城乡建设用地市场的一体化研究

　　【摘要】本文分析了我国城乡建设用地市场的现状，探索了构建一体化的城乡建设用地市场的要求。 　　【关键词】城乡一体化城乡建设用地市场二元结构 　　一、我国城乡建设用地市场的现状 　　1.我国建设用地市场具有典型的二元特征 　　我国城乡分割的建设用地市场结构，表现为典型的二元特征。一是土地产权二元化：农村土地属于农村集体所有；城市土地属于国家所有。二是城乡土地用途二元化：农村土地农用，城市土地用于城市经济建设，城乡土地不能自由合理流转。三是城乡土地市场二元化：城乡土地市场是分割的，城市土地市场环节少于农村，农村土地市场化的结构以土地流转、租赁、合作入股共同开发为主，城市土地市场化则是多元化形式；农村土地市场化要以不改变土地用途和保证农民的土地承包权为前提，城市土地市场化则没有这方面的限制。四是城乡土地价格二元化：城乡土地价格体系是割裂的。 　　2.土地所有权主体虚置导致产权关系混乱 　　我国集体土地的所有权主体在现实生活中是模糊的，从某种程度而言甚至是缺失的。《宪法》、《土地管理法》、《物权法》都明确规定了农村的土地属于农民集体所有，这些规定对农村集体土地所有权主体进行了设定，即农村集体土地所有权归不同的“农民集体”，但对 “农 民集体”的含义、表现形态未做明确界定，并有将“农民集体”与农村、农业经济组织混用之嫌。“农民集体”是一个抽象概念，不同于法人，也非社团组织，没有明确的法人代表。正是由于集体土地所有权主体模糊，造成了实践中“土地人人有份、土地又人人无份”的局面，致使在土地征用过程中，缺乏真正所有权主体的所有权权能对土地征用的制约作用，一方面是真正的土地所有者的的权益得不到维护，另一方面是可能导致不合理征用增加，造成土地资源大量流失。 　　3.农村土地价值被低估，农民权益受到损害 　　农地征用制度就是国家基于公共目的的需要，依法将集体所有的土地收归国有，并给予失地农民相应补偿的法律制度。按照现行法律规定，国家征收土地时是按原土地用途产值的若干倍对失地农民进行补偿。国家以很低的价格而不是土地的市场价格从农民手里征收到土地，然后高价在城市土地市场出让。 　　二、城乡一体化建设用地市场的要求 　　1.平等的土地权利 　　建设一体化的城乡建设用地市场的根本点是完善农村集体建设用地使用权流转的产权制度。按照现代土地市场和产权理论，农民集体就应该拥有与城市国有土地产权及其主体相一致的完整的土地财产权力，包括占有权、使用权、收益权以及转让权、抵押权、入股权、租赁权等处置权。对此也应该上升为法律，应在有关法律中明确农民集体在规定的使用期限内可以对其土地继承、租赁、赠与、拍卖、抵押、入股，使农民集体的土地财产权具有独立性、排他性和确定性而不受侵害。只有真正从法律上赋予城乡建设用地以相同的土地使用权权能，才能促进其平等合理流动，切实保护农民的土地财产权益。 　　2.平等的土地价格 　　目前，农村集体建设用地使用权在流转过程中尚未形成统一、科学、有效的价格形成机制，隐性土地市场交易价格混乱。因此，要在土地交易市场上形成合理的土地价格以使土地交易双方的利益不受侵害，则有必要建立健全农村集体建设用地的定级估价体系。首先在总结城镇土地和农用地定级估价经验的基础上，全面、深入地开展城乡建设用地地价评估工作，并进行地价区划，科学地确定不同地价区域的地价水平，实现城乡建设用地地价一体化。其次，为了杜绝或减少土地交易活动的非公开化、非契约化现象，提高市场透明度，还应该制定城乡不同类型建设用地的基准价格，对土地价格过分上涨或下跌进行监控等。此外，还应建立集体建设用地流转的标定地价体系，集体建设用地出让地块的标定地价应由土地管理部门会同物价等其它部门进行综合评估并定期公布。基于有效保护集体和农民的土地权益，在流转中可实行集体建设用地的最低保护价，对于实际交易价格低于最低保护价的，政府可优先购买。 　　3.统一的土地供求关系 　　城乡统一的建设用地市场除了要考虑权利平等以及价格公平外，更多地还要考虑在国家和地方发展政策、城乡不同经济发展状况以及土地总体规划背景下，土地供求关系的平衡。城乡一体化市场下的建设用地流转既要保障城市化进程中对建设用地量需求的急剧增加，同时也要有利于推进“保护耕地”的基本国策；既要解决国家建设用地不断增长的要求，也要使新农村建设中集体建设用地得到保障。 　　4.建立城乡统一的建设用地流转有形市场 　　建立城乡统一建设用地市场，促进城乡经济社会统筹发展，必须建立相应的土地交易平台，建立统一有形的城乡土地交易市场，为集体建设用地使用权流转提供服务。这就需要建立类似农村集体土地使用权交易所这样的有形市场，组织地产交易各方进行交易，提供洽谈场所，让政府有关农村集体建设用地流转的管理、服务机构进驻，有条件的也可以让社会上的农村集体土地流转中介机构进入，共同向交易双方提供政策法律咨询、发布地产源信息、发布市场行情与动态、文书起草、价值评估、资金融通、流转审批、规费收取、过户登记等服务，以缩短流转时间，减少流转成本。规避流转风险。 　　参考文献： 　　[1]倪维秋，俞滨洋. 基于城乡统筹的城乡统一建设用地市场构建[J]. 商业研究，2010，10（4）：87~90. 　　[2]魏峰, 郑义, 刘孚文. 城乡统一建设用地市场现状及建立[J]. 现代农业科技，2010（11）：391~391. 　　[3]崔宝敏. 国家土地征收征用制度与城乡协调发展[J]. 经济体制改革，2009（6）：90~93. 　　作者简介 ：强志会（1974-）女，四川省眉山市仁寿县国土资源局地籍管理事务所职员。赖超（1985-）男，四川省眉山市仁寿县土地储备中心职员。