宏观调控下中国房地产市场形势分析

宏观调控下中国房地产市场形势分析

[主持人]大家下午好，我代表我们这次论坛的主办方，中国房地产协会欢迎大家今天下午来到我们这样一个论坛的现场，我们这次论坛的主题是，宏观调控下中国房地产市场形势分析，这次论坛的主办单位是中国房地产协会和中国中国住交会的组委会，这次论坛的特别支持单位，是我们总部基地，这次论坛的承办单位是我们这次的优博展览，中国房地产协会选择这样一个题目，选择这样一个地点在这样的时候开这样的论坛，从今年三月末以后政府加强了调控力度，特别是管好土地，调控信贷通过各方面的措施进行调控，中国房地产的形势目前是什么样的状况？有数字显示到目前为止全国的土地供应增长趋势呈现一个大幅下降的局面，我们信贷投资规模受到了控制，房地产的投资开始回落，房地产的销售面积超过了房地产的竣工面积，市场表现供不应求，特别是房价在持续的上涨，声明：本资料仅供参考，著作权归作者所有，请勿作为其它商业用途使用 1

面对这样一种形势，社会上的议论很多，我们的政府压力很大，我们的企业也很关注，特别是上海市是一个中国房地产市场的一个热点城市，所以我们选择今天在上海召开这样一个主题论坛是很有意义的。 [2004-12-3|14:08:47]

[主持人]我今天非常荣幸向大家介绍我们今天请到的这样几位重要的主讲嘉宾，第一位是中国房地产协会副会长秘书长顾云昌先生，第二位是国务院发展研究中心市场经济研究所的所长任兴洲女士，第三位是上海房屋土地资源管理局，还有两位企业家一位是任志强先生，还有万科集团的董事长王石先生。首先有请顾会长上台演讲。 [2004-12-3|14:37:23]

[中国房地产协会副会长秘书长 顾云昌]各位嘉宾下午大家好，中国房地产市场就像会场一样很热闹，很喧哗，今年房地产泡沫的问题，过热的问题又一次展开了讨论，对我们的干扰非常多，但是我们的房地产市场会持续健康的发展。 [2004-12-3|14:37:31]

[中国房地产协会副会长秘书长 顾云昌]房地产市场怎么样？当前房地产市场发展的态势如何？我们房地产协会最近的调查，第一个题目供应增幅与需求的增幅均有所回落，但是前者宽于后者，今年一到九月份，我们全国商品房的销售面积增加幅度是竣工面积增加幅度的两倍。销售面积的增加幅度是19.3％，竣工面积的增加幅度是9.5％，正好是两倍，供应的增加，供应量增加的回落，增加供应量的速度快于需求增加量的回落，今年一到九月份，我们竣工面积增加了9.5％，但是去年同期比前年同期增加了35％，说明我们竣工面积的增加速度回落了25个百分比，而全国的商品房的销售面积，今年一到九月份增加19.3％，而去年一到九月份增加36.1％，声明：本资料仅供参考，著作权归作者所有，请勿作为其它商业用途使用 2

回落17.2个百分点，这是宏观调控要求我们房地产的发展速度要适当的放慢，中国房地产市场要适当的减肥，供应速度的下降，投资增加速度下降得比较快，而我们需求增长速度的下降比较慢，最后造成商品房的销售面积大于竣工面积。 [2004-12-3|14:37:39]

[中国房地产协会副会长秘书长 顾云昌]就是卖的比盖的快，其中商品住宅今年上半年卖出去一亿六千二百万平方米，卖出去比竣工的多了2250万平方米，中国房地产市场出现了多年来没有复兴过的卖比盖快的情况，出现了控制房绝对数量下降的现状。

第二，商品房的价格出现了两位数的上升，房价上升快已经成为当前中国房地产市场中最突出的问题，从1998年到2003年的六月当中，全国商品房的平均价格上升分别是2.32％，－0.1％，8.14％，3.85％，其中2001到2003三年当中，负荷增长率每年平均增长

4.6％，而我们今年上半年的房地产涨幅一到九月份涨了13％，是过去几年平均数的三倍，所以房价上升快是一到九月份市场的主要表现。 [2004-12-3|14:37:47]

[中国房地产协会副会长秘书长 顾云昌]第三，什么原因导致了房价较快上升？是供不应求。因为房价的基本稳定是由供求总量的基本稳定来决定的，以前两年的数字来表明，2002年全国商品住宅的价格上升3％，当年的住宅竣工面积是二亿六千万平方米，而销售面积是二亿二千万平方米，供应面积和销售面积之比是1.2：1，去年我们的供求比例是1.13：1，都是供不应求，而今年一到九月份供求关系倒过来了，是0.86：1，所以导致了今年的商品住宅价格上升了10.9％。

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需求发生了什么变化？今年前三个季度，房地产市场仍然保持了旺盛的需求，从需求方面看，我们可以分成自住型需求和投资型需求两个方面，自住型需求包括了主动型的需求，就是老百姓主动把小房换大房，旧房换新房的买房需求，第二种是被动型需求，就是动拆迁的需求，自住型需求分为三个方面，还有投资型需求是三个方面，所以我们的需求是三加一的需求。 [2004-12-3|14:37:54]

[中国房地产协会副会长秘书长 顾云昌]尽管银行加强了个人住房抵押贷款的力度，但是对自住型的购房没有多大变化，更没有妨碍广大低收入家庭的购房积极性，被动型需求有所放缓，降低了拆迁速度，实现了有节奏的释放，这个在全国都有普遍性，还有自动型需求反应不出来。在投资型需求方面，在热点城市，比如上海、杭州由于当地政府采取了一些限制投资性购房的举措，所以投资型需求比例有所下降，比如最近杭州的调查，以投资收益为力度的购房者只占购房者的10％，在热点城市主要是投资型需求比例有所下降，其他方面变化不大。

供应方面由于房贷的收紧资金方面有所变化，造成了相当一部分企业开发资金的短缺，影响了部分开工项目的进度和进攻速度，从而比较大幅度的下降供应总量，供应速度，同时开发企业向银行贷款的难度加大了，必然会提高融资的成本和融资的风险，所以加大了风险成本，最终会反应到房价上来。 [2004-12-3|14:38:01]

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[中国房地产协会副会长秘书长 顾云昌]我认为，金融政策和融资渠道的变化可能是造成近期供应增加速度放缓和房价上升的一个主要原因，当然还有土地供应，土地供应量和土地开发量增幅有较大下降，今年一到九月份，土地开发商买地的数量尽管有所增加比同年增加3.8％，但是比去年增加47％有大幅下降，开发商开发的土地面积尽管增加8％，但是对过去增加30％多也有大幅的下降。 尽管土地下降对今年的房地产市场形成供应上的压力，但是这种情况给市场两个信号，第一根据从买地到房屋建造，销售的周期将严重影响明年、后年的商品房的供应量，如果存量土地方面盘活不明显，会出现更大程度上的供不应求。 [2004-12-3|14:38:07]

[中国房地产协会副会长秘书长 顾云昌]第二个信号，这种预期给人们感觉到土地供应和信贷的收紧政策的继续，意味着未来的房价还会上扬，所以加大了对今年供应的压力，除了刚刚说的资金的问题，土地的问题以外，还有拆迁的问题，房屋拆迁力度的加大，房屋拆迁难度的加大，拖延了不少项目进攻和销售的时间，一方面减少了需求量，同时也减少了供应量和供应的时间，从而减少了商品房的供应总量，这是我分析了今年一到九月份供求关系的情况。

房价与地价，今年一到九月份房价比同期上涨39.9％，土地交易价格上涨36.6％，我们认为，在现实生活当中，常常是由房价来决定地价的，因为开发商在买地的时候，总是以现在的市场价格或者预测未来的市场价格来决定土地价格，当然反过来地价也会有反作用，因为用地价格提高了，导致开发成本提高，房屋售价也会上升，总体我们认为房价决定地价，地价有反作用。 [2004-12-3|14:42:16] 声明：本资料仅供参考，著作权归作者所有，请勿作为其它商业用途使用 5

[中国房地产协会副会长秘书长 顾云昌]我们认为一个在一个较为开发，竞争的市场当中，房价是由供求关系决定的，在土地供应大于需求的情况下，很大程度上有成本价必要的利润来决定售价，其中成本包括土地是一个决定的因素，但是在一个供不应求的市场情况下，成本决定售价的分量会减弱，供不应求越强成本的决定因素越弱，而产生价格泡沫的因素也会加大，不同的市场和成本的关系是这样的判断。

未来得房价能否基本平衡？关键要看房地产开发用地的供应量，我们认为，一个房价相对稳定的市场要求商品房供应大于需求或者略大于需求，要求开发用地相对宽松，而严格的耕地保护政策不可能放开建设用地的供应，这是一对矛盾。今年一到九月份，购买的土地比去年增加3.8％而去年的一到九月份比前年购买土地增加45％，两着相差41％的百分点，所以土地供应的增加幅度大大下降，开发商完成土地开发面积增长速度大大下降，这就给未来的房地产市场一个信号，如果存量土地不盘活，需求仍然旺盛供应会紧张，如何处理好这两者之间的关系，这将是考验各级政府的管理水平，也是考虑我们的决策能力。房地产调控的好不好主要责任在地方政府。

[2004-12-3|14:43:45]

[中国房地产协会副会长秘书长 顾云昌]房地产市场总体上有没有泡沫，我认为中国房地产市场总体上没有多少泡沫，虽然今年一到九月份上升13％，一到11月份上涨7％，但是我认为全国房地产市场总体没有多少泡沫，它的理由依据是过去五六年间，全国的房价平均上涨只有4％左右，这种涨幅是在材料涨价，土地涨价，商品房品质有较大提升上产生的，而且我们的价格完全是成本拉动的，不声明：本资料仅供参考，著作权归作者所有，请勿作为其它商业用途使用 6

存在资产价格虚涨的问题，房价的涨幅只有我们人均支配涨幅的9.3％的一半还不到，所以这几年中国的房价尽管涨了一点，但是比欧美国家要平稳，如果真的有泡沫，我们也是最小的，由于前五六年中国人的支配收入使房价涨了两倍，房价收入比不仅没有上升而且下降了，老百姓的购买能力比五六年前还高，这就是中国房地产最兴旺的根本原因，当然房地产市场地区差异很大，前两年在有一些地方，比如我们的上海，三四年房价翻了一番，根据我们对这些城市房价的涨幅和购房能力因素各方面的观测，我们认为如果有泡沫，最多也是中小泡沫，我认为房地产市场出现一些中小泡沫是不奇怪的，甚至于没有泡沫才是奇怪的现象，更何况我们现在正在采取一些措施，所以不存在泡沫破灭和崩盘的情况，广州房价前五六年一直是稳中有降的，所以全国的房地产市场差异很大。但是市场上有泡沫是经常的，前三个月的房价快速上升，应当引起我们高度的关注。 [2004-12-3|14:44:32]

[中国房地产协会副会长秘书长 顾云昌]关注升息的影响，标志着中国开始进入一个升息的通道，中国银行业逐步进入利率市场化的时代，根据市场的反应，这些政策既能够减压房地产投资增长，又抑制房地产投资增长，实际下面我们还有待观测。我们最后提出中国房地产平稳较快发展的几点建议。

第一，中国房地产市场将从过去的快速增长，进入一个平稳较快的发展轨道，这是我们对房地产市场的判断，一个持续健康发展的房地产市场，要在投资增速下降的情况下，仍然保持供略大于求，这样才能保持市场价格的平稳，所以我们希望各地供应量供略大于求，为了达到这样的目标，可以采取以下措施。第一要关注各地房地产市场的变化，特别是要关注房价的变化。 [2004-12-3|14:46:06] 声明：本资料仅供参考，著作权归作者所有，请勿作为其它商业用途使用 7

[中国房地产协会副会长秘书长 顾云昌]第二，要重视利率的调控作用，通过贷款利率的逐步放开，灵活有效的金融手段来调控市场，而不是光一味的用行政的办法，商品房特别是普通住宅的开发用地应该得以保证，应该有充足的供地，千万不要饥饿型供地这样会导致大家对投资的增加，加大供不应求，加大房价的提升，我们认为房价的快速提升是当前房地产市场最应该关注的问题，另外要加快盘活房地产土地，二手房市场也要逐渐发展，另外要继续控制房屋的拆迁速度和规模，在房地产投资性需求，特别是炒楼比较多的地方，要防止泡沫的进一步加大，既要防止泡沫性的过热，也要防止盲目性投资过热。在北京、上海等市场投资性比较高的城市，要关注汇率的变化，最好有预案的准备。

今年2004年有三个数据影响我们中国房地产市场，第一是121文件，第二个数字是831，第三个数字是0.27，这三个数字情况下，中国的房地产市场是一个减肥的市场，中国的房地产业是一个健身的行业，中国的房地产企业是一个体检的企业，各个企业都在进行体格检查，能不能经受健身的考验，在减肥当中能不能继续跨过门槛，经过这样的考验，我们中国的房地产企业会越来越健康，我们的市场也会更加健康，行业也健康的发展，这也是我所向往的。最后我希望中国的房地产市场是房价慢慢涨，楼市年年旺。谢谢。

[2004-12-3|14:46:39]

[万科集团董事长 王石]各位嘉宾、记者下午好，下面我们提问开始。 [2004-12-3|14:46:57]

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[提问]据说现在有一百亿美金进入中国房地产市场，对中国房地产市场的影响有没有？ [2004-12-3|14:47:06]

[万科集团董事长 王石]是不是进了一百亿我也不太清楚，这个应该问周小川，我们从2003年的统计来看，外资进入房地产尤其现在主流的住宅市场占的比例并不是很多，但是这种情况到了2004年的下半年有了非常明显的变化，就是外资进入中国的住宅市场非常猛烈，但是现在还没有具体的统计数字，所以现在很难用数字来表达，但是可以感觉到外资进入中国的住宅市场以前一直是迟疑，不进入中国的住宅市场，真正作为基金进入房地产市场是2004年下半年开始的，中国的汇率是比较低估，这样一个因素对中国房地产市场走向的影响，如果我们利率不调整的话，大量的外资会涌进来。 [2004-12-3|14:48:20]

[提问]中小房地产企业如何在市场上生存、发展？ [2004-12-3|14:48:27]

[万科集团董事长 王石]用美国市场，中国市场，日本市场来比较，但是由于我们中国市场的统计口径和发达国家的统计口径不太一样，所以只是作为参考，在美国包括建筑业、中介、房地产在内的企业一共是超过15万家，中国的房地产在未来有两个文件左右着，一个是2002年的国土资源部的文件，拿土地是越来越难，第二2003年的的121文件，关于房地产开发的金融风险对房地产商的约束，要求的自有资金比例越来越高，自有资金不能低于30％，今年又调高到35％，再一个是不允许拿定行土地去买地，这两个文件制约了未来中国房地产市场的发展。

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在今年121文件出现了很奇怪的现象，95％的发展商是对121是唱反调的，5％的企业要死掉的，但是一年过去了房地产的冬天到来了吗？房地产的企业死了一半吗？但是确实会对房地产的行业游戏规则有了变化，就是房地产的行业更多会有一些房地产发展商促进有利的地位，比如万科、上海的绿地，但是按照传统的操作方式是有问题的，必须要专业化，如果不注意自己的能力，超自己的发展，四年过去了万达超过了万科吗？万达出现的问题是因为121文件吗？都不是。万达是作为一个住宅开发商，擅长住宅开发的，经营模式变了，不符合现在越来越成熟的操作模式，现在大发展商面临的问题，比中小发展商面临的大得多，中小发展商机会是很多的，发达国家房地产发展商数比中国的企业要多得多，数量会越来越多，但是淘汰得会非常快，继续在十年之后，所谓大的发展商市场占有率在全国来讲在1％以上，在所在的城市市场占有率在3％以上，全国的大的发展商市场占有率最多不会超过20％，就真正的一批大的中国发展商发展起来只有20％，80％的市场是由中小企业占的，所以中小企业根本不用担心怎么办，机会在中小企业。

[2004-12-3|14:49:40]

[提问]选择进入大城市，中等城市，还是小城市？ [2004-12-3|14:49:49]

[万科集团董事长 王石]目前中国房地产发展的现状，无论是哪一种都是从它所在的地区发展起来的，比如说万科，是成长在深圳，在深圳发展起来的，比如世茂在福建，是从福建发展起来的，所以就形势来讲，应该说选择上，到目前为止99.9％的房地产发展企业都声明：本资料仅供参考，著作权归作者所有，请勿作为其它商业用途使用 10

是有随机性的，就是没有主动发展哪里，就是哪里有机会就到哪里去发展，但是寨三到五年内，发展商必须要进行选择，就万科来讲，万达在北京开发的综合住宅，万科也有机会，但是这不是对自己概念发展有利的选择，这就要从随机性变得有选择性，你选择大也是一种选择，是一个城市的省会自上而下，还是一个地区的自下而上，这都是有机会的，但是不能今天这样发展，明天那样发展，有准备的做一个长期性的发展，这是现在发展商面临的一个选择。 [2004-12-3|14:50:31]

[万科集团董事长 王石]就万科来讲中意它的品牌，作为土地储备不是一个大的问题，如果储备土地过多的话，显然对资金周转来讲会带来一些影响，所以万科的策略基本上把土地储备供应在三年时间里。 [2004-12-3|14:52:16]

[提问]房价会不会涨？ [2004-12-3|14:52:52]

[万科集团董事长 王石]中国在城市化的过程当中有两个体现，一个就是存量土地的变化，一个是增量的土地变化，存量的土地变化就是原来的城市城建区的存量土地变化，有一个说法就是叫退二进三，就是第二产业搬出去，第三产业进来，这种转变当中，土地的价格在增值，如果不增值这种转换没有任何的意义，所以存量的土地本身通过工业往外迁移的过程当中，土地在增值，土地价格上升，自然会影响房价。第二再一个就是增量，从农村的土地变成城市土地，农民土地变成城市土地也是地数级差，从第一产业变为第二产业甚至第三产业，所以它的价格不会下降。 [2004-12-3|14:55:10]

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[万科集团董事长 王石]现在的问题不在房价上不上升，我们主要的问题是靠存量部分，现在圈的方法有问题，政府利用它的手中的权利，廉价的收购土地，然后再以市场价格卖给发展商，然后就造成城乡差别的扩大。 [2004-12-3|14:55:15]

[上海市房屋土地资源管理局领导 黄局长]女士们，先生们，朋友们大家下午好，首先感谢组委会的邀请，使我有幸参加这次会议，这次会议的举办为加强房地产界的交流提供了一个很好的平台，也为上海进一步学习和借鉴国内外其他城市房地产运作的经验提供了很好的机会，对社会方方面面，对上海房地产市场的关心，我们表示衷心的感谢，借此机会和大家沟通一些情况，交换一些意见，欢迎大家多提宝贵的建议，继续关心和支持上海房地产市场的发展。 [2004-12-3|15:56:24]

[上海市房屋土地资源管理局领导 黄局长]改革开放20多年来，上海始终坚持以改善市民的居住条件和居住质量为目标，着力于推进以市场化为取向的房地产业改革，经过艰苦努力和不懈探索，基本确立了统一房地产市场化体系，土地供应方式实行市场化，土地资源向市场配置的转变，建立了内外统一的商品房的体系，住房消费基本实现商品化，个人住房消费成为热点，当前上海房地产市场的现状特点是，房地产业对经济增长的贡献度显著提高，支柱产业的地位基本确立，房地产业的比值从1.95％，上升到2.74％，为解决市民的居住条件奠定了基础。

1990年到2003年，全市共建成住宅1.8亿平方米是前40年总和62060平方米的九倍，同比增长2％，由1991年的6.7平方米提高到声明：本资料仅供参考，著作权归作者所有，请勿作为其它商业用途使用 12

13.8平方米，住房消费需求持续旺盛，本市购房市民成为主体。近年来商品住房需求逐步扩张，其中本地市民家庭购房在预售总面积的80％，二季度增加了30％，三季度增加了80％，一到十月份合起来统计是占到了80％，余下的20％是外省市的个人和单位购买，4％是境外人士购买，所以广大普遍市民改善性的需求强劲，成为市场发展的主力，为上海房地产市场的繁荣奠定了基础。

需求分为几个主动性，被动性，我们上海的一般表述一个是刚性需求，还有市民改善性需求，还有投资性需求，还有少量的投机性需求，这里讲的主要是以广大普通市民改善性的需求。

2003年国务院下发18号文，明显要求加强房地产调控，从上海的情况看，房地产发展是基本健康的，总的情况是好的，但同时也出现了房价上涨过快的情况，经过研究和分析，上海政府明确确定了今年房地产市场调控的目标，实现供求总量基本合理，有效遏制房地产上涨过快，让市民得到实惠，为贯彻国务院18号文，我们主要采取了以下措施。 [2004-12-3|15:56:36]

[上海市房屋土地资源管理局领导 黄局长]一个是加大土地的调控供应力度，深入开展土地制度的深入整顿，着力规范土地建立机制，停止别墅项目供地，增加土地普通商品房的供地量。二优化市场结构，一到十月份已经上市供应量约564万平方米，既可以为重大工程拆迁，也可以建普通商品房。三其中的转按揭暂停，三月三十日起实行网上备案以来，上网预销售楼盘2123个，24万套，2760万平方米，网上累计销售15.3万套，1822万平方米。求大于供的矛盾逐步缓解，基本向供求平衡转变，商品供房结构正在趋向变化，二季度为56.6％提高了一个百分点，三季度为62.3％，提高了6.2个百分点，三千五百块的商品房住宅为691.6万平方米，占预售总声明：本资料仅供参考，著作权归作者所有，请勿作为其它商业用途使用 13

面积的29.9％，三千五百块到六千块的768.1％平方米占21.9％，九千块以上的占的是13.8％，其中每平方米六千块在预售登记的总面积56.8％，商品住房价格上升趋势得到一定的遏制，预售均价区域性特点明显，今年三季度与四季度相比，内环线以内涨幅最大，内外环线之间涨幅小一些，而低价位商品房主要集中在外环线地区，主要是负增长。

现在我对大家都十分关心的问题谈谈我们的认识和看法，关于上海房地产业发展的前景问题，这个问题必须要讲房地产业发展的大前提，大环境以及房地产业赖以生存的大基础。

在80年代和90年代初，房地产业曾出现过两次投资高潮，但结果是有不少的烂尾楼，主要是当时的经济水平，社会关系和广大群众的消费能力不相适应，在万元户标准都很稀罕的时候，即使房价是二三百块，有几个老百姓都很难买得起房，只是在上海以及全国的经济快速发展之后，在全社会环境有了巨大改善和提高之后，随着经济发展，城镇家庭收入有了较大增加之后，房地产市场才不断升温，才发展到今天这样的规模，现在国内外都一致看好上海以及全国的经济发展，大大小小的CEO都在说，不得不到中国来。

[2004-12-3|15:57:01]

[上海市房屋土地资源管理局领导 黄局长]广大群众的住房消费愿望从来没有像今天这样高涨，房地产业大有用武之地，有着广泛的发展前景，至少在2010年上海世博会之前，上海的房地产业将继续保持健康发展的态势。离开了房地产业发展的大前提，大环境以及房地产业赖以生存的大基础，抓住发展中的问题，抓住某个阶段的某种表现作出任何结论和判断都是错误的。

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关于上海的房价问题，从去年下半年开始，上海的房价确实出现了上涨过快的势头，其中有土地成本增加，居住环境提高，容积率导致分摊成本增加的合理因素，但仍有区域因素，人为因素，如境外人士购买的大多数是高端商品房，这样就推高了高端商品房的价格，前不久有媒体报道，上海商品住房成交均价每平方米突破一万块，消息来源是我们网上房地产公布的，而在公布的时间段内，正是一批高端商品住房集中上市的时候，另外今年年内有七百多万平方米，单价在三千五百块的重大工程商品房上市，当时尚未纳入网上商品房备案，12月1日起网上备案系统已经将这部分纳入。外环和中环之间从七千一百七十四块每平方米，下降到六千零五十九块，中环线和平和内环线也下降了，上海不同类型的商品房只用一个均价不能说明问题，不能准确反应实际情况，我们准备在全市范围内选择不同的典型区域，不同类型的典型楼盘向社会提供更加准确的全面信息，房价大起大落，不仅不利于房地产业自身的持续发展，还将对经济社会产生严重影响，目前我们已采取的调控措施基础上，研究新的调控措施，力争在尽可能短的时间内，将房价的涨幅控制在接近并低于居民家庭可支配收入的增幅这样的范围内。

关于老百姓的住房问题，历届上海市委市政府都十分重视住房问题，在旧区改造的土地批租上就提出，大胆引入外资，使广大群众的住房条件得到改善，此后领导又多次强调，通过房地产业的发展，改善广大群众的住房条件，近年来针对出现的新问题，新情况，市委领导多次听取汇报，调查研究，反复强调房地产业关系到广大群众的切身利益，正是在市委市府的领导下，广大群众的住房条件有了较大的改善，这里我举两组数字说明，从90年代开始到目前为止销售了总共相当于250多万套住房，其中绝大多数是上海市民购买声明：本资料仅供参考，著作权归作者所有，请勿作为其它商业用途使用 15

的，90年代初上海城镇居共有一百多万户，到目前为止已接近四百万户，原来一百多万户家庭和和大多数家庭都购买了新的住房，新的住房包括增量住房和存量住房，这两组数字说明，老百姓中的大部分已经购买了住房，还有一部分尚未购买，无力购房。

[2004-12-3|15:57:07]

[上海市房屋土地资源管理局领导 黄局长]既要贯彻落实中央宏观调控的政策，也要符合上海房地产市场发展的区域性特征，从上海的情况看，房地产市场化的程度比较高，努力实现供求基本合理，为此我们初步的思考是，继续加大供应量，继续促进结构优化，继续引导消费，继续抑制投资需求和合理的控制投资需求，继续优化市场规则，加快完善住房保障体系，不断改善市民的居住条件和居住质量，我们认为在推进市场调控过程中，要把握以下三个方面，第一深入和研究把握优化市场结构，发展房地产市场的根本目的是为了改善市民的居住生活，使广大市民通过市场能够解决自己的住房问题，因此房地产市场发展的定位就是建立一个面向大众的市场，与广大老百姓支付能力相匹配的住房，深入研究和把握正确引导住房消费，当前针对房地产市场需求持续旺盛的情况，需要进一步研究采取措施，把调控的重点由市场供应转向市场需求，调控、需求具有相当的难度，因为供应具有滞后性，而房地产供应有滞后性，但是房地产的需求具有敏感性和即时性，在信贷政策上要研究如何进一步优化房地产信贷结构，住房消费的中长期贷款过度放量不利于控制，采取有效的办法抑制存量住房，特别是是次新房的短期炒作行为，住房的基本功能是居住，住房不能过度流通，与股票不一样，股票是投资品，是交易，但是股票不能消费，住房应当是满足本地的居民。

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第三进一步健全住房保障制度，目前我们正在研究健全，社会住房保障体系，根据市民的住房和收入水平，多层次，多渠道的让更多的困难家庭享受到政府的关怀和温暖，逐步达到全市城镇居民住房的10％，重点是研究健全廉租住房经常化，规范化，研究动迁中的住房保障对象，进一步改善市民的居住环境。

发展与调控是房地产业永恒的话题，我们将以此为契机，加强市场调控，把上海房地产市场发展提高到一个新的水平，为上海城市发展，经济增长，和广大市民住房的不断改善作出贡献，谢谢。 [2004-12-3|15:57:16]

[国务院发展研究中心市场研究所所长 任兴洲]非常高兴能参加这个会和大家做一个交流，我今天演讲的题目是中国房地产形势及其发展的趋势，第一今年的房地产市场基本形势怎么样，简略的来介绍一下，第二就是中国经济动力结构变化和房地产产业的总体情况。总的观点就是今年的第一季度，中国的房地产无论是从价格还是投资来看，确实有一些过热的情况，今年一季度房价涨幅的情况，以往我们每年的房价涨幅在4％左右，但是今年的一季度我们全国平均下来达到7.7％，但是有一些城市包括省会城市和特大城市都超过了两位数的房价上涨，像上海已经高达28％，房价上涨是最快的，像沈阳这样的城市也高达20％。03年以前中国的房地产市场发展情况主要针对市场上现在提出的一些泡沫问题，宏观问题，2004年中国房地产发展现状，也包括我们对2005年的一些预测，然后是对于出现的宏观调控和措施，这个报道由17个教授和博士，单独独立的来进行协作，既不代表官方的意见也不代表我们商家的意见，是国际上通行的计算方法，明天我们公布这个报告的时候，大家会看到这个报告中有大量的数据，同时这个报道会公开的向社会发售，声明：本资料仅供参考，著作权归作者所有，请勿作为其它商业用途使用 17

这次我们提供的是报告的摘要，大量的图表和数据会向你们充分说明，我们认为目前房地产不是打与压，而是推，我们全国房屋建设的投资，特别是住宅建设的投资是增长了13.9％，如果按全国房屋建设总量建设，从90年到现在每年平均增加了3.5％，这个是数字非常低的。到了2003年我们仅仅占69％，但是过去在整个市场占到80％的利润，这个替代作用使我们房地产被所有人误解为这次经济宏观调控中的主要矛头对点，是因为我们造成了增长，或者建筑材料的高价增长，其实这些和我们没有关系，明天的报告会让大家很清楚的看到，我们对社会上一些引用数据的评论，比如对房价的评论，在世界上引用房价从来没有像中国用的都是平均房价，而是中位值评价是按照单元的平均面积计算的，所以要按照造房的总价以及市场上其他房屋的转移价值共同而形成了我们的房价，我们对收入也采取了中位数的数字。如果按35个大城市计算我们也不会超过，所以我们可以得出更多的数字让大家知道，我们所做的报告结论，我们认为宏观调控不是针对我们，我们有更充分的理由房地产市场有充分的发展余地，在未来中必然成为中国经济发展的重要支柱，我们预测明年的房地产市场会怎么样，如果中国不改变先行的土地政策，我们认为明年会出现土地饥荒，房屋供应量不会大幅度增加的话，房价还会增长，而且增长的幅度还会很多，中国的传统是希望有一套自己的房子，当大家刚刚开始有与，有能力买自己的房子的时候，我们不能满足市场的需求，不能保证供应量的需求，所以明年仍然会处于一个极度饥荒的状态。 [2004-12-3|15:57:35]

[华远集团总裁 任志强]我们用一个购买吸纳系数来证明，在过去的五年和十年中，吸纳率是高度增长的过程，在未来的发展过程当中，由于吸纳率的提高，我们连续多年的销售多余竣工的情况，从今年的统计数字看，大部分地区，土地的供应量是减少了，到十月底为声明：本资料仅供参考，著作权归作者所有，请勿作为其它商业用途使用 18

止，全国的土地量增长了30％，而我们投资增长是28.8％，所以明年的土地供应还是很少的，大部分地区已经开始出现了新开工的负增长，会出现一个更加紧张的局面，很多政府都在担心我们房地产价格在加快，如果房价高增长而没有人去买，我们倒希望有更多的富人去买一个高价的土地和高价的房屋，政府有能力拿出更多的钱去补充给更多的老百姓，中国的房地产发展假如不能满足各个层次的需求，房地产市场不会像现在这样受到更多人得欢迎，政府只有从更多的回报率拿到更多的钱，才有更多的能力进行财富的分配，进行低收入者的社会保障，进行廉租房和经济适用房的建设，这个逻辑如果越来越多的城市在私有产权的保护下，得到公认的情况下，这个发展过程中，随着人均收入每年一定有5％的变成富翁，一定有5％的人从买不起房，到买得起房，因为从住旧房子变成住新房子，从住小房子变成住大房子，可能这样一个循环的过程中国可能要一百年。住宅在发达国家的投资中，一般占到固定资产投资的25％到30％，如果每年保证5％的增长率，如果保证10％的增长率至少还需要十年，中国人已经到了汽车和住房消费的时代，也在未来得发展中引起政府的重视，我们这次专门做了报告，就希望我们的观点能够引起政府决策部分的认识，特别是对房地产市场的重新认识，在我们断断续续发布了这些报告的基本条件之后，目前建设部，国家发改委已正式向我们要求提供这份报告，明天这份报告公布会让我们更清楚中国房地产的未来。

[2004-12-3|15:57:43]

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[华远集团总裁 任志强]一季度的房地产的投资增值达到41％，也远远高于以往10％多的水平，到了04年的第一季度达到了最高峰，这样一种情况从房地产投资本身来看，确实有一些过热的情况，我们再看看主要城市的房屋价格，刚才我看了一些城市，我们再看一些所谓的二线城市的情况，今年的一季度和去年的一季度比有一些地方房价明显上升，第一季度的房地产投资和价格的比较快的上涨，实际上和整个经济过快的上涨是结合在一起，整个一季度经济过热的问题也明显的显现，今年的GDP是达到9.8％，接近于10％的增长率没有什么不好，但是与之相关所有的支撑经济增长的条件和资源都出现了大的问题，没有办法支撑这样高速度的增长，我们再看固定资产投资，到今年的一季度高达53％，2001年、2002年大体上是十几，到去年24％，但是今年一季度53％，从货币供应量来看，今年一季度也高达19.4％，生产资料的价格增长了15％左右，居民消费价格在长达几年的负增长情况下，今年达到了2.1％，在这样一个情况下，在整个经济总体上过热的倾向比较明显的情况下，当然也包括房地产市场，中央政府在四月份采取了一系列的宏观调控措施，从采取的政策措施主要是两次提高了存款储备利率，而且财政部也采取中性的财政政策，从行政性的调控手段来看，今年以来采取的行政性的措施是历年来所没有的，比如禁止审批原来几次调控是没有过的，所以从今年来看调控的力度还是蛮大的，很多地方对清理开发区，特别是重点行业的投资进行了审计，另外开发区的禁令也产生了效应，特别是对房地产市场产生了很大的影响。实际上有一些从去年就开始了，包括对房地产有很大影响的121号文件，从去年到今年，我们在信贷方面有一系列的东西出来，关于强化房地产信贷的管理措施，这个是对土地开发方面的措施也不断的出来。

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这种信贷和土地资源的控制，对房地产市场产生了非常大的影响，今年以来由于这些措施的出台，一到九月份城镇全社会的固定资产投资同比降幅是非常明显的，特别是一到六月份有一个非常大的下降趋势，从六月份以后基本上保持一个相对平稳的缓慢下降的趋势，我们再看看对房地产投资的政策效果，蓝色的房地产的投资额，从六月份有明显的下降，这是宏观调控措施在房地产市场上表现得相当明显，施工面积也有很大的下降，下降的速度还是比较快的，和比较快的下降相对应的是房地产的价格还保持居高不下的态势，从02年的一季度，到04年的三季度，我们做了一个对比，到了04年的三季度，商品房、住宅和非住宅价格仍然居高不下，04年的一些中等省会城市的房价仍然在上涨，国家宏观调控措施下去以后，投资大幅度下来了，但是房价并没有下来，有一些并不是特大城市，在一些省会城市和二级城市也表现得非常明显，而且今年的价格变动特点就是一直维持在比较高的水平，除了商品房和住宅以外，非住宅的价格也在逐步攀升，这也是今年的一个特点，新房价格上涨有一定的趋缓的因素，当然对房价的影响还是多方面的，我们总体上认为，虽然投资确实有一些过热的因素在里面，但是总体上来看，我们国家的房地产市场还是有实际的需求在支撑。

[2004-12-3|15:57:54]

[华远集团总裁 任志强]真正的炒房和泡沫的因素，我个人认为不是主流，主要还是品质的变化，经济增长的发展，居民收入的增长以及整个国家发展阶段，所以房地产整个发展是有现实的需求在支撑，当然我们也不能否认，一到九月份新房的供求状况都在大幅度的上涨，销售面积的增幅快于竣工面积的增幅，持续保持着一个上扬的态势，今年的宏观调控供给和需求的矛盾更加的明显，所以这样声明：本资料仅供参考，著作权归作者所有，请勿作为其它商业用途使用 21

一个问题值得我们注意。

当然其中主要是两个方面，一个是土地的供给使人们对未来的预期发生了变化，今年的土地严格控制事实上并没有影响今年的供给，但是对人们需求的欲望产生了很大的影响，无论是对开发商还是对消费者预期的价格在大幅度的上涨，需求在上涨，供给在相应的减少。今年的宏观调控确实起到了一些作用，投资有所下降，但是房价过高，供需矛盾突出的问题也值得我们高度的关注，从第四季度来看，价格还会有一些回落，但是总体上来看，价格不可能大幅度的下降，另外房屋的供给形式有一些改善，现在居民一般性的住房和经济适用房这一块，这个结构还是比较短缺的，所以从结构上我们还要进一步的调整，另外从需求的增幅来看，我们认为受几个方面的影响，第一个就是利息的提高是一种信号作用，使人们按揭以后的成本会增加。第二就是银行住房信贷更加谨慎，因为银行现在的不良资产在增加，从总体上来看，在银行收紧的情况下，住房信贷可能更加谨慎，再一个就是国家出台了一些措施，对拆迁规模有一些控制，拆迁所谓被动性的住房需求会相应的减少，很多地方都控制了炒房的影响，所以涨势会趋缓，需求也会增加。

第二，中国经济增长的动力结构是发生了根本性的变化，从94年到03年，整个国家的经济增长出现了新一轮的增长周期，所以新一轮的增长周期已经到来了，在这样一个背景下房地产上涨也是相结合的。比如说汽车、电子、邮电通讯、建筑材料、基础设施、医药是支撑这一轮经济增长的主导产业，住宅就是主导产业之一，91年到03年，我们商品房增长的面积增长近十倍，在整个经济增长里面，住房产业起到了很大的作用，汽车从主导产业上来讲，从91年到03年，我们国家个人私人轿车的购买量增加了40倍，这是支撑声明：本资料仅供参考，著作权归作者所有，请勿作为其它商业用途使用 22

我们经济增长最主要的动力，主要的动力来自于这些主导产业，主导产业有一些特点，比如它有可持续的市场需求，从我们中国的住房来看，有15年到20年的高速度需求是可以支撑的，另外产业链条非常长，带动了将近50、60个产业的发展，所以住房的产业链条是很长的，而且能够与新材料，新技术结合的也是很紧密，再一个就是扩大就业，而且能够促进资源合理的有效配置，从这些条件来看，住宅产业无疑是经济发展的主导产业，另外在这15年到20年里面还有一些因素，比如说城市化的因素，从98年到03年，我们城市化大体上用六年的时间增长了9个百分点，城市化的过程就带动了住宅产业的发展，同时有大量的新增的住房，对住宅产业有一个长期的支撑需求。 [2004-12-3|15:58:18]

[国务院发展研究中心市场研究所所长 任兴洲]另外，今年的可支配收入也在不断的增长，有一大部分用在了住宅产业需求方面，另外我们现在的消费信贷支撑住宅消费，在未来的五年，十年，甚至十五年的时间，我们的住宅产业会成为一个支柱产业，所以我们到2010年有一个总体的目标规划，我们现在正在研究十一五的规划，我相信在十一五期间，我们整个的住宅产业还将有一个比较大的发展，去年国务院的18号文件已经明确的提出，但是从长期来看我们要解决一些问题，我们认为主要有这么几个方面，第一由于要完善住房的保障体系，满足中低收入群体的住房需求，这个在住房产业发展当中，首先要解决结构性的问题，现在大量的高价值的商品房，但是中低收入者，特别是大量的中等收入的阶层要满足他们的住房需求，另一方面要稳定房地产价格，第三就是发挥房地产市场功能的作用，我们总体上的功能作用还没有完全的发挥出来，所以下一步的发展主要是完善它的功能和作用。第四就是深化经济体制改革，声明：本资料仅供参考，著作权归作者所有，请勿作为其它商业用途使用 23

我们现在的大量贷款全部压在银行身上，应该说系统风险是非常大的，无论是开发商、建筑商还是消费者个人，大量的贷款全部从银行出来，应该说系统风险确实是比较大，所以从下一个五年甚至十五年的时间，我们必须考虑中国的住房金融体系的建立，再一个就是深化土地制度改革，土地制度和土地的供给方面可能是制约我们房地产长期增长的制约因素，建立长效机制是我们面临的突出问题，我们一方面要主导这个产业，另一方面也要在深层次的问题上进一步进行研究，我们作为一个研究机构也愿意和业界一起研究这个问题，促进我们中国房地产业的持续、健康的发展。 [2004-12-3|16:00:27]

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