标准为分类 7
退休退休和前老人居住的住宅
生活本基理仅需少许监护和自帮助健的老康住人宅
提供全天护和监低限最度的务和服施的设康老健住宅 人专为
力体弱而虚智力全健需不要理护监护和老的人住宅
专体力为尚健而智力衰并退要个人生活照需料和护监老的人宅住
专体为力智和都力衰退需要个并监护和护理的人住 宅
为专力体和力智衰并退患有疾、病伤等的受人老入住注的医册机疗构。
依据又个国各的家现和状验经国的老年外宅住式大模上体以可划分为四
3 种
独式老立住宅年
集合式老住年老年宅合人住住的宅
理护老年型人宅以住公及养立院老社会福利性。
我老国年寓公模的大式上体可以划分为种三
套老年公寓成住宅 合居
老公寓住年 宅
护和医理型疗老年住或机宅构个人支付或政和府会社助资 。
四关词键设要计求配套与 老年
公要按照老寓人的年点特和老“年建人设筑计规范从住区”划、规
计到设配套筑建设与施面方符合老要人年特的和点求需老年公寓宜为低层。高层
小有电或平梯房小院落有住面房积合以室、一、二室小套房为主室道路。要无
碍障设计内户紧急呼叫与有子安电防系。统居室要光阳分和通风。充老公年
要有完备的配套设寓施服务如和医院健、娱乐身文、化育、图书资料、购物教
心、中行、银局、邮流活交、动政家服等务。别特是年社区老内要备正规定点配医
院该。院医应具治疗备抢、、咨救的功询这能关是系老有养的所要重保障
是老年人进住社区
最关心问的题之一 。 二、市 场状分现析
一 项的市目场求需旺
盛 目前
鲁乌木齐的办养民老寓公已发展到4家1床占总位床的7位已7
为成公式寓养老服机务的主构体。多大数老年的寓硬公设件施较齐全都设有活
、阅览动健、室和医身室、务容理发美室有的还设有议会或文室室化民。建新
区疆委去会专年就门鲁木齐乌养老市服务进行业调查了调中查现发于历史由
因原鲁乌木齐的年公寓老布不分合理。老区城养老施需设求大量而老养寓公少偏
远城需区量求少而新建年老公多寓一些。民公办由于建寓离在市中较
心偏的远地方社会知度较认差通不交便响了老影人入。如住色家绿老园年公
4寓 虽然环境很好是所农一乐式家的、有具郁田浓园活生的地好方但位远置
在乌鲁齐县安宁渠镇木距城2市公里5少有老人很住。入资据显示料统
有数计据示显乌鲁木公齐办营民年老公入寓率住均平01而且0有还批大人在等待
床位例。如治自区民厅老年公政寓有36个床1位2060来年报名的老人已经超
过2000了多人。与此而形鲜成明对的比是民办民老年公营寓入率平住
只有604均的公寓有0张床5位只住6人。入
收费较的民办老低公寓每年月3在9400元之间5而收费高最的和仁老年公
寓一个需全要面护的理老住普通人间房月费1700收。 元
二
关相政策
026010月自年治人区民政府下《转发发治自区龄老委办室公和自区
发治改委部门〈关于加快发展等老养服务业意的〉见的通知》通知出指要立建
公开、等、规范的养老平务服业准入制积极支持度建公营、民办公民、助府政
贴补、买购服等务种多式兴办养方老服务业认落实国家真对老养务服构机有的
关惠政优策。时要同积探极索适养老服应务发业的展思路新鼓全社励会力量
发养老展服业
三务项目所处环 境
鲁木乌齐县托里位于乌鲁乡齐县东木35公里南地处处前山缓地坡西
接段水沟镇西、南天山隔脉与乌鲁支木齐艾维市沟接尔界东同天山牧场草场、戈
相连壁北隔乌艾路公与芦沟草草场望相。均海拔1平340 米温属大带性气陆
候冬季漫长夏凉季爽年平气温均11℃月1均气温一平91℃月平7气均
21℃。温年降均水20量0米毫均无年期霜50天1大最力风6级风向以东北为
。该主以乡业为牧是主乌木齐鲁县的主要区牧之有一29平方米的8生
院l卫所地土所农、机、站播广、站兽医也站应相全。 乡上有医院健十五城
羊沟圈设有都生卫所。乡上信有社文化站广用室。播 托
里乡距乌木齐十大鲁旅景游区蓿苜子台003米
每夏逢季这草里肥沃地
羊遍牛野草场鲜中花地山遍上荫蔽林日山古坡参木天由于地。势高较也就成为
观赏出和日落日的首地点选。里乡托“里托蒙古语”意为“镜”子 。 5
苜蓿 景区台位南郊托于乡里内境距乌鲁齐木市55里。海拔2公200米面
积3方公里是平个山顶一草平台场游旅。区景区群之山中有三耸立错落有峰
神秘致富而有诗情意画是“为峰三影叠。2”03年0被为国评家AA级景A区
204年被0评为鲁木齐十乌景区。该景区同时佳接待可500食宿人。门每人3票0
元
四山正南成为不人少退后休养首老选。地
里这为因气质空高日量充分特照是夏别季凉爽此因近来各年旅游
附近区的墅别增群加快很各种类型农家乐、度假的村也生意兴旺在。国规家范
小“产权房之前”很多,市的白乌领多当地购地盖在房将人老送此处养老至
每周探。望由但于是人个为行管理施设和医设施疗相的对后滞这里多是作更
为节季消性夏的场。 所
五地人外养需老求 据
关资料相示显乌鲁齐市商品木市房场中地人购房比重外呈逐年增长
势态。随着市城化进程加快年乌近鲁齐的木内经区济政治、文、化中地位的心
进一步凸现市城象形提。内地升来投资的疆人由商事业于重的需要心长年生及
活惯习的应适更倾向在于市置乌业进而形了一个成为庞大较季节的性费群消
体。
6
以
资上使料们清我的看到晰日益增的多年人口老形成庞大了的银发“市
场”该市场对于社区老养务存服着巨大在的需求现有的养老而院老年、寓公、
7社服区等都远务无远法满顾足客的需。求然已既然存在于社对区养老服务需的
那么求开发老养务服社区也然必会有巨大市场的力。 潜& lt市;场论&结t; 通过g上以分析,我们以可看,出乌木齐鲁于对养服务老社区在存着大的庞场市
求,在需我市现有的52万年老口人如果中百分有之的老一愿意人入住养老务服
社区养怡天年最起要码建设5本个目项样规这的模养老务服社区才能基满本
足需求。 三主要竞情争况析分经 详细过市场的查调们我发现目前的鲁乌齐木场尚无同类型市门专养老的服
社务区在本区域内也没以有年老人主要消费对为的度象场所。也假就说是
对于8即将发的开本目而项言行业竞争较低度。
但是一意义上的定式形争者和竞般一争者必然是竞在存
的。不过相较于
专的养业服务老团队已有服务无的是论从础基施设、人素员还质是服从质
量等方务面无法满都足银“市场”发需求。 的
目前全市共有02多养家老构机其中办养老机构两家公公办民营养 老机构
家其余为民办老机养构。入从情住况来看公养老办构机施设但好 没
出现有入火爆的现象住均入住平93%率由个别民于机构设施办件条简陋 卫生状
和况食差伙平均入率住2%6而公民办营养机老构近接10%0仍有 许
老人多等待位。床
了据解格的16家合养机构老新城老有康年苑、乐疆民新政年老寓、 公仁和
老年公寓乌市、老养福利院东山区爱心、寓、老公偏瘫护年理中心、锦绣
老年公、寓建师老年工寓、公爱老德公年、绿寓色园老家公年、市爱民老年 寓
寓公白石老年公桥、寓怡爱心老苑年公、寓幸福年老寓、公颜龙老公年、爱 寓里福老年公寓、哈克
年老公。寓
但同他时们遍普存以在问题下 1
护人员医量少数队伍稳定。由不入于住老养构机对的象为高龄多、
活生理能力自、差体多弱病老年的与其他年人龄段住入象对比相这些人员对
护人员和护理人医依员程度赖要得高多。目前全区老机构养中的护医员人和护理人
员量数严不重足人拥有量均低均每平100名住入老人有拥医人护
员仅为16人,.有护理拥员4.5人。人有养老机构由些受于条件到的限制工
作人员只能当管理既员人当护理人又身员数职劳动强度兼大、工资待低、遇
作环境差工会社还上在着对养老服存人员的偏见务导养致老机工作构员人
队伍不稳。虽定然国家社会福利《构管机暂理办行》规定社法会利福构机中不具
上岗备资的格护理员、管理人人应员当受接岗培训前核考合后才能够格持
证岗。上但在现中由于工作队伍实稳不工作人定员流性动培训大机的构
量少很数养多老机的工作构人员并有没到做培训先后上岗、 。
2性个服务项化少目服内容单务一。前目区大部我分国养老有机构
属社会于利福养老机型构主接收要三无”、““五”对保等象殊群特体虽然。
目也前开接收始自住养老年人但费因机其构身本性的定位质和硬软件限 所
大9数多只能给入老住提人供最基本养老的务服医疗保、文化娱健乐等其他方
面的服内务容很。而能少老年人为供提料功照能的托老提所医供服务的疗
老护年院提供理性化个高、量生活质环境的年公寓老、年小区等老功各异、能
具特各的其他类型色
的养老机构的数量却又少很分不均匀。不布同件的老
条人年有具不的养老需同求这也要社求能会够应相提供具地不同功备、不同能
档的次养老产品和老养务。过服于一的模单不式
能效满足老年有人的需求 。四
、SOWT分析与键问题关析分 1机会
巨大的“银色市1场 ”
目前我国区中社诊的,所 81.9 的%人老要, 仅需0有5 %的老.得人到服务保健指导
,3.8 6的%老人要需, 有9.3 仅%老人得到服务的家庭床病 4,.2 5%的
老人需, 要有1仅.8 %4老人的到服得务 定期检, 体75. 8%老人的需,要 仅
有.76%的 人老到服得务 应急服,务 4.15%的老人 需要 仅有,07 .的%老得人
到务。服
2府的关政与注持 支 随
着龄老化社会的来临老年口人经成已为个一有其特需殊求的大群庞体
人老龄化压力将口开始现并不显断重。人口总量加多、人过素口质问和老龄题化
的多重力压给将经发展和济社保会障带来峻严挑战。从国我的实国际出情发如何解决老年人
养的老题问为成社会各界广关注泛的问题各级府政更极是重为
此视问题本。老服养务区项目社致于解力决会的社养问老必将得到题政府的大
关注力支与。持
G3DP的保障
随着经持济发续展乌鲁木齐市城居市民家收庭呈支现平稳增长出势态
市民活生量质得到一进改善。2步00年173度季乌鲁齐市城木居民人市可均
配支入收为7081元居部西10省会个城中市的第7位居人均民支可收配入长幅增度
1为.225%居位8第位但乌鲁齐木农牧市人民现金收入为7824均增元幅
134.3%在西部0个省1会市居城位首2。080一年度季新疆城居镇人均民支可
配入收298901同元增比67长其中。人工资性均入收32203元9降4下1
10 下原因降是006年2资工整后调补的发工主资集中要于020年一7季度放造成发同
基数较高期经营性收30入670元增长079。而另方面一我市社会
保障度制步完逐人均转善性收移入退休离金、价补贴、格出财物收入等售161.65元同
增长比4.%。6 有
了经济保障的才保证能务的实服现 。
2
胁 威
1观念后,落 识不意 足
由民办于养老机构是在近只些年才我在区现出发历史较短展各地对民
办养机构老扶持的不够有没定具制的优惠体策。在政缴纳设用建、地常水日电暖等
用费没时优惠有政策的持支部一分办老年公民是按寓照用的民费标收缴准纳费用
另一部有分是还照商用标按交准纳电水及冬季取的暖用费运营成本很
高 。
2争竞带来者的力 压
有商机然必有家虽然目商前我市的老产养业刚刚步起商家尚少但
容不置疑是在可预的的将来竞争者必见纷至沓将这来对于行业该的任何
家商将都带一定的来力与压风险。家大希望在都养老这产业的锅分一里杯
任羹
行业何内部的存者现、行外业的潜部在入进都必须者清的楚识意到一这市环场
境做并充好分准备的迎接战挑 。
3营运本成决定了目标费消群体的特定范围 。
远离配套善完响及时的应区市必须建设相的辅应功助设施能在入投
面方本较成高因面临着价格此偏高而从减少消费选择群的难。 题
优3 势
对1目于市场标为了解较
现有经营民中局养老院政入住对于养老的服延伸务在件硬软、件方面的
验支经持积一定量的市累经验场顾客和源。 资
2优的地理越环境
目所项环境非处常合适闲休旅、度假游流客在配如方套面进一步完善实
11现冬季 正常的行运应该能也有好很障。 保
3季性客节流支的 持
作国家3A景为区苜蓿台的是民市夏旅游消去所的这部分客流够能效 有支
撑项目的润利。
4职能门部支的持 20
0年首7府出台乌《木鲁市关于齐励鼓促和进会力社兴量养老办利福机构
若的意见》干《意见》规定经市民政部批准门置的养老设利福机构可享受以
政府补贴补贴资金包开办经括和费营运经费两分部。
前首目府有养老福利构22家机此符合次申条报件的12家其中1家4得获
运了营补21贴老年家寓发公开办补放贴两项共计补贴715304元按照。定规开
办费经贴补项款专款用要购于买具炊、康健材器文娱、材器养等服老务施设 。
4
势 劣1
管理团队 在
游区附近旅开办老养公寓同于不纯单义上意老年公寓或的假村度它是
一个商复合体业要保既证为作运行体主的养公寓老能够实功现完能善、行有序、运
反应及时等时同为提作升目价值项的旅度假游的理、念作操都应了等于心。然
因此理团管队的经营思路和行能力执常重非。 要2相关
才人
涵盖基本的护、物业理保障、后勤支持医护、、急紧处、理园绿化林、安
等保及营养、涉理心抚慰等。方这需面自行要置配或者与关相实力构进机充行分合作
否则难提升本以目的价项含量值 。
3价 格
本项的目行价运格必然在将一程度上定高于其他养老机构如果单单从格价
个一指衡标量“丽”秋的格价竞争势将优相较弱对所以。应到做物有值所甚至
是超物所值就应练内好功加项增目
功能等加附值 。、五项目经计营划 一关键问题析分
21 项目本为专业化作的老服务养区社能否以优高价质、高档专的业象形进入
市场是否如能期的预那得到样标顾目的认可客接与受就这须要必项求开
发商必目解须好以决下几问个题
1、我们
要什么做
单纯是养老院+的度村假商的经业还营结合了是产地行模运式的度“假养型老公寓
”是做只实务层面的营还经融合项是目使权、用员制会经营手段。两等
者的济经益及收行风险需作运衡考量。 平
2做到、么什度程
是土以为主建量尽利用现建有的筑低开发程运行度够能保项目基本证
运行从开而展日常营经工作是还充分做好前商业模式期的定确项目的、园、林
筑、建装、道路、农饰艺等整体划的规深度发开在增加服务功能含量的同金
进时行项目品的牌运化。 营3、
周边源的统资合度程
先首由本项于属目租赁地块时间周的期限局性制着投入力约度运及行的高
度其次作服为配套的务诸内多容无法本项目独由承担立何如与相关
构机达成合作意向实现共另赢外作为基配础与套方政府地相关资医院源、
邮政电信、电力、等的接程度对如何 二、业商模的选式 择
体具盈模式利建如下 议
1、会制员利盈型模 式
员制盈会模式以出利为租主经营要式方费收水要平福利比养型机构的老
收水费平高具备自己医的服务疗才人入。住通常需要者纳一定交数的抵额金押
每交纳少量的管理费。管月理机通过专构业理提高护收费水获取平利。此润外
加增名记会制盈利模式员在纳交定一数的抵押额金得会员购卡月交每纳定一
的管费理的基础上记会员名可以卡继承转让和。 2、以
租费代
即拥有立独住房的年人老经房屋过综合的勘评与我后签订协方议将
房交与我方或屋三方中介公司第出由租金租付养支金 老
133、出 、售让使转用模权 式在项
存目在不能进行权产分销割的实售际条件下取采售、转出固让年限定使用
权盈的模式也利资是快速回金和项目笼运的营想理模之式一在定固限年
内使权用可转以让应重新但签使用合订同所有权人也可调整使以权用。人
具体操如作 下
A独居式、公按寓出售 套
B标准、寓为公例免居住费收只租就是地每仅月收120元的地费租一
性交次10年清地租费1的440元外0供加暖配套设50施00共计1元.4万9元
就可以得1获0年居的权住。入住老的人每天要花10只钱便可元享3顿免受费
自助餐个性化、区医社疗务、棋服、牌书阅图等览配设施套服务。 4、分散租赁
式模
即采用一定 押分月或分季度金付款盈利的模租式期般一比分较有长有散
短且非一性付次清经营模的式。
盈模式利析分
以上各盈种利模式在经营效
益和金回笼的资度速上各利弊会员制有利盈模
在一式程度定上抬高目标了户入驻的客门以槛租代费需强要大的房出租中
屋合介作平台出、售转让使用权的盈模式利是目前权产法无分割销售的项目最
多采取手的段一之在继承但转和上让较的多到受策法规的政束约市的场认
同度也会到一受的定影响分散租赁盈利模式对前的期投和入设服务配套施求要
比高较在经营但状较好况的况下状利润也最为可但观金资笼速回度最慢也 。
盈利模式建议
在综分析以上盈利合模式之后建议根据开发周期走元化多盈利式模议建
合结场实际情市在项况开目发期前以出售转让使用和权以租费两种模式代作
为主要的最利盈式模要根据项老年住目性质优势宅争在政策取获得较上支大
持扩目标大户群客体增优惠力加度增以强目客标投户信资在项心开发目中
期在套服配务施设现一定规模呈或始运营的情况开采下以取会员盈利模制式和
转使用权模式让主为的利模盈式对于会制员利型模盈式注意适当降低入 要
14 驻槛门在目项开发期在前期后配套服等日趋完善务的础上以会员制盈利基
模和式分散赁模式租最主为的盈要模式利。
四 、格价初定位 步
价在格位上定针项对目客观件按照各条利盈式模的利盈水和平类同构机
定比较法方价进法行格定位价。暂略
五
、标目场 市本项
目要面向主类三目标客顾群体
其本一文化程度身、入收水较高的企平业单事位老年退休群人。类这顾客较高
的文素质化决定了他们对老年于生有着较高的活追求他们不但希自望己的老
年生活拥较有的好医、家疗政等服保务障希更晚年望生能活够丰富彩多
足其满物质和精神的重要双求。同时这类顾客身本济经基础丰厚以独立负可担
起在专养业老区购社的房经济开支般不一要子需女的济经持支故们他在购
上具买有更的自主大定决权 。
二其经收入、文济化质素较高中的子年。女类这群人般工一较作为碌忙
乏缺够足陪伴的母、照顾父父母时间但的他们非孝敬父母常心父关的老年母
生活于身健心希康望父母以在一可个适宜的居住境中安度环年晚这类。
目标顾
客群有购买专既养业老服务社住房区支的付能力极又其望可以希为母购买父这
类住房为养老作之。 用
其三一定有收、不喜城入市心区的喧中嚣生环境、活追求安平静逸老
年的生的活休老退人。类老人这也收许并不丰厚入他但们对于养老生
活着有己自
的求追
。 其 四国内、州地季性休节闲假养生的度老年客流。
、项目六规划 的一、划规原 则1
整体、规划统分配筹该。规应划包括建筑物的布摆园、林化、景观绿 设
、道置、路套配。具等体建由规筑划、林规划、园装修饰、房间装局格配及
套组等成。涵应盖土建、园林、装、装修饰、辅助功能等 。
1 52中、心射辐式模以服区为中务心各主区题与域相之连接形一个由 成
心向外中扩的辐散模式具射体而言以有三下优势个
1将中心区作域为形象中心和功中能的地心位。
2成行为的密集发为生区促使务服施设集分布中有于利服务设施
发挥规模效应提高服设施务利的用和有率性效实现体服务的整高性和集效
型。约
3圈层模式
务服区
休闲娱乐区
主住题宿 区
3、服务区、域活区域动与住宿区的分域 隔确保各
功区能的相独立对保性证养的老生质活 量
、功能项目 二
1、品定产为位高档中专的业化的养老务服区。社
2、项目本占地面总积060亩其中建筑用地XX亩绿水面XX化亩 生态停车场占
XX亩社区容积地率.XXX绿率超化过05%
3休闲活动区 、
自助园艺场包括蔬大菜
棚自助殖场 养
鱼塘
跑慢道 小
音乐健身广场小 网球
场
综娱乐合中 心3、社
区居住建分为独院筑式居、民店式公酒寓、准公标寓三类户型分 为
XX方平米XXX方平米不的等种X分满足充各类目顾标群客需的。 求
4、服务能功区
园茶茶馆 16
览阅室 食
餐厅堂
交通车等
用日百货
美容发美
响出租 音
衣洗 房
牌棋 室
4、社不区仅仅向老人年供最佳居提环住而境根且老据人年生特征活为 他们提
全方位供的养服老。务完善套配医的疗健设保和文化施乐娱施设是这里的
显特色著人车离设计、分障无通道碍双扶手、、梯级低缓方、便椅、轮急呼紧
叫统一应俱全。设立常系的年寄式老年宿学大是专为老年设计的“老有人居所老
有养老所所有医老所有为有老所”的生乐园态。社物业根据老年人的
区活实际生有对性针地供老年提化娱乐文交、、安通全卫保、家、老政年养营餐
服务饮充。分体现对老了周人到全齐
、无不至微关爱的。
三、
将老年人家在接中受的助帮关怀和的种各家庭照,顾作提供社为养区服务老
的照参标准行综合配实、套多经元营以提高社区生活的质。品
71
疗医保健与复疗康养会按员设制立每会位的健员
康案档期进行全定体检面
免费保健疗养咨询免参费有加的关保讲健开办小型的老座年病医设置门
诊院化、、急验诊观、察房、病家庭床病送医药上门全天候士值护班务在
这服方面的要总求应当是“病不小出门大不误诊急病及时救症病慢可养疗
事事可咨”。与可关机相构作合 心
咨询理响影老人康的重要原因健是心理障碍组织心理医生将为家大行心进理
咨与询治疗 。
交通服务开设大专巴往返线于市与老区公寓年之间推车供免手使费用并准
备一数量定的椅轮出租供使用并可。代以户租客用各用车种。
全安保卫每户设置都紧急呼装置叫服人员务42时值小班设三置安全保重
措施红卫监外视、卫门值班保安24小、巡逻时。 家
政理为客护提供经户过培之训持后证上的养岗护老员理不同以式方如全、天白天
钟点、出、等行为年老服人务外此还客为提供户各家政、维种修搬、运
等务服 。购物
设老年有品和日用用常商品并店接受种代各服购设有务便民店商接并受
各种电话购、免费送物物上。 门
报服刊务代订各种报刊报刊投送家到。
音像品制的出售租与建立专门赁的服务开部展关有务业。
艺园为了满部分老足人年于对艺与种园植的好园区爱将辟专门出的地出租块
给年人老他供自己种们种花菜丰富年晚生。 活
旅与游大旅行型合社作经组常织阳夕专红项游旅与京北大、、连州广地等
的老年社合区作行举异地交居住换疗养的业尽务能可为户客低费降。
房屋置用公换司以可为办代城理内房屋出售的出或租事宜。 法律顾
与问有的律关事务所师作为客户提供合律法问顾与询咨务。 服
有所老服为务是这个一常常被视忽而又十分重的要服务也是就要尽可能说地
为能够服务还会社的老人特是有一别技长之的人老提一供老个所为的有动活
舞台供提要必条的。件励鼓老人年可能尽有“事所事而不”是百“无聊”奈
老在年学大开中自办创心中老年人让进各行种工制手作如果的有人老能写作 够18
文或能够撰写诗忆录回将为代推、荐联出系与版表。发
急紧事件处预案包括理常应急日疗的医置方案处、危病重的处置、特人
殊人的
士务服 七等财务、划与计财务分 析一老年公寓经营性分析由资于有料均限预为估值
、1投资算总估投400资万元 2
、济经益分效析 2
1生产.本估算成
1职工工 资固
定职5工人0人年均资工福利1及5000元年工资福共计75利元。 万
2勤保后
障办公及燃、动料费力002万元。
3维修400费万元×%5=02万元
年均总本成25万元
2.2年9入收估 算
按500个床位设计按70入的率住实际床位入收35个床位0每个老人入
住90按元/月0实际收年入为009×1×3502783元 万
2.3金资收 回
年每回资收金37为8万295万元元9万8 元
04万元÷90万元8年/4.82年
需要.048年以可回收资投成本。
结论仅凭纯的单营难以经实现金资快速的笼回辅以需他其手段实现回报。
二合式运复营析分结合01使用权 年
鉴于资源限制里这只供提了简的单现金量流目项表
500床位70销售%率中其独居式01%酒,店3式5%准6标5%
取费表准标准公寓 19040酒店式公3寓0600独式居寓10公0000
现流金表量 一、房
销屋售生产的金流现量
项 目 金 额 元 万
销独售式居民居到收现金 的 35 0
销酒售式店寓收到公的金现 4 248.
91销售 标
准公收到寓现金 的 23 862 .
现流入小计 金 103 .124
建设总支出金 现 32 0
为作售费销支出用现金 的 0 8
现流金出计小 4 00
房屋销售产生的现金量流净额 63 .42 1
、管理服二活动产生务现金流量每的年
利剩用床位出余租到收现的金 201
年老学大学收费到现的 金 1 2
堂餐厅食服收务的现金 到 61 2
交通车服务收的现到金 3 利
用业设商收到施的金 现 7
户出代服租务到的现收 金 20
医药服务等收的现金 到 20
其 它 5
现流入金小计 34 9
为作员工人资支付现的金 75
水 暖电费支用的出金 现 7 0
林园养支护的出金现 0 5 设
维备支修出的现
金 0 2 其他开
支 80
金现流出小计 2 95 管理
务活动服生的现产流量净金额 54 注
由较于的使用权销高率能售够积足聚人气够故带来近9可0%入的率 住
附 件一
、
寿康年公老寓立成1999于,属年非赢利于福利企业.现有性位15床0张已入,14住2人.
康老寿年公寓入为老人提供生住,餐饮,医疗活娱乐,,学等各习种服务.协老人助进行健身复康心理调适,社
交联谊等动活24小时,班值务.服
收标费 准
、一护一部普 50元/0需人服要员护务理的围范洗衣机床单、被、、套扫房打间卫
生打。、饭碗、洗洗一切自澡。 理
普护二部三人带间电视、机生间卫60/人0需要务员服护的范理围洗服衣、床单
、套被、打扫间卫房生。饭打、碗洗、澡洗切自理一。
二半护、一650元部人需要服务/员护的理围范打、饭碗、打洗脸洗水打开、水、
洗水脚擦、。背
半护二部三间人电带机、视生间70卫/0人需要务服狐员狸的围范打饭、
碗洗打洗、水脸打开、水洗脚、水擦、背
三 全护、一部00元7人/护范围理打、饭洗碗打洗脸、水、洗水脚倒、盆尿洗、尿裤
、子洗、澡开水打 全
护二部三人间带视机、卫生电间75元0人/护理范围打饭洗、碗打、 20 洗
水、洗脸水、脚倒盆、尿洗尿子裤洗、澡打、水开
四、特一部8护5元0人护/理范围饭、洗打碗翻、身擦身、洗、脸洗脚、洗、尿
、垫褥被、洗股、屁倒尿盆、理发洗澡、剪指甲、打开、。水
特护部三二人带电视机、间卫间850元生/护理范围人打、洗饭、碗翻
身、身擦洗脸、、脚、洗洗尿、垫褥被、屁股洗倒尿盆、理、发、澡、剪洗指甲打开水、 。
注入住时担带人保身证份印件一张复女在本子市老人的交押1金00元子女在外
0地的人交老押金200元0 。取
费暖0元6每/每人月
附件二、青岛市老公年寓格表价 楼
号 户型房 朝向 间床费位元月床 生费活元月人
1号楼 人间 南向双/北向 8
0-905 03
60
2号楼双 (三间 南人向北/ 向
75-1050
30号 楼
套一
向南 26
00
自理或30 6
套 二4300
5楼 号双
间人 南 800向 230 三
人 间东/西向向5 5-7020
7号楼套二 南 向6002-30 0
号楼8 双人间 南/向北向东向 4/0-0500
备 注号楼仅收住6城&市uqot三;对无象q&uo;;介助、介护老人护t费根理身体据况确情定 。