昆明市城中村改造重建集体土地上住宅拆迁货币补偿最低标准

“城中春”

—昆明城中村改造经验分析与启示

（潘健茹 区“三大改造”工作领导小组办公室）

【导语】

城中村是快速城市化进程中的产物，在一定的城市发展时期有其存在的合理性；但随着快速城市化向优质城市化的转变，城中村一直存在的基础设施薄弱、建设混乱、环境卫生差、消防隐患严重、社会治安复杂等一系列不利因素日益凸显，成为了城市进一步发展的严重阻碍。但城中村的改造不仅意味着物理和空间形态上的重建，更意味着相关产权的重新界定和社会关系网络的重组，意味着城乡二元结构向城市一元结构的真正转变。从这个意义上看，城中村改造问题是复杂的，改造过程是艰巨的。即便是我们的近邻—广州和深圳，仍然在城中村改造路子上不断摸索。我区推进三旧改造两年多，也一直将城中村改造作为重中之重，从石头村滨海御庭的成功尝试，到永新南村整体改造的探索，也在不断思索适合我区的城中村改造模式。

现在，我们将目光聚焦到春城昆明，这座现代化开放城市及山水园林生态城市，同样也正在掀起一场声势浩大的城中村改造运动。这里不得不提昆明市委书记仇和，自2008年2月上任以来，从苛行问责的招商引资到昆明官员必须掌握5门外语，从城市建设“大跃进”到骤然的市容改造，仇和新政和仇和模式，正以更激进的形式不断改变着昆明城市固有的面貌。

我们试图分析总结昆明城中村改造经验，希望能给我区城中村改造工作带来启示。

【聚焦昆明】

一、宏伟目标

昆明市委、市政府对城中村改造和整治作出重大决策：计划从2008年开始，在5年时间内，对主城区范围336个城中村进行全面改造。

二、高配班子

铁腕书记仇和说，“想得到的不一定办到，但想不到的永远办不到，看准的事情，砸锅卖铁也要做！”在省委省政府的领导下，昆明市确立了“一湖四环、一湖四片”的总体规划思路，同时，成立了以省委常委、市委书记仇和为政委，市委副书记、市长张祖林为组长，市政协主席田云翔、副市长陈勇、市政协常务副主席张建伟为副组长的昆明市城中村改造领导小组。

三、建立周密完善的政策支撑体系

昆明相继出台了《中共昆明市委昆明市人民政府政府关于加快推进城中村改造重建工作的指导意见》、《昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见》、《关于昆明市城中村村改居人员劳动就业和社会保障工作的意见》、《昆明市城中村改造土地公开交易办法》、《昆明市城中村改造拆迁安置补偿基准价格》等意见和办法。同时，根据工作推进实际情况，适时出台了《昆明市城中村改造重建集体土地住宅拆迁货币补偿最低标准》和《昆明市人民政府城中村改造的优惠政策》。从而形成了一整套符合昆明城中村改造实际、对社会投资较有引吸力的城中村改造政策支撑体系。

1.制定总纲，界定原则要求。

《中共昆明市委昆明市人民政府政府关于加快推进城中村改造重建工作的指导意见》明确了城中村改造的基本原则：实行“成熟一个、启动一个，改造一个、成功一个”的动态管理。对城中村改造项目中涉及综合管网、市政道路并网或新增开口的，相关费用予以减免。切实做好城中村改造拆迁安置工作，确保区域内农民和居民利益。在城中村改造中，应当按照优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁户及早入住。实施整体拆建的城中村改造项目，旧村未拆除的，其他建设项目不得开工建设。对城中村区域农村集体土地上合法取得宅基地使用权的房屋，由区(县)政府根据有关法律、法规和规范性文件核

定拆迁补偿户数，制定拆迁补偿标准。对于城中村改造区域国有土地上的房屋，按照《云南省城市房屋拆迁管理规定》予以拆迁安置。

2.结合实际，制定拆迁补偿标准。

出台《昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见》。对城中村改造征地拆迁安置可采取货币补偿或产权调换两种方式进行，被拆迁人可任意选择一种补偿方式，尽量采取“原地回迁”，使居民能在市中心黄金地段有自己的住房。考虑到城中村大部分居民的收入以房租为主、部分就业为补充，在安置时都要求拆一还一，让居民除了有自己的住房外，还有富余的房屋用来出租，获得收入。对于五保户，民政部门抚养的孤寡老人，烈士家属，国有企业下岗待业、属于低保户的职工，残疾困难户或特困户，在提供有效证件的情况下并积极配合支持征地拆迁工作的，每户可以享受一定数额的补助，补助标准由地方政府或拆迁人制定。

该指导意见还明确了城中村改造征地拆迁补偿安置的土地征收原则，分门别类进行补偿，如：依法通过行政划拨方式取得土地使用权的，按25万元每亩给予补偿；通过出让方式使用土地的，按出让合同确定的用途出让剩余年限评估后补偿；依法办理部分手续，但未取得国有土地使用证的，按实际发生的费用，凭原始收据凭证据实退补。

对于社会各界最关心的房屋拆迁如何补偿，补偿多少面积等问题，该意见也分3类明确：

（1）拆迁国有土地上具有合法产权的建（构）筑物和附着物，按照国家、省有关房屋拆迁管理的规定进行评估，并给予补偿安置。

（2）集体建设用地上的建（构）筑物拆迁补偿标准及房屋装修，附属设施补偿标准由地方政府制定。

（3）对于农村宅基地上的住宅，按照建盖楼层不超过4层、建筑面积不超过300平方米的原则进行补偿安置。

同时，制定《昆明市城中村改造拆迁安置补偿基准价格》和《昆明市城中村改造重建集体土地住宅拆迁货币补偿最低标准》配套文件，作为《昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见》的补充和细化。把最低补偿标准作为一条政府保障群众利益的"保护线"，旨在

以最低标准来保护被拆迁人的合法权益。该标准根据城中村所处的区域、建筑物结构类型，分别规定了拆迁补偿最低的不同标准。

昆明市城中村改造重建集体土地上住宅拆迁货币补偿最低标准

注：

（1）本标准适用于城中村改造重建中所涉及集体建设用地上住宅的拆迁补偿；

（2）城中村改造重建拆迁安置补偿采取产权调换和货币补偿两种方式，被拆迁人可以任意选择一种；

（3）本标准为房地合一的货币补偿最低标准，不含装修补偿，装修补偿由区县政府确定；

（4）适用本标准涉及的其它问题，按照《昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见》执行。

3.以人为本，关注社会关系改造。

为了让城中村改造这一民生工程真正让老百姓受益，2009年6用30日，市委、市政府出台了《关于昆明市城中村村改居人员劳动就业和社会保障工作的意见》、实施初中高中毕业后未能升学的本市户籍学生，百分之百的提供职业技能培训和百分之百的推荐就业的“两后双百”工程，保证村民培训和就业；建立失地农民社会保障金制度，消除村民后顾之忧，使城中村改造不是简单意义的城市面貌变化，不仅仅是拆旧建新，而是借改造之机，让城中村从社会形态上发生变化，消除城乡二元制户口，实现市民同城待遇。

4.分类指导，明确土地处置模式

出台《昆明市城中村改造土地公开交易办法》，明确了净地公开交易和毛地公开交易两种城中村改造土地处置模式的细节。其中规定，城中村改造土地处置模式分净地公开交易和毛地公开交易两种：净地公开交易由区（县）政府对城中村改造范围内的土地先行组织拆迁，拆迁完成后委托市土地交易中心以公开交易方式组织土地供应；或者拆迁完成后，由市土地矿产储备管理办公室对拆迁土地进行协议收储，委托市土地交易中心以公开交易的方式组织土地供应。参与拆迁的企业必须参与土地交易，若其竞得土地使用权，只需交纳土地出让金净收益。

而毛地公开交易则规定，片区城中村改造专项规划经批准后，将城中村改造范围内的土地，委托市土地交易中心以公开交易方式组织土地供应。片区城中村改造专项规划及完成时限作为土地交易条件，土地竞买人只对土地出让金净收益进行竞价，竞得人只需缴纳土地出让金净收益。土地竞得人需按照专项规划在规定时限内完成拆迁安置工作，否则，退出城中村改造工作，并对前期投入不予补偿。

5.切实减免各项税费。

2008年12月，昆明市政府对外公布《昆明市人民政府城中村改造的优惠政策》，针对城中村改造过程中企业最关心的城市基础设施配套费等七项收费，以免、减、缓3种方式，进行不同程度优惠。《政策》主要涉及市级行政事业性收费（个别经营服务性收费）政策优惠、地方性税收的政策优惠两大方面。其中，对城市基础设施配套费、建筑工程质量监督费、房屋权属登记费、土地登记费、人防工程易地建设费、房产交易手续费、煤气公用设施建设费共7项收费项目，根据不同的情况予以不同额度减免。

四、广泛吸引社会资金

为鼓励非公有制企业积极参与城中村改造，昆明市委、市政府先后出台了一系列的政策和措施，制定了“零收益”，“高楼层、低密度”的改造重建原则，提出了“政府主导，企业参与，市场运作”的工作思路，最大限度地支持和鼓励社会资本参与城中村改造。

在这一思路指引下，昆明迈开招商引资的脚步，市委、市政府、市政协主要领导亲自外出招商，各区县也精心组织各类招商请商活动，广泛吸引社会资本投入城中村改造。五华区与12家企业签了意向协议，投资总额约122亿元人民币。盘龙区与13家企业签订了意向协议，投资总额140亿元人民币。西山区与16家企业签订了投资意向，投资总额约363亿元人民币。官渡区与15家企业签订了意向协议，投资总额103亿元人民币。全市共有56家企业参与了城中村改造，协议投资金额达到728亿元人民币。这些项目的实施对拉动社会投资，拉动内需，起到了很大作用。

五、势头良好、进展迅速

历数一年多来昆明推进城中村改造的细节，我们不得不惊叹“昆明速度”：

2008年2月27日，正式来开城中村五年改造工程帷幕；

2008年3月和7月，分两批下达了80个村的改造计划；

2008年12月31日，列入改造计划的80个村全部完成了专项规划的编制和审批；

截至2009年6月30日，全市累计已有68个城中村专项规划通过了市规委会的审批，56个村正在进行实质性拆迁，已拆除城中村各类建（构）筑物250万平方米，16个村开工建设回迁安置房，西山区南亚风情园片区的田家地村、李家地村、杨家地村和盘龙区凤凰新村、高新区新发村已完成土地公开交易„„

昆明城中村改造工作自启动以来，势头很好，富有成效。群众、政府、企业“三赢”格局的形成，维护和坚持了群众利益最大化，营造了良好的拆迁工作环境。可以预见，这些城中村改造项目完成后，真正受益的是老百姓，而昆明的城市环境和城市形象也将藉此再上一个新台阶。

【昆明经验对我区城中村改造的启示】

城中村改造成功的效果是“多赢”的，城中村顺利改造离不开政府的有力支持。从政府层面而言,最有效的扶持就是制定出台相应配套政策，提供优质高效的政务环境。近两年来，我市、区政府也相继

出台了三旧改造一系列扶持配套政策，但就具体项目而言，真正拆除旧村居进行整体改造的项目仍屈指可数。对比昆明经验，对我区城中村改造乃至三旧改造，建议进一步加强以下几方面工作：

一、加快完善配套政策体系。三旧改造虽然是近两年来提出，但三旧改造所涉及的就是一直都存在的城市旧改，而在不同的阶段和发展时期，各级政府都先后出台施行了涉及旧改方面政策文件，有可能导致对于某一类情形，或者政出多门，或者新旧政策相互“打架”，或者一直缺乏政策指导（如村民房屋拆迁管理办法）等等问题。需要我们加以梳理和分析、研究，尽快完善符合实际的三旧改造政策体系。

二、加大政府推进三旧改造的主导（引导）力度。特别对于城中村改造，目前情况是项目前期协商往往只有开发单位与村集体两家沟通，政府在项目推进后期才介入，如若出现相关问题只能在后期去商讨、解决，从而导致项目实际推进缓慢。应探索建立完善的项目运作机制和模式，发挥政府主导（引导）作用，加快项目改造。另外，对于改造项目涉及土地调并整合的处理，亦需要政府强势介入，避免“见缝插针”或“只吃肉不啃骨头”式的改造开发。

三、重视对经济环境等软环境的改造。城中村改造不仅仅是物质形态的改造，更重要和关键的是对城中村旧经济体系和人居社会关系的改造重建，使“村”融入“城”，实现“形式城市化”到“完全城市化”的转变，需要加强对城中村居民的产权关系、社会保障、教育、就业等方面的研究。