房地产业:冬天刚刚开始
面对消费者，成熟的企业必须明白，生存比面子重要。 日前，中国人民银行行长周小川在美国纽约表示，为了对付上调燃油价格可能会加剧通货膨胀的局面，央行可能会制定“更有力”的政策。还在寄希望于政府救市的房地产行业再次遭受沉重打击，地产股也应声下跌。 就在前不久，曾经有业内人士认为CPI可能下行对地产业是利好消息，并由此得出银行可能放松银根的结论，认为地产业的冬天很快即将过去。话音未落，央行就抢在5月CPI数据公布之前宣布提高存款准备金率，而且一下子提高1个百分点，从金融机构回笼2100亿元左右的流动资金，再一次给寄望宏观调控政策放松的地产界以沉重打击。 自2007年1月以来，不到17个月内，央行连续15次提高存款准备金率，从2007年初的9％到历史高位17.5％，相当于从金融机构回笼资金将近1.8万亿元。如此频繁地大幅提高存款准备金率，在世界金融史上都极为罕见。 何谓反通胀政策？说到底，无非两个手段，一是继续紧缩银根，二是提高利率。不管采取哪个，结果只有一个，就是钱越来越少，房地产需求将进一步萎缩，房价还将继续下跌。 笔者判断，在全球性的物价上涨、人民币对外升值和对内贬值的多重因素作用下，央行从紧的货币政策还将持续不短的时间，房地产行业整体的资金链还将面临更加严峻的挑战。 截至2007 年末，全国商业性房地产贷款余额为4.8 万亿元，比年初增加11261 亿元，增长30.6%。2008年受到银根紧缩政策的影响，预计新增商业性房地产贷款增幅将控制在9000亿元以内，缩减至少2000亿元。而从公布数据上看，2007年前10个月房企从股市融资额不过1700亿元。由此可以看出2008年中国房地产行业资金缺口到底有多大了。 由于开发惯性和囤积的土地入市，房地产总投资比2007年至少增长7000亿元； 受银根紧缩影响，银行贷款将减少2000亿元； 2007年10月以后，房企股市融资难度倍数增加，加上2008年股市低迷，股市融资全年至少减少1000亿元。 2007年全年全国土地出让金收入约1.2万亿，考虑到去年拍卖的土地，余下的大量的土地出让金需要在今年交齐，这部分资金需求虽然没有公开数据，但至少也是数千亿的规模。 由此可见，2008年中国整个房地产行业，资金缺口至少达到1万亿元。 房地产行业归根到底是资金密集型企业，整个行业的发展状况最终归结于金融形势。与其说房价是由供求关系来决定，不如说房价最终由社会资金情况来决定――没有钱，拿什么买房？ 客观地说，目前针对房地产行业的宏观调控目标远未达到政府预期，指望政府出台对房地产行业的利好政策更是不可能。 银根紧缩短期不会改变，注定了楼市需求还将继续萎缩。寄希望于政府救市，不如自救。当前的房地产并不缺少需求，而是虚高的房价将真实需求拒之门外。让虚涨的房价回落一些，对消费者是好事，对房地产行业也是好事。面对消费者，成熟的企业必须明白，生存比面子重要。偶尔，向我们的上帝低个头，其实无关面子问题。 （作者为联达四方房地产经纪公司董事总经理）