从[物权法]74条浅析小区车位车库的归属与利用

从《物权法》74条浅析小区车位车库的归属与利用

作者：许鸣曦

来源：《致富时代·下半月》2014年第01期

摘要：随着我国城市化进程的加快，居民私人用车的数量急剧增长，但是居民小区停车位的增长却相对缓慢，小区停车位已经成为稀缺资源。本文首先分析《物权法》第74条关于小区停车位、车库的归属与利用的制度设计与制度价值，进而提出了对我国车位、车库的归属与利用制度的完善建议。

关键词：车位；车库；建筑物区分所有权

随着我国城市化进程的加快，居民私人用车的数量急剧增长，但是居民小区停车位的增长却相对缓慢，小区停车位已经成为稀缺资源。但目前的法律对小区停车位、车库的归属和利用缺乏具体而明确的规范，直接对此项制度予以规定的法律条文也只有《物权法》第74条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”因此，本文旨在通过对该法条的解析探讨小区车库车位的归属与利用，并就该项制度的完善提出自己的观点与看法。 车库、车位的概念与性质

所谓车位，是指住宅小区内设置在地上或地下的以停放机动车辆为目的的属于开放式空间的场所；所谓车库，是指在住宅小区内设置的以停放机动车辆为目的的具有封闭空间的场所。 要想分析车位、车库的权利归属首先应当解读车位、车库的性质，即车位、车库能否独立作为建筑物区分所有权的客体的问题。车位、车库设置于建筑区划内，因此可以适用建筑物区分所有权规定。依《物权法》的规定，建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成。其中专有权是核心。车位、车库能否成为建筑物区分所有权的客体，并成为独立的交易标的，是由其是否构成建筑物专有部分决定的，如能作为建筑物专有部分，就能交易，由业主或开发商享有专有权；如不能作为专有部分，则仅能以共有部分为全体业主所共有。

因此，问题的核心就在于车位、车库能否作为所有权的专有部分而成为独立的物权客体，也就是解决车位、车库作为物的独立性问题。根据物权法，建筑物的专有部分限于独立物，独立物有两个构成要件：构造上的独立性，使用上的独立性。首先，从构造上来说，根据《物权法》74条第2款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”的规定，业主都是依照与开发商约定来确定自己在建筑区划

内车位、车库的位置。而且从实物形态上看，车位、车库都是通过划线与其他停车位相隔离，在空间上个别且单独地存在，因此具有构造上的独立性。其次，从使用上来说，车位、车库的用途只能是车辆停放，用途单一且排他，而且车位、车库是可以与房屋相分离而单独使用的，因此具有使用上的独立性。此外，车位、车库与房屋一样，都是由开发商建造的，按照“谁开发，谁受益”原则，最初的所有权应当归属于开发商。而且从民法原理上讲，建造建筑物是所有权原始取得的情形之一。

综合上所述，车位、车库可以作为建筑物的专有部分而成为建筑物区分所有权的客体。 车位、车库权利归属规则

（一）车位、车库权利归属约定的主体

关于车位、车库权利归属约定的主体，存在两种学术观点。有学者认为应当是开发商和业主，不能是业主之间；也有学者认为，约定的主体既应包括开发商和业主，也应包括业主之间。这里的业主，根据通说既包括购买同一小区住宅单元的业主，也包括未购买同一小区住宅单元而仅购买车位、车库的业主。

第2款中“当事人”的概念，并未将约定的主体限定于开发商与业主。因此在文义解释上，车位、车库的原业主与新业主自然应当应包括在内。只要符合第1款中“首先满足业主的需要”原则，业主之间就可以当然地就车位、车库的权利归属作出特别约定。

但是当开发商与业主之间约定车位、车库的权利归属时，就会产生两个问题：到底是应当与全体业主约定，还是应当与部分业主约定以及与部分业主所做的约定又是否有效的问题。从逻辑上分析，《物权法》第74条第2款存在这样一个前提：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”属于开发商所有。否则，开发商根本无权“通过出售、附赠或者出租方式”与业主约定车位、车库的权利归属。也就是说，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库建成后，是由开发商取得所有权，而开发商与业主之间关于车位、车库的权利归属的约定属于开发商对其所有权的处分。因此，开发商是可以与部分业主之间约定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”的权利归属的。从交易实践角度来看，倘若开发商只能与全体业主约定小区车位、车库的归属，在实践中的可操作性也不大。

（二）车位、车库权利归属约定的方式

第2款中规定的约定方式包括“出售”、“附赠”、“出租”等三种形式。其中“出售”、“附赠”方式是对车位、车库的所有权的移转；而“出租”方式移转的仅仅是使用权。这两种不同的权利移转模式对法律行为也相应地存在着不同的要求。车位、车库在性质上属于不动产，对于“出售”、“附赠” 这两种方式，除了应当签订合同之外，还需要进行不动产移转登记，未经登记不发生车位、车库的所有权变动；而对于“出租”的方式，则自租赁合同生效之日起，承租人即取得租赁权，无须物权登记。

当小区车位、车库没有约定或约定不明时的权利归属问题

《物权法》第74条第2款并未直接规定当事人对车位、车库的权利归属没有约定或约定不明时的推定规范或补缺规则，给实践中纠纷的处理带来了一定的困难。通常情况下可以按照《合同法》61条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的补救措施，通过协议补充、参照合同有关条款、交易习惯等救济。但是，如果仍然无法确定，又应该怎么确定其归属？

如上文所述，第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这里，立法者立法时所遵循的逻辑前提是，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”属于开发商所有，也只有属于开发商所有，才有可能“通过出售、附赠或出租方式”与业主约定车位、车库的权利归属。否则，开发商出售、附赠、出租车位、车库即丧失正当的权利来源，构成无权处分。由此可见，法律自身已经就没有约定或约定不明时车位、车库的权属问题进行了规定，即对于车位、车库的权利归属没有约定或约定不明的，应当由开发商所有。

车位、车库在归属上专有与共有的界限

根据《物权法》第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”并结合上文对第2款的分析，可以看出，我国《物权法》对车位、车库的归属问题区分了两种不同的情形：“建筑区划内，'规划'用于停放汽车的车位、车库”属于开发商所有，而“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”属于业主共有。 结合1、2款分析第3款，从表述上来看，第74条第3款与第1款、第2款的表述并不相同，第1款、第2款均作了“建筑区划内”的限制，第3款未作“建筑区划内”的限制。虽然第3款未作“建筑区划内”的限制，但是 “其他场地”也应当指“建筑区划内”的场地。因为对于“建筑区划”之外的场地，业主是无法行使权利的，因此自然不得对区划外的车位享有共有权。 这里的“业主共有的道路或者其他场地”即指的是“地面公共停车位”。所谓“地面公共停车位”，仅指占有小区共有的道路或其他场地修建的车位，不包括建筑区划内“规划”用于停放汽车的车位、车库。因为地面公共停车位所在的地面面积是包括在业主所共有的建设用地使用权面积之内的，所以地面公共停车位应当由全体业主所共有。根据第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这些车位可以由业主委员会或者物业公司管理，收益归全体业主共有。和建筑物中的其他共有部分一样，业主也可以通过支付一定对价取得地面公共停车位的专有使用权。

对我国小区车位、车库的归属与利用制度的评价

前面四部分从《物权法》74条本身入手，就我国现行车位、车库的归属与利用的法律制度进行了分析。从分析的过程中可以看到，立法中既有先进之处，也有缺点与不足。本部分依次从《物权法》74条的优点、缺陷与不足两方面阐述对我国车位、车库的归属与利用制度的评价。

（一）《物权法》74条的优点

从《物权法》74条的规定中可以看到立法者在立法过程中的制度设计与基本立场：首先，在小区规划车位、车库的归属上采用了当事人约定的原则，而地面公共停车位则直接归业主共有。其次，区分了小区内车库与地面公共停车位，并相应地规定了不同的归属原则。第三，对小区内车位车库的出售与出租进行了必要的限制，就是应当满足本小区业主的需要。从以上制度设计中可以看到《物权法》74条具有如下优点：

首先，本条第1款规定了用于停放汽车的车位、车库应当首先满足本小区业主的需要，即对小区内车位、车库的出售出租进行了必要的限制。虽然法律已经承认小区车位、车库可以作为独立交易的客体，但是小区车位、车库从满足小区居民生活方便需要的角度来说，是一项非常重要的需求。

其次，《物权法》将小区规划的车位、车库的归属交由当事人约定并规定了出售、出租或者附赠等方式。也就是说， 法律上给予了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性。 第三，《物权法》区分了小区内车库与地面公共停车位，并规定了不同的产权归属原则。车库是具有四周封闭的空间，具有建筑物的特征，地面公共停车位则不具备建筑物的特征；车库的开发成本较高，而且其建造成本不一定会被分摊到整个小区的建造成本中，而地面公共停车位的开发几乎不需要成本，其占用的土地的使用费已经分摊在小区建造的整体成本中，而且其占用的道路或其他公共场地属于全体业主共有财产。因此车库与地面公共停车位之间存在着明显的差异，在其产权归属问题上也应当区别对待。《物权法》区别对待车库与地面公共停车位，体现了立法者对业主和开发商两者利益的平衡，也是立法技术进步的重要表现。

第四，《物权法》将占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，直接归属业主共有。正如上文分析，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位即地面公共停车位，几乎无需花费建设成本，而且其占用的土地已经属于业主共有财产范围，开发商无权主张地面公共停车位的所有权。因此，《物权法》将地面公共停车位归属于业主共有是一项合理的制度设计。

（二）《物权法》74条的缺陷与不足

虽然《物权法》第74条能够在小区车位、车库的归属与利用方面解决大量的现实问题，有着重要的实践意义。但是《物权法》第74条也存在一定的缺陷与不足：

首先，虽然《物权法》第74条第1款规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，但是这一规定过于原则，缺乏操作性。虽然“首先满足业主的需要”体现了国家对车库转让自由的一定限制，但是这一限制显然还属于对这项制度原则性的宣誓的层面，并没有辅之以明确而具体的法律规则，这就给司法实践造成了一定的困难。

其次，虽然《物权法》第74条第2款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”明确了车位、车库权利归属规则。但是从交易实践来看，购房者与开发商在缔约能力和缔约机会上都存在着重大差异，开发商完全可以利用本款中的私法自治作出不利于购房者的约定。当今的商品房买卖合同大多属于格式合同，特别是在目前的房地产市场处于卖方市场的情况下，购房者往往只能被动接受由开发商所提供的房屋买卖合同，几乎没有协商的余地。如果开发商把约定车位、车库归自己所有作为购房者购房的附加条款，从而垄断小区车位、车库这种稀缺物业，并以高租金向小区业主“合法”地获取高额的经济利益，必然直接损害小区业主的应有利益。

对我国车位、车库的归属与利用制度的完善建议

针对《物权法》74条的以上缺点与不足，我们有必要结合司法实践和生活实践进行合理制度设计，从而弥补法律上的漏洞。在这里针对对我国车位、车库的归属与利用制度，本文提出如下完善建议。

（一）如何解决“首先满足业主的需要”的可操作性问题

从74条第1款的规定“规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。”可以看出，该规定的权利主体是业主，而义务主体显然是开发商。

本文认为在制度设计上，应当建立车位、车库的登记制度。第一，应当要求开发商在出售或者出租小区中规划用于停放汽车的车位、车库前，需经登记确认其权属。这样，经过有关部门规划验收及登记后，购房的业主对车位、车库的情况可以更详细了解，使开发商车位、车库租售的过程公开、透明，从程序上规范运作，从而满足业主的需求；第二，在建立登记制度的基础上，法律还应当明确规定，小区中规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足本小区中房屋所有权人的需要，不得向本小区房屋所有权人以外的单位或个人出售。第三，为了解决规划用于停放汽车的车位、车库数量有限，资源稀缺的问题，还应当进一步规定，开发商出售一套小区内的房屋，只能向购房业主出售、出租或者赠与小区内一个规划用于停放汽车的车位。这样就保障了后购房的业主以及购房时尚不拥有汽车的业主也能够取得小区内规划用于停放汽车的车位、车库。

（二）如何解决开发商通过格式条款损害小区业主的应有利益

本文主张，法律应当明确地规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当由业主法定地共有。

从上文分析可知，根据我国《物权法》第74条第2款的规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的所有权实际上被赋予了开发商，而且立法中车位、车库可以作为建筑物的专有部分而作为建筑物区分所有权的客体，成为独立的交易标的。这就造成了在房屋买卖中一开始购房的业主就处于相对弱势的地位。虽然第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”从一定程度上对业主起到了救济作用。但仍然无法从根本上解决开发商利用优势交易地位通过格式条款损害小区业主的应有利益。

如果通过法律明确地将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的所有权由开发商所有转变为业主法定地共有。车位、车库作为共有物，其处置就只能依共有物的处分原则由全体业主协商一致解决，避免了开发商利用房地产卖方市场的优势，以高于市场价格的价格迫使业主在购房时不得不放弃其优先购买或出租车位、车库的权利的难题。

综上所述，当我们将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库由业主法定地共有的制度设计与上文建立车位、车库的登记制度相结合时就会发现，只有在这种情况下业主的知情权、购买权和使用权才能够得到最大限度维护，彰显《物权法》对业主权益予以优先保护的立法价值取向。

许鸣曦，西北政法大学民商法学院