对我国房地产"限购令"的法律评析

　　摘要：房地产“限购令”作为抽象行政行为，其实质是临时性地利用行政规制手段限制交易数量，进而抑制房屋价格。“限购令”在内容、制定主体和程序方面均缺乏法律依据，不符合行政合法性原则。应当通过制度改革，建立长效机制来解决房地产调控问题。　　关键词：房地产“限购令” 行政合法性原则 评析　　一、从法学角度对“限购令”的评价及解决当前问题的建议　　法律对于一项行政行为的评价是从其是否合法开始的。行政合法性原则的基本内涵是行政主体在实施行政行为时应当严格遵守现行法律在权限、内容和程序等方面的规定，不得违反法律；也即依法行政，具体包括实体合法和程序合法。然而“限购令”并不符合该原则。具体来说：　　（一）“限购令”的制定和出台没有法律依据　　首先，政府出台规定“限制购买”没有立法依据；政府对于市场的干预多为间接调控，比如规定市场准入条件、规范市场秩序等，这其中，价格调控已经是最为直接的手段了，例如《中华人民共和国价格法》第三十条规定，在法定情形下，政府可以对市场交易价格进行必要的调节或限制。但是，我国现行法律并未规定政府有权限制交易合同的订立。　　其次，“限购令”的内容没有法律依据。就其实质而言，“限购令”就是要禁止部分合同的缔结。缔约与履行属于民事基本制度，根据《中华人民共和国立法法》第八条的规定，涉及民事基本制度的事项只能由全国人大或其常委会制定法律加以调整，而国务院及各地方政府的规范性文件均无权涉及这些内容。　　（二）“限购令”的制定不符合程序规定　　按照相关法律规定，对于涉及行政相对人重大权利义务的事项，在规范性文件出台之前应该通过座谈会、论证会、听证会等形式听取各方面的意见，确保行政决定的科学性、民主性和合理性。而“限购令”仓促出台，并没有广泛征求社会公众的意见，更缺少严格的行政听证程序的支持。特别是在我国“抽象行政行为不可诉”的条件下，“限购令”无法接受行政相对方的质疑和司法机关的制衡，无法保障相对方的合法权益。　　（三）“限购令”实施的法律效果和经济效果不佳　　“限购令”中缺乏适用于已经成立而尚未履行终结的交易合同的具体处理条款，这说明政府在制定相关规定时没有充分地评估“限购令”实施对于既有交易活动的冲击和影响。因此，“限购令”导致了三类纠纷的发生：第一类是房屋所有权人(买房者) 和购房者之间的合同纠纷；第二类是相对人和房屋登记机关的房屋登记纠纷；第三类是以分家析产为主要争议的婚姻家庭纠纷。这些纠纷的持续出现，不仅会增加司法实务部门的压力，而且还将影响房地产市场的稳定发展。　　另外，“限购令”具有浓重的计划经济色彩，房价持续高涨的主要原因不在于消费者，而在于土地财政和开发商。但目前的调控措施几乎都将矛头指向购房者，而很少涉及土地和开发商。延续这种调控思维，限购令必将面临无疾而终的结果。理由很简单，楼市的刚性需求可以被压制，但不可能被消灭。如果不着力从根本上解决制度问题，一旦“限购令”终止，市场只能报复性反弹。这是以前历次楼市调控留下的教训。　　二、笔者建议从以下几个方面解决房地产调控问题　　第一，放弃“敛财式”土地政策，推动分税制改革的继续进行。正如，前国务院总理朱镕基先生所说的，目前许多地方政府的财政并非真的困难到要靠“卖地”来维持。因此，首先应当加大对财政支出合法性的检查，提高财政支出的效率，减轻地方财政负担；其次，应当继续进行分税制改革，尽量消除中央和地方之间以及地方政府之间的财政冲突；最后，可以制定相关规定，要求地方政府将土地出让收入主要用于保障性住房的建设，从而加大供给、平抑房价。　　第二，培育多元市场，增强市场活力。政府在房地产市场准入方面的诸多限制性规定以及政府对土地、资本等要素市场的垄断等，都不利于我国房地产市场化程度的提高，影响市场对资源的有效配置。在这些领域，政府应该放松规制，培育多元化市场，增强市场活力。例如，关于房地产开发，应该鼓励社会力量的参与，改变开发商垄断房地产开发市场、绑架政府的不利局面。政府应该肯定和支持住宅合作社合作集资建房。2011年初，北京市明确提出保障性住房建设用地占全市住宅供地的 50% 以上，新开工建设和收购保障性住房占全市新开工住宅套数 50% 以上的工作目标。这些措施得到落实，将在调控房价中发挥积极作用。另外，对于房地产开发用地的政府垄断问题，应该积极探索集体土地使用权流转方式，逐步放开集体土地使用权流转，建立城乡统一的土地市场。　　第三，探索建立房产税等房地产调控的长效机制。房产税具有稳定财政、调控房价，调节贫富的三大作用，其在此轮调控中备受关注。我国应当加强对相关配套制度措施的研究和评估，在合法、合理的前提下建立更多的，能够长期发挥作用的制度。　　三、结论　　“限购令”在内容、制定主体和制定程序方面均存在明显的法律问题，相比之下，我国应当更加注重对根本问题的解决，多进行制度创设而少动用行政强制性措施。　　参考文献：　　[1]孙会良,王能.新规制经济学俘获理论在房地产宏观调中的应用[J].技术经济与管理研究,2007;3　　[2]冯燮刚.中国安居之路———走出房地产迷局[M].上海:上海远东出版社,2008;19-20　　[3]钱颖一.反警惕滑入坏的市场经济———论市场与法治[J].经营管理者,2001;2:10-12　　[4]《中国经济周刊》评论员.“限购令”也应受限制[J]. 中国经济周刊,2010;40:3　　[5]郑少华.“限购令”的法律解释[J].法学,2011;4　　[6]刘恒.典型行业政府规制研究[M].北京:北京大学出版社,2007:38-42