绿城集团财务风险案例

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案例正文：

绿城集团财务风险案例

摘 要：本案例选择了目前国家重点调控的房地产业中被媒体多次报道可能存在严重财务危机的绿城集团为分析对象，调控政策进行了归纳、总结，在运用Zeta得出绿城2010~2011上半年尚未出现较高的财务风险，债、高投资可能引发现金流短缺风险的结论。运用定量分析法测算财务风险具有借鉴意义。

关键词：

1

0 引言

从1996年7GDP水平达到600~800GDP在达到6000~8000然而，与国外房地产业相比，市场混乱，依靠高价格维持高利润等现象严重。使住房价格回到理性范围内，中如2011年1月26日出台的“国八条”“破产危机”。在严峻2011年对于这家企业来说可谓是多事之秋，从9月12日“海”，到9月22日“银监会要求信托公司调查与绿城有关”，到9月28日有关绿城或退市的报道，再到11月1日深夜，网络上称绿绿城陷入一波未平一波又起的传言中。而对于这些传言，绿城房产董事长宋卫平连夜撰文澄清，并于11月2日通过其官方网站表示，传闻子虚乌有，绿城一切尚好。对于绿城是否存在破产风险，网络上两种不同的“声音”先后

1.本案例由中国科学技术大学管理学院的李海东、汪斌撰写，作者拥有著作权中的署名权、修改权、改编权。

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3.由于企业保密的要求，在本案例中对有关名称、数据等做了必要的掩饰性处理。 4.本案例只供课堂讨论之用，并无意暗示或说明某种管理行为是否有效。

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出现，谁对谁错着实引人思考，本案例将采用定量分析法对其财务风险进行分析。

1 公司简介

绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城）为一家专注于房地产开发企业，具有国家一级开发资质。该公司于1995年1月在浙江杭州注册成立，并于2006年7月其旗下全资子公司“绿城中国控股有限公司”在港交所上市。经历了16年的发展，绿城已拥有100多家子（分）公司，并进入包括长三角、渤海湾等经济较发达的一级城市及北京在内的其他39个省会城市（含直辖市），

这家成立时间不长、但发展迅速的企业，从2004发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、国房地产企业品牌价值TOP10，到2010年综合实力跃升为全国房地产企业中第五，年的76.27亿元增长到2010年的1253.59亿元，；除税后盈利从2003年的13.32亿元增长到2010年的285.6554.95%。然而，在“破产风险”，其股票价格也从10月31日的/11月30日3.42元/股，一个月内，股价跌幅为32.14%2 案例背景

20112.1

26日，国务院发布“国八条”，限购范围由2010年的北京、深圳、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的35个（简称为“35个大中城市”），要求对本地户籍家庭拥有2套或对非本地户籍家庭能提供当地纳税或社保缴纳证明的拥有1套或以上不得购买住房。到2010年11月30日，限购城市已由35个扩展到40个。在这些城市中，北京可谓是本轮限购中要求最为严厉的城市，要求非本地户籍无房家庭需提供连续5年缴纳社保或纳税证明方可购1套住房。

2.1.2 直接调控房价

对房价直接加以调控主要体现为两个方面：一是，直接限制房价增长的速度。

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在“国八条”中首次提出房价控制目标，根据该政策要求，2011年各城市要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度及居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。到2010年11月30日，已有约600多个城市出台房价控制目标，大多与当地GDP及人均收入增长率挂钩。二是，对商品房实行明码标价。继“国八条”之后，2011年3月16日国家发改委下发《商品房销售明码标价规定》，商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，面积单价或者套内建筑面积单价。

2.2 经济手段 2.2.1 货币政策

货币政策主要表现在两个方面：一是，为了抑制高居不下的通货膨胀，2011年上半年央行连续6次加息，大型金融机构存款准备金率将达21.5%达18.0%，一年期整存整取定期存款利息达到6.31%。二是，针对房地产行业进行的调控。“”60%，贷款利率为基准利率的1.130%提高到40%，贷款利率也提高到了基准利率的

2.2.2 税收政策

2011年1月27，即“国八条酝酿了多年的房产税改革终于落地，上海、标志着我国房地产税改迈出了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，与对购买不足5年的普通住房转让营业税，由2009年，营业税减免年限已从2年提高到5年，今年15逐步提高住宅交

房地产市场调控效果逐渐显随着部分符合购房条件的刚性需求消耗和房价下降预期的增强，一些房地产与此同时，部分房地产公司新开工面积较大，甚至比2010年有所增长，在销售业绩不理想的同时资金需求却在加大，由此将可能导致较高的财务风险。

3 财务风险分析

在对绿城的财务风险进行分析时，本案例以其财务报表为基础，对其总体风险进行分析，在此基础上，从筹资、投资、资金回收及现金流四个方面采用相应的指标做了进一步分析。为充分反映绿城在宏观调控下财务状况是否存在较高的

财务风险，同时结合数据的可得性与及时性，本案例选取了2010~2011上半年三个半年度的财务报告作为研究对象，数据均来自于港交所网站和新浪财经网。

3.1总体风险分析

总体风险分析主要从Zeta模型与自由现金流量两个方面进行研究： 3.1.1 Zeta模型分析

Zeta模型由Altman于1977年提出，其计算公式为：

间，因此其财务风险处于灰色区域，财务状况不明。从发展趋势看，Zeta值在逐渐减少，由此可以说明其财务风险在增大，但尚未达到较高财务风险的程度。

3.1.2 自有现金流量分析

自由现金流量最早由美国学者阿尔弗雷德.拉巴波特和詹森等于20世纪80年推出，如今在西方得到广泛认同和应用，其计算公式如下：

自有现金流量=折旧、摊销息税前利润-所得税-资本性支出-营运资本净增加 （2）

由公式（2），可以计算出绿城2010上半年、2010下半年及2011上半年的自由现金流量（见表2）：

表2 绿城2010~2011上半年自由现金流量

单位：百万元

风险状况：

3.2.1筹资风险分析

筹资风险是指由于公司负债经营，而导致到期不能还本付息而产生的财务风险。筹资是财务活动的起源，企业进行负债经营一方面能够享受负债带来的杠杆效应，另一方面也加大了企业的财务风险。其风险度量的方法主要是比率分析法，

常用的指标如：现金比率、流动比率、资产负债率及利息保障倍数。各指标值与筹资风险的关系：现金比率越高，意味着企业可以随时支配的现金或可变现的金融资产越多，企业财务风险越低；流动比率：流动比率越高，意味着企业短期偿债能力越强，国际上通常认为流动比率的下限为100%，而较适当的值为200%；资产负债率：资产负债率越小，意味着企业的长期偿债能力越强，传统上认为资产负债率不能高于50%；利息保障倍数：它是用来衡量企业的盈利能力在多大程

图1 绿城2010~2011上半年筹资风险

由表3和图1可以发现，2010~2011上半年绿城的流动比率基本维持在1.3~1.5之间，从流动比率上不能说明企业有较高的财务风险，但影响流动比率中较多的为存货和应收账款，在房地产企业中存货主要表现为已经达到销售条

件，但未能及时销售的商品房，同时现金比率较低，而且有下降的趋势，2011年6月30日为0.08，这表明在严峻的宏观调控下，企业的销售受到了影响或者银行按揭款等影响到资金回笼的速度。2010~2011上半年连续三个半年度绿城的资产负债率都在90%以上，这表明企业较少地利用了自有资金，形成较多的生产经营资产。在宏观环境较好、经营情况较稳定的情况下，利用负责经营能起到较好的效果，但在宏观环境不明朗，特别是严峻的宏观调整下，企业很可能面临非

4 结束语

本案例选择了国家目前重点调控行业之一的房地产业中媒体关注热点的企业——绿城集团为财务风险的案例分析对象。在对绿城外部调控政策总结、分析的基础上，以其财务报表为分析基础，运用Zeta模型、自由现金流法对其总体财务风险进行分析后，从筹资、投资、现金回收及现金流四个方面对其财务风险

中国管理案例共享中心案例库 教学案例 分解分析，得出2010~2011上半年绿城总体上尚不存在较明显的较高财务风险，但在严峻的宏观调控背景下，需防止因销售受挫、资产负债率高及扩大投资等导致后续可能出现的财务危机的结论。

（案例正文字数：8，726）

Abstract:

regulation of the real estate industry currently and was there may be a serious financial crisis repeatedly. Summarized the policy from the administrative and economic instruments. financial risk of Zeta method and free cash flow high from 2010 to the first half to cash flow shortages. There is risk awareness and Keywords:

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