店铺选址的五个步骤

商铺选址是个讲究细节的活，我们不妨来系统化探讨下店铺选址的步骤与标准动作。

前两步：基础信息搜集不可忽略

选址前两步，是打基础的关键之举。

第一步：搜集城市规划资料，分析可预见未来的城建发展重点，了解商圈分布与租金趋势。依据企业自身定位选择合适商圈，并对该商圈可能据点的开发计划与需求目标进行确认。

第二步：商铺产权资料、既有店面状况确认。以150平方米商铺的理想情况为例，临街面与进深比率为1.5：1。建筑物为框架结构，单层高度不低于3.2米，租赁期限3年以上，租金3~5元/平方米/天，500米商圈范围内居民人数不低于5000人。

第三步：实地步行观察，为选址吃下“定心丸”

实地步行观察，调查交通情况、人流量大小是选址中不可或缺的一环。

对人流量的考察时间分为周一至周五、周六和周日、法定节假日3个部分，对每个部分，早上8点至晚上10点，以1个小时为间隔计算从店面经过的人流数。判断人流动线的主次与方向。

表一：人流调查表

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上表中，以1个小时为一个调查时段，分段逐一开展调查。如果该地区的商铺营业时间为早上8点到晚上10点，计营业14个小时，则需要14个时段的调查数据。

人流调查中有时候会发现，在同一个区域内，街道两侧的人流分布是不相同的，尽量选择人流数最大的位置。另外根据分时段的人流数量分析，判断人流高峰出现时点，可以为后续的时段促销活动提供数据来源。如果有条件的话，人流调查至少持续三天，并尽可能分别选取工作日、节假日、晴天、雨雪天等状态的时间，将会更符合实际情况一些。

那么，究竟需要有多少客流才可以开店呢？这还需要结合当地的经济水平、商铺所处的商圈类型和顾客的消费习惯等资料才可以判断。我们可以建立下面这样一个模型来做分析。

案例：某社区商圈内商铺面积150平方米，商铺租金为130元/平方米/月，问：该商铺可以保障开店盈利吗？

首先展开实地人流调查，因为是社区型商圈，需要把店前道路两侧的人流量合并计算，调查结果为平均每小时480人。假如平均每小时进入商铺的客流量与店前人流量之比为1：30，再乘以估算客单价35元，则得出该商铺日营业额=16人（平均客流量）×14小时（营业时间）×35元（客单价）=7840元。一般情形下，房租成本约占经营成本的50%，而经营成本约为营业额的20%，则房租成本=7840元×30天×20%（成本占比）×50%（房租占比）=23520元。按90%的准确率保守估算，则房租成本为23520元×0.9/150平米= 141.12元/平方米/月，大于实际租金130元/平方米/月，因此该商铺可以保障开店盈利。如果人流量减少而其他条件不变，则可以考虑租赁略小些面积的商铺。

如果换成区域型商圈，这时人流调查只需计算商铺所在侧道路的人流。同时，区域型商圈内，顾客需求更为多样化，导致计算模型的准确率下降，反映在道路人流量与进店客流量的比值关系也下降。

第四步：商铺周边一公里内调查

对于便利店来说，一公里范围足够覆盖这个商铺的三级商圈了。在这个范围内应当针对固定居民、吸客点、竞争对手等方面展开详细调查，充分了解自身所处的市场环境。

表二：居民调查表

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周边居民区的人口数量调查也是重点，包括年龄、性别、收入等资料。它决定了消费市场的大致容量和消费水平，并据此微调本商铺的商品品类、价格、服务等策略。

表三：吸客点调查

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相邻行业的商铺越多，该商圈就越发达，聚客能力也就越强。而那些大型生活超市，则可以带来更多多样性需求的顾客。选择在通往这些商铺的必经要道，就可以分享到更多额外的人流量，从而有利于展现自身店铺形象，节约日后的宣传及营销开支。另外，不可忽略竞争对手的调查，特别注意向那些经营成功的竞争者进行更仔细的调查。

依据上述调查结果，最后绘制该商铺的商圈图。以该商铺所在位置为中心，以250米为半径绘出核心商圈，以500米为半径绘出次级商圈。一般人的步行速度大约为3~5km/h，即每分钟约50~80米。按此速度换算，步行3~5分钟可抵达门店的范围内为核心商圈，步行6~10分钟抵达门店的范围内为次级商圈。这两级商圈内的居民区使用独特标识，超出范围的居民区使用其他标识。对于便利店而言，超出步行15分钟的范围已经很难有效管理。但是由于商业网点的分布不均匀，有些距离较远的区域仍然可能抵达本商铺位置。

第五步：建立完整的商铺开发评估报告

一个成功的个案有赖于完整而组织健全的评估工作程序，评估报告内容除应包括房产情况分析、交通情况分析、客流量大小分析、消费者情况分析、竞争情况分析，还应附上房产合约，过程评估及大量现场图、相关执照、过户或转移证、税单和全景照片等。除了以上内容外，还得对欲开店进行投资成本与收益分析。其中商铺的投资成本包括租金、押金、折旧费、水电费、上缴的管理费、销货成本、装潢费用、设备费用、贷款利息、制作广告费。对商铺的收入进行预算是对营业和财务状况进行评估，计算出预计营业额、损益平衡点销售额和经营安全率。

以下地理位置不适合开设商铺：

a. 政府规划中因为市政项目建设导致该区域人口无增长空间甚至有下行趋势的；远离城市中心、公共交通设施稀少、无大型商业中心吸引外来人流的。

b. 可以徒步10分钟内到达该商铺的社区居民不足3000人，且周边社区居民收入偏低的；吸客点、相近业态商铺少，且不在通往这些地点的必经道路上，无法相互“共享”顾客的。

c. 非顾客汇集的交通干道，或在人流稀少的那一侧门口行人通道太窄，或门前有障碍物的。

d. 临街面小于9米，难以展示商铺门面和招牌的；东西走向街道朝北商铺冬天冷的；南北走向街道朝西商铺夏天晒的。

e. 商铺月租金超过两天的销售额的。

（作者供职于湖南芝林药业有限公司）

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