上海养老地产的现状和未来

上海养老地产的现状和未来

上海在发展，也在慢慢“变老”

。2013年60岁以上上海户籍老年人口为387.62万，占户籍总人口的27.1%。同期，新加坡60岁以上老年人口占比为17.1%，日本为32.9%。目前，上海户籍人口老龄化程度已经超过新加坡，追赶日本的步伐也将越来越快。因东西方文化的差异，与欧美相比，新加坡和日本的养老居住经验对上海更具借鉴意义。

一、 上海、新加坡、日本老人居住养老比较

（一）上海

《2014年上海老年人生活质量需求调查报告》显示，87.1％的被访老年人居住在自有住房内。上海统计局数据表明，上海老年人不与子女同住，单独居住的占56.3%。上海市妇联与复旦大学社会性别发展与研究中心2014年调查数据显示，53.4%的受访者表示，在自己身体健康的情况下，会选择和老伴一起居住，但希望离子女近一些；在是否会去养老院的选项上，17.6%的受访者选择“居家养老，肯定不去养老院”；53%的老年人愿意“居家养老，没办法了再去养老院”。（二）新加坡

新加坡人80%以上居住于新加坡建屋发展局提供的组32

December 2014

文/朱时颖

屋内，2013年新加坡组屋每一户平均人口为3.47人。新加坡建屋发展局自1998年起在成熟社区中兴建“乐龄公寓”。这些社区有乐龄家庭，也有年轻夫妇组成的家庭。55岁或以上的组屋屋主可以申请购买。乐龄公寓优先分配给有子女住在该社区或者没有子女但本身居住在该社区的申请者，以便让老人住在子女附近，便于子女照顾老人。（三）日本

50%以上的日本老人与家人同住。为适应家庭核心化倾向，日本研发建造了供老年人与家人同居的“两代居”住宅。日本的养老护理服务鼓励以家庭养老和居家养老为主的“在宅服务”，不主张建造大型养老院，主推“小规模多机能的社区养老”，以社区为基本单元，在生活区域内提供所有服务，让老年人便捷地就近享受养老服务。

相比较而言，三地都提倡居家养老，都希望与子女同

住或靠近子女居住，但上海的老年人单独居住为多，社区养老服务不足。

二、上海养老住宅现状

（一）养老机构

至2013年底，全市共有养老机构631家，床位108364张，为全市户籍老年人口数的2.8%。其中，公办养老机构317家，床位54254张，占50.1%；社会办养老机构314家，床位54110张，占49.9%。全市养老床位入住率为70%左右，中心城区远高于郊区；中心城区养老床位供不应求，郊区养老机构门庭冷落。床位在300张左右的养老机构有最合理的投入产出比，5公里内同时管理3家养老机构可以实现收支平衡。（二）养老社区

除去以养老为营销噱头的远郊住宅开发，纯养老社区基本采用会员费+产权转让费的盈利模式。

以上海亲和源项目为例，其目标客群为老年人群的金字塔尖（高收入者的父母、进入暮年的高收入者）。目前企业盈利模式是：会员费+产权转让费+输出管理收费。

亲和源康桥项目采用A卡和B卡两种会员形式。A卡不仅可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的

一套房屋，还可以作为遗产留给子女，因为A卡有效期与房屋土地的使用年限相同，且不记名，可继承，可转让；B卡是记名卡，有效期至老人生命终结为止，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过的部分免费。A卡会籍费118万，大、中、小套年费分别为7.38万、3.98万和2.98万；B卡年费4.2万，会籍费按照房型大、中、小套年费分别为88万、60万和45万。

社区可接纳入住总量1600位左右，2008年第一批会员入住，目前入住1300位左右。（三）社区内养老服务中心

2014年10月，上海万科对其上海万科城市花园的活动中心加以改造，建造了社区内嵌入式的养老服务中心“智汇坊”，为小区客户提供养老服务。其目标客群为原社区内老年人群。盈利模式是养老服务收费。

“智汇坊”养老服务中心可提供20位老人的日间照料及30位老人的短期托付。在使老人得到照料护理的同时，保证了老人处在一个熟悉的环境里，可以与子女有更多的交流机会。接受日间照料的老人，白天可以在服务中心接受照料，晚间可以与子女同住；短期托付服务针对子女短期出差、旅游等外出情况，给老人提供全天候照料。

接受日间照料的老人每月收费2500元，接受托付照料的老人每月收费依据服务内容和所选房型不同，收费为4500-9000元不等。如果养老服务中心满员运营，每月营业收入可达18.5万元。今年10月开始运营，短期内很难盈利，盈利模式尚未确定。

三、上海养老地产的发展建议

（一）建议政府借鉴国外经验，对新建住宅推行“终生住宅”标准

挪威、丹麦、芬兰、瑞士、澳大利亚等国家纷纷提出“在地老化”的理念。较早步入“银发”社会的英国积极推进“终生住宅”。伦敦政府发布的城市规划——《更宜居的城市——2030年的伦敦规划》更是明确规定所有新建住宅按“终生住宅”标准建造。

“终生住宅”指能满足人的一生的需要，满足各类人的需求的住宅。在“终生住宅”的理念中，居住者并不移动，随着不同阶段生活能力与居住需求的变化，环境机能与服务设施不断增加，视需要可加入家事服务、行动辅具、无障碍设施、护理服务、康复支持等空间条件，此类空间条件须在住宅规划初期得到充分考虑和预留。

针对“终生住宅”的概念，英国制定了详细的设计规范。从停车位、停车位到住户的通道、入户通道、入口、公共

楼道和电梯、室内门廊和门厅、起居室、卧室、卫生间、浴室、阳台和窗台等16个方面的详细标准，于2010年7月修订完成。“终生住宅”设计标准体现的是一种预防式的设计，针对不同住户具有包容性、关怀性和适应性，通过预留空间、“潜伏”设计，使住户在人生的不同阶段可以依据使用需要，自己完成一些简单的非结构性的适应性改造。从更广泛的角度来看，单个住宅的终生设计还无法满足居家养老的要求，还须辅之以社区养老设施的合理配置。

与单个“终生住宅”相配套，除建造老年护理院、福利院等传统意义上的养老机构外，老年日间照顾、短期托付等服务也要加以考虑，在新建住宅区内需预留养老设施，以期实现老年人不用离开原住地便可在熟悉的居住环境中居家养老。

旧的无法改变，新的可以规范。与其若干年之后对原有住宅进行大规模适老性改造，不如借鉴伦敦的经验，对新建住宅进行“终生住宅”设计规范，以应对十年、二十年后的高度老龄化社会。

（二）建议开发商着眼未来，积极探索各种养老地产模

式

地产开发商涉足养老地产至今还没有形成成熟的开发盈利模式，大多停留在表面的营销宣传上，不过万科近几年已经未雨绸缪，积极探索养老地产开发模式。上海万科城市花园“智汇坊”是国内第一次在已有小区进行升级的养老项目尝试。在此之前，万科在国内已有北京幸福汇项目、长春健康养老社区项目、杭州良渚随园嘉树项目等几种不同模式的养老地产项目。建议地产开发商在试水养老地产时考虑以下几点。

1．客群年龄分析。养老地产的购置者不仅仅是现在的老年人，可以将客群扩大至中年。老年人的养老不单单靠自己，也依靠已到中年的子女；中年人不仅会操心父母的养老问题，也会考虑十年、二十年后自身养老的问题。

2．客群收入分析。在目前对养老地产没有政策倾斜的前提下，地产开发商先从中高端客源着手设计产品，试水养老地产更为适宜。

3．养老产品分析。高收入、身边无子女的老人可以接受高品质纯养老社区；身边有子女的老人和日常负责照料老人的中年人群倾向社区嵌入式养老产品。

4．经营理念建议。与普通住宅开发相比，养老地产除了前期合理的产品设计之外，养老服务始终会是客户关注的重心，要从单纯的住宅销售转变为养老服务的提供者，开发商需转换角色。

（作者单位：中粮置地上海公司）

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