房屋产权转让各方案的浅析及其优缺点
房屋产权转让各方案的浅析及其优缺点
案情简介：
两老有两女，每女均育一子。老屋动迁，分房A、B、C、D四套，女1分得A、B 两套；女2分得C、D两套。女2不忍老太无房，将其与女2之子共列C套房之产证中。女1因股市亏损将B房出售，并骗得两老50余万元补偿款。但女1仍觊觎老太名下房产。现女2为了保护其所分得房产，该如何做呢？ 以下给出三个方案，仅供参考。
方案一：赠与
1、 房产赠与的第一步，先要对房屋价值进行评估，评估机构会参造同地区房屋的平均单价和房屋的适用年限等情况综合判断，最终获得一个近似于市场价的评估价格。经评估机构评估后，会给委托方一方评估报告。委托评估的费用，按评估后的房屋总价为基准按累进制计算，收费依据是“沪价房(1996)第088号”。若总价为200万的房子，评估费为7500元。此评估价格的作用是，作为各项税金、手续费计算的基础。房价评估机构可在网上公布的机构中选任，也可让房屋所在地的房产管理部门推荐。
2、 房产赠与第二步是，赠予人和受赠人订立房产赠予合同，并经公证机构公证。公证机构可以选择房产所在地的公证机构，也可以选择最近最方便的任何一个公证机构。我国的公证机构不划分地域和管辖，所以可以任意选择一个自己认为可合适的公证机构，对赠予合同进行公证。
依据发改价格[2013]1494号文，涉及房产赠予的公证费用按如下标准收取（2013年10月1日起执行）：受益额20万元以下的部分，按不超过1.2%收取；超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取；超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取；超过500万元不满1000万元的部分，按不超过0.5%收取;超过1000万元的部分，按不超过0.1%收取。证明单方赠与或受赠的，减半收取。 若赠与部分的房产价值100万的公证费依据上述标准计算后，费用总额为9400元。
3、 第三步是将经公证的赠予合同、房产估价报告、房产证原件、赠与人和被赠与人的身份证、变更登记申请书，交予房产交易中心房产过户登记窗口。按要求填写《个人无偿赠与不动产登记表》，并依其要求去税务部门的缴税窗口办理缴税事宜。拿到缴税凭证后，再交回过户登记窗口校验。
4、 第四部是交税。将填写的《个人无偿赠与不动产登记表》、经公证的赠与合同、双方身份证交缴税窗口。赠与房产的需要缴纳的税费主要是契税，并应全额缴纳（此处是否可减半请咨询房产交易中心），依据是国税发[2006]144号文。缴纳的契税是按经评估后的需要赠与的那部分房产价值计算，契税的税率为3%。若赠与部分房产价值为100万的，需要缴纳3万的契税。印花税为赠与部分房产价值的万分之五，若价值为100万，印花税为500元。拿到缴税凭证后交过户登记窗口，办理过户手续。在缴税窗口，还需要办理免缴营业税的手续。
5、 第五步是在交完税费后，拿着相关凭证到过户窗口办理过户手续，并交过户的费用。主要有产权证工本费约85元；手续费约6元/每平方米*房屋面积；测绘费约0.5元/每平方米*房屋面积；权证贴花税5元；以及其他费用，具体的收费标准请咨询交易中心。
房产赠与的缺点：房产受赠后如需转卖的，在转卖交易中要缴纳受赠部分房产出售价的20%的个人所得税（依据：国税发[2006]144号）。若赠与时房产总价200万，其中100万为赠与部分，出售时房价300万，其中150万的个人所得税按20%缴纳，那就要多缴纳约30万的个人所得税（其中可减去赠与中发生的各项税费）。
房产赠与的优点：在赠与人有多个继承人的情况下，生前将房产赠与受赠人后，可不发生继承的效力。赠与的房产过户中，费用相对较少。若算上出售后的个人所得税那就不划算了，若不出售的尚可算得交经济。
赠与房产的公证中要注意的事项：赠与人的房产若是属于夫妻共同财产的，房产登记证上的赠与人必须以夫妻两人共同作为赠与合同中的一方。否则，该赠与合同的效力有瑕疵。因为，作为夫妻共同财产，一方的处分行为效力处于不确定的状态，最终会影响到受赠人。具体到你们家的情况，就是要外婆和外公一起去公证处签订赠与合同。
建议：在可以采取买卖或继承的情况下，不建议选择赠与房产。弊端非常清楚，受赠后转卖需要付出高额的代价。如果对转卖房产非常看重的，切不可选择。
方案二：买卖
1、 在房产交易中心索取房产交易标准合同，双方签字盖章（个人章）。
2、 合同的交易价格可以故意以房产所在地的最低价为交易价格。根据你家的情况，一套房产上有两个所
有权人。两所有权人相互交易，合同价为房产所在地最低房价总额的一半。合同交易价格的确认，目的是为了计算房产过户中的各项税、费。若市场价为200万的房子，可以估低约20%，以180万为总价，交易价格可以确定为90万。
3、 将签署完毕的合同、过户申请书、双方身份交房产过户窗口。
4、 个人所得税，按合同交易价格的1%收取。90万的合同价乘1%，就是9千元
5、 契税，按合同交易价格的1.5 %（普通住房——140平方米以下）收取。90万的合同价乘1.5%，就是
1.35万。
6、 办理营业税减免手续。已满五年以上的房屋交易时可以免征营业税。
7、 合同印花税万分之五。合同价90万的万分之五，就是450元。
8、 其他过户费用。（与赠与过户相同）
优点：过户手续简单，过户中需要交纳的税可控，房价可随意定价只要不明显过低就行。可以在最短时间内完成房产过户的目的，并且不会有任何反复的变化。房屋再转售的，也没有多缴税费的风险。
缺点：若能被证明，以虚假买卖掩盖所有权转移目的的，理论上可以撤销过户行为，恢复原有权属状态。但是这种证明非常困难，几乎没有可能被证明。
房价款处理的注意事项：（非常重要）
买卖行为只解决了过户的问题。但是，房产过户了还没有解决你家的问题。房产过户后还一个房价款的问题需要解决。房产虽过户，但房价款还是属于外公外婆的夫妻共同财产。在过户中是不需要向房产交易中心证明钱款已经被支付的结果，但是作为夫妻共同财产的房价款，仍是可以被继承的。若仅办理过户，没有处理房价款，发生继承后外公外婆的其他子女仍可要求分割房价款。这将导致买卖过户的目的破灭。
正确处理房价款的方式是，在过户手续办完后为外婆办理一张银行卡，用外孙的部分钱从其自己的账户打入新开设的外婆账户中，使该新账户上能够显示确是收到房产交易合同约定的交易金额。如果自有资金不足的，可以分次打入外婆新账户中，再从外婆新账户中打给女儿账户，其名义是赠与，再从女儿账户中打回的方式循环。循环状态如下：
外婆账户
（保留转账记录，作为公证的依据，并应长期保留） 女儿账户 外孙账户
（必须以现金方式返还）
以上就是将房款转换为赠与款流回付款人的账户，从而达到没有实际支付任何房款的目的。打入和转出的金额最好不要相等，打款和转款的间隔时间也不要相等，以免在时间和金额上遭受怀疑。交易款和赠与款应通过银行转账方式支付，以达到证明存在付款和赠与的行为之目的。返款时必须以现金方式回流，以隐藏资金的流转方向。在所有款全部打完后，外婆要出具一份明确显示已经收到交易款的收款证明书。外公外婆还要与女儿签订房款赠与合同，并经公正处公证。此公证费用为赠与款总金额的2%。若为90万赠与款，公证费预计为1.8万元。只有做完房款的处理工作后，才可以在法律上达到房产和房款全部合法转移的法律效果。其他人在没有相反证据的情况下，将无法推翻既定效力。
另外，若想进一步压低房产交易合同交易价格的，可以先去法院析产。提起确权诉讼，通过法院判决的方式将外婆所占的份额降到最低（如10%~40%），也可以通过判决的方式将女儿和女婿的名字写入房产证上。只要向法庭提交动迁协议即可。
建议：在多种方案建议选择买卖，因为其是最经济，最快能实现目的的一种方案。
方案三：遗嘱继承
我国的继承分为法定继承和遗嘱继承。在没有遗嘱的情况下，默认为法定继承。在发生法定继承后，第一顺序的继承人（父母、子女）可以继承遗产，并按人数等分遗产。若有遗嘱继承的可以将遗产，中的部分或全部指定给某个继承人予以继承。在遗嘱继承中，效力最高的是经公证的遗嘱。根据你家的情况，外婆和外公可将作为夫妻共同财产之外婆的房产份额指定继承给女儿。可去公证处办理遗嘱公证，公证费用为400元。此外，若想一步到位，给外孙的，可以在公证遗嘱中明确将外婆的房产份额遗赠给外孙。
遗嘱继承的优点：费用很低，手续非常简单。在继承发生前，不会变更房产的权属关系，进而不会引发家庭矛盾。
遗嘱继承的缺点：时间跨度很长，经公证的遗嘱虽然效力最高，但是其还是可以通过再订立一份公证遗嘱的方式将前份遗嘱中的赠与行为给予撤销。要知道，老年人的特点就是反复无常，因事因人而变，自由意志非常飘忽不定，在长时间的等待过程中，很难保证其不去修改已经被公证了的遗嘱。
注意事项：
办理公证遗嘱需要外公和外婆亲自去公证处，当着公证人员的面签署遗嘱。若少一人，将使经公证遗嘱所确定的利益处于效力不确定的状态。
遗赠给外孙的，在遗赠发生后必须在两个月以内去办理房产变更登记手续。否则将失去遗赠的财产份额，并将转化为法定继承，由被继承人的配偶，子女继承。
总结：
三个方案中首推买卖方式转移外婆名下的房产份额给外孙，可以在最短时间内一次性解产权问题。但此方案付出的代价是要付出一笔不小的金钱。
赠与方案最不建议选择，因为国家对赠与行为在法律、税收上严格控制，总的花费非常巨大。
公证遗嘱方案，由于其对家庭矛盾的处理最为柔性，费用最低，因此建议在自由资金不足的情况下可予以考虑。
以上三个方案没有哪个是最好的，只有最合适的。可以依据自身的情况，家庭内部的关系、资金的宽裕程度等各方面综合考虑，最终选择一个最合适自己的方案。
三个方案的叙述，仅选取了每个方案中最需要注意的地方和关键之处，具体的操作流程、费率可能有所不同。因此，在实际操作中请详细咨询房产交易中心的工作人员。