保障性安居工程贷款业务
保障性安居工程贷款业务
一、基础知识
保障性安居工程简介
保障性安居工程项目是指由政府统一组织、或调动社会力量参与开发建设,以解决中低收入家庭住房困难为目的,面向中低收入家庭分配、销售或租赁,供中低收入家庭居住使用的住房项目。
项目类型
项目所建住房类型主要包括廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房、城市和国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、垦区危房改造,以及农村危旧房改造等。
廉租住房。由财政投资,以低租金出租;套型控制在50平方米以内。也可发放租赁补贴、由保障对象承租市场住房。
公共租赁住房。由政府主导、社会参与,按略低于市场价格出租,解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员等的阶段性住房困难。以40平方米左右的中小套型为主。
经济适用住房。由政府组织、社会投资建设,保本微利出售。套型控制在60平方米以内;购房人享有有限产权。
限价商品住房。向本地中低收入家庭销售。土地出让时限定套型、销售价位,主要在房价上涨过快的城市实行。
棚改安置住房。面向棚户区居民,多为低收入家庭。
农村危旧房改造。
加快保障性安居工程建设的意义
保障性安居工程是一项重大的民生工程,也是完善住房政策和供应体系的必然要求,关系经济社会发展全局,惠及广大人民群众。大规模实施保障性安居工程,是管理通胀、保持经济平稳较快发展的重大举措,是保障和改善民生、促进社会和谐稳定的必然要求,是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径。
二、开行特色实践
业务基本情况
多年来,开行积极贯彻国家加快推动保障性安居工程建设的决策部署,不断加大“输血力度”,推动住房保障机制体制建设,成为全国保障性安居工程建设的重要金融支柱。截至2013年6月底,开行累计发放保障性安居工程贷款5301亿元,贷款余额3773亿元,同业占比超过50%,撬动社会资金1500亿元,支持项目总建筑面积3.7亿平方米,惠及699万户、2195万人,有力地促进了中低收入群众住房条件改善,得到了社会各界充分肯定和广泛赞誉,荣获“2011年度最佳保障房建设融资银行”奖项。
主要做法
1. 深化部委合作,坚持规划先行。与住建部签订合作协议,合作开展住房保障政策和资金筹措方案研究。发挥规划引领作用,积极参与全国和各地保障性安居工程规划编制,提出系统性融资规划建议。
2. 强化机制建设,推进体系完善。在湖北黄石、江苏常州开展试点,推动“政府主导、专门机构实施、开发性金融支持、社会公众监督”四位一体的住房保障体系建设。协助地方政府强化质量和招投标管理,健全准入与退出机制,支持各地建立质量有保证、分配与退出公平公正的住房保障体系。
3. 创新融资模式,拓宽融资渠道。加大贷款支持力度,发挥综合金融服务优势,多渠道破解保障房融资难题。
4. 完善方法制度,防范信贷风险。结合形势变化,不断修订完善内部规章制度,强化贷款投向管理,为贷款质量始终保持优良提供了切实有效的制度保障。
融资模式
1. 政府主导、专门化投融资平台实施的回购或委托代建模式。 2. 政府协调加市场化运作“捆绑改造、移丰补欠”实现现金流平衡的模式。 3. 由纯粹市场主体负责实施、项目自身实现资金平衡的模式。 三、常见问题问答
问:保障性安居工程项目建设主要的融资渠道包括哪些,各有什么特点?
答:保障性安居工程建设的融资渠道主要有以下几方面:一是银行贷款。具有期限长、融资成本相对较低等优势,是目前的主要融资方式。二是住房公积金。作为互助性住房储蓄,公积金规模大、储蓄周期长、回报率要求相对较低,与保障房等项目的资金需求相匹配。三是保险、社保资金。其规模巨大,可成为保障性安居工程稳定、充足的资金来源。四是融资租赁(售后回租)。是指企业将其拥有并有权处分的资产出售给租赁公司,然后租回的融资方式,具有可为已建成项目提供融资的特点,是国际上房产融资的有效手段之一。五是企业债和公司债。其发行分别由发改委、证监会负责审批,是向社会或特定投资人发行的债务融
资工具,审批程序相比传统融资更为简便,不受贷款规模限制,是目前发展最为快速的保障房直接筹资工具。六是中期票据。由具有法人资格的非金融企业按照计划分期发行,约定在一定期限还本付息的债务融资工具。相对于企业债,中期票据的发行条件相对宽松,完全靠信用支持,无需担保,在注册有效期限内可以分次发行,有利于资金筹措安排与工程进度相匹配。七是股权投资。具有提供股本金、改善负债结构等优势,可以满足企业在不同发展阶段的多种融资需求。八是地方政府债券。由财政部代理发行,可用于各地支持保障性安居工程建设。