征地区片综合地价区片划分与地价测算方法

征地区片综合地价区片划分与地价测算方法

恽建平

3.南京大学 城市与资源学系，南京 210093）

1,2

，曹 霞3

（1.南京师范大学 地理科学学院，南京 210097；2.江苏金宁达不动产评估咨询有限公司，南京 210036；

摘 要：征地补偿制度是协调征地过程中农民权益和国家权益冲突的一项基本制度。为此，以国土资源部颁发的《征地区片综合地价测算指导性意见》（暂行）为参照基础，以江苏省启东市征地区片综合地价测算项目为案例，提出了征地过程中的区片划分的方法和征地区片综合地价的测算方法，并尝试探讨了方法的操作性、可行性与准确性，以期为征地区片综合地价和征地补偿提供公平、客观与有益的建议和思路。 关键词：农业经济；征地区片综合地价；理论研究；征地补偿；地价测算

中图分类号：F30.2 文献标识码：A 文章编号：1003—188X(2007)04—0043—04

0 引言

近年来，随着我国社会经济水平的快速提高，建设用地征地过程中出现了很多矛盾，农民权益和国家权益产生冲突，改革征地补偿制度已成为目前最迫切需要解决的问题。从2004年10月出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004）28号）到2004年11月3日国土资源部颁发的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，再到2005年7月23日国土资源部颁发的《关于开展制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，这一系列文件与通知都预示着征地补偿制度将发生大变革[1]。目前，关于征地区片综合地价的研究还不多，因此对于征地区片综合地价研究方法的探索将有益于征地补偿制度的改革。

征地区片综合地价（又称征地区片价）是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇最低生活保障水平等因素，划分征地区片，并采用现行征地补偿累加法、征地案例比较法、城镇基准地价倒算法和农地价格因素修正法等多种方法测算的征地综合补偿标准[2]。征地区片综合地价的实质是征地补偿标准，不含地上附着物和青苗的补偿费。

1.2 征地区片的划分方法

1.2.1 因素指标的筛选及权重确定

由于制定征地区片价的过程中要考虑当地是否有农用地定级成果，因此因素的确立要分两种情况，相互之间的因素指标选择也有差异。无农用地定级成果的要多考虑地类与农用地等别这两个因素[2]。在此，关于因素指标的筛选，以江苏省启东市征地区片价的测算为例进行探讨。

启东市是江苏省南通市的一个县级市，位于中国东部海岸线的中部，地处美丽富饶的长江三角洲、万里长江入海口的北岸，是东海、黄海与长江交汇之处，集黄金海岸与黄金水道于一身。启东境内地势平坦，沟河纵横，属沿海平原地区。

本文采用特尔斐法确定因素因子及其权重。启东市征地区片综合地价在因素选择时不考虑地类和农用地等别。结合资料研究，在参照因素中增加了交通条件因素，同时考虑到城镇居民最低生活保障水平在市(县)范围内基无差异，对征地影响不大。结合实际情况，在第一轮的基础上将结果反馈给专家，并进行第二轮因素因子合适度征询及权重打分。

1 征地区片综合地价的概念与划分方法

目前，关于提高征地补偿费的方法集中为以下3种：一是提高征地补偿实际年产值标准或倍数标准；二是制订征地区片价；三是建立协商机制，征地双方通过协商确定补偿费。对于第一种，产值并不能完全反映土地的市场价值，产值相对来说变化不大，而土地有增值的空间，产值倍数也是概数，比较模糊；第三种就存在更大的不确定性，没有标准可以参照。因此，目前提的最多的就是征地区片综合地价的研究。

1.1 征地区片综合地价的概念及内涵

收稿日期：2006-07-13

作者简介：恽建平（1980-），男，江苏镇江人，硕士研究生，（E-mail）[email protected]。

在意见征询中，有专家提出应提高土地利用状况因素的权重，耕地和建设用地之间的比例关系反映了土地利用及农民保障程度。耕地越少，说明农民的保障程度越低，征地后农民生活在很大程度上受到影响。在综合相关专家的建议及对掌握的材料进行分析研究的基础上，进行下一轮打分。直到方差较小，趋于平衡，最后确定因素及因子及其权重，见表1所示。

表1 因素因子及其权重表

因素层 产值 区位条件 土地供求关系

权重 0.0522 0.1634 0.1367

因子层

单位面积水稻年产值 中心城镇影响度 年征地面积 年征地频数 农民人均收入 非农业收入占农民 总收入的比例 人均耕地面积 人均建设用地面积

道路通达度 对外交通便利度

权重 0.05220.16340.07610.06060.10090.13240.22680.08980.04460.0532

合作用分值越大，区片等别越高；二是区片界线尽量采用具有地域突变特征的自然界线或人工界线，如河流、道路和农用地利用类型界线等。

启东市征地区片综合价主要采用总分频率曲线法来划分区片，即对综合分值进行频率统计，绘制频率直方图，选择频率曲线突变处作为界线。启东市综合作用分值频率直方图见图1所示。

图1 启东市征地区片划分综合作用分值频率图 当地经济 发展水平 土地利用状况 交通条件

0.2333

0.3166 0.0978

根据特尔菲法测定的结果，划分指标体系中参评的因素共6个，因子层10个。依照权重大小可以分为3个层次：一是土地利用状况和当地经济发展水平；二是区位条件、土地供求关系和交通条件；三是产值。

1.2.2 因素因子分值定量化

在选取的因素因子中，其属性指标值与征地区片划分等级的关系主要有两种情况：一是正向型关系，即属性指标值越大，反映区片划分的等级越高，如当地经济发展水平、区位条件、土地供给关系、交通条件与产值等因素；二是逆向型关系，即属性指标值越大，区片划分的等级越低，如土地利用状况中的人均耕地。

通过外业调查和内部数据分析处理获得相关因素因子的属性指标数据。然后，通过对初始数据的无量纲化处理、最小最大值化指标处理及指标的加权求和处理，确定相关因素因子质量分值。利用影响因素作用分值数字成果，按因素权重进行加权求和，自动计算各评价单元的征地区片划分综合作用分值，通过矢量化自动跟踪技术形成综合作用分值等值线图形。

1.2.3 征地区片的划分

在综合作用分值图的基础上，以行政村为最小评价单位进行征地区片的划分。划分的原则：一是区片按照评价单元综合作用分值的大小来划分，综

根据频率直方图，选择突变处作为分界点，结合征地的实际情况，选择合适的分界点。根据分界点定级综合作用分值，确定征地区片的综合作用分值区间。将征地区片划分区域内的农用地初步分为3等，分界点的定级综合作用分值是61和42。由此确定征地区片级别的分值区间，一级区片(100~61)，二级区片(60~43)，三级区片(42~0)。

依据上述处理结果，由计算机绘制启东市理论征地区片界线图，初步划定各征地区片范围。采用现行的征地补偿费用资料测算法和专家评议法验证初步划分的征地区片。在征地区片初步成果验证的基础上，对初步划分的征地区片及其界线进行实地抽样踏勘。依据征地状况的同一性与差异性，对征地区片界线进行校核调整，最终确定征地区片及其界线。启东市征地区片划分结果示意图如图2所示。

征地区片的等级划分主要与土地利用状况、当地经济发展水平、区位条件和土地供求关系等因素有关。从征地区片级别图上也能发现，经济水平高、区位条件好和土地利用状况好的地区区片级别的等级较高。因此，一级区片主要集中在城区及一级中心城镇；而二级区片主要分布在一般中心镇的镇区及周围行政村；三级区片分布范围比较广，包括一般乡镇的外围地区及市域边缘区。这表明了区片级别划分的落差性。

图2 启东市征地区片级别示意图

一级片区 二级片区 三级片区 四级片区

2.1 地价的测算方法研究 2.1.1 现行征地补偿标准累加法

根据江苏省政府26号令和《启东市征地补偿和被征地农民基本生活保障试点实施办法》的相关内容，确定启东市的土地补偿费标准和安置补助费标准。征地区片综合地价以区片内各行政村征地区片综合地价为基础，采用面积加权的方法测算，即

∑PiSi

P=

i=1

n

n

∑Si

i=1

式中 P—征地区片综合地价；

Pi—第i行政村征地区片综合地价；

2 征地区片综合地价的测算

44.27 35.46

Si—第i行政村耕地面积。 测算结果见表2所示。

表2 综合地价测算结果对照表

53 85

46 78

44.37 39.92

2 3

8 4

44.40 39.90

44.25 35.40

45 39

45.00 39.00

2.1.2 征地案例比较法

在资料调查与审核的基础上，对各样点资料进行分析，对于征地区片内样点分布不均衡或样点数量达不到要求的进行补充调查，对于不正常的征地样点进行分析和修正。最终，在评价区域内确定241个征地案例作为征地区片价评估的依据。

在对各征地样点的总费用进行分析的基础上，剥离出各征地样点的征地综合地价，即

样点征地综合地价＝征地总费用-附着物补偿费-青苗补偿费-有关税费- 其它不相关费用

再对各样点地价进行征地情况和期日等修正，最后以征地区片为单位，对于各征地区片内的样点地价采用面积加权方法计算征地区片价。

在综合上述两种测算方法的基础上，适当考虑当前征地政策、征地价格标准及农用地利用和管理政策，根据启东市农用地征用的实际情况，确定启东市征地区片综合地价，见表2所示。

2.2 征地区片综合地价的验证

制订征地区片综合地价应当保证被征地农民保持原有生活水平不下降。因此，在初算征地区片综合地价之后，应该采用适当的方法对测算结果进行相关理论验证。

在已知征收区片综合地价的前提下，拟采用收益还原法反算进行验证。土地还原利率采用5%，将

征地区片综合地价折算成人均年度收益，与农民当 前生活水平进行比较，验证测算过程如下：

1) 以各级别征地区片综合地价为基础，采用面积加权的方法测算启东市征地区片平均综合地价，并求出征地区片综合地价测算结果，最后得出启东市征地区片平均综合地价为43元/　，即43.05万元/hm2。

2) 将征地区片平均综合地价折算成人均年度收益，计算公式为

人均年度收益＝征地区片平均综合地价×土地还

原利率×人均耕地面积

3) 将人均年度收益与农民人均年度农业纯收入进行比较。根据启东市统计年鉴（2004），2004年启东市农民人均年度农业纯收入为940元，计算结果发现人均年度收益为1269.11元。将两者进行比较，人均年度收益比农民人均年度纯收入高，说明启东市制订的征地区片综合地价能够保证被征地农民现有生活水平不下降。

3 结束语

综合上述研究发现，征地区片综合地价是在区片划分的基础上进行地价的测算。征地区片的划分与一些主要因素有密切关系，如土地利用状况、当地经济发展水平、区位条件和土地供求关系等。地价的测算采用两种方法，结果还是有所差异的。一

级地的测算价格是现行征地补偿标准累加法高于征地案例比较法，二级地的价格两者基本一致，三级地价格也是差别较小。因此，从地价的测算来说，启东市征地区片的划分还是比较合理的，与实际情况比较接近。

当然，限于篇幅，在征地区片的划分和综合地价测算过程中，本文仅以特尔斐法确定征地区片因素因子及其权重，以现行征地补偿标准累加法（产值倍数法）和征地案例比较法进行征地区片综合地

价的测算，运用其它相关方法测算征地区片综合地价还有待于读者做进一步的研究和探索。 参考文献：

[1] 刘正山.征地补偿标准的过去、现在和未来[J].中

国土地杂志,2005(10):4-5.

[2] 国土资源部.关于开展制订征地统一年产值标准和

征地区片综合地价工作的通知[国土资发(2005) 144号][Z].北京:国土资源部,2005.

The Methods of Districting Films Division of Comprehensive Premium

on Regional Films and Premium Calculations

Yun Jian-ping1,2，CAO Xia3

(1.School of Geography Science, Nanjing Normal University, Nanjing 210097, China; 2.Jiangsu Jinningda Real Estate Valuation and Consultation Co., Ltd., Nanjing 210036, China; 3.Department of Urban and Resources Sciences, Nanjing Univercity, Nanjing 210093, China)

Abstract: Land acquisition compensation system is a basic system of coordinating the conflict of peasant interests and nation interests in the land acquisition process. The paper is based on The Ministry of Land and Resources issued a “integrated regional films on premium calculations guidance” (provisional), Qidong city, Jiangsu Province, to levy regional film project for the integrated premium which case, propose the means of film division in the land acquisition process, premium on the basis of integrated regional films. Attempt from the operational methods, feasibility, accuracy, tobe addressed. With a view to recruitment areas films integrated premium and compensation for land acquisition fair, objective and useful suggestions and ideas. Key words: agricultural economy; comprehensive premium on regional films; theoretical research; land acquisition compensation; premium calculation （上接第42页）

1994,6(4):63-68.

[2] 张书惠,马成林.精确农业自动变量施肥机控制系

统设计与实现[J].农业工程学报,2004,20(1): 113-116.

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京:中国农业大学出版社,1999.

Abstract ID: 1003-188X(2007)04-0041-EA

A Method of Supervising Velocity of Spray Equipment

MA Hong-liang

(Wuxi Institute of Vocational Technology, Wuxi 214121, China)

Abstract: A kind of arithmetic was designed based on the method of the shortest distance between two points to supervise velocity of spray equipment. Firstly matching points were set on the route. Then the positioning data of the matching points that the GPS receiver received statically was used to match the route data that the GPS receiver collected dynamically, therefore the time when the motion equipment equipped with GPS receiver exactly passed over the matching points was got. Finally through experiment and with the use of GPS receiver and robot this matching arithmetic was rectified and the matching accuracy was enhanced.

Key words: plant protection; velocity of spray equipment supervising; theoretical research; GPS; matching; accuracy