次贷危机是这样产生的(转载)

JIEK无固定收入来源，无固定资产，无良好的信用记录，属于三无人员。怎么解决他们的居住问题是个大难题，不解决他们的居住问题，这些人居无定所，四处流浪又是严重的社会问题，怎么办？好在美国金融超级发达，有无穷尽的金融创新，但单靠这些还不行，这是一个系统工程，首先就是要营造一个房地产市场的超级大牛市，要让所有的人相信美国房地产会一直涨上去，为此美国采用了持续多年的宽松的货币政策。

有一天银行的金融产品推销人员敲开了JIEK的门：你买房吧，现在美国的房地产市场多么好啊！。JIEK说我没钱，银行说没关系，我们有零首付产品；JIEK又说我们信用等级不够，贷款能行吗？银行说，这也不是问题，你可以找信用评估中介，他们会帮你把一切都搞掂，不过利率会比较高；JIEK又说贷款利率太高我们付不起呀，银行讲这我当然知道，专门为你定制了利率重设产品，前三年你只要付很低的利率，三年后再重新设定；JIEK觉得听起来不错，但还有一个问题，利率都付不起，供楼的钱肯定没有，银行说这个问题我们也为你考虑到了，我们设计了循环按揭产品，房价不是一直在涨吗？明年房价涨了，房价增值部分我们再给你做按揭贷款，这样你不是有钱供楼了吗？JIEK这下可放心了，这比共产主义还好呀，我们好像没有风险，反正也一无所有，最坏的结果就是房子又被银行收回去而已，至少也能免费住几年，好的很呀，干了，每人贷款20万美元，一人买一套房子，于是房地产商每套成本15万美元的房子，20万美元卖掉了，建筑商、建材商等等相关产业也跟着繁荣赚钱，地产商赚了5万美元，获得了丰厚的利润，美国政府获得了税收，这笔买房的钱已经进入了美国的实体经济，为美国经济的繁荣做出了应有的贡献。

房贷机构和银行也不是傻子，为何要做JIEK这样的高风险客户呢？原来银行和房贷机构对次级贷款的风险非常清楚，早有打算，高风险才有高利润,把住房抵押贷款证券化，就是把贷款抵押权及部分收益转让出去，不就把风险转移出去了吗。可这样风险的垃圾资产有谁要呢？这时候最关键的角色要出场了，就是投资银行和房地产抵押贷款中介机构。逃废债务的关键就是要把债务转移到一个轻资产的公司，一旦发生问题，这些机构立马破产，让你债权人无从追索，从这个角度看房利美、房地美和雷曼兄弟破产命运从游戏开始就已设计好了，可以说是他们的宿命。

房利美、房地美即两房是干什么的呢？ 两房是所谓GSE即政府授权企业，但两房是私人公司，这样的企业美国一共有三家，另一家叫吉地美。两房的业务就是从贷款银行收购贷款按揭，然后进行打包，以按揭物业为抵押，发行按揭抵押债券MBS，为美国房地产市场提供源源不断的资金。由于两房是GSE，信用评级机构对其发行的债券给予很高的AAA评级，仅次于美国国债。其利润来自于收购的按揭贷款利率与其发行的债券之间的息差，两房在美国12万亿美元的住房抵押债券市场占据半壁江山，其规模为5.2万亿，两房的核心资产却不过832亿美元，杠杆比例高达65倍，资本充足率只有1.6%，雷曼兄弟的杠杆比例达到33倍，资本充足率也只有3%，都是非常典型的轻资产公司。

一旦美国银行的抵押贷款通过两房这样的中介机构打包作为MBS发行出去之后，投资者的钱就进入了美国实体经济，银行的贷款风险就完全转移给两房这样的中介机构了，美国的银行和房贷机构肆无忌惮地发放次级债也就在情理之中了。除了两房之外，雷曼兄弟这样的投资银行以及其它很多私人中介机构也在做打包发行MBS这种生意，他们对次级债的风险不清楚吗？清楚地很，这些中介机构热衷于次级债有这样几个原因：首先美国房地产市场持续繁荣而且看起来将继续繁荣下去，其次这些中介机构收购次级抵押贷款之后几乎都不在手里停留，马上就打包成MBS卖出去，动作快的不到一个月就脱手，更重要的一点是这些中介机构的利润来源就是抵押贷款和发行的债券之间的息差，次级抵押贷款的利息高呀，因此利润空间也大的多。

次级贷款打包成次级债MBS之后，两房的角色就十分关键了。大家知道所谓次级贷款就是没有还债能力的JIEK这样美国三无人员的贷款，类似于国内银行的不良资产，这样的贷款打包成次级债之后也是垃圾债券，很难卖的出去，共同基金如养老基金这样的大型机构是绝对不允许投资垃圾债的。刚才说到了两房这样的GSE发行的债券享有接近美国国债的信用评级，两房不仅自己卖MBS，而且为扩大盈利渠道，还购买其它私人机构发行的MBS，然后再出售。于是次级债就这样变身为AAA级高信用评级债券了，得益于美国房地产市场的持续繁荣，开始几年次级债成了难得的高收益高评级债券了，于是受到了众多机构投资者的热捧。散户资金有限，雷曼兄弟就发行迷你次债。看MBS这么赚钱，华尔街竭力发挥其金融创新的能力满足不同机构投资者的需要，在MBS的基础上创造出CDS、CDO以及合成CDO这样的金融衍生产品，把无数的银行、共同基金、保险公司、对冲基金、外国政府的外汇储备等等都拉进来了，这些机构的钱又多又好赚，他们都是拿别人的钱来玩的，甚至普通散户都不放过，雷曼兄弟的迷你债甚至都卖到了香港。其实次级债MBS只要卖出去，这个惊天骗局就大功告成，CDS、CDO这样的金融衍生产品不过在MBS基础上的再次设局，有兴趣的朋友可以找相关资料了解，这里就不深入解释了。

回过头来，我们再看看JIEK买房之后的生活怎样，零首付贷款20万美元买了房之后，JIEK和JERRY就此过上了幸福生活。不但住上了新房子，而且银行说的真没错，房价一路上涨，年底竟然涨到23万美元了，用增值的3万美元循环按揭又从银行贷来3万美元现金，2万美元还按揭供楼，还剩下1万美元现金可以去分期付款买车度假了。美国房地产市场持续繁荣，第二年房价竟然涨到27万美元了，用增值的4万美元循环按揭又从银行贷来4万美元现金，2万美元还按揭供楼，还剩下2万美元现金干脆把买车的分期都付清了，JIEK和JERRY现在有房有车还有闲，竟然变成了有产阶级。随着美国三无人员买房的越来越多，没房的人越来越少，市场增速开始回落。美国房价的上升势头开始减缓，第三年房价只涨到29万美元，这次用银行再贷来2万美元就只够供楼了，油价也涨了，车是开不起了。美联储看看鱼差不多都进网了，该准备收网了，于是美国的货币政策进入加息周期，快速提高的利率使得市场快速萎缩，第四年房价不但不涨，反而跌了，更要命的是银行说现在需要利率重设，这样你每年需要还款3万美元，JIEK吃饭的钱都不够，哪有钱供楼，于是断供。次贷危机开始出现，银行说按惯例要断供六个月才能确认为断供，两房虽然开始收不到利息了，但为了卖掉手里的MBS，决定先不告诉投资者，自己先掏腰包为投资者支付债券利息。

房价继续下跌，JIEK在白住三四年之后，并用房贷款买车度假之后，说我们实在供不起楼了，搬出去，把钥匙寄给银行房子归你了。于是次贷危机全面爆发，房利美、房地美和雷曼兄弟这样的中介机构，并来就是高比例杠杆操作，哪经的住资产价格持续大幅下跌，如两房的核心资产只有1.6%，雷曼兄弟也只有3%的资本充足率，立马破产。JIEK的两套房子原来是抵押给各自的贷款银行的，但银行把按揭抵押权又卖给雷曼兄弟了，雷曼兄弟又打包成MBS卖给了房利美，房利美又再次打包卖给了投资者，也有一些雷曼兄弟直接打包成MBS卖给了各种各样的投资者。比如一个叫冤大头的投资者购买了20万美元雷曼兄弟的迷你次级债，这20万美元债券只是雷曼兄弟手里买过来的一个大资产包MBS当中很小的一部分，雷曼兄弟又是分别从JIEK做按揭的两家不同银行买过来的，通过这长长的链条传递之后呢，这个投资者手里的20万美元就并不对应JIEK的房子了。现在雷曼兄弟又破产了，JIEK的房子都不知道该给谁了，贷款银行代收着吧。

次贷危机愈演愈烈，房地产价格持续下降，JIEK这样的无产阶级买的房子当然地段不好，治安也不会太好，银行收了这两套房子后一时还真难以出手，拿在手里还得交税交水电费管理费什么的，更关键的是银行已经把抵押权卖给雷曼兄弟连本金带手续费利润都早收回来了。替雷曼兄弟请律师打官司追款吧，更不划算，银行早知道这两个家伙把自己卖了都还不起，雷曼兄弟都破产了替他打官司还得赔进律师费。反正又不是我的债权了那就大甩卖吧，JIEK的房子开始挂牌1000美元，一个月竟然无人问津，看来还是价格太高，无论如何得出手，于是挂牌1美元出售，正好YUHAN每个月还有几百美元的救济金可领，太便宜了，立马1美元付现金买下，不做按揭了。过几天银行又甩卖，YUEHAN的房子挂牌200美元，JIEK时不时打点短工，手头也有几百美元，也是毫不犹豫地拿下，200美元现金支付不做按揭。千万不要以为这是在瞎编，美国房子卖1美元可是新闻报道的真事，卖几百美元一套的也不是仅此一套的特价房，而是一直在挂牌出售的，你想买还是能买到的。还有新闻报道说，有位94岁的美国老太太也因无力供楼而要被赶出去，这实在太不人道了，美国司法介入免除其债务。而且现在美国大规模救市，也要同时救助美国低收入阶层的购房者，JIEK在露宿街头几个月之后，又重新住上了真正属于自己的房子，成为真正意义上的有产阶级。

只有投资者冤大头寻思半天，打破了脑袋也没想明白，我的20万美元资金怎么就没了呢？美国的JIEK本来是三无人员，贷款买的房子，还不起贷款房被收了，怎么现在房子又回到他们手里了呢？而且他们还不欠贷款成了真正的有产阶级了。