物流仓库选址标准

物流仓库选址操作大纲

第一节 仓库面积的确定

一、新开城市、配送中心换租面积(RDC、CDC)设置标准

（一）、计算基础数据

1） 商品堆码单位面积堆码数量

商品堆码数量参考表

2） 仓库通道宽度 通道宽度参考表

（二）、具体各区域面积测算：

步骤一：各品类的出货量计算

1.品类年出货数量=销售额*品类所占金额比列/品类平均单价

2.日峰值出货量=年出货量/365天*出货峰值系数

步骤二：各品类的存储量计算

1.常规商品储存台套数=年通过品类数量/品类周转次数*普通商品存放比列*库存峰值系数

2.超大件储存台套数=空调存储量*空调超大件比列+冰箱存储量*冰箱超大件比列+小家电存储量*小家电超大件比列

3.手机数码储存量=年通过台数/手机数码周转次数/每箱平均台数*手机数码储存峰值系数

4.电脑储存量＝年通过台套数/电脑周转次数*电脑储存峰值系数

步骤三：配送中心面积计算

1.普通商品储存区面积=∑品类储存台套数*各品项储存比列/各品项单位堆码数量/储存面积利用率

2.超大件区面积＝各超大件存储台数/各单位堆码数量

3.零散商品区面积：根据库位实际情况进行调整

4.3C库面积=（手机数码货架储存面积+电脑原地堆码储存面积）/空间利用率

A.手机数码货架储存面积＝储存箱数/货架平均堆码箱数/货架层数*货架尺寸/空间利用率

B．电脑原地堆码面积＝储存台数/平米堆码台数

5.理货区面积面积=出货理货区面积+收货理货区面积

A.出货理货区面积=出货峰值量/平米堆码台套*出货峰值时段

B.收货理货区面积=出货理货区面积/2

6.残损机区面积=库存量*残损机比例*残损机存放月数/单位堆码数/面积利用率+残损区面积*附件区占比

7.配送退调货暂存区面积=日平均出货量*配调退换货比列*配送退调货峰值系数/单位堆码数*存放周期

8.快速周转商品区面积＝库存量*快速周转商品比列/单位堆码数量

9.存储区域面积＝储存面积/储存空间利用率

11.仓库面积＝存储区域面积＋运作功能区面积

12.配送中心占地面积＝仓库面积＋辅助用房面积+作业场地面积

辅助用房面积＝办公面积（办公人员数×4㎡/人）+食堂面积（员工工人数之和×2㎡/人）+住宿面积（住宿人数×3㎡/人）

作业场地面积＝仓库面积的40％（宽度不得低于20米）

13、仓库面积为理论计算数据，在实际操作中可上下浮动10％。

14、售后与物流配送中心在一起，售后用房则根据实际需求另外增加面积。

附仓库面积测算模型：

（三） 配送点(XD)面积设置标准

配送点面积标准为：300平米

二、仓库价格

仓库价格依据06年现有仓库租赁价格测算，实际操作中可上下浮动10％

第二节 仓库选址标准

（本标准适用于新店开业及置换仓库选址）

一、 安全方面

1、 备选址首先必须确保安全，要检查门、窗是否牢固、窗户是否过多、是否有防盗网、是

否有报警器、监视器、门原则上是铁门，窗户上防盗网要符合防盗要求；

2、 仓库原则上不能是多个分体仓库，要为单体仓库，最好为独门独院；

3、 仓库顶部不能有隔板和天窗，仓库外必须要有环形围墙，且围墙的高度不易攀爬；

4、 仓库不宜选择在存放易燃易爆物品场所的附近（例如加油站、化工厂）；

5、 仓库不宜选择在外来人口稠密及当地治安比较差的地区；

6、 仓库不宜选择在山丘之上和地势低洼地段及河道、沟汊、湖泊、水塘等附近，沿海地区

在选择仓库时，应考虑风向的因素，尽量选择在背风地段，仓库外围排水系统符合要求；

7、 必须具备基本的消防设施，如：消防栓、消防水池、灭火器，无消防设施的原则上不租；

8、 库区内及仓库顶须有避雷装置且可靠接地；

二、 交通状况方面

1、 仓库通往门店之间的主干道和主要配送道路不能有收费站，从城市环线进入仓库的道路

不可以有禁行或交通限制，道路不能是土路或简单的石子路，沿途电线、桥梁、涵洞的

最低高度不得低于4.5米；

2、 仓库所在位置不能位于小区、市场等交通易拥堵的地区，距交通主干道小于300米，从

主干道进入库区的次干道的路面宽度不得低于8米；

3、 库区附近出门为主干道，货车能够24小时自由出入；

4、 位于库区附近的主干道有公交站点，以保证员工上下班交通便利；

5、 库区内的道路应宽敞、平坦，视配送中心规模大小需提供不低于仓库面积的40％米的作

业场地，作业场地宽度至少20米；

6、 库区内有环形通道，以保证作业高峰时提送货车辆可以循环通行，不发生拥堵。

三、 仓库楼层方面

1、 原则上仓库必须为平库或楼库的一层，二层以上的楼库原则上不租；

2、 选址负责人必须对备选库使用面积进行实际丈量，丈量的面积与合同面积相符；

四、 仓库建筑结构及库区方面：

1、 首选钢架结构，混凝土结构次之，最后考虑砖混结构；

2、 仓库的层高原则上不得低于12米，仓库的窗户距地面的高度原则上不得低于6米，库

内立柱间距不得小于6米，尽量租用立柱少或无立柱的库房；

3、 原则上不租用内排水的库房，如仓库跨度过大不得不内排水，则必须确保排水管通畅且

可靠支撑；

4、 库内地面及主要作业场地必须经水泥硬化且水泥地面浇铸厚度不低于10厘米。

五、 水、电供应等后勤设施

1、 水、电供应设施必须齐全，有为我司独立配备的供水、供电设施，水压、电压须能满足

我司日常作业及生活的用电需要，出租方需提供单独计量我司水电费的水电表；

2、 必须能提供办公用房、食堂用房、工人住宿用房，原则上不能提供办公用房的不租；

六、 合法有效的仓库资质方面

1、 甲方必须能提供合法的房屋产权证、土地证、企业营业执照、税务登记证等合法有效证

件复印件，无法提供上述权证的不租；

2、 正在建设中未验收的房屋可提供规划许可证和建设许可证；

3、 必须能按照我司要求开具税务部门认可的合法有效仓储租赁发票，否则不租；

七、 铺设网线方面：

必须确保可以架设网络专线，经信息部确认无法铺设网线的仓库不租。

第三节 选址工作流程

一、 开展前期市场调研

1、主要居民区及城市交通状况调研

（1） 通过走访主要居民小区，了解该城市的主要消费群体分布；

（2） 购买地图，通过实地考查、行走了解该地区的交通状况、在地图上特别标注：货

车禁行路段、设收费站的路段；

2、行业调研

（1） 调研当地主要的仓储企业分布位置，只要符合条件的全部标出来；

（2） 调研当地主要的电器厂家中转仓位置分布；

3、选址人员在地图上用显著标志标注出该城市现有店面位置和未来3年即将进入区域的位置；主要仓储企业的分布点、当地主要的电器厂家中转仓的位置、主要消费群体分布点、以及上述布点与我司店面的距离，上报物流管理中心。

二、 搜寻仓库备选址信息

（一） 仓库信息的来源

1、通过上网、地图、报纸、黄页等途径搜寻信息

① 当地国有的仓储基地，如：粮食库、外贸纺织库、棉麻、土产、交家电、邮政、

医药库等；

② 专业性的物流仓储企业或第三方物流企业；

③ 当地旧工业厂房情况；

④ 在建的仓库。

2、连锁发展专员或当地房屋中介提供

① 中介机构提供的门面一定要设法和业主直接取得联系以便下一步的跟进；

② 可拜访当地政府的商管部门或某个区的区政府及街道办事处等，介绍我司概况及来该地区的投资计划，征询是否有适合我司的仓库信息；

③ 通过广告媒体发布搜集信息：一般适应于大型的直辖市、省会城市等；

⑤ 房东主动提供的门面房信息：记录整理客户资料－与客户联系－查看现场并沟

通－记录－汇总

3、当地政府部门

（二）仓库信息的内容

1、一定要和房东直接取得联系并洽谈；

2、根据《仓库调研表》的内容了解，尽可能的详细，可分步两步走，先了解仓库的地理位置及交通状况，再了解仓库建筑结构等方面的信息；

3、核实信息的真实性（产权、营业执照、消防等）。

（三）搜索仓库的标准

1、单库面积要求在1000平米以上；

2、库房为平库或楼库的一层；

3、要有符合要求的作业场地；

4、最好是单门独院，与人合租时要求多个仓库必须相连一起；

三、 仓库备选址走访

1、将仓库分为重点库、一般库、备选库三个层次来考虑，分别按城市的东、南、西、北四个方向去寻找；

2、选址的主要精力应放在重点备选址，兼顾一般备选址，保持与与备用仓库的条件较

好仓库的联系；

3、拟订一个仓库选址走访计划，计划应包括选址人员的分工、走访区域的划分、时间进度的安排，每晚由选址小组负责人对当天的仓库信息进行汇总。

四、 仓库备选址筛选

１、重点跟进仓库：距我司门店10公里内，安全状况、交通状况、面积、房屋结构、作

业场地等条件较好、报价适中、有增租余地的仓库；

２、一般跟进仓库：距我司门店10-15公里，安全状况、交通状况、面积、房屋结构、作

业场地等条件一般、报价较高、有增租余地的仓库；

３、后备仓库：距我司门店15-20公里，安全状况、交通状况、面积、房屋结构、作业场

地等条件一般，报价较低的仓库；

４、放弃的仓库：除以上三种仓库以外的仓库；

５、在尚未签定正式房屋租赁合同之前，原则上不轻易放弃任何一个可选的仓库，始终要

保持和房东方不间断的联系。

五、 房屋租赁洽谈

１、与对方初步接洽，增进双方合作的意向（可携带介绍我司的有关资料及前期连锁店开

业轰动场面报导的信息等）——>选址人员；

２、与对方就房屋的硬件设施的现状、安全、使用、维护管理等事项进行详细的了解和洽

谈（消防的验收合格；防盗设施是否齐全；是否提供安全保卫；能否提供租赁发票；仓库的建筑年代及建筑结构；可提供的仓库面积及作业场地；电力的容量；能否提供办公及后勤用房；仓库内部结构的局部改造）——>选址负责人；

３、与对方就仓库租赁价格展开试探性的初步洽谈，要求对方报价——>选址负责人； ４、以会谈、发函、电话或面谈等形式与对方保持经常性的联系和沟通，争取对方在价格

及其他租赁事项上能有所让步（发函内容要经选址负责人认可）——>选址人员； ５、再进行一轮深层次的细节谈判，基本确定合同文本的内容——>选址人员、物流管理

中心；

６、谈判过程中物流管理中心承担起对物流筹建人员谈判的指导作用。

六、 草签合同

１、将所有已商谈确定的内容按照我司标准的仓库租赁合同草拟合同文本——>选址负

责人

２、双方对该合同文本提出疑义，进行一轮合同协商，在此基础上达成一致，形成正式的

合同文本——>选址负责人

七、 仓库面积的丈量

根据签订合同面积对仓库实际面积进行丈量、核准，并制作库区平面图。

八、 仓库相关信息的核准

１、向房东方索取营业执照、产权证、税务登记证、以及仓库相关证件；

２、 ●向工商部门核准房屋所有者的营业执照；

●向房产局核准该房屋产权证的真实性以及是否存在抵押行为，若抵押需抵押银行提供书面出租许可证明或签定三方补充协议；

●向消防部门核准房屋消防验收合格证的真实性；

●向技术监督局核实设备（如电梯）的安全以及年检状况；

３、如果在此过程中出现证件不全，或与实际不符的情况，首先要求对方在草签合同前将

所有的证件补齐或将手续重新办理到位，如因特殊情况而无法到位的，需双方洽谈解决，并反映在合同条款中；

４、核实信息的流程穿插于整个选址流程中，随时确认信息的真实性。

九、 仓库对比评估

1、在大区、集团成立物流仓库选址综合评估委员会，按照首选仓库综合评估表进行评估和汇签，原则上评估表90分以上为优选仓库，90-80分为合格仓库，80分以下不予以考虑。

2、大区评估委员会的组成和流程（评估依据对照备选址综合评估表）

A.由当地总经办、财务、物流、行政、保安直属大队组成，各项职责如下：

（1） 当地总经办：组织评估委员会，确定兼职评估人员并组织对各备选址进行综

合评估和制定安全整改方案；

（2） 财务评估要点：对仓库产权资料一项中的仓库产权、土地证、营业执照、税

务登记证、消防证等资质、发票资料进行评估；

（3） 物流评估要点：对仓库备选址基本情况、作业条件、交通情况中的（交通线

路网、交通便利性）、对仓库备选址交通情况一项中的到店面距离、主要干道

的距离、到主要消费群体的距离等综合因素进行评估；

（4） 行政评估要点：对仓库备选址仓库基本状况一项中的仓库建筑结构、地面、

墙面、顶部状况进行评估；

（5） 保安直属大队：对仓库安全情况进行评估，并监督仓库安全整改。

B.大区评估和上报流程

评估成员到各备选址实地进行检查后，由物流将仓库各项资料收集齐并交与评估委员会，评估委员会各成员对各自评估要点进行评估。对于首选的仓库，评估委员会对各自评估要点进行审核，有些安全不符合标准的必须拿出整改解决方案和时间节点，由总经办将各项资料一起上报物流管理中心。（如合同审批后由当地总经办和保安直属大队对于相对应的解决方案时间节点进行检查，并对照解决方案和时间节点，将整改部分的落实情况、照片等资料，由总经办上报物流管理中心和总部保安直属大队。）

3、总部评估汇签委员会的组成和流程（汇签依据对照备选址综合评估表）

A.由物流牵头，组织行政、财务、保安直属大队各体系评估汇签：

（1） 行政汇签要点：对首选仓库基本状况一项中的仓库建筑结构、地面、墙面、

顶部状况进行意见汇签；

（2） 财务汇签要点：对首选仓库产权、资质、发票资料进行意见汇签；

（3） 物流汇签要点：对首选仓库基本情况、作业条件、环境情况、仓库到店面距

离、到主干道距离、到主要消费群体的距离等综合因素进行业意见汇签；

（4） 保安直属大队：对首选仓库安全情况进行汇签，首选仓库安全整改方案进行

意见汇签。

B.总部评估汇签流程

由物流管理中心将备选址综合评估表和仓库安全解决方案转各对口的管理中心汇签后与首选仓库的合同一起上报总裁办审批。

九、报批、签约

1、合同签批流程：

物流管理中心制定外库配置标准(内、外库面积、外库单价范围等)，报费用管理中心、财务管理中心预算部、总裁办签批。子公司按照经律师事务部核定的标准文本：子公司物流申请→子公司财务负责人→子公司负责人→大区物流负责人→大区财务负责人→大区负责人→物流管理中心→费用管理中心→总裁办

2、签订形式：

方式一：首选《仓库租赁合同》，结算条款中租赁费为全额提供仓库租赁发票；如个别有物业管理经营范围的出租方，为了达到降低租赁费用的目的，我司可接受部分物业管理费发票，但租赁费与物业费比例不得少于6：4。（标准合同文本详见附件二）

方式二：其次对提供保管服务，并具有仓储营业范围的出租方，可签署《仓储服务合同》 （标准合同文本详见附件三）

方式三：对部分具有仓储营业范围的出租方，虽未提供保管服务，但为达到降低租赁费用的目的而要求签署《仓储服务合同》的，要求同时签署《仓库租赁合同》和《补充协议》

（标准合同文本详见附件四《补充协议》）

方式四：对其他无营业范围的个体或转租户，可根据对方实际情况，拿出具体解决方案，报总部签批。（但对于租赁金额超过50万元/年、，仍然以上两种方案处理）

3、合同保管：合同一式四份，甲乙双方各两份，我司原件一份总部物流中心备案、一份5400财务备案、子公司物流留存复印件。

选址流程图：

选址评估流程图：

第四节 仓库选址中相关要求

一、

拍摄照片要求

确定好备选址后，必须在三日内将主要备选址的照片网发到物流管理中心，具体要求如下： 1、 库大门外道路3张

要求：在大门外拍摄大门左边、右边各一张，大门内正对大门外拍摄一张 2、 内场地6--7张

要求：正对仓库门1--2张、仓库库房四周各一张、仓库俯瞰1--2张、如合租则将合租部分拍摄一张 3、 月台2张

要求：在场地拍摄月台及仓库大门1张、在月台上拍摄月台过道1张 4、 仓库内部3张以上  仓库屋顶1张要求：

需要广角拍摄面积在总面积1/2以上，同时要把窗户拍摄在内；  仓库内部全景1张要求：

拍摄面积在总面积1/2以上，同时需要把地面状况拍摄在内；  配套设施如消防设施、电梯、防盗设施等各1张；  如有隔断则需要将隔断部分拍摄1张；  如有货梯则需要将货梯、货梯通道处拍摄2张； 5、 附属设施

如:办公区1—2张、食堂等1—2张、住宿安排等1—2张

为了确保拍摄效果，拍摄时间须选择晴天，拍摄库内场景时应开灯，以免画面暗淡、不清晰。 二、

发票要求

1、 原则上仓库租金必须取得房屋租赁发票； 2、 水、电费发票

 对方是小规模纳税人，即取得一般发票；

 对方为一般纳税人，必须取得增值税发票，如无法取得我司必须支付税后款； 三、

制作仓库平面图要求

1、仓库周边环境布局（计量单位：米）

要求：附属作业场地长宽、道路方位、大门方位、办公宿舍食堂方位、围墙方位； 2、仓库构造（计量单位：米）

要求：仓库长宽、月台高宽、仓库层高、仓库最低使用高度、库门数量及方位、立柱

数量及方位、排水管数量及方位；

3、选址人员必须对首选仓库的使用面积进行丈量，此丈量面积与合同面积相一致，按以上要

求制作仓库平面图，参与丈量面积的人员要在平面图上签字。 四、

选址人员要求

1、XD、CDC选址由其当地物流负责人负责选址任务，由其直属所在地区的大区物流负责人监控、指导选址任务，对主要3个备选址进行实地勘查、评估，直接参与首选仓库的谈判；2、三、四级RDC选址由大区物流负责人全面负责选址任务，由物管中心对3个主要备选址进行实地勘查、评估；

3、一二级RDC和一级CDC选址由大区物流负责人全面负责选址任务，由物流管理中心对3个主要备选址进行实地勘查、评估，直接参与首选仓库的谈判，

4、新进地区仓库选址的选址任务由物流筹建负责人负责，并依照以上级别操作； 5、对于上报的首选仓库选址连续3次不符合选址标准的，由物管中心对此地区进行实地勘查、评估，并根据选址实际情况对选址负责人进行考核。 五、

仓库防盗安全整改要求

1、对于不用的库门将其封死，并贴上封条，只保留一个常用的门挂外锁，其他库门不是内置锁的要采用内置锁；

2、对于太过于僻静和在库区内仓库过于分散的，要增设安全保卫人员和安全保卫设施设备，并要求房东方提供安全保卫措施、签订安全保卫协议； 3、仓库窗户低于6米的要封死，高于6米的要安装防盗网； 4、对于无防盗报警器的要加装。 六、

上报文档要求

1、选址文档

仓库选址依照筹建计划、网络整合收编计划和由于其他原因制定的换租选址计划将《选址计划表》《地图调研表》《备选址对比表》《距离测算表》《备选址仓库照片》《谈判计划安排表》《选址分析报告》按照各项流程计划完成时间段，由各流程步骤负责人上报物流管理中心归档备案。 2、评估文档

《安全整改方案》由当地总经办填写，物流负责具体整改事项、当地总经理审核签字； 《备选址综合评估表》由当地总经办填写签字，由各评估负责人签字，当地总经理审核签字；

《仓库合同》要有业主盖章；

《仓库、水电费发票样本》需要有当地财务审核签字； 《仓库平面图》需当地物流负责人签字；

以上文档由各具体评估人、负责人、审核人签字后由总经办将各文档传真至物流管理中心归档备案。 七、

仓库选址上报表样：

选址流程上报表格.

xls