小区修建性详细规划设计说明

农八师一四九团职工住宅二期三期工程小区修

建性详细规划设计说明

一、项目概况

1、项目名称

“农八师一四九团职工住宅二期三期工程小区修建性详细规划” 2、基地情况及项目分析

本项目位于农八师一四九团东阜城镇镇区内，良种连路以东，团结路以西，南临幸福路，北靠规划路，中部规划的城西路将地块分割成两部分，城西路以西地块建设项目为本次二期工程，规划用地面积226327.4㎡。城西路以东地块为职工住宅建设的一期和二期工程，紧邻城西路的地块为一期正在建设的工程，紧临团结路的地块为本次三期工程的规划用地，用地面积113187.8㎡。

用地周边情况分析：

用地周边基础设施情况建设较好，与用地密切相连的五条城市道路有三条已经建设完毕，同时其南面的幸福路作为团部东西方向发展的一条主要道路，其往西直通150团，往东把镇区各项公共服务设施用地紧密联系起来。规划区东面为镇区植物园，紧靠其东南面为团职医院和中心幼儿园，同时其与团部九年制学校隔幸福路相望，也仅只有500米的路程。其与镇区的主要商业服务设施相对较远，至主要商业网点约1公里的路程。

用地现状情况分析：

地块相对规整，地势平坦，基地现状标高在348-349米之间。东侧地块地势为东南高，西北低。西侧地块地势为东北高，西南低。用地无现状建筑物，易于开发建设。

总体规划分析：农八师一四九团（东阜城镇）城镇总体规划（2011—2030年）正在审批

进行中

目前待审批的总体规划对项目区的用地性质定义为居住用地，同时对规划区南侧规划了部分商业用地。并明确在规划区内建设幼儿园。在幸福路以南的相邻地块规划了一个市场用地及体育馆。

分析结论：规划区交通便利，现状除商业服务设施外其他周边公共服务设施较齐全，同时规划区在团部远景发展的区位优势明显。

二、设计依据

《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日起实施） 《城市规划编制办法》及实施细则（建设部） 《城市居住区规范》（GB 50180-93）

《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发［2005］26号)

《自治区城市规划管理技术规定》（XJJ103-2004） 《住宅建筑设计规范》

《农八师149团城镇总体规划（2009-2030年）》

《农八师149团城镇总体规划（2011-2030年）》（参考依据）

三、规划设计理念

1、住宅小区作为一个有机存在应体现出可持续发展的战略，其规划设计能因地制宜、遵循市场规律自如地调整建设秩序，吐旧纳新，在可变的时空中“自然生长”，从而创造出自然生态与创新设计的和谐共存，形成“人——场所——环境“的有机融洽。这为在设计中尊重地域习俗和传统，保持地方文脉的连续性，创造出高尚的居住空间提供了基本的准则。

2、小区的公共步行空间与绿化广场的有机结合，一方面为人们提供了赏心悦目的景观和交往的场所，另一方面也为今后的规划调整留下空间，体现了人与自然的亲和性以及可持续发展的核心理念。

3、方案充分考虑了循序建设滚动开发的“分期建设”思想，在空间形态上各组团相对独立，又自成规模，系统地综合了方案的持续实施的发展思想。

（2）构筑视觉层次，丰富城市沿街景观

规划布局以流线带动。除在平面、景观的方面体现此概念外，沿街商业服务等建筑造型亦以现代简洁为主题，追求整体效果的配合。总体构思上突出“纵向叠落有致，横向层次丰富”的理念。沿幸福路布置的商业建筑，建筑立面通过层数的变化，构建纵向的层次，同时建筑通过布置现代高尚商业建筑，呈现出横向叠落有致的特征，从而在沿街立面上丰富了城市视觉景观。

（3）保持小区内环境空间的连续性，突出小区内部居民的休闲性。 小区东西两个片区在中央都设置了中心公共绿地广场，同时在各片区的组团中又都合理的设置了组团公共绿地或步行景观道。同时各景观节点通过中轴线或环状景观轴线连接形成连续的绿化、休闲空间，使人们在工作之余消除疲劳，增添轻松愉快情趣。

3、功能分区

依据分期实施及功能合理的原则，规划结构可概括为“一轴、两区、两心、四环、十组团”。

一轴：串联东西两片区的主要轴线，通过东西两区出入口的对应，及道路的设置，将两区的中心景观点串连起来。

两区：整个小区北镇区道路分割成了东西两个片区。

两心：规划在东西两个个合理的设置了弓居民休闲娱乐的公共中心。 四环：指东西区各形成了两个环状的道路，分别为外围机动车环道，内部”？”状的主要小区道路。

十环：东西两区内部通过道路各分割形成的五个居住组团。

功能分区：在规划区南侧一期和二期用地都规划了纯商业建筑，同时在三期工

四、设计构思

1、对于居住空间与环境的再思考营造充满活动力与人性化的居住空间。 现代的居住小区已不再是以往的单纯住宅场所，而是有浓烈人情味、人性化、多姿多彩的居住、休息空间，结合该地块的特殊位置，综合考虑其商业空间，营造具有灵活性、休闲性、多元化的特色生活空间。本设计也遵循了这一原则，集沿街购物、居住、休闲等为一体的复合型住宅小区，创造出别具兵团特色的居住小区和浓厚的商业氛围，引导居民的“活力回归”，充分体现环境为主的关心人、注重人的本质特色。

2、布局构思

（1）打造中心特色景观区，构建层次丰富的特色建筑群体。

在方案中，结合现有地形与路网特点，在小区东西中轴线上打造开敞的公共绿化空间。同时建筑根据环状路网规律性布置，既满足自然朝向又丰富了景观空间。

程地块南侧规划了部分商业建筑。以尺来满足小区其周边小区居民购物的需求。

考虑到整个小区设施的功能要求，在内部布置幼儿园、社区服务用房、公共厕所、物业管理用房、社区门诊室、垃圾收集点、自行车棚、健身设施、换热站、箱变、机动车停场车等配套设施。

其中幼儿园：规划设置于二期工程地块的东侧，位于整个小区的中心位置，同时紧邻中心公共广场及东西方向的步行景观道，规划幼儿园建筑面积1516平方米。

社区服务用房与社区门诊室都规划设置于二期工程与公共绿化广场毗邻。 公共厕所：规划考虑方便居民的要求，公共厕所与服务用房都围绕着中央公共绿化休闲广场合建。

内部商业网点的设置：规划考虑方便居民购物的要求，规划在小区中央的公建内合理的设置了便利店。

自行车棚：规划考虑方便居民存车的需求，规划都是在方便居民出行处设置了自行车棚，二期工程设置了四处，面积为1362平方米。三期工程设置了两处，面积为498平方米。

换热站：规划考虑服务居民点要求，在东西两片区各设置了一个换热站。 健身设施：规划将其与公共绿化广场及景观道路结合设置。 4、交通组织

（1）内部车流主要利用两个环形小区主路分流，同时分别设置一横一纵的步行景观道，宅间路均以步行为主，形成动静分明的交通体系。

（2）营造精致的小广场空间，引导居民进行各种户外活动。

（3）营造丰富的步行系统，突出三大功能：交通功能、景观功能和休闲功能。 （4）出入口：规划考虑地块四边的长度都超过了400米，为方便居民出行的

需求，在规划区四周的镇区道路上都设置了一个出入口。

（5）停车位的设置：规划机动车停车位主要沿外环路设置，同时在内部环道两侧也考虑的适当的停车位。

5、景观设计

住宅考虑景观及朝向，强调“户户有景”的原则，规划住宅基本按南北向布置，整个小区结合公共休闲广场、组团中心绿地，运用古典园林中“转景”、“对景”的设计手法，从而突出园林式住宅小区的个体特色。

东西两片区以开敞的小型入口引导广场为开端，经过步行景观道，然后到达非常有特色的中心公共绿化广场。同时在步行景观路线中，朴实的休息椅、别致的遮阳小亭、愉悦的跳舞小广场、耀彩的光纤照明板、古典的柱廊以及坡道等景观小品穿插其中，极大地创造出多种积极空间，从而为居民提供平等的休闲生活情趣。中心公共绿化广场，结合了水体的设计，增加了小区的灵气，也丰富了整小区景观。

6、单体设计

临街商业单体建筑的设计为可分、可合的商铺为主，它可以两间、三间甚至四间合并为一个大间，可以一拆二分为两小间。一间商铺可灵活分为上、下层，也可组合为一二层商铺。三期南侧金角处设计为一个大型的集中式大商铺，以增加商街的购物效应力。

住宅采用单元式布局，在功能使用上突出其良好的居住氛围。

五、工程管线规划

1、规划原则

（1）充分体现超前性、科学性、可靠性、可操作性，努力提高市政基础设施对居住小区的物质支撑功能，满足城市日益增长的生活需求，为创造美好城市环境

奠定基础。

（2）结合基地的风貌特色，因地制宜探索最佳技术线路，努力节省用地和投资运行费用。同时反映先进的科学技术、可持续的环保理念、高尚的生活需求、宜人的景观环境。有关设施的布置和工程系统充分体现节地、节水、节能的理念，既体现适度超前，又利于实施操作。

（3）发挥规划的统筹作用，协调各专业部门的关系，提高规划的可操作性，便于市政工程的实施与管理。各专业的管线材料选择要采用新材料、新技术，市政设施施工建设必须保证高质量。

（4）充分考虑市政设施与地上、地下空间的相互关系，克服以前市政设施影响城市空间和风貌的弊端，尤其注意将设施的功能与空间景观相融合。

（5）坚持动态和可持续开发的理念。市政公用设施和管线根据分区保持相对独立性，以便于分期开发；同时又注意各分期市政工程之间的相互衔接与呼应，以便于滚动发展，最终形成完整的市政公用系统。

（6）本区的市政工程管线力求全部地下敷设，以创造优美的空间环境，并且尽量一次敷设到位，确实没有条件实施的，预留管位，为市政公用设施的发展与扩容预留空间。为适应市场经济条件下基础设施建设和开发的不确定性，各专业在预留接口时要有弹性，每隔一定距离都应留出接口，以适应未来开发项目的突变性。

2、规划布局

（1）给水：道路消防栓沿给水管网不超过120米合理的设置一个。 水源来自镇区市政给水管网路，规划接幸福路的主要城市给水干管，规划在东西两片区都形成环状的供水系统，以保证供水安全和经济要求，然后由支管通至每个地块空间。

干管管径DN200mm，支管管径DN100mm。

（2）排水：结合镇区排水规划，规划采用雨污合流制，污水主要排入城西路的城市排水管网。

（3）电力：规划考虑城市景观以及行道树的生长，10kv高压线路走地下电力管道，具体位置可设在邻建筑红线处，规划电源主要接南面幸福路的10KV高压线，规划在二期和三期个设置两个800KVA的变电箱为整个小区服务。

（4）电信：原则要求电信线路全部进入地下管道，不允许有架空线路。结合公共建筑安排公用电话亭，电信管网的接幸福路的市政电信管网。

（5）燃气：根据当地的实际情况，由镇区燃气站提供管道燃气，本小区预留燃气接南面幸福路的市政燃气管网。

（6）环卫：实行垃圾袋装化，并逐步推行分类收集的废弃物源头管理方式，废品回收系统将逐步健全。沿主要道路每25-50m、次要道路每50-80m设置垃圾箱，垃圾箱的形式应与周边的建筑风格相协调。利用绿化空间设置垃圾收集点和公共厕所。

六、防灾规划

1、消防规划

利用整个环线道路网，在小区内形成顺畅的消防环线，并留有足够的消防操作场地。

（1）消防车道

在干道的一侧毎隔120米设立室外消火栓以保证消火栓的保护半径不超过150米。建筑物沿街部分长度超过120米或总长度超220米时，均设置穿过建筑物的消防车道。且架空部分净空大于4米，消防车可进入庭院。

（2）消防控制中心

消防控制中心与社区用房统一布置，亦具有直通室外安全出口。 2、抗震规划

根据总体规划，建筑抗震采用六度地震设防，同时规划考虑将基地内7米以上的主要道路设置为抗震疏散通道，保证紧急疏散时道路的通畅。同时，基地面积超过400平方米的广场、绿地等开敞空间均需作为紧急疏散场地。另外，基地内的电力、通信、医疗及其他后勤保障设施均应在建设中预留好空间，在经过一定的处理措施后，可转换为临时的抗震或人防工程设施。

道路的夜景照明采用简洁明快的卤素灯或高压钠灯，突出明快优美的效果。水景照明主要通过轮廓灯体现水体曲折的变化，局部采用投光灯照射水面，并突出体现水面灯光倒影效果。

八、主要技术经济指标

七、照明设计

1、照明设计主要措施：

（1）沿城市道路形成连续的照明和色彩装饰； （2）通过照明设计显示建筑形式； （3）为主要建筑设置节日照明； （4）公共设施的安全和活动照明。 2、照明设计

夜景照明规划设计应当与空间的大小，形状，周围环境等结合，遵循突出自然景观特色，突出人文活动特色，突出季节特色，突出城市科技特色的原则，采用投光照明，轮廓照明，内透光照明，特种照明等来烘托照明气氛，并始终为人和所需要的景观空间服务。

对于主题广场等重要节点，采用泛光灯、轮廓灯和内透光的照明手法，突出整个区域的特色，再用局部投光突出重点段的细部。景点的夜景照明功能和装饰功能并重，宜采用高杆照明灯具。