关于农村土地征用暨城镇土地收回

关于农村土地征用暨城镇土地收回、房屋

（含建筑物、土地附着物）拆迁补偿等

有关税收问题

一、营业税

（一）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税（财税字[1994]2号）

农村、农场将土地承包（出租）给个人或公司用于农业生产，收取的固定承包金（租金），可比照2号文件的规定免征营业税。（国税函[1998]82号）

（二）国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题

1、对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。（国税函

[2007]969号）

2、由于国家建设需要，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者而取得的土地及不动产补偿费不征收营业税。（皖地税〔2005〕76号）

国家建设需要是指《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定的以下情形：（1）、为公共利益需要使用土地的；（2）、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（3）、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限已满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（4）、因单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（5）、公路、铁路、机

场、矿场等经核准报废的。

为了支持城市改造建设，经请示国家税务总局同意，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。

（三）关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题

1、土地使用者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。（国税发[1993]149号）

2、纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。（国税函〔2008〕277号）

（四）关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知 （国税函[2009]520号）

1、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

2、 纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人

支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

（五）国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复 (国税函[1997]第087号)

对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产━━其他土地附着物”税目征收营业税。（此适用于商业拆迁）

（六）房地产企业拆迁还建商品房的营业税规定：

1、房地产开发企业对旧城区进行改造，首先向政府有关部门交纳土地出让金，取得土地使用权，然后对旧城区的房屋进行拆迁，给拆迁户一定的拆迁补偿费，最后建成商品房，原地或易地安置一部分拆迁户，向拆迁户收取一定的商品房款(包括结构差房款和超面积差房款) 。对开发商向拆迁户收取的超面积和结构差的房款收入，不管财务上如何核算，均应作为其取得的营业额征税；对偿还面积与拆迁面积相等的部分应由当地地税机关按同类住宅房屋的成本价格核定计征营业税或按当地政府规定的成本价格标准征收营业税(此处的成本包括土地成本和建筑成本，其中土地包括征用补偿和拆迁补偿费等) ；对超出拆迁建筑面积的部分应按市场价格计征营业税。（皖地税[2000]44号）

2、关于房管部门、旧城改造指挥部补偿拆迁户住房及销售住房而取得

的收入征收营业税问题

对于房管部门、旧城改造指挥部补偿拆迁户原产权面积或补偿超出原产权面积而取得的收入、售房取得的收入的征税问题。经研究，现批复如下：

（1）、根据国家税务总局国税函发[1995]549号文的规定精神。房管部门、旧城改造指挥部根据市政府的规划要求进行旧城改造、拆除在规划内的住宅，并按市政府拆迁补偿办法，以房产补偿给拆迁户，属于“销售不动产”的应税行为，应按“销售不动产”税征收营业税。补偿的房产面积如与拆迁户原产权房产面积相等的，应按同类住宅的成本价核定计征“销售不动产”的营业税；补偿房产面积如超过原产权房产面积的，其超出部分，向拆迁户收取超面积部分的全部款项征“销售不动产”的营业税。

（2）、根据营业税暂行条例及其实施细则的规定，房管部门、旧城改造指挥部公开出售住房的行为，属于“销售不动产”的应税行为，应按其取得的全部收计征“销售不动产”的营业税。

3、关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复 （国税函【1995】549号 ）

江苏省南通等地外商投资企业（以下称拆迁人）根据当地政府城市规划和建设部门的要求，通过各种方式对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置（或偿还）住户。在具体办理“安置”或“偿还”时，当地政府规定，根据被拆房屋的所有权性质不同，分别实行产权调换、按质作价互找差价；或作价补偿；或产权调换、作价补偿相结合等方法，拆迁人与被拆迁人通过《房屋拆迁补偿安置协议》明确拆迁安置事宜。并要求对外商投资企业从事这类城市住宅小区建设涉及的营业税问题予以明确。经研究，现批复

如下：

对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

二、个人所得税

（一）财政部、国家税务总局财税[2005]45号文件：

经国务院批准，现将城镇房屋拆迁有关税收政策通知如下：

1、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

2、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

(二) 国家税务总局（国税函[1997]第087号1997.2.13）

1、对土地承包人取得的青苗补偿费收入，暂免征收个人所得税；取得的转让建筑物等财产性质的其他补偿费收入，应按照《中华人民共和国个人所得税法》的“财产转让所得”应税项目计征个人所得税。（此适用于商业拆迁）

（三）国家税务总局（国税函发[1995]079号）

乡镇企业的职工和农民取得的青苗补偿费，属种植业的收益范围，同时，也属经济损失的补偿性收入，因此，对他们取得的青苗补偿费收入暂不征

收个人所得税。

三、企业所得税

（一）房地产开发企业在房屋拆迁过程中，返还拆迁户的面积内的房屋，按房屋的市场价格确认收入，并入应纳税所得额计征企业所得税。(国税函

[2002]172号 2002年2月4日)

房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的，在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应视同对外销售，销售收入按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定。

（二）拆迁补偿凭证问题

拆迁补偿必须要到地方税务局开票，视同销售不动产。强制拆迁户经县以上单位批准，土地部门公告的，只开票不交税；或者根据县级及以上政府拆迁部门《房屋拆迁补偿安置协议》及相关拆迁文件，由被拆迁人出具的收据，并由基层群众组织证明的相关凭证，可作为拆迁补偿费的入账凭证。

四、土地增值税

1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》相关规定 《条例》第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。

《细则》第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

《条例》第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土

地。

《细则》第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 《条例》第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；

（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征上地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

2、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题 （财税[２００６]２１号）

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；

因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

3、关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函〔2007〕645号）

土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

五、印花税

1、“产权转移书据”税目中“财产所有权”转移书据的征税范围如何划定？（国税发[1991]155号）

“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

2、对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。（财税[2006]162号）