深圳市城市更新

深圳市城市更新（旧城改造）实务问题

梅鑫华律师搜集整理

1、哪些土地使用权转让要进交易中心公开交易？

①以出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后的土地； ②减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；

③合作建房，但农村征地返还用地除外；

④已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造、选择改造单位的；

⑤已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规定前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的； ⑥为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物的转让； ⑦人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；

⑧法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。

2、什么是城市更新？

根据《深圳市城市更新办法》的规定，城市更新主要是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）根据城市规划和有关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。城市更新应优先考虑城市整体利益。

3、在什么情况下可进行城市更新？

具有以下情形之一的特定城市建成区，可以进行城市更新：

（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；

（二）环境恶劣或存在重大安全隐患；

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；

（四）依法或经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

4、城市更新的指导原则是什么？

城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。

5、什么是城市更新单元？

城市更新单元是在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的需求进行更新的区域。一个城市更新单元内可以包括一个或者多个城市更新项目。

6、城市更新单元划定的标准是什么？

第一，符合《深圳市城市更新办法》规定的进行城市更新的情形；第二，符合城市更新单元划定的有关技术要求；第三，体现原权利人的改造意愿。

7、城市更新单元规划包括哪些内容？

城市更新单元规划应当包括以下内容：

（一）城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局；

（二）城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标；

（三）城市更新单元内城市设计指引；

（四）其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。

城市更新单元规划涉及产业升级的，应当征求相关产业主管部门意见。

8、由谁来实施城市更新？

城市更新可以按照有关法律法规及《深圳市城市更新办法》的规定，分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。

9、什么是综合整治类城市更新？

综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。综合整治类更新项目一般不加建附属设施，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的，应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。

10、什么是功能改变类城市更新？

功能改变类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。功能改变类更新项目可以根据消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施的需要加建附属设施，并应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。

11、什么是拆除重建类城市更新？

拆除重建类城市更新是指对城市更新单元内建筑物进行全部或大部分拆除后重新建设的更新改造行为。拆除重建类城市更新应严格按照城市更新单元规划和城市更新年度计划的规定，经依法确定的改造主体组织实施。它通过更新计划的申报、更新单元规划的审批，重新确定建设用地面积、开发强度，并重新确定开发主体，签订新的土地出让合同。

12、城市更新就是拆除重建么？

我市城市更新主要以综合整治和功能改变为主，合理确定拆除重建规模，因此并非所有的城市更新项目都是拆除重建。

13、拆除重建类城市更新为什么制定年度计划？年度计划有哪些作用？

城市更新的年度计划包含城市更新单元规划制定计划和已具备实施条件的城市更新年度实施计划。编制城市更新单元规划制定计划目的在于加强政府引导和规划统筹，以体现城市的整体利益。列入制定计划的城市更新单元，仅获准编制城市更新单元规划。更新单元规划审核通过，符合相关要求并纳入《深圳市城市更新年度实施计划》后，方可实施。

14、城市更新年度计划的申报渠道有哪些？

城市更新年度计划可向所在地市规划国土委各管理局或各区政府（新区管委会）城市更新部门申报。

15、拆除重建类城市更新单元规划批复的审批部门是哪些？

拆除重建类城市更新单元规划由市规划国土委协调上报，经市政府授权，由市建筑与环境艺术委员会审批。对与法定图则一致的，可视情况简化审批程序。

16、城市更新项目的实施主体由谁来确定？

城市更新项目的改造实施主体，由区政府按有关规定和程序确定改造实施主体。

17、拆除重建类城市更新项目在取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确定文件后，应该做些什么？各事项的主办部门是哪些？

拆除重建类城市更新项目在取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确定文件后，可到规划国土委管理局申请办理相关行政许可、非行政许可和行政服务事项，主要包括：办理建设用地方案图（管理局用地科主办）、办理建设用地规划许可证（管理局规划科主办）、签订土地使用权出让合同（管理局用地科）等。签订土地使用权出让合同后，其他事项参照新建建筑工程报建程序及流程。

18、拆除重建类城市更新项目中城中村改造的地价如何计算？

城中村改造的地价按如下标准计算：建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20％补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。

19、城中村按规定补缴地价进行拆除重建后，能否进行转让？

城中村按规定补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可由建设单位取得完全产权，可以自由转让。

20、拆除重建类的工业区改造项目升级改造为工业用途或市政府鼓励发展产业的，地价如何计算？

其地价按如下标准计算：原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50％缴纳地价。

21、拆除重建类的工业区改造项目改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，地价如何计算？

其地价按如下标准计算：原有合法建筑以内部分，按照其改造后的功能和土地使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。

22、工业区升级改造为工业用途的项目拆除重建后，能否进行转让？

拆除重建类的工业区升级改造为工业用途的，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。

23、拆除重建类的工业区升级改造需要建设工业楼宇配套设施的，有何规定？ 工业楼宇的配套设施应当考虑已有的配套情况统一规划、集中建设，不得改变用途。集中统一建设的配套设施的用地面积不超过总用地面积的7％，且建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30％。

24、除城中村改造、工业区升级改造以外的其他拆除重建类城市更新项目，地价如何计算？

其地价按如下标准计算：按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。

非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。

25、实施拆除重建的权利人应当履行怎样的责任？

实施拆除重建的权利人应当依法解决拆除重建项目范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等，并按照城市更新单元规划和土地使用权出让合同的要求移交基础设施、公共服务设施等用地，政府均不作补偿。

26、城市更新项目可以分期实施吗？分期实施有何要求？

规模较大的城市更新项目可以分期实施，分期实施的时序、规模等规划控制指标由城市更新单元专项规划和规划许可文件规定。分期实施的城市更新项目应当优先安排基础设施、公共服务设施和用于安置回迁业主的建筑。

27、城市更新单元的规划功能和开发强度如何确定？

规划功能和开发强度由按照法定图则等上层次规划编制的城市更新单元规划确定。

28、已经列入城市更新单元规划制定计划的小区一定能实施改造么？

列入城市更新单元规划制定计划的小区，仅获准编制城市更新单元规划。只有更新单元规划审核通过，符合相关要求并纳入《深圳市城市更新年度实施计划》后，方可实施。

29、开发商进驻小区开展前期工作是否意味着已成为改造主体？项目实施主体最终应如何确定？征集改造意愿的开发商是否最终一定成为实施主体？

开发商在计划申报阶段征集改造意愿不意味着该小区已列入城市更新单元规划制定计划，也不意味着政府确认了其项目实施主体身份。如果有开发商未经批准进入小区发生扰民现象，小区业主可积极向城管或公安等部门投诉举报。 项目实施主体在所有原权利人与开发单位签订拆迁补偿协议或成立公司形成单一主体后，由区政府按有关规定和程序确定。项目最终的实施主体与前期征集改造意愿的单位及计划申报主体有可能不同。

30、计划申报阶段和项目实施阶段对改造意愿的要求分别是什么？

目前，按照《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》，申报城市更新单元为单一宗地的，经占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意改造后，方可进行申报；申报城市更新单元内涉及多个地块的，达成改造意愿地块的面积占到更新单元用地面积4/5后，方可进行申报。项目纳入计划后，必须按照城市更新办法的规定，形成单一主体方可实际实施。

31、什么是城中村？

城中村（含城市待建区域内的旧村，以下统称城中村）是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。

32、深圳市有多少个城中村?

据调查统计，全市有 320个城中村（行政村）。其中特区内91个，特区外229个。

33、我市城中村改造有关技术文件有哪些？ 目前我市城中村改造有关技术文件有：

（1）深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010）

（2）深圳市城中村（旧村）改造中长期计划（五年计划）

（3）深圳市城中村（旧村）改造专项规划编制技术规定（试行）

（4）深圳市城中村（旧村）改造规划指引——技术通则（试行）

（5）深圳市城中村综合整治规划编制内容、深度及技术指引。

34、哪些城中村是全面改造的重点对象？

全面改造的重点对象为城市重点改造区域，城市主干道两旁、口岸、轨道交通站点500米范围内的城中村。

35、城中村改造范围内少量其它用地可否纳入改造范围？

符合相关要求的少量其它用地，在城中村改造项目中，零星用地面积不超过3000平方米，总面积不超过原农村红线用地面积10％的零星用地可纳入改造范围。

36、城中村改造如何体现公共利益？

通过科学合理的规划，对改造建设强度进行控制；通过规划控制和资金扶持，实现城中村改造的社会公益性目标；通过规范程序和统一管理，监督开发商的运作，确保改造中原居民的合法利益得到保障。

37、城中村改造是不是全部推倒重来？

城中村改造并不全部推倒重来，我市城中村改造有两种模式。一是综合整治；二是全面改造。目前，仍以综合整治模式为主。

38、城中村改造如何全面推进？

总结深化城中村改造经验，进一步完善城中村改造的配套政策；特区外的城中村要尽快提速，积极稳妥有序推进；开展多种模式改造，形成全面的示范效应；适度控制全面改造规模，处理好与土地供应及房地产市场的关系；坚持规划引导，积极推动成熟项目。

39、城中村改造的指导思想是什么？ 城中村改造的指导思想是：坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐深圳、效益深圳的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心，结合改造全面提升城市建设品质和特区外新城建设，长期、持续、全面开展城中村改造，不断改善城市运行机制，为深圳建设国际化城市，实现经济社区全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。

40、城中村改造应坚持哪些原则？

坚持积极稳妥、有序推进的原则；坚持政府主导、市场化运作的原则；坚持统筹兼顾、综合改造的原则；坚持区别对待、因地制宜的原则；落实科学发展观、建设节约型社会的原则。

41、城中村改造的总体策略是什么？

规划先行，突出重点，整体开发，分期推进，分类指导，分区平衡，政策配套。

42、城中村改造项目用地是否纳入全市年度土地供应计划？

城中村全面改造项目用地应当纳入全市年度土地供应计划，同时纳入近期建设规划年度实施计划，但不占用当年其他建设用地计划指标。

43、城中村改造专项规划是由哪个部门负责组织编制的？

城中村改造专项规划由各区政府负责组织编制，经市规划主管部门综合协调后报市规划委员会批准后生效。

44、实施改造的城中村需要符合什么条件？

有下列情形之一的城中村，列入全市城中村改造计划，并依照《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》及其实施意见的有关规定组织进行改造：

（一）城市基础设施及公共设施建设需要进行改造的； （二）村内生活环境恶化，居民生命财产安全和人身健康受到严重威胁的；

（三）村内存在环境污染、治安恶化等问题，严重妨碍周边地区单位和居民正常经营和生活的；

（四）因调整产业结构、引进重大项目需要改造的；

（五）因其他公共利益需要，市（区）政府决定进行改造的。

45、城中村改造的建设项目需要符合什么条件才能开发？

城中村改造的建设项目必须同时符合以下条件才能进行开发建设。

（一）开发建设项目符合城市规划的有关要求；

（二）明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境；

（三）增加绿地面积、完善公共基础设施；

（四）村内及直接受改造项目影响、需要拆迁安置的居民得到合理安置和补偿。

46、宝安龙岗两区非农建设用地指标未划定具体界线的城中村改造项目能否享受有关优惠政策？

宝安龙岗两区在城中村（旧村）改造范围内，凡非农建设用地指标未划定具体界线的，可按照城市化转地时核定的指标，在改造项目中享受《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》中城中村（旧村）改造的优惠政策。

47、宝安龙岗两区70个历史遗留项目如何实施改造？

宝安龙岗两区70个历史遗留改造项目均应参照城中村（旧村）改造专项规划的要求，重新编制改造规划，经区政府审查同意后，由市规划主管部门综合协调后报市城市规划委员会委托的建筑与环境艺术委员会审批。审批通过后按照城中村改造的有关程序实施改造。

48、宝安龙岗两区70个历史遗留项目改造在地价方面能否享受优惠政策？ 宝安龙岗两区70个历史遗留改造项目的用地中，符合《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》、《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》及《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》有关要求的部分，按照有关政策收取地价。其余部分，按照公告基准地价标准收取地价。

49、城中村改造项目收取的地价款作何用处？

市政府土地管理部门收取的城中村改造建设项目地价全部返拨所在地区政府，作为城中村改造市政基础设施建设费用。

50、城中村改造项目建设在其他方面有哪些优惠政策？

城中村项目建设单位依法应当缴纳的地价款，可以在一年内分期支付，但必须在申请预售之前全部缴清。

城中村改造项目涉及的其他地方行政事业性收费，减半收取。

51、城中村改造项目如何确定开发主体？

城中村改造项目开发主体的确定，除经区政府同意，城中村内现有股份合作企业自行组织改造或者联合其他有实力的机构合作改造的以外，由其他机构实施城中村改造项目的，区政府应当会同土地管理部门通过公开招标或者挂牌的方式确定城中村改造项目建设单位。

52、对于股份公司自行组织改造或者联合其他有实力的机构合作改造的城中村改造项目如有违规情况该如何处理？

城中村内现有股份合作企业自行组织改造或者联合其他有实力的机构合作改造的，如果没有按照区政府要求及时组织实施，或者严重违反有关规定，损害公共利益时，由区政府取消其建设单位资格，通过公开招标或者挂牌的方式另行确定城中村改造项目建设单位。

53、城中村改造项目的拆迁工作和补偿费用应由谁负责？

城中村改造项目建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用。

54、城中村改造的拆迁补偿费对象是哪些？

拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。

55、城中村改造项目中如果被拆迁物体存在租赁或抵押等关系时，是否影响拆迁工作？

被拆迁物体设置了租赁、抵押和担保法律关系的，不影响拆迁工作进行。有关补偿问题由当事人协商后以书面形式确定。

56、城中村改造的拆迁补偿方式有哪些？

城中村改造的拆迁补偿方式包括货币补偿和产权置换补偿，以实行货币补偿为主。对村内居民住宅可以实行产权置换方式补偿，或者采取二者结合的方式进行。

57、城中村改造中以产权置换方式进行补偿的补偿标准是多少？

以产权置换方式补偿住宅的，补偿给居民的房地产面积原则上不超过每户480平方米，超过的合法住宅面积实行货币补偿。

58、城中村改造项目改造范围内的违法建筑是否给予补偿？

在城中村改造范围内的违法建筑，凡按照有关规定经过处理可以确认产权的，改造时给予补偿；其它违法建筑，按照我市有关查处违法建筑的规定进行处理。

59、城中村改造中被拆迁人应与谁签订拆迁补偿协议？

拆迁补偿应当由建设单位与被拆迁人依法签订拆迁补偿协议。

60、城中村改造项目实施过程中如发生民事纠纷该怎么办？

城中村改造项目实施过程中发生民事纠纷的，由区政府及有关部门协调处理，必要时市政府有关部门予以协助。经协调处理仍不能解决争端的，由有关当事人依照约定提请深圳仲裁委员会仲裁，或者依法向人民法院起诉。 61、城中村改造工作需要实现什么目标？

城中村（旧村）改造工作是以建设国际化城市，统筹、协调、提升我市城市发展水平，促进全市经济社会发展再上一个新台阶，建设和谐深圳、效益深圳为总目标，实现以下具体目标：优化产业结构，推动特区内外一体化建设；消除城中村（旧村）内的重大安全隐患；明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境；增加绿地面积和公共开敞空间；完善市政基础设施和公共服务设施；理顺村内土地财产权利关系。

62、城中村改造范围如何确定？

各城中村（旧村）改造范围为依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地范围内的建成区域，其具体界线由各区政府提出，报领导小组审查通过后由市规划、国土房产部门落实。

63、城中村（旧村）改造模式有哪几类？

城中村（旧村）改造模式分为综合整治和全面改造两大类。

64、什么是综合整治？

综合整治是指基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。此类项目可不编制城中村（旧村）改造专项规划，由区政府编制“城中村（旧村）环境综合整治规划”并组织实施。

65、什么是全面改造？

全面改造包括整体拆建和局部拆建。整体拆建是指改造率（被拆除改造的建筑面积与改造前总建筑面积之比）在30％以上的项目；局部拆建是指为全面消除安全隐患、建设城市基础设施和公共服务设施，改造率不足30％的项目。全面改造的项目应编制专项规划。局部拆建项目应符合城中村（旧村）改造专项规划的技术规范要求，其专项规划由市规划主管部门审查批准。

66、城中村改造专项规划应包括哪些内容？

城中村（旧村）的改造专项规划应当包括以下主要内容：

（1）各城中村（旧村）的位置、用地面积、总人口、原村民人口、原村民户数、社会组织状况、经济发展状况、村民收入水平、土地利用结构、各类建筑面积和质量、用地和建筑物产权、绿地景观、道路交通（必要时应作专题交通研究）、公共服务设施、市政公用设施及其与周边地区城市功能的关系等，并综合分析城中村（旧村）存在的问题；

（2）分析城中村（旧村）的主要属性和特征，将总体规划纲要中的相关规定具体化；

（3）结合周边地区城市规划，研究确定各城中村（旧村）改造的目标和功能定位；

（4）在经济分析的基础上，研究确定合理的拆建比、建筑物总量及功能构成；

（5）参照详细蓝图的内容和深度要求，确定建筑功能布局和空间结构，确定地块划分和规划控制指标，确定室外空间环境和绿地系统建设布局，确定公共服务设施、道路交通设施和市政公用设施的建设布局。

（6）提出规划实施时序和实施措施，制定土地利用和建设管理规定；必要时，提出保护或延续社区文化、改善社区管理的建议。

67、70个历史遗留项目改造专项规划如何审批？

70个历史遗留项目均应参照城中村（旧村）改造专项规划的要求，重新编制改造规划，经区政府审查同意后，由市规划主管部门综合协调后报市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批。

68、70个历史遗留项目改造地价如何收取？

70个历史遗留改造项目的改造用地中，符合市政府《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》及其实施意见和《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》的部分，按照有关政策收取地价。其余部分，按照公告基准地价标准收取地价。

69、城中村改造项目实施拆除重建后的房地产为什么性质？

依据《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》等城中村（旧村）改造相关政策开展的城中村改造项目，实施拆除重建的房产除政策性住房外，按规定缴纳或减免市场地价的，均为市场商品房。

70、城中村改造项目套型比例如何确定？

城中村改造项目中属于原村民“一户一栋”还建住房的， 每户480平方米以内的还建住房，不计入套型比例；其余部分应按国家及我市有关套型比例的规定执行。

71、分期实施的城中村改造项目套型比例如何核算？

城中村改造项目分期实施的，套型比例可按整个项目核算，也可按分期项目单独核算。

72、城中村改造项目是否可以分期实施？

较大规模的城中村改造项目可分期实施改造，改造项目的分期时序、分期改造用地规模、分期改造主要要求由改造专项规划确定。

73、城中村改造项目分期实施应遵循什么原则？

城中村改造项目的分期实施应遵循以下原则：符合建设和谐社会及落实循环经济的要求；改造项目稳妥有序推进；改造专项规划确定的改造目标能够实现；主要公共配套设施率先完成；前期要兼顾落实后期的拆迁安置；主要开发利润在中后期产生等。

74、城中村改造项目分期实施的责任主体是谁？主要职责是什么？

区政府是城中村改造项目分期实施的责任主体，负责按照改造专项规划批准的分期时序、分期改造用地规模、分期改造主要要求确定分期实施监管方案，并对城中村改造项目进行实时监管。