房地产企业预售业务会计与税务处理

房地产企业是以房地产为经营对象的企业，房地产主要指房产、地产，都是不动产。房地产企业与一般的工业企业相比，具有单位价值大、投资成本高、开发周期较长等特点。正是由于这些特点，使得房地产企业与一般的工业企业存在一定的区别，尤其是在销售方式上。一般的工业企业以现销、赊销为主要方式，房地产企业的销售方式包括现售、预售、分期收款方式销售等，其中以预售方式为主。所谓预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并由购买人支付定金或房款的行为。预售业务一般发生在房地产企业取得预售商品房许可证之后、房屋竣工之前。对于房地产企业预售业务的处理，会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。

一、预售业务的会计处理

根据会计准则规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，所以不确认收入，而是作为负债计人预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。即：收到预售款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”；房屋交给购买方时，借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”，同时结转成本，借记“主营业务成本”，贷记“开发产品”。

二、预售业务的税务处理

第一，营业税的处理。根据税法规定，企业转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。所以当房地产企业预售房屋收到预收款项时，应计算并交纳相应的营业税，根据收到的款项金额和税率相乘即为要交的营业税，会计分录为：借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”，同时根据计算出应交的城建税及教育附加，编制会计分录同上。

第二，土地增值税的处理。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。房地产企业符合土地增值税的交纳条件，所以在销售房地产时应交纳土地增值税。

土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算方法是：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）。在实际工作中，分部计算比较繁琐，一般采用速算扣除法计算，即：土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目×适用税率，其中增值额是销售房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，扣除项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其它扣除项目。为了保护房地产企业的发展，房地产企业还可以加计扣除。若是销售的旧房，扣除项目指的是旧房的评估价格。

由以上土地增值税的计算方法来看，房地产企业要计算其应交的土地增值税首先要计算出房地产销售的增长额，而计算增值额要先计算出该房地产可扣除的成本费用等扣除项目。对于房地产企业的预售业务，在销售时，房地产的开发还没竣工，其成本还不能核算出来，所以其土地增值税无法计算。对于这种情况，土地增值税暂行条例有规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。由此看来，房地产企业的预售业务收到预售款项时，应按照收到款项和各地规定的预征比例计算应预交的土地增值税，根据计算出的土地增值税金额借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”。

第三，所得税的处理。为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题也有特别的规定：房地产开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%；开发项目位于其他地区的不得低于10%。

【例】某市某房地产企业2008年取得预售房屋款项100万元，该市规定房地产企业预售业务所得税的预计计税毛利率为15%，土地增值税的预征比例为2%。则该房地产企业在预交预售业务所得税时应作如下处理：预收款项的毛利是15万元（100×15%），应交的营业税是5万元（100×5%），应交的城建税及教育附加是0.5万元（5×7%+5×3%），预交的土地增值税是2万元（100×2%），预售业务应调整的应纳税额是7.5万元（15-5-0.5-2），房地产企业预售业务应预交的所得税是1.875万元（7.5×25%）。

借：所得税费用　　　　　　 18750

贷：应交税费 　　　　　　　18750

以上是房地产企业预售业务预交所得税的处理，待房屋竣工后再根据实际情况进行调整。

此外，企业会计准则对预售业务不确认收人，而税法规定取得预收款项时应交所得税，从而产生可抵扣的暂时性差异。房地产企业应确认递延所得税资产，根据预收账款的账面价值和计税基础产生的可抵扣暂时性差异计算出递延所得税资产，借记“递延所得税资产”，贷记“所得税费用”，同时要调整该年度的应纳税额。