房产税从价计征和从租计征的特殊规定

房产税从价计征和从租计征的特殊规定

案例来源：《从价计征与从租计征的区别》，载中国税网，http://wwwctaxnewscomcn/was40/soshui/detailjsp?id=042B023AF00000A3F5D6D8ku=实务库。

【案情介绍】甲公司是黑龙江省一家融研究、开发、生产为一体的大型公司。2004年年初公司在清查固定资产中发现，该公司尚余留两个闲置未用的厂房，其一为A厂房，6年前建造，至今尚有6成新，当时造价为100万元；其二为B厂房，2年前建造，至今尚有8成新，当时造价为300万元。为了更好地利用这些厂房，公司根据厂房的不同特点作出不同的决定。考虑到A厂房建造时间较远，比较老，决定以融资租赁的方式将其租给乙公司，租赁期为1年，每月租赁费5万元，承租方在租赁期满后可一次性获得该厂房产权。考虑到B厂房建造时间较近，比较新，决定与丙公司投资联营。由甲公司以厂房A出资，丙公司提供技术人员、设备等其他联营所必需之条件，双方在合同中明确规定投资者参与投资利润分红，共担风险。对于厂房A，财务人员认为由于其产权仍归属公司，按从租计征，计算出应纳税额：5×12×12%=72（万元）；对于厂房B，按从价计征，计算出应纳税额：300×（1-20%）×12%＝288（万元）。于是该公司共缴纳年房产税1008万元。税务专家检查认为该财务人员的计算方式有误。

【法律问题】

1房产税的计税依据是什么？在这方面有什么特殊规定？

2房产税的计算方式是什么？

【法律分析和结论】

房产税法是国家制定的调整房产税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。现行房产税的基本规范是1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》确定的。

房产税的纳税人是在我国境内拥有房屋产权的单位和个人，即房产税应由房屋的产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳；产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。

但是《房产税暂行条例》对于某些纳税主体的纳税义务给予了免除，主要有以下几种情况：

（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产；

（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

（4）个人所有非营业用的房产；

（5）经财政部批准免税的其他房产。

《房产税暂行条例》明确规定房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入，并规定房产税应依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。我国现行的房产税采用比例税率的方式。

从价计征的税率为12%，具体的计算公式为：

应纳税额=计税余值×适用税率（12%）

=应税房产原值×（1-扣除比例）×适用税率（12%）

从租计征的税率为12%，具体的计算公式为：

应纳税额=租金收入×适用税率（12%）

所以我国房产税的计税方式有两种：

1以房产余值为计税依据。房产的价值有三种形式：一是房产的原值，也就是房屋的造价，包括房屋建造时所用的料、工、费价值等。如按房产的原值计税比较稳定，但随着时间的推移，房产的账面原值会随着逐步折旧而逐渐减少，在这种情况下仍按原值计税，显然是不合

适的。二是房产的净值。按净值计税，既麻烦又不科学。三是房产的市价。从理论上讲，房产税的计税依据应当是房产的市价，因为市价是房屋的现实价值，它包括了因土地开发、利用等增值因素。但房屋在不发生买卖行为时没有市价，况且在目前的标准下，也没有标准的市场价格。因此，按照市价计税，客观上存在很多困难和问题。所以在《房产税暂行条例》中确定以房产余值为计税依据，这个价值既考虑到房产的自然损耗因素，又照顾到房产后期的增值因素等。

但是，并不是任何从价计征的方式下，都是以房产余值为计税依据的。国家税务总局《关于安徽省若干房产税业务问题的批复》中指出，对于投资联营的房产，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。

2以房产租金收入为计税依据。租金收入包括货币收入和实物收入。

但是我们还要注意融资租赁的特殊情况。对于融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房产要转移到承租方，这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以国家税务总局《关于安徽省若干房产税业务问题的批复》中指出，在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

就本案而言，甲公司并不属于《房产税暂行条例》中规定的几种减免情形之一，所以负有缴纳房产税的义务。对于厂房A，甲公司和乙公司在合同中明确规定了是以融资租赁的方式，最后转移房屋的产权的，所以根据上述批复的规定，应采用从价计征的方式，而不是传统上的租赁所采用的从租计征的方式，依房产余值计算征收房产税。对于厂房B，甲公司和丙公司在合同中明确规定了以投资联营的方式进行，并且投资者参与投资利润分红，共担风险，在这种情况下，按照前述批复的规定应该按房产原值计征房产税。

在从价计征情况下，房产税的税率为12%。

就厂房A应纳税款为：100×（1-20%）×12%=096（万元）；

就厂房B应纳税款为：300×12%=36（万元）。

所以，甲公司的总应纳税额为456万元。