土地估价案例
一、市场比较法
采用的基本公式:P=P’×A×B×C×D×E
其中各参数的含义 P:待估宗地的预估价格 P’:可比交易实例价格 A:交易情况修正系数 B:交易日期修正系数 C:标准化修正系数 D:区域因素修正系数 E:个别因素修正系数 1.待估土地情况
土地类型:待开发土地、形状刀形、地上有相关附着物。
土地利用状况:总面积为385亩,综合商用住宅用地,规划容积率为2.
土地市场状况:该城市土地价格指数以2014年为基期,同基期相比每年递增增长率为5个百分点,单位土地价格比容积率为3时土地价格增加2%。
2.所选比较案例情况
收集到与估价对象条件类似的A、B、C、D共4宗土地交易案例,各案例于估价对象比较情况见表1——1
3.估价要求
评估2016年6月2日的土地的市场价值
4.估价过程
1)计算该土地价格期日修正系数
期日修正系数=估价期日不动产价格指数/案例交易日期价格指数,期日修正系数见表1——2。
2)计算容积率修正系数
容积率修正系数=待估土地容积率指数/案例容积率指数,以待估土地容积率指数为100,容积率修正指数见表1——3.
表1——3 容积率修正指数 3)计算区域因素、个别因素修正系数
区域因素(个别因素)修正系数=待估土地条件指数/案例条件指数,以待估土地区域因素(个别因素)条件指数为100,案例条件指数为100+表1——1中的条件比较差异值。
其中 A的区域条件修正系数为100 /[100+(-1)]=100/99 A的个别因素修正系数为100/[100+(-3)]=100/97 B的区域条件修正系数为100 /[100+(-1)]=100/99 B的个别因素修正系数为100/[100+(+2)]=100/102 C的个别因素修正系数为100/[100+(+1)]=100/101 D的个别因素修正系数为100/[100+(-2)]=100/98
4)计算各案例不动产修正后的价格
案例A:6717.06056×110/100×100/122×100/99×100/97=6306.743808(元/m2)
案例B:19181.46148×110/95×100/80×100/99×100/102=27493.20818(元/m2) 案例C:16367.88105×110/95×100/80×100/100×100/101=23455.79619(元/m2) 案例D:11622.1756×110/110×100/80×100/100×100/98=14824.20357(元/m2)
5)估算土地价格
各案例比较后比准价格偏差不大,采用算数平均数计算待估土地价格。
待估土地单位价格=(6306.743808+27493.20818+23455.79619+14824.20357)/4=18019.98794(元/m2)
待估土地总价=18019.98794×10000 =1.801998794(万元)
二、成本逼近法
采用的基本公式:(该土地上并未有其他建筑物)P=A+B+R1+R2+R3 其中各参数的含义 P:土地价格
A:土地取得费,购买的土地,则为购买价格
B:土地开发费,指购买土地后,可能需要的再开发费用 R1:利息 R2:利润
R3:土地增值受益,指土地区位及环境带来的增值 1.估价对象的基本情况 土地征用时间:2015年11月
土地取得时间:2016年6月
土地取得方式:有偿出让方式取得 土地取得年限:50年 土地用途:综合商用住宅
征地取得费用情况:估价对象周边为住宅小区和公路,按照规定,周边同等条件土地补偿费、安置、拆迁补助费用,以及青苗补偿等标准为4万元/亩,由于估价对象三面临近马路,所以实际发生的费用比标准平均每亩高处1万元,对此考察认为符合市场情况。另外,该地区征用农地的有关税费为每亩5万元。
土地开发费用情况:所在区域位于靠近中环线,与估价对象开发程度相同的情况下开发费用为平均1.4万元/m2。
其他有关参数:当地银行贷款年利率为12%,当土地开发周期平均为两年,且第一年开发投资额占全部开发费用的30%,开发商投资回报率为15%,50年期商用出让增值收益率为10%。
2.估价要求
采用成本逼近法估算上述土地2016年6月的市场价值。
3.估价过程
1)计算土地取得费。土地取得费包括土地补偿费,安置拆迁补助费用,以及青苗补偿费等,在比较标准和实际发生的费用后,确定以实际土地取得费为计算依据。 土地取得费=土地补偿费+青苗补偿费+电力、通讯费+市场差价 =4+1
=5(万元/亩) =75(元/m2)
2)计算土地开发费。土地开发费以估价对象所在地区的平均开发费为依据计算。 土地开发费=14000(元/m2)
3)计算有关税费。有关税费按照天津相关政策及标准计算 有关税费=5(万元/亩) =75(元/m2)
4)计算资金利息。资金利息包括土地取得费、有关税费和土地开发费的利息。土地取得费、有关税费设定为土地取得时一次性投入,所以计息期为2年;土地开发费一般设定从土地取得时开始投入,第一年投入30%,第二年投入70%,所以计息期分为两部分,30%的计息期为1.5年,70%的计息期为0.5。所以:资金利息=(75+75)×[(1+12%)2-1]+14000×30%×[(1+12%)1.5-1]+14000×70%×[(1+12%)0.5-1]=1376.302806(元/m2)
5)计算开发利润。开发利润为土地取得费,有关税费和土地开发费的15%。 开发利润=(75+14000+75)×15%=2115.75(元/m2)
6)计算土地增值。土地增值为土地取得费、有关税费、土地开发费、资金利息,以及土地开发利润的15%。
土地增值=(75+14000+75+1376.302806+2115.75)×15% =2646.307921(元/m2)
7)计算土地价格。土地价格为土地取得费、有关税费、土地开发费、资金利息,以及土地开发利润、土地增值之和。
估价对象土地市场价值=75+14000+75+1376.302806+2115.75+2646.307921 =20068.36073(元/m2)
三、最终的宗地预估价值
由市场比较法计算得出的最终结果为18019.998794(元/m2) 由成本逼近法得出的最终结果为20068.36073(元/m2) 利用算数平均值进行求解,待估宗地的最终价格19044.17433(元/m2)≈19044.17(元/m2)