不动产登记数据整合技术方案-(初稿)

1 建设目标与任务

1.1 建设目标

按照尊重历史、充分继承的原则，保留和认可原有各部门已形成的调查成果，对涉及到初始调查和变更调查的房屋、土地、林地、草原、承包经营权、海洋等，统一按照目前国土资源部颁布的《不动产登记数据库标准》、《不动产登记数据库整合技术规范》、《不动产权籍调查技术方案》等有关标准和规范，通过集中统一的调查，按照空间位置关系和统一标准紧密整合，消除各类数据之间的矛盾和冲突，建立各类数据之间的联系，形成统一的不动产产权产籍“一张图”，实现房屋、土地、林地、草地、海洋、承包经营权空间数据和登记业务数据、档案数据的一体化存储，以达到图、属、档一体化管理的应用目标。

1.2 建设任务

依据《不动产登记数据库标准》、《不动产登记数据库整合技术规范》以及《不动产权籍调查技术方案》等不动产相关标准和技术规范，清理房屋、土地、林地、草原、承包经营权、海洋等原不动产登记数据库，对其空间数据要素、数据格式、属性内容等进行清理整合，建立符合不动产登记数据库标准的数据分层及属性标准等要求的不动产登记信息数据库，为不动产登记及相关行业提供数据支撑和数据服务。

1、对于已建成的与不动产登记相关的数据库，可依据不动产登记数据库标准，建立映射关系模型，补充完善后转换形成符合不动产登记数据库标准要求的不动产登记信息数据库。

2、对于已有不动产登记电子档案或部分电子数据的，依据不动产登记数据库标准，提取、转换、补录不动产登记信息，建立符合不动产登记数据库标准的不动产登记信息数据库。

3、对于没有电子数据只有不动产登记纸质档案的，依据不动产登记数据库标准录入数据，建立符合不动产登记数据库标准要求的不动产登记信息数据库。

2 现状分析

2.1 业务分析

不动产统一登记主要涉及土地、房屋、草原、林地、海域以及将纳入的农村土地承包经营权等，现有的各种登记业务基本上都出台了登记办法，对登记的相关工作做了明确规定。土地登记的基本程序可分为土地登记申请、土地权属审、注册登记、核发证书等步骤，类型主要包括土地总登记、土地初始登记、变更登记、注销和其他登记等；房屋登记一般流程包括申请、受理、审核、记载于登记簿、发证，类型主要包括所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记以及其他登记等；草原登记分为草原初始登记和草原变更登记，按照权属可以分为国有草原登记和集体草原登记；林权登记包括初始、变更和注销登记；海域使用权登记包括初始登记、变更登记和注销登记；农村土地承包经营权包括家庭承包方式登记、其他承包方式登记和变更登记、注销登记等类型。综上可述，不动产统一登记中所涉及的各类登记基本包括了不动产权利取得的初始登记、不动产权利性质变动驱动的变更登记以及不动产权利或客体消亡的注销登记等，其登记的流程大致相同，只是在登记部门和登记内容上有所差别。

2.2 数据分析

长期以来，土地、房屋、林地、草原、海域等不动产登记职责分散在国土资源、住房城乡建设、农业、林业、海洋部门，基本上由县级部门承担（除国有重点林区林权登记外）。各部门都针对各自行业管理特点，制定了技术标准和规程。

目前，土地、房屋、林地、草原、海域登记信息化在国土资源、住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门的信息化整体规划和推进下，都积累了丰富的数据资源，建立了登记信息系统，登记业务不同程度地实现了信息化。登记的主要内容包括了空间信息及其权属信息两个部分，具体见下表所列。各种类型的登记均记载了相关的空间信息，相比较而言，土地登记的空间信息要求最为严格，不但数据精度高，且全境覆盖。房屋登记中的空间信息和土地登记使用权宗地之间存

在被包含的空间关系，即一个宗地范围内包含一个或多个房屋登记的空间信息。林权、承包经营权、草原权、海域使用权等实质上都属于用益物权，其确认和登记须以明确土地所有权为基础，但以现有的各类空间数据来看，和土地所有权图形数据之间没有进行衔接，存在相互矛盾和冲突的情况。

表 各类不动产登记现有数据情况

2.3 信息系统分析

目前，土地登记和房屋登记的信息化建设较为完善，使用信息系统进行登记与管理；林权登记、海域登记等各地信息化建设情况不一；草原登记、农村土地

承包经营权的登记信息系统建设相对滞后。分散登记制度下形成的不动产信息化呈现出几个显著特征，一是登记资料分散保存在各级不同部门，且数字化程度不同，数据标准互不衔接，数据格式不统一，行业之间和行业内不同地区之间差异较大；二是数据库、地理信息系统等平台软件不统一，技术架构和技术路线不尽相同；三是行业或部门信息化统筹力度不同，数据和系统标准化程度不一。

各类不动产登记信息化现状及信息化程度如下表：

表 各类不动产登记信息化现状

3 建设原则和依据

3.1 技术依据 3.2 建设原则

⏹ 规范化原则

对现有的不动产登记信息进行规范化梳理，对同名异质或者同质异名的登记指标和相互交叉的权利信息进行整合，实现不动产登记信息表达规范，语义一致。

⏹ 完整性原则

数据整合在总体上应具有概括性和包容性，整合过程中要严格按照相关数据库标准和规范的要求，容纳数据库标准的全部信息，不重不漏。对不同尺度进行综合处理，满足精度要求。

⏹ 一致性原则

整合后的登记信息与和整合前信息保持绝对一致。 ⏹ 集约型原则

整合数据库符合数据库标准要求，没有数据库结构和内容的冗余，奠定数据共享的基础。

⏹ 适用性原则

整合后的数据要符合国家标准和行业标准，为实现信息资源共享奠定基础。整合数据满足不同应用系统的调用，便于检索查询，提高工作效率。

4 技术流程

我国当前已经基本完成了全国的城镇国有土地使用权和农村集体土地所有权的确权登记发证工作，集体建设用地使用权和宅基地使用权确权发证工作正全面开展，宗地统一代码编制和土地登记信息动态监管查询工作在多个省份进行试点，并取得阶段性成果。现有地籍测量已基本覆盖全国，技术标准相对统一，精度较高，档案资料齐全，这是其他部门无法比拟的。因此不动产登记数据整合，以地籍数据为基础，以宗地统一编码为索引，采用松耦合集成扩展其他类型不动

产登记数据的方式（如下图所示），不仅有利于加快整合不动产数据及系统平台，更具有现实的可操作性。

数据整合整体思路按照尊重历史、充分继承的原则，保留和认可原有各部门已形成的调查成果，对涉及到初始调查和变更调查的房屋、林地、草原、承包地等，统一按照目前的有关要求和方法开展，通过宗地统一编码建立各类数据之间的联系。在职能整合基本完成后，按照工作总体推进安排，在一定时期内，组织开展集中统一的调查，将各部门的调查资料，按照空间位置关系和统一标准紧密整合，消除各类数据之间的矛盾和冲突，形成全国统一的不动产产权产籍“一张图”。

图1 不动产登记数据整合思路

目前各类数据的类型分两种：一、以电子档案形式存放，例如：土地登记、建设审批数据的部分存放在电子政务系统的库体中，大部分以纸质的形式存在。纸质资料中包含各个地块的地块坐标及项目信息。对于其它格式数据如（CAD\DWG等）文件需要在数据工具进行数据整理；对于纸质材料则需要通过在入库系统中输入每个地块坐标，要素构面矢量化数据并将档案数据进行扫描挂接。

图数据整合流程

5 准备工作

5.1 资料收集准备

1、对于已利用信息化手段实现集体土地所有权, 建设用地使用权、宅基地使用权，房屋所有权，土地承包经营权、农用地使用权，林权，海域、无居民海岛使用权及构（建）筑物所有权、取水权、探矿权、采矿权等登记管理的，已经建成较为完备的数据库的，搜集完备的电子数据信息、元数据信息以及相应的数据库结构设计、执行的数据库标准、技术规程等资料。

2、对于利用传统手段完成集体土地所有权, 建设用地使用权、宅基地使用权，房屋所有权，土地承包经营权、农用地使用权，林权，海域、无居民海岛使用权及构（建）筑物所有权、取水权、探矿权、采矿权等登记管理，已经建成相应档案系统，实现档案查询管理或登记结果以电子化方式存储的，需要搜集完备的纸质登记簿和电子化档案，以及原来执行的技术规程等。

3、对于利用全手工方式完成集体土地所有权, 建设用地使用权、宅基地使用权，房屋所有权，土地承包经营权、农用地使用权，林权，海域、无居民海岛使用权及构（建）筑物所有权、取水权、探矿权、采矿权等登记管理的，需要搜集全部的纸质登记簿册以及原执行的技术规程。

5.2 明确数据整理目标

数据库汇总同名异质和同质异名的问题，实现全部不动产登记信息不存在语义不一致的描述；规范同一个县区内同一类不动产登记数据类型，保证数据类型的一致性；统一同一县区不动产登记数据库的空间参考；理清不动产登记的缺漏信息，并制定补充完善的内容。

通过规范化梳理后的结果应包含如下内容： 1、空间信息

对于集体土地所有权，国有建设用地使用权、集体建设用地使用权以及宅基

地使用权等包括地籍区、地籍子区以及宗地的空间信息；

对于房屋登记，包括街道、街坊、板块、丘、幢等空间信息，空间参考和对应的国有建设用地使用权一致；

对于土地承包经营权登记包括承包地块信息，空间参考应保持和集体土地所有权或集体建设用地使用权一致；

对于农用地使用权，林权、取水权、探矿权、采矿权等包括宗地信息，空间参考应保持和集体土地所有权或集体建设用地使用权一致；

对于海域、无居民海岛使用权及构（建）筑物所有权包括地籍区、地籍子区以及宗海（含无居民海岛）的空间信息，空间信息以经纬度方式表示。

2、原不动产登记簿信息

包括原不动产登记簿的属性描述信息和附图扫描文件。以原不动产登记单元为单位，属性采用电子化方式描述和存储，属性的结构原则上采用数据库框架设计中规定的属性表结构，也可采用原不动产登记数据库标准中规定的属性结构。

3、原不动产登记档案

包括原办理不动产登记的受理、申请、审批以及地役权、抵押权、异议登记、查封登记以及预告登记的登记档案数据库和对应的核心数据描述项。有条件的地方应建立原不动产登记信息档案数据库，并通过业务号或原不动产单元号建立与原不动产登记簿的关联关系。

6 数据整理

6.1 空间数据整理

6.1.1 图层整理

根据《不动产登记数据库整合技术规范（征求意见稿）》要求，需要对梳理好的对集体土地所有权登记、集体土地建设用地使用权、国有土地建设用地使用权、宅基地、房屋、农村土地承包经营权、林权以及海域（含无居民海岛）空间数据进行二次筛选整理，保留原不动产登记空间数据数据库中的部分图层作为不动产登记数据库整合的基础数据。需要保留的要素图层信息如下表：

表 各专题空间要素信息整理结果

6.1.2 统一空间参考系

根据《不动产登记数据库整合技术规范（征求意见稿）》，一个具体的地理范围内坐标参考不一致，应实现相同比例尺下同一地理范围内空间参考一致。如参考系不一致，应提供相应的坐标系转换参数。

6.2 登记簿册信息整理

6.2.1 各类土地所有权及使用权登记簿册

整理各类土地所有权和使用权登记的信息，根据不动产统一登记数据库标准中各类权利图层的标准属性结构，确定需要保留的属性字段。同时，整理相关扩展属性信息。

通过保留属性字段中的关键字段，如“宗地编号”建立登记簿册和对应的各专题数据空间信息的关联。

通过关键字段，如“宗地编号”关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的信息。

通过关键字段，如“宗地编号”建立登记簿册和权利人信息关联。

6.2.2 房屋所有权登记簿册

整理楼盘表的信息，包括逻辑幢、层、户的信息，需要根据不动产统一登记数据库标准中房产部分的标准属性结构，确定需要保留的属性字段。

整理房地产权信息，主要是房地产权登记信息，并根据数据库标准中对于项目内多幢、独幢或共有部分所规定的不同属性结构确定保留的属性字段。

通过自然幢号建立和对应的空间信息的关联。

通过房屋编号或建（构）筑物编号关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记以及预告登记的信息，并根据数据库标准中对于各种权利信息所规定的不同属性结构确定保留的属性字段。

通过房屋编号或建（构）筑物编号建立和权利人信息关联，并根据数据库标准确定需保留的属性字段。

6.2.3 林权登记簿册

整理林权登记的信息，根据数据库标准中各类权利图层的标准属性结构，确定需要保留的属性字段。同时，整理相关扩展属性信息。

通过宗地编号建立和对应的空间信息的关联。

通过不动产权证号关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的信息，并根据数据库标准中对于各种权利信息所规定的不同属性结构确定保留的属性字段。

通过不动产权证号建立和权利人信息关联，并根据数据库标准确定需保留的属性字段。

6.2.4 取水权登记簿册

整理取水权登记的信息，根据数据库标准中各类权利图层的标准属性结构，确定需要保留的属性字段。同时，整理相关扩展属性信息。

通过宗地编号建立和对应的空间信息的关联。

通过不动产权证号关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的

信息，并根据数据库标准中对于各种权利信息所规定的不同属性结构确定保留的属性字段。

通过不动产权证号建立和权利人信息关联，并根据数据库标准确定需保留的属性字段。

6.2.5 海域（含无居民海岛）登记簿册

整理宗海信息，根据数据库标准中各类权利图层的标准属性结构，确定需要保留的属性字段。同时，整理相关扩展属性信息。

整理海域（含无居民海岛）使用权登记信息，并根据数据库标准中对于海域使用权信息所规定的不同属性结构确定保留的属性字段。

构（建）筑物所有权登记信息，并根据数据库标准中对于构（建）筑物所有权信息所规定的不同属性结构确定保留的属性字段。

通过不动产权证号关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的信息，并根据数据库标准中对于各种权利信息所规定的不同属性结构确定保留的属性字段。

通过不动产权证号建立和权利人信息关联，并根据数据库标准确定需保留的属性字段。

6.3 历史档案整理

通过对原不动产登记的业务处理过程数据进行整理产生，按原不动产档案管理的要求建库，并通过宗地号、原不动产权证号、业务号、档案编码等信息建立和空间信息、不动产登记簿的关联关系。

7 数据整合

7.1 空间数据整合

7.1.1 数据转换

如果已经在前期对收集到的空间数据进行了规范化梳理，那么在业务整合之前主要涉及矢量化、数据转换、坐标系统转换方面的问题：

1）纸质地图矢量化即将纸质的地图进行数字化，使其成为能被系统利用矢量数据。目前，行业通用的矢量化方法是将纸质地图扫描成栅格数据后，通过MAPGIS 矢量化软件或直接人为手工跟踪而成。

2）数据格式转换为了保证系统的顺利运行，对于不同格式的数字化地图必须通过数据格式的转换，一般来说，其他格式GIS 数据可以先转化为通用的MAPGIS 数据，最后存入关系型数据库中。

3）坐标系统的转换：为在整个系统建设和将来的运行过程中，可能会涉及到不同坐标系统的数据，如北京54、西安80、本地坐标系等，因此采用MapGIS 平台将提供不同坐标系间的投影变换功能。

7.1.1.1 数据矢量化

使用矢量化工具将栅格数据方便的转化成矢量数据。矢量化编辑包括：交互式矢量化、全自动矢量化、高程自动赋值、边角提取、取边界矢量化、取中心矢量化。

矢量化时，在输入每一类图元之前，都要进入菜单修改此类图元的缺省参数，重复操作，影响工作效率；为此，可以生成含有固定参数的图例文件，放到图例板中，在矢量化时，直接拾取图例板中某一图元的固定参数，以实现灵活输入。再进行点要素、注记要素、线要素、区要素的输入和编辑。再保存地图文档。

7.1.1.2 数据格式变换

对不同格式的专题数据统一转换为MAPGIS 格式的数据。MapGIS 不动产的登

记数据库管理系统中提供专用的转换工具，支持不同格式数据之间的转换。

图 数据格式转换

7.1.1.3 坐标系统转换

对采用不同中央子午线的数据进行投影转换，以便统一各专题数据的空间参考系。MapGIS 不动产的登记数据库管理系统中提供坐标系转换工具可以对不同中央子午线的数据进行投影转换。如果是采用独立坐标系建库的，可以利用已知对应的公共点坐标求出转换系数，再根据求出转换系数进行坐标系转。

7.1.1.4 数据库接边

在数据库中对相邻县级数据库的电子数据进行检查，检查是否存在坐标串不一致的情况，并采取不同措施处理接边产生问题。利用MAPGIS 平台中的接边处理工具，以行政区为单位建立不规则的接边库，分别对相邻行政区的所有专题数据进行接检查，若有数据相互压盖或丢漏的现象，则需对照县级行政界线进行重新核对并修正，对按图幅范围提供的数据进行接边处理，相邻图幅数据之间相利用建库工具中的文件拼接功能将接边处理过的数据拼接成县级行政区。

7.1.2 行政区整合

将集体土地所有权登记、建设用地使用权、房屋所有权、林权、取水权以及海域登记对应空间数据中的行政区数据进行处理，以集体土地所有权中行政区数据为主，用其他的行政区数据对其他没有覆盖到的地方进行补充，保留行政区、行政界线以及行政要素注记三类空间要素，属性结构按《不动产登记数据库标准》中描述定义，属性值域也须符合《不动产登记数据库标准》的要求。

7.1.3 地籍区和地籍子区整合

将集体土地所有权登记、国有建设用地使用权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地登记等对应空间数据中的地籍区、地籍子区数据进行处理，以集体土地所有权中地籍区、地籍子区为基础，用其他的地籍区、地籍子区数据对没有覆盖到的地籍区、地籍子区进行补充，对编码重复进行修正，对漏码的地方进行重新编码，编码标准要严格遵循《城镇地籍调查规程》的要求。属性结构按《不动产登记数据库标准》中描述定义，属性值域也须符合《不动产登记数据库标准》的要求。

7.1.4 宗地（宗海）整合

7.1.4.1 集体土地所有权宗地

将集体土地所有权的宗地、界址线、界址点和注记类空间要素提取形成集体土地所有权宗地空间信息，对应的属性数据结构中在《不动产登记数据库标准》的基础上，增加原宗地号，将在集体土地所有权登记中产生的宗地编号赋值到原宗地号。

按照《城镇地籍调查规程》中宗地编码的规则对宗地进行赋码编号。

属性内容包括宗地代码、坐落、面积单位、宗地面积、土地用途、权利类型、权利性质、权利设定方式、容积率、建筑密度、建筑限高、宗地四至、宗地图、原宗地号等宗地描述信息以及与之关联的宗地代码、变化原因、变化内容、登记时间、登簿人、附记等宗地变化信息。

主要对城镇地籍调查和集体土地建设用地使用权登记的空间数据成果进行整理，保留宗地、界址线、界址点和注记层空间要素，属性结构中在《不动产登记数据库标准》宗地属性表的基础上，增加原宗地号，将在城镇地籍调查和集体土地建设用地使用权登记中产生的宗地编号赋值到原宗地号。

其他内容参照集体土地所有权宗地整合。

7.1.4.3 宅基地使用权宗地

参照建设用地使用权宗地整合。

7.1.4.4 土地承包经营权宗地（耕地）

参照不动产登记数据库整合技术规范的要求

7.1.4.5 林地使用权宗地

将林地使用权宗地信息和地籍区、地籍子区信息进行叠加赋值，在属性项中增加宗地编码，并按照《城镇地籍调查规程》中规定的编码方式进行编码。

其他信息处理方法同集体土地所有权宗地整合。

7.1.4.6 草原使用权宗地

将草原使用权宗地信息和地籍区、地籍子区信息进行叠加赋值，在属性项中增加宗地编码，并按照《城镇地籍调查规程》中规定的编码方式进行编码。

其他信息处理方法同集体土地所有权宗地整合。

7.1.4.7 宗海

将宗海信息和地籍区、地籍子区信息进行叠加赋值，在属性项中增加宗地编码，并按照不动产单元代码编制规则中确定的宗地编码方式进行编码。

其他信息处理方法同集体土地所有权宗地整合。

将取水权宗地和地籍区、地籍子区信息进行叠加赋值，在属性项中增加宗地编码，并按照不动产单元代码编制规则中确定的宗地编码方式进行编码。

其他信息处理方法同集体土地所有权宗地整合。

7.1.5 房屋数据整合

7.1.5.1 房屋落地

实际在大多数地方，房产图形数据是CAD 这类不带坐标的数据。为了建立带坐标的不动产登记的测绘空间图形数据库，实现房产空间数据GIS 化，一般可以在原有房产数据的基础上建立楼盘表，实现房屋归幢，再将幢关联到宗地上。这个过程可以充分利用国土局建设的城镇土地调查数据库。在城镇土地调查数据库中的采集房屋层（区文件）实际相当于房产数据中的幢数据，城镇土地调查时确定的房屋层（楼幢）与宗地层之间的空间关系，表达了不动产登记过程中不动产单元与宗地的隶属关系。

7.1.5.2 关联楼盘表与GIS 数据库

根据楼盘表内的分幅号、分丘号、幢号等信息，而在测绘调查中所测得的空间数据库中，房屋层为面状地物类型，在其本身所带的数据库中带有房屋测量号字段，与楼盘表中的房屋测量号完全相同，因此可直接将楼盘表与GIS 数据库建立关联。

通过以上的步骤，分别建立了房屋属性数据库与分户图库的关联、房屋属性数据库与楼盘表的关联及楼盘表与GIS 图形库的关联，从而实现了三库的合并。

7.1.5.3 实现房地合一

将使用权数据与房产数据进行关联，实现房地一体化，即通过空间数据和地籍、房籍属性合一构建针对图形和属性能够相互查询，关联管理，地籍和房籍信息无缝结合，并具有图形属性输出功能的管理业务系统。能实现宗地登记、产权

登记、交易、拆迁、物业管理、房产开发等高效、互联互动式房地产业务管理。同时也将所有权数据与林权、承包经营权、草原权等数据进行关联，实现整个不动产数据库的一体化。

实现房地一体化主要是确保房地空间数据的关联和房地属性数据的关联。房地空间数据的关联主要通过坐标值和房屋的隶属宗地可以实现房地空间数据的关联, 实现某个宗地上有哪些房屋, 某房屋位于那块宗地上，即通过特征点的坐标值进行房屋栋基底图和宗地图的关联，而房屋的分层分户图只有相对坐标可通过唯一码实现分层分户图与栋基底图的关联，房地属性数据的关联主要是通过在各种房地实体之间建立中间表, 通过关联字段进行属性的关联, 这样即可以保证房地数据的一体化, 又能保证房地数据的独立性, 使系统数据库方便维护。

7.1.6 其他定着物数据整合

7.2 非空间数据整合

7.2.1 国有土地建设用地使用权登记信息整合

整理后的国有土地建设用地使用权登记信息，宗地编号、坐落、宗地面积、土地用途、权利类型 、权利性质、权利设定方式、容积率、建筑密度、建筑限高、空间坐标、位置说明、四至描述等信息转录到宗地信息表中，并与空间数据关联。将通过宗地编号相关联的变化原因、变化内容、登记时间、登簿人以及附记信息的扩展属性信息转入到宗地变化情况信息表中，保留原宗地号保持关联。

办理业务号、登记类型、登记原因、使用期限、取得价格、不动产权证号、登记机构、登记时间、登簿人、附记等信息转入到国有建设用地使用权登记信息数据表中，并补充录入要素代码，保留原宗地编号，不动产单元号暂空。

权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型等信息转入到权利人信息表中，保留原宗地号保持关联。

将本宗地的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的信息分别转入到对应的数据表中，保留原宗地号保持关联。

7.2.2 集体土地所有权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地信息整合

同国有土地建设用地使用权登记信息整合。

7.2.3 房屋产权信息整合

7.2.3.1 房屋权属数据来源

房屋权属数据应在房地产登记管理业务过程中产生。

房屋权属数据应在经过受理、审核、权证处理、归档等房地产登记业务流程中具备不同的时效状态，如临时状态、现势状态、历史状态等。

房屋权属数据的时效状态应随着登记业务过程的进行而发生改变，而权属数据内容本身不应发生改变。

房屋权属数据应与房地产基础图形数据建立对应关系。

房屋权属数据的变更应根据特定的权属数据变更审核流程进行。

7.2.3.2 房屋基本属性数据处理

图 房屋落地流程

步骤一：通过算法分析和技术处理，对较为标准的坐落地址进行拆分，如“顺庆区玉带南路二段99号宏凌美景第16幢1-101”的数据，就采取“地址分词算法”，截取“幢”字之前的字符串进行房屋的归幢，并生成每幢的楼盘表。

步骤二：设计开发楼盘表清理辅助工具，参照产权扫描件，确认户室在楼盘中的位置是否正确；若不正确，则将该户室移除本楼盘，将正确的户查找添加进楼盘。

步骤三：房屋编码清理

对于同一个房屋拥有不同的房屋代码，需要进行房屋代码合并，同时记录合并后关系。

如果同一个代码标识了两个房屋、两套业务，需要进行分拆，生成新的房屋编码与业务关联，同时记录分拆关系。

清理生成房屋编码后，同步建立标准地址，与新数据保持一致，规范所有房屋地址编写格式。

步骤四：每个户室全部归幢完成后，根据标准地址、幢编码内容将楼盘表与建立完成的GIS 数据库中的幢属性进行自动匹配，数据匹配成功后进行自动落地，实现“地-楼-房”的关联。

步骤五：若数据无法满足进行自动匹配，则需要在人工补充修正幢标准地址或者幢编码后进行手工落地。

图 自然幢地址采集图 生成楼盘表

7.2.3.3 房屋产权数据清理

图 业务数据清理流程

步骤一：以房屋权属档案数据、物理数据为基础，以楼盘表为载体，清理每一套房屋的登记产权数据。

步骤二：将登记业务数据与权属、档案数据和物理数据建立关联。 步骤三：通过编写工具展示房屋上下手业务关联信息，并参照每笔业务的扫描件进行核对，纠正关联有误信息。

步骤四：对楼盘表上每户的权属信息内容、关联性等进行质量检查。 步骤五：通过房屋上下手关联的清理，核对并纠正楼盘表结构，去除重复幢、重复户、合并户、合并幢，最终将所有房屋全部归幢。

步骤六：最后在前面清理的物理数据、权属数据、登记业务数据的基础上生成房屋电子登记簿数据库。

7.2.4 林权登记信息整合

整理后的林权登记信息，宗地编号、坐落、宗地面积信息转录到宗地信息表中，补录土地用途、权利类型 、权利性质、权利设定方式等信息，并与空间数据关联。

发包方、业务号、登记类型、登记原因、林地使用期限、森林\林木所有权人、主要树种、株数、林种、起源、造林年度、小地名、林班、小班、不动产权证号、登记时间、登簿人、附记等信息转入到林权登记信息数据表中，并补充录入要素代码，保留原宗地编号，不动产单元号暂空。

林地权利人、证件类型、证件号、共有情况、权利人类型等信息转入到权利人信息表中，并保留原宗地号保持关联。

将本宗地的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的信息分别转入到对应的数据表中，保留原宗地号保持关联。

7.3 信息落宗

将整合后的空间数据和非空间数据进行关联，形成用宗地编号把宗地和不动产单元进行关联，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，用业务号实现不动产权利和登记过程的关联，最终形成空间数据、非空间数据关联，历史和现状信息清晰完整的不动产登记信息。

（1）对于国有建设用地使用权登记、集体土地所有权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地登记、林权登记、草原登记、取水权登记等，宗地编号分别采用城镇地籍调查规程中规定的方法编码，通过原宗地编号关联相应的不动产登记权利信息、地役权信息、抵押权信息、查封登记信息以及异议登记信息，用新宗地编号对宗地编号属性项赋值。

（2）对于房屋登记信息。

用原自然幢编号关联逻辑幢、层、户的信息，保留原自然幢信息，用新的自然幢编号对自然幢编号属性项赋值，保留自然幢数据中的宗地编号到逻辑幢、层、户数据表中。

将通过房屋编号关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记以及

预告登记的信息补录新的自然幢编号和宗地编号。

（3）不动产单元编号

分类分宗按不动产单元编码规则对不动产单元进行编号，同时补录要素代码、不动产类型选项、宗地特征码、不动产单元状态等信息。

在宗地内通过宗地编码建立和不动产单元的关联关系，通过不动产单元编码建立不动产单元、权利以及权利人之间的关联关系，通过业务号建立权利和办理过程的关联关系。

8 不动产单元设定

8.1 不动产单元划分

8.1.1 地籍区和地籍子区划分

a ）在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性地物划分地籍区。

b ）在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分地籍子区。

c ）地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线应保持稳定，原则上不随所依附界线或线性地物的变化而调整。

d ）海籍调查可不划分地籍区和地籍子区。 8.1.2 宗地（宗海）划分

在地籍子区内，按照以下情形划分宗地：

a ）依据宗地的权属来源，划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地。在集体土地所有权宗地内，划分集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地和其他使用权宗地等。

b ）两个或两个以上农民集体共同所有的地块，且土地所有权界线难以划清的，应设为共有宗。

c ）两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，

应设为共用宗。

d ）土地权属未确定或有争议的地块可设为一宗地。

在县级行政辖区内，按下列情形划分宗海和无居民海岛使用权范围： a) 依据宗海的权属来源，划分海域使用权宗海。

b) 依据无居民海岛的权属来源，划分无居民海岛使用权范围。 8.1.3 定着物划分

8.1.3.1 定着物为房屋等建筑物、构筑物

定着物为房屋等建筑物、构筑物的，按以下情形划分定着物单元： a ）同一权利人拥有的独幢房屋宜划分为一个定着物单元。

b ）具有多个权利人的一幢房屋，应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元。

c ）同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元。

d ）同一权利人（如：行政机关、企事业单位等）拥有的两幢或两幢以上的房屋可共同组成一个定着物单元。

8.1.3.2 定着物为森林、林木

定着物为森林、林木的，按以下情形划分定着物单元：

a ）权属界线封闭、独立成片的森林、林木可划分一个定着物单元。 b ）属于同一权利人多片森林、林木可共同组成一个定着物单元。 8.1.3.3 定着物为其他类型

定着物为其他类型的，按以下情形划分定着物单元： 每个定着物可各自单独划分一个定着物单元。

属于同一权利人全部同类定着物（如：水塔、烟囱等）可组成一个定着物单元。

8.2 不动产单元设定

根据《不动产权籍调查技术方案》要求，不动产单元按照如下规则社额定： a ）集体土地所有权宗地应设定不动产单元。

b ）无定着物的使用权宗地（宗海）应设为一个不动产单元。

c ）有定着物的使用权宗地（宗海），宗地（宗海）内的每个定着物单元与该宗地（宗海）应设为一个不动产单元。

8.3 不动产单元编码

1、代码结构

按照每个不动产单元应具有唯一代码的基本要求，依据GB/T 7027规定的信息分类原则和方法，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成，分述如下：

a ）宗地（宗海）代码为五层19位层次码，采用TD/T 1001规定的编码规则，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地（宗海）特征码、宗地（宗海）顺序号，其中宗地（宗海）特征码和宗地（宗海）顺序号组成宗地（宗海）号。

b ）定着物代码为二层9位层次码，按层次分别表示定着物特征码、定着物单元编号。

c ）不动产单元代码结构如下图所示： 宗地（宗海）顺序号 宗地（宗海）特征码 地籍子区 地籍区

a ）第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用GB/T 2260规定的行政区划代码。

b ）第二层次为地籍区，代码为3位，码值为000~999；其中，海籍调查时，地籍区可用“000”表示。

c ）第三层次为地籍子区，代码为3位，码值为000~999；其中，海籍调查时，地籍子区可用“000”表示。

d ）第四层次为宗地（宗海）特征码，代码为2位。其中：

1）第1位用G 、J 、Z 表示。“G ”表示国家土地（海域）所有权，“J ”表示集体土地所有权，“Z ”表示土地（海域）所有权未确定或有争议。

2）第2位用A 、B 、S 、X 、C 、D 、E 、F 、G 、H 、W 、Y 表示。“A ”表示集体土地所有权宗地，“B ”表示建设用地使用权宗地（地表），“S ”表示建设用地使用权宗地（地上），“X ”表示建设用地使用权宗地（地下），“C ”表示宅基地使用权宗地，“D ”表示土地承包经营权宗地（耕地），“E ”表示土地承包经营权宗地（林地），“F ”表示土地承包经营权宗地（草地），“H ”表示海域使用权宗海，“G ”表示使用权无居民海岛，“W ”表示使用权未确定或有争议的土地（海域），“Y ”表示其它使用权土地（海域），用于宗地（宗海）特征扩展。

e ）第五层次为宗地（宗海）顺序号，代码为5位，码值为00001~ 99999，在相应的宗地（宗海）特征码后顺序编号。

f ）第六层次为定着物特征码，代码为1位，用F 、L 、Q 、W 表示。“F ”表示房屋等建筑物、构筑物，“L ”表示森林或林木，“Q ”表示其他类型的定着物，“W ”表示无定着物。

g ）第七层次为定着物单元编号，代码为8位。

1）定着物为房屋的，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一编号。前4位表示房屋的幢号，房屋幢号在使用权宗地（或地籍子区）内统一编号，码值为0001～9999；后4位表示房屋的户号，房屋户号在每幢房屋内统一编号，码值为0001～9999。

2）定着物为森林、林木的，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一的编号，码值为00000001 ~ 99999999。

3）其他的定着物，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一的编号，

码值为00000001 ~ 99999999。

4）使用权宗地（宗海）内无定着物的，定着物单元编号用“00000000”表示。

9 成果检查及入库

9.1 数据库内容

不动产登记数据库包括土地、海域以及房屋、林木等不动产单元数据、权利人数据、权利数据、登记业务数据和其它数据。不动产登记数据库要素代码与名称描述见下表。

9.2 成果检查

依据国家颁布的规范、标准和技术规程，针对各调查单位提交的数字化成果进行全面质量检查，并记录检查结果，对质量检查不合格的数据应予以返工。

一、配置数据检查方案

系统的数据检查功能将检查项与后台的配置文件相关联，在配置文件详细记录了各个检查项应该遵循的基本规则。用户可以根据地方的特殊规定，对配置文件内容进行增、删、改，满足个性化需求。用户可以结合自己的需求，尽可能多地将所有检查项目都应用起来。

二、数据库整体性检查流程

图数据检查流程

三、数据检查项目和内容

1、整体性检查

根据数据库标准等相关规定，检查汇交数据的目录组织结构、文件命名、数据分层是否正确或是否符合汇交要求；数据成果是否通过了自检、检查验收和国家级成果核查，是否具备相关国土资源调查成果预检报告、成果验收意见、成果核查确认意见等相关要件；数据现势性是否符合要求，数据源时点和数据完成时点是否符合要求。

2、数据完整性检查

支持检查不同粒度数据的地理覆盖范围是否完整、无遗漏；表格数据是否无遗漏和无多余；元数据是否无遗漏和无多余。检查必填数据项是否为空值；文本数据是否符合相关要求，如工作方案、技术方案、工作报告及相关说明文件等是否无遗漏。

3、逻辑一致性检查

检查空间数据要素分层（如要素层名称和几何特征）、属性（表格）、元数据的数据结构（如表名、字段长度、字段类型和约束条件等）是否与数据库标准保持一致；检查数据分层之间的逻辑关系是否正确，如所有的所有权数据不应超出行政区等；检查数据项的值是否符合值域范围的要求，值间的关系符合规定的逻辑关系等；检查是否按要求建立拓扑关系，建立的拓扑关系是否正确，如多边形封闭、不存在多余标识点、悬挂节点、坐标点重叠、线和弧段自相交等现象。

4、空间定位准确度检查

检查不同比例尺空间数据坐标系是否符合相关要求；投影方式的选择及参数的设置是否正确。检查相邻分幅的同一数据层实体的接边精度是否符合要求，行政界线接边要以民政勘界成果为基础，要求边界不重不漏，低精度数据应服从高精度数据。系统还应支持对各级接边质量进行检查，保证各级接边质量。

5. 属性数据准确性检查

在数据库属性结构表中，属性项的定义应和《不动产登记数据库标准》保持一致，必选属性项的描述应采用《不动产登记数据库标准》的描述，可以适当扩展，但不得冲突。

6、检查结果评价与处理

系统提供对检查错误的详细记录，用户可以根据错误记录定位到错误处，并支持用户对错误进行批量处理；实现打分规则、评价模型、评价表格、评价报告

模板等的自定义和设置；实现评价结果与评价报告的输出。

四、错误定位与修改

系统可以自动将用户执行的每一次检查的结果以mdb 文件的形式进行存储，并按日期、时间先后顺序进行排放；在本系统中打开这些记录，通过单击每一条错误记录，系统能够定位到存在错误的图元，实现图属联动；拓扑错误的记录提供修改方法，当然用户也可以使用拓扑处理工具对图形拓扑进行批量处理，对于属性错误，用户可以结合建库工具进行批量修改。

9.3 对现有数据进行分类制定导入方案

将现有的实物数据和电子数据依照新的登记业务数据库进行建模分析，提取有效数据，去除噪音数据，并将不同数据质量的数据进行等级分类，为不同等级数据设计不同的导入方案。

例如，对于现势性较好、较为规范的信息化数据成果，可以采用映射接口导入方案。导入时实现两个系统的数据字典、数据字段的映射。对于现势性较好，但数据标准不一、质量较差的电子数据，要认真分析数据存在的问题，有针对性的对关键属性字段进行查重、查漏、标准化后，再按质量情况分级导入。对于现势性一般，且数据质量很差的数据，一般不直接导入数据库，而是在旧证换新时，逐一提取档案记录进行补录和确认后，将干净的数据逐一入库。

9.4 数据分批进入数据库

根据上一步数据分类的结果，我们开始对重要性和质量较高的数据进行导入，然后在综合业务数据库中对导入的数据进行展现与分析，缺少的内容将通过人工的方式进行补录。

9.5 数据验证与修改

最后，在业务系统中对数据的完整性和有效性进行验证，同时对纸质档案进行按百分比抽查、检验，以判断数据导入质量，对不符合要求的数据要进行修改或重新导入。然后继续进行第三步和第四步，直至将所有数据成功导入登记业务数据库。