东莞市推进"三旧"改造工作方案

为深入贯彻落实国务院《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020）》、省委省政府《关于争当实践科学发展观排头兵的决定》及《关于加快建设现代产业体系的决定》，完成全省节约集约用地和“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造试点市的“先行先试”工作任务，进一步加快推进全市产业结构调整和转型升级，现结合我市实际，制定本工作方案。

一、加快推进“三旧”改造的重要性和紧迫性

“三旧”是以往粗放用地方式的历史产物，也是在新增建设用地资源有限的条件下，拓展用地空间的重要资源。省委省政府高度重视，把“三旧”改造作为全省深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020）》、争当实践科学发展观排头兵和加快建设现代产业体系的重要工作来部署，明确各市人民政府是本行政区域内推进“三旧”改造工作的执行主体，各市人民政府主要负责人是第一责任人；从2009年起，各市人民政府须每年向省人民政府专题报告“三旧”改造工作情况；对推进“三旧”改造工作规范认真、成效显著的地级市，省人民政府将给予表扬，并在分配下一年度新增建设用地指标时予以倾斜。省即将出台的“三旧”改造政策，规定各类历史用地手续工作须在三年内完成。

国家和省赋予我市“三旧”改造“先行先试”的政策探索任务，为我市实事求是解决历史遗留用地问题提供了政策机遇。开展“三

旧”改造是解决当前我市建设用地供需矛盾、实现保增长的重要途径，是推进产业结构调整和产品转型升级的重要保障，是优化产业布局、完善城市功能和提升城市形象的重要措施。通过“三旧”改造，我市可以拓展约30万亩存量建设用地空间；同时将有利于“三来一补”企业就地转型及企业以房地产权融资。因此，全市必须抢抓机遇，大胆探索创新，加快推进“三旧”改造工作。

二、工作目标

（一）促进产业结构调整升级。通过“三旧”改造打通建设用地的调整使用和产权登记的关口，促进“退二进三”、“优二强二”和“三来一补”企业就地转型，从土地资源配置上支持产业结构调整和转型升级。

（二）优化产业布局和城市布局。通过有计划、有秩序的拆迁改造，对历史原因造成的粗放用地按现行城镇建设规划、产业规划和土地规划进行重新开发，整合和完善城镇配套设施和绿化建设，落实“四整四聚”和空间转型，进一步优化产业布局、城市布局和城市配套功能。

（三）推进土地节约集约利用。通过“三旧”改造激励建设用地的二次利用和复合利用，提高土地容积率、投资强度、产出率和综合效益，减少新增建设用地占用，促进用地节约集约。

（四）保障经济持续快速增长。以“三旧”改造拓展用地空间，为新增项目和原有项目的转型升级与增资扩产提供用地保障；以“三旧”改造促进城镇拆迁改造，支持集体经济组织和企业改造现有物业，拉动固定资产投资，保障经济增长。

（五）解决历史遗留用地难题。利用“三旧”改造“先行先试”的政策机遇，妥善解决历史遗留的不规范用地问题，畅通房地产权抵押融资渠道，强化土地权能保护。

三、基本原则

（一）改革创新，先行先试。以科学发展观和《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020）》为指导，尊重历史事实，立足当前实际，着眼经济社会的可持续发展，按照省对节约集约用地和“三旧”改造试点市的“先行先试”要求，大胆改革创新、先行先试。

（二）节约集约，盘活资产。通过各类改造全面提高土地的综合效益，实现节约集约用地；利用“三旧”改造全面推动现代产权制度的建设和完善，明晰土地产权，盘活土地资产。

（三）规划先行，统筹推进。坚决落实用途管制和规划控制，严格遵循城市功能布局规划和产业政策；市对“三旧”改造项目实行统一规划和统筹管理，建立统一台账，按中长期规划和中短期规划稳步推进。

（四）政府引导，市场运作。坚持市政府在“三旧”改造中的主导地位，并充分发挥市场机制配置资源的作用；通过规划、财税、用地等政策手段和制度安排，充分调动各级政府、土地权益人和市场主体共同参与的积极性。

四、实施步骤和工作安排

（一）调研阶段（2008年8月—2009年4月）

深入各镇（街）、有关企业及基层村组进行调查研究，掌握“三旧”的类型，分析改造的必要性、可行性和政策障碍，制定《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》。

（二）准备阶段（2009年5月—2009年9月）

1、成立领导机构。市、镇两级成立“三旧”改造工作领导小组和办公室，加强组织领导、政策研究和统筹协调，明确工作责任，落实工作任务。

2、制定工作方案。明确实施“三旧”改造的总体目标、主要任务和分阶段工作安排，按照调研、准备、实施、总结四个阶段稳步推进“三旧”改造工作。

3、建立台账，制定“三旧”改造专项规划。加强台账管理、规划控制和规划协调，防止“越改越乱”。市国土、规划、拆迁部门共同开展“三旧”改造清查摸底，建立台账，逐宗填表造册；区分轻重缓急，并建立中短期规划（到2012年）和中长期规划（到2020年）。

4、制定配套政策措施。市国土、发改、财政、建设、规划等部门就税费、改造项目方案编制技术规程和改造规划审批等制定配套政策，全面规范“三旧”改造工作。

5、召开动员大会。9月底召开全市“三旧”改造工作动员大会，全面部署全市“三旧”改造工作。

（三）实施阶段（2009年9月—2012年10月）

1、先行先试，探索经验。分类型进行试点，建设样板点，探索经验，制定操作细则。

2、召开示范现场会，总结试点经验。通过试点示范，总结经验，完善操作办法，以点带面向全市铺开；通过加强政策和试点经验宣传，充分调动各级政府、土地权益人和市场主体共同参与的积极性。

3、组织培训，规范操作。以试点总结完善的操作办法为范本，统一设置办事流程、办事材料目录和审批要求，统一组织“三旧”改造业务培训，确保严格按政策规范运作，依法有序进行。

4、全面铺开，快速推进。把示范点经验向全市推广，集中力量启动一批“三旧”改造项目，推动“三旧”改造工作的全面铺开。

（四）总结阶段（2012年11月—2012年12月）

总结运作情况，提高运作效率，进一步规范审批程序，研究“三旧”改造转入日常化运作等有关事宜。

五、主要措施和要求

（一）加强组织领导。各级政府是本行政区域内推进“三旧”改造工作的执行主体，政府主要负责人是第一责任人。市“三旧”改造领导小组由市长任组长，各镇（街）“三旧”改造领导小组由各镇镇长（街道办主任）任组长。市法院、检察院、监察、国土、财政、建设、农业、规划、发改、综合执法、文广新、经贸、外经贸、工商、地税、法制、房产、公安消防、拆迁等部门是“三旧”改造的相关成员单位。市“三旧”改造领导小组研究决定“三旧”改造的具体操作措施，解决“三旧”改造中的重大问题；研究审批“三旧”改造工作计划及方案；督促、检查各镇（街）和成员单位

的工作，加强全程监管。市“三旧”改造领导小组下设工作办公室，由市国土资源局抽调人员负责日常工作，各部门派出业务骨干常驻办公室工作。各镇（街）要成立相应的领导小组和办公室，负责制定本辖区“三旧”改造的台账、规划和项目实施方案，并具体组织实施。

（二）落实工作责任。“三旧”改造工作实行属地负责制，各镇（街）负责本辖区内“三旧”改造工作的具体组织和相关材料的真实性审查。参照省与市签订责任书的做法，市政府与各镇政府（街道办事处）签订《东莞市推进“三旧”改造工作责任书》。各镇（街）要认真抓好“三旧”改造的基础工作，认真开展“三旧”用地的摸底排查，对每宗“三旧”用地要在土地利用总体规划图和土地利用现状图标注并列表造册；要认真制定本区域“三旧”改造规划和年度实施计划，分步实施，有序推进；要对纳入“三旧”改造范围需补办用地手续涉及材料的真实性、合法性负责，不得借“三旧”改造的名义，擅自扩大完善历史用地手续的范围，将不进行改造的用地或不符合改造条件的用地“搭车”完善手续。各镇（街）在 2009、2010、2011年的每年底对本区域的“三旧”改造工作进行自查，并于第二年的1月底前向市政府专题报告。对“三旧”改造工作进展缓慢或弄虚作假的，市政府将给予通报批评，并依法追究主要负责人和相关责任人的责任。

各相关职能部门负责配套政策的制订和报批材料的审核把关。监察部门和市预防职务犯罪工作领导小组负责对制度建设、组织领导、联合会审的全程监督，对各镇（街）“三旧”改造政策执行情

况进行检查监督，既确保有效预防职务犯罪，又确保“三旧”改造政策落到实处，为“三旧”改造保驾护航。各级各部门要各负其责，各司其职，同时要加强协调，部门联动，加强对“三旧”改造工作的指导、服务、协调和监督。

（三）明确改造范围。现状已建，建筑物和构筑物存在安全隐患、外观破旧、需要拆旧整治的区域；因城镇规划调整原因需要改变用途、重新改造的旧工业厂房、旧居民住宅、旧公共设施；国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业、现代服务业、先进制造业的原厂房用地，“三来一补”、个体工商户转型升级调整使用的原厂房用地；布局分散、公共服务设施配套不完善的城镇、村庄；城乡建设用地增减挂钩项目的农村建设用地等均可列入“三旧”改造范围。

（四）建立台账和规划。纳入“三旧”改造范围的土地，要按照《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施 “三旧”改造土地管理暂行办法》规定的五种类型分别统计归类，登记造册，编制台账，形成工作底表。据初步估算，当前我市符合“三旧”改造条件的用地约占建设用地总规模的20%—25%，总量约30万亩。按照分步改造、逐步推进的原则，中短期规划（2009—2012年）改造10万亩，平均每年2.5万亩；中长期规划（2013—2020年）改造20万亩，平均每年2.5万亩。

（五）完善配套政策。一是市国土部门牵头制订《“三旧”改造土地管理实施细则》，参照市已建房屋补办房地产权手续相关流程，明确“三旧”改造审批流程，并制定相应文书格式、图表。二

是市国土部门会同市规划、拆迁管理部门编制“三旧”改造台账，制订中短期和中长期规划，明确改造项目所需审批要素，形成格式化表格。三是市规划部门牵头制订《“三旧”改造成片拆迁专项规划编制规程》，指导各镇街编制成片拆迁专项规划。四是市规划部门根据城市总体规划、控制性详细规划等制定“三旧”改造具体项目规划审批办法。五是市财政部门牵头制订具体收费标准，包括改变土地用途补缴出让金差额固定标准、成片拆迁改造项目资金运作、税费优惠等政策。六是市建设部门会同消防等部门出台“三旧”改造项目房屋安全检测适用标准、项目实际建成时间确定依据。七是市发改部门会同经贸、外经贸、环保部门出台产业发展政策和行业规划，明确纳入“三旧”改造范围的项目准入门槛。八是监察部门和市预防职务犯罪工作领导小组制定《关于对“三旧”改造加强职务犯罪预防工作的通知》，预防和查处“三旧”改造中的职务犯罪。

（六）妥善处理历史遗留问题。对“三旧”改造拆迁范围的各类违章建筑，要甄别具体情况，分类处置。对已批建设用地（指已办理土地使用证或已取得建设用地批准文件）明晰产权、超占面积补办手续和改变土地用途等调整使用的申请，按《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》及其实施细则办理；未经批准的土地（指无任何用地手续或用地手续部分完善的土地，其中后者包括已办理批次报批手续或经省登记备案确认但未完善供地手续的情形）申请补办历史遗留用地手续的，按《东莞市已建房屋补办房地产权手续总体方案》及其实施细则办理。

（七）依法组织拆迁。认真做好建设项目的规划和改造方案，按期实施拆迁；对无法协商的应及时适用法定程序处理，保障项目建设。各职能部门要通力配合，共同处理拆迁中的矛盾纠纷。切实保障被拆迁人的利益，制定折迁补偿方案时应充分考虑和保障被拆迁人的利益不因拆迁受到损失，不能以牺牲或减少拆迁户的利益来降低项目成本。拆迁安置房的建设应先于项目建设，减少拆迁的临时安置。认真做好拆迁户办证办税、搬迁回迁以及处理房屋相关设施等服务工作。拆迁安置补偿必须公开公平公正，拆迁补偿的资金要及时足额到位，安置房的过户手续要及时给予办理。

（八）加强舆论引导。抓好舆论宣传和引导，是“三旧”改造顺利开展的重要保障。“三旧”改造涉及土地利益的深层次调整，容易诱发社会矛盾和负面炒作。宣传部门必须牢牢把握正确的舆论导向，组织媒体积极宣传“三旧”改造的好典型、好做法和取得的成效，引导社会各界支持和积极参与“三旧”改造。市“三旧”改造工作领导小组要适时组织新闻发布会，主动做好政策解释和指引，各职能部门及镇（街）须在市“三旧”改造工作领导小组的统筹指导下接受新闻媒体的采访活动，切实防止负面炒作和不实报道，维护社会稳定和土地管理秩序的稳定。