物业管理条例

物业管理条例

第一条 立法宗旨和依据 为规范本市物业管理活动，维护业主、使用人、管理人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的生活、工作环境和社会秩序，根据国家有关规定，结合本市实际，特制定本条例。 第二条 适用范围 本市行政区域内的城镇物业管理、物业管理企业及物业管理服务活动适用本条例。

第三条 主管部门 市房地产行政管理部门是本市物业管理的主管部门，负责组织实施本条例。 区、县（自治县、市）房地产行政管理部门是物业所在地物业管理的主管部门，依照本条例对辖区内的物业管理活动进行监督管理。其他有关行政管理部门在各自职责范围内，协同实施本条例。 第四条 物业管理定义和立法原则 物业管理是指业主、管理团体及管理人对物业管理区域的专有部分、共用部分和共同事务进行管理。 物业管理活动应该遵循业主自决和业主自律原则，业主权利义务相一致原则和维护公共秩序原则。 第五条 物业管理体制 物业管理实行业主自治与推行物业管理企业提供服务相结合的体制。 政府鼓励物业管理服务向社会化、专业化、市场化方向发展。 第六条 物业管理方式 有高层建筑物或总建筑面积在3万平方米以上的物业管理区域，应当依照本条例规定采用委托管理方式聘请物业管理企业提供服务。 由多层建筑组成且总建筑面积不足3万平方米的物业管理区域，可依照本条例规定采取自主管理方式。 第七条 管理人与物业管理区域 一个物业管理区域应当产生一个管理人，并由该管理人代表

业主进行物业管理活动。 两个以上物业有共用部分的应当划入一个物业管理区域。确定和划分物业管理区域的具体办法由市房地产行政管理部门制定。 第二章 业主权利 第八条 业主基本权利 业主享有决定物业管理区域内共同事务的权利。业主在决定共同事务时享有下列基本权利： (一) 参与订立、修订业主公约暨管理协议； (二) 参与决定产生管理团体；选举或被选举成为管理团体的组成人员； (三) 参与决定委托管理人； (四) 监督管理团体、管理人实施物业管理行为； (五) 请求收取共用部分应得的利益；请求停止违反共同利益的行为； (六) 法律、法规规定的其他权利。 第九条 业主表决方式及表决权计算 业主应当采用记名投票或其他书面表决方式决定共同事务。 业主决定共同事务的表决权，属于住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积每100平方米计算为一票；不足100平方米的，计为一票。属于非住宅类物业的，业主公约暨管理协议可约定增加表决权计算份额。

第十条 业主对共用部分的权利 物业共用部分的使用权、收益权归业主共同享有，但法律、法规另有规定或当事人另有约定的除外。 第十一条 业主选择物业管理企业的方式 业主选择物业管理企业时，可自主决定采取招标或其他方式。 第十二条 业主与管理人 管理人在物业管理活动中代表物业管理区域内的全体业主。管理人应当按照法律、法规和本条例规定，根据业主公约暨管理协议、业主决定进行物业管理活动，维护全体业主的合法权益。 第十三条 业主与使用人 使用人应当依法使用物业，遵守业主公约暨

管理协议，不得损害公共利益和他人利益。 第三章 管理团体 第十四条 管理团体定义 管理团体是业主根据法律、法规和本条例规定成立的自治组织。依法成立的业主会、业主委员会是物业管理区域内的管理团体。 第十五条 业主会成立条件 业主在50人以上的物业管理区域，全体业主自愿组成并符合非赢利性社会团体法人登记条件的，可以依法申请成立业主会。 第十六条 业主会成立程序 业主会自社会团体登记管理机关批准之日起成立。业主会应在成立之日起3日内，向物业所在地房地产行政管理部门备案。 第十七条 业主会职责 业主会应当按照法律、法规和本条例规定开展活动。业主会行使下列职责： （一） 订立、修订业主公约暨管理协议； （二） 决定委托管理人； （三） 负责物业维修基金的筹集、使用和管理； （四） 监督管理人实施物业管理行为； （五） 决定物业使用和管理中的相关事项；

（六） 法律、法规规定的其他职责。 第十八条 业主委员会成立条件 业主在50人以上的物业管理区域，未成立业主会的，应当成立业主委员会。有下列情况之一的，建设单位或房屋售出单位应当组织业主产生业主委员会： （一）新建物业已出售的建筑面积达到50％以上； （二）新建物业自首次出售之日起已满2年；

（三）公有住宅出售建筑面积达到30％以上。 第十九条 业主委员会委员 业主委员会根据物业管理区域的规模由5至11名委员组成，委员由业主担任，由业主表决产生、改选或罢免。 业主委员会委员每届任期4年，可以连任。 第二十条 业主委员

会主任产生 业主委员会主任由业主委员会表决产生或改选。业主委员会主任每届任期4年，可以连任。 经代表3/4以上表决权的业主表决通过，业主委员会主任可以罢免。 第二十一条 业主委员会登记程序 业主委员会应当自产生之日起15日内，向物业所在地房地产行政管理部门办理登记。业主委员会经登记后成立。 第二十二条 业主委员会登记事项变更程序 业主委员会登记事项发生变更的，应当在变更之日起15日内办理变更登记，变更经登记后生效。 第二十三条 业主委员会职责 业主委员会履行下列职责： （一） 订立、修订业主公约暨管理协议 （二） 决定委托管理人； （三） 决定物业维修、改建以及维修基金的使用和管理； （四） 监督管理人实施物业管理行为； （五） 听取业主、使用人的意见和建议，协调业主、使用人与管理人的关系；

（六） 法律、法规规定的其他职责。 第二十四条 业主委员会决议程序 业主委员会作出决议，应当符合下列条件： （一）4/5以上委员参加； （二）参加委员2/3以上同意。 对本条例第二十三条第（一）、（二）、（三）项事宜的决定应由2/3以上的委员表决通过，并征得代表3/4以上表决权的业主同意；业主委员会决议对全体业主具有约束力，但与法律、法规和本条例规定相抵触的除外。 第四章 管理人 第二十五条 管理人定义 业主会、物业管理企业或其他管理人可依照本条例规定成为物业管理区域的管理人，对物业管理区域承担管理职责。其他管理人可以是业主，也

可以不是业主。 第二十六条 管理人职责 管理人履行下列职责：

（一） 遵从善意、诚信、勤勉、尽责的原则维护全体业主权益；

（二） 行使业主公约暨管理协议赋予的职责； （三） 采取合理措施维持物业共用部分的良好状态； （四） 维护物业管理区域公共秩序； （五） 按时向业主报告物业管理情况； （六） 妥善保管业主名册、业主或管理团体会议资料、物业资料及物业管理资料等资料和文件； （七） 代表物业管理区域处理与其他第三人的关系； （八） 法律、法规规定的其他职责。 第二十七条 物业管理企业为管理人 依照本条例规定及业主决定采用委托管理方式的，物业管理企业为管理人。 第二十八条 物业管理企业为管理人的权利 物业管理企业为管理人的，应当参与订立、修订业主公约暨管理协议。物业管理企业应按照业主公约暨管理协议履行管理人职责。 第二十九条 管理团体采用自主管理方式下管理人的产生 管理团体决定采用自主管理方式的，应当决定并委托管理人。管理团体不能产生管理人，管理团体为业主会的，业主会为管理人；为业主委员会的，业主委员会主任为管理人。 第三十条 无管理团体，管理人的产生 未成立业主委员会的物业管理区域，业主应当决定并委托管理人。管理人经1/2以上业主且代表4/3以上表决权的业主同意产生。 第三十一条 管理人的其他产生方式 物业管理区域未成立管理团体，也未产生管理人的，任一业主可以向物业所在地房地产行政管理部门申请要求指定管理人。物业所在地房地产行政管理部门应在接到申请之日起60日内按照以下原则指定管理人： （一） 新建物业自竣工验收合格之日

起3年内，建设单位未完全售出房屋且继续持有5％以上表决权的，建设单位为管理人；或 （二） 物业管理区域内有业主持有5％以上表决权的，持最大份额表决权的业主为管理人；或 （三） 物业管理区域内有业主持有5％以上表决权的，同时拥有共用部分最大份额专有权的业主为管理人；或 （四） 物业管理区域内无业主持有5％以上表决权的，其他管理人为管理人，但应征得1/2业主同意。 第三十二条 管理人报酬、费用及责任分担 业主应向管理人支付报酬，报酬包括在物业管理服务收费内。管理人代表业主实施管理行为所发生的费用由业主负担。管理人因故意或重大过失给业主造成损失的，应当承担赔偿责任。 第五章 业主公约暨管理协议 第三十三条 业主公约暨管理协议定义 业主公约暨管理协议是业主之间、业主和管理人之间就区分业主权益，规范业主、管理团体、管理人在物业管理活动中的行为准则。业主公约暨管理协议对物业管理区域内的管理人、业主和使用人具有约束力。 第三十四条 业主公约暨管理协议订立及生效 新建物业的建设单位或房屋售出单位应当在房屋销售前，订立业主公约暨管理协议，并在申请办理房屋销售许可时，向物业所在地房地产行政管理部门登记。业主公约暨管理协议经登记后生效。 第三十五条 物业买受人参与订立 物业买受人在订立房屋买卖合同时，应当签署业主公约暨管理协议。业主变更，业主公约暨管理协议对变更后的业主具有约束力。 第三十六条 备案登记办法 业主公约暨管理协议登记的具体办法，由市房地产行政管理部门制定。 第三十七

条 业主公约暨管理协议修订 业主公约暨管理协议的修订，应经2/3以上业主且代表3/4以上表决权的业主同意。修订后的业主公约暨管理协议经向物业所在地房地产行政管理部门登记后生效。 第三十八条 业主公约暨管理协议的基本内容 业主公约暨管理协议应当包括下列内容： （一） 物业管理区域的名称、地点、面积及户（套）数； （二） 物业共用部分的状况及其具体区分；

（三） 管理团体的组织形式、职责、成立程序和工作方式； （四） 业主决定委托管理人的程序； （五） 管理人的基本职责；

（六） 管理人的权利和义务； （七） 业主使用共用部分的权利和义务； （八） 业主使用专有部分的权利和义务； （九） 业主对管理团体、管理人的监督权及其行使方式； （十） 物业管理服务收费及相关收费的构成、份额分担、交纳方式，违反交纳义务的责任； （十一） 业主决定物业维修、改建等重大事项的方式； （十二） 物业资料的保管、移交及其他相关事宜； （十

三） 业主及使用人应遵守的其他行为准则； （十四） 违反业主公约及管理协议的责任； （十五） 业主公约暨管理协议修订程序； （十六） 其他有关事项。 业主公约暨管理协议不得与法律、法规及本条例规定相抵触。 第三十九条 业主公约暨管理协议示范文本 业主公约暨管理协议由市房地产行政管理部门统一制定示范文本。业主公约暨管理协议的订立、修订应当按照示范文本的内容进行。 第四十条 业主公约暨管理协议的保管、公示 业主公约暨管理协议由管理人保管。业主、使用人或相关

第三人有权阅读、复制。管理人应当在物业管理区域内公示业主公约暨管理协议的主要内容。 第四十一条 违反业主公约暨管理协议的责任 业主、管理人、使用人违反业主公约暨管理协议的，应当承担民事责任。 第六章 委托管理与自主管理 第四十二条 委托管理定义 委托管理是指物业管理企业接受业主委托，作为管理人为业主提供物业管理服务的物业管理方式。 第四十三条 物业管理企业申请登记义务 物业管理企业应当负责将业主公约暨管理协议在订立或修订之日起15日内，向物业所在地房地产行政管理部门申请登记。 第四十四条 禁止转让物业管理服务合同 物业管理企业可以聘请有相应资质的企业或个人完成物业管理区域内的专项服务，但不得将业主公约暨管理协议中对管理人确定的全部或主要义务转移给第三人。 第四十五条 物业管理服务收费 物业管理服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。物业管理服务价格计算及收取方式由当事人在业主公约暨管理协议中约定。属于政府制定指导价范围的，应当遵循政府指导价确定物业管理服务价格。政府指导价的标准和办法由市物价部门会同其他有关行政管理部门制定。 第四十六条 自主管理定义 自主管理是指业主自行对物业进行管理的管理方式。 第四十七条 管理人的权限 不是物业管理企业的管理人在自主管理活动中，可以自己的名义聘请第三人或物业管理企业从事专项物业管理服务，但应当遵守法律、法规和本条例规定。 第四十八条 管理人收费 不是物业管理企业的管理人在自主管理活动中可以向业主、使用人收取相

应管理费用，收取标准参照本条例规定由业主公约暨管理协议确定。

第七章 新建物业的特别规定 第四十九条 本章适用范围 本条例实施后完成竣工验收的新建物业应当按照本章规定实施物业管理。 第五十条 确定物业管理方式的时间 新建物业的建设单位应当在申请销售许可之前按照本条例规定确定物业管理方式。 第五十一条 聘请物业管理企业后的基本义务 聘请物业管理企业进行管理的，建设单位应当与所聘请的物业管理企业共同订立业主

公约暨管理协议，并进行物业管理交接验收。 第五十二条 物业管理交接验收的内容 建设单位与物业管理企业进行物业管理交接验收时，应向物业管理企业移交如下物业资料： 1、 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2、 设施、设备安装、使用、和维护保养技术资料； 3、 物业质量保证文件和物业使用说明文件；

4、 物业管理所必需的其他资料。 建设单位应当在业主入住前，将按照规定配套建设的物业管理用房交由物业管理企业管理。 第五十三条 物业管理用房的定义、使用权益设定 物业管理用房的所有权属于全体业主，其建设费用计入物业开发建设成本。 物业管理用房只能用作从事物业管理活动场地。物业管理企业使用物业管理用房从事非物业管理活动的，应当支付使用费用。 第五十四条 物业管理费定义及分担 物业管理服务收费，包括管理人报酬、管理成本以及提供物业管理服务的其他费用。物业管理费，在物业交付业主前由建设单位承担；在物业交付业主后（包括空臵未使用

的），由业主承担。 物业管理区域内或未售出部分物业的物业管理费应由建设单位承担。 第五十五条 管理人更换 物业管理区域更换管理人，管理人之间的交接，依照本条例规定执行。 第八章 物业使用和维护 第五十六条 物业使用的一般规定 物业使用中禁止下列行为： （一） 损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变物业既定用途； （二） 违章搭建、改建或其他方式改变物业专有部分和共用部分； （三） 损坏物业共用设施、设备及场地，擅自移动共用设施、设备； （四） 侵占绿地，毁坏绿化； （五） 随意倾倒垃圾、抛弃杂物； （六） 放臵超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声； （七） 未经获得有关许可设臵营业摊点； （八） 擅自在物业共用部分悬挂、张贴、涂写、刻画； （九） 利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动； （十） 法律、法规和业主公约暨管理协议禁止的其他行为。 第五十七条 管理人义务 管理人应当对业主或使用人使用物业的行为进行指导和监督，发现违反法律、法规及本条例规定的行为，应当及时采取合理手段制止。 第五十八条 专有部分装饰、装修 业主或使用人对专有部分进行装饰、装修，应当遵守业主公约暨管理协议，并向管理人办理手续。 管理人应当将房屋装饰、装修的禁止行为和注意事项书面告知业主或使用人。 第五十九条 物业按照既定用途使用原则 物业应当按照设计的既定用途使用。 业主因特殊情况需要改变专有部分设计用途的，

不得违背法律、法规的强制性规定，并应在征得1/2以上业主和有2/3以上表决权业主同意后，向管理人办理手续。 共用部分因特殊情况需要改变用途的，应当经2/3以上业主并2/3以上表决权业主同意后报经有关行政主管部门批准。 第六十条 第三人对物业的使用 任何单位和个人不得擅自占用、使用或利用物业管理区域内的共用部分。因物业维护或公共利益需要临时占用、使用或利用的，应当事先告知管理人并在管理人许可的合理期限内恢复原状；造成损失的，应当承担赔偿责任。 第六十一条 物业维护责任及费用分担 物业维护责任及费用，按下列原则划分和分担：

（一） 业主专有部分，由业主按照管理人要求自行维护并承担相应费用； （二） 属于全体业主的共用部分，由管理人负责维护，费用由全体业主分担。 （三） 属于部分业主专有的共用部分，由管理人负责维护，费用由该部分业主分担。 第六十二条 设立共用部分维修基金 物业管理区域应当建立物业共用部分维修基金，专项用于物业共用部分维修、更新和改造。 第六十三条 维修基金缴纳标准和方式 物业共用部分维修基金按以下标准交纳：

（一）有配备电梯建筑物的物业管理区域，其中，配备电梯的建筑物按每平方米建筑面积成本价的3％交纳，其他按每平方米建筑面积成本价的2％交纳； （二）无配备电梯建筑物的物业管理区域，按每平方米建筑面积成本价的2％交纳。 新建物业的建设单位应在办理房屋初始登记时向物业所在地房地产行政管理部门交纳共用部分维修基金；购房人应在与建设单位订立房屋买卖合同时向建设

单位交纳共用部分维修基金。 新建物业每平方米建筑面积的成本价，由物业所在地房地产行政管理部门核定。 第六十四条 维修基金使用办法 共用部分需要维修、更新和改造的，由管理人根据业主决定按本条例第十六条、第二十二条、第二十九条的规定向物业所在地房地产行政管理部门提交维修基金使用和拨付计划。 物业所在地房地产行政管理部门应在收到管理人提交的使用和拨付计划后30日内，按照该计划确定的时间向管理人或管理人指定的其他人支付维修基金。 维修基金的具体收支及使用办法，由市人民政府另行规定。 第六十五条 公有住房维修基金 公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，按国家和本市的有关规定执行。 第六十六条 物业在紧急情形下的修缮、维护 当物业有或可能有危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，相关责任人应当及时修缮、维护或采取防范措施。经管理人通知后，在合理限期内仍未进行修缮、维护或采取防范措施的，管理人应当进行修缮、维护或采取防范措施，其费用由相关责任人承担。 第六十七条 业主在物业共用部分维修中的义务 对物业共用部分或专有部分实施维护时，相邻业主、使用人应当予以配合。如相邻业主、使用人不予配合造成物业损坏或者财产损失的，应当承担民事责任。 因物业维护或装饰、装修造成共用部分或相邻业主的专有部分损坏或者其他财产损失的，责任人应当承担民事责任。 第九章 物业管理企业 第六十八条 物业管理企业资质核发 物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内根据拟申报的资质等级，持下列

申报文件到房地产行政主管部门申领物业管理企业资质证书。

（一）资质评定申报表； （二）营业执照； （三）专业技术人员及专业管理人员的资格证明和聘用合同； （四）房地产行政主管部门规定的其它资料。 房地产行政管理部门应当在收到前款申报文件30日内，作出是否核发资质证书的决定。 房地产行政管理部门根据物业管理企业的注册资本、专业管理人员、专业技术人员等综合因素，核发资质等级证书。物业管理企业根据核准的资质等级从事相应的物业管理服务。 第六十九条 资质管理 房地产行政管理部门对物业管理企业资质等级的维持、升级、降级或吊销行使管理职责。 第七十条 物业管理企业职责 物业管理企业在物业管理中履行以下职责： （一） 按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的物业管理服务；

（二） 制订物业管理区域共用部分的使用要求、注意事项和物业管理规章制度，并适时以公告或其他书面通知形式告知业主或使用人；

（三） 发现物业管理区域共用部分受损或可能受损时，及时进行维修、处理或采取防范措施； （四） 维护物业管理区域安全，发现安全隐患，及时处理； （五） 维持物业管理区域公共秩序，制止任何违反业主公约暨管理协议的行为及其他违法行为。 第七十一条 物业管理企业禁止行为 禁止物业管理企业在物业管理服务中有下列行为： （一） 擅自改变物业管理区域内共用部分的用途； （二） 在物业管理区域内从事物业管理服务以外的活动； （三） 法律、法规及本条例规定的其它禁止行为。 第

七十二条 物业管理企业提供专项服务 物业管理企业可以接受部分业主委托，提供专项服务，专项服务的内容和费用由当事人自行约定。 第七十三条 免责条款 物业管理企业对物业管理区域内业主不承担人身及财产保险责任。 第十章 法律责任 第七十四条 业主、使用人的法律责任 业主、使用人违反业主公约暨管理协议及本条例第五十七条规定的，应承担相应的民事责任。 业主及使用人未交纳物业管理费的，管理人有权要求有关业主限期交纳，逾期不交的，管理人可加收应交纳费用3‰的滞纳金，或按合同约定加收滞纳金。 对于超过三个月不交纳物业管理费的业主，管理人可以向人民法院起诉要求限期缴纳，并可以申请禁止该业主转让、出租和抵押物业。 第七十五条 建设单位的法律责任 建设单位有下列行为之一的，除应承担相应民事赔偿责任外，还应由物业所在地房地产行政管理部门责令其限期改正，并可处以二万元以上四万元以下罚款： （一） 违反本条例第 条规定，未进行物业管理交接验收的； （二） 违反本条例第 条规定，未提供物业管理用房的。 第七十六条 物业管理企业的责任 物业管理企业有下列行为之一的，物业管理行政管理部门除责令其停止活动，没收非法所得外，还可处以一万元以上三万元以下罚款： （一）未取得资质证书从事物业管理服务活动的； （二）违反本条例第 条规定，将物业管理服务合同中的全部或主要义务转移给第三人；

（三）违反本条例第 条规定，未与管理人办理交接的。 物业管理企业对物业共用部分管理不善，造成物业环境恶化的，除应承担相

应民事赔偿责任外，还应由物业管理行政管理部门对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以一万元以上三万元以下罚款。 第七十七条 其他规定 违反本条例规定，依法应当由工商、价格、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规规定执行。 第七十八条 行政机关及工作人员的法律责任 房地产行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第七十九条 当事人对行政行为的救济 当事人对行政部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。 第十一章 附则 第八十条 用语解释 本条例下列用语的含义为： 物业，指有业主2人以上、已通过竣工验收的房屋等建筑物和与之相配套的附属物、附属建筑物及场地。 物业管理区域，指订立有同一业主公约暨管理协议的物业。 业主，指房屋所有权证载明或其他法定文件确定的所有权人。所有权为2人以上共有的，或业主为法人或其他组织的，应当依法确定一个自然人为业主的代表人。 使用人，指物业的承租人或其他实际使用物业的人。 专有部分，指物业在构造上及利用上具有独立性，由业主自由使用、处分和收益的部分。 共用部分，指物业专有部分以外的共用设施、设备及场地。 本条例使用数字含本数。 第八十一条 本市非城镇物业管理参照本条例规定执行。本条例实施前的物业管理应当按照本条例规定规范。 第八十二条 本条例实施办法由市政府制订。 第八十三条 本条例自 年 月 日起施行。