商铺主要税费的计算

上海市商铺买卖税费计算：

出售方：A：营业税=（成交价---原购入价---购入时缴纳的相关税费（契税、手续费以发票为准）*5.55%；

B：房地产土地增值税

一、把握两个概念

（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。

（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。

二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率：

（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；

（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；

（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；

（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。

三、确定应税收入 包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。

四、确定扣除项目

（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；

（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；

（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；

（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；

（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。

五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，

然后运用公式“土地增值税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。

举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。

每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。问该公司应缴纳多少土地增值税？

计算过程如下：转让收入：180×80＝14400（万元）

取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（万元）

房地产开发费用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（万元） 转让税金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（万元）

加计扣除金额：5200×20％＝1040（万元） 扣除项目合计：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（万元）

增值额＝14400－7317.6＝7082.4（万元）

增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％应纳增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（万元）

六、会计处理

1.转让取得收入时：借：主营业务税金及附

加 2467.08 贷：应交税金-应交土地增值税 2467.08

2.实际上交时： 借：应交税金-应交土地增值

税 2467.08 贷：银行存款 2467.08

转让国有土地使用权，地上的建筑及其附着物，即人们简称的转让房地产，取得收入的单位和个人，应按照所取得的增值额和适用税率计算征收土地增值税

房地产转让取得的增值额是取得的收入与扣除项目之差，取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本费用、相关税金及其他扣除项目，适用税率实行四级超额累进税率，分别为30%、40%、50%、60%，增值越多，税率越高。

收入8000 可扣除项目3500 用分级距地方法分步计算 土地增值税怎么计算

增值额=8000-3500=4500

增值税和扣除项目比率=4500/3500=1.2857*100%=128.57%

第一部分是扣除额的50%，即1750万，适用30%的税率,1750*30%=525 第二部分是扣除额的50%未超过100%的，即3500-1750万，适用40%的税率,（3500-1750）*40%=700

第三部分是扣除额的100%未超过200%的，即4500-3500万，适用50%的税率, （4500-3500）*50%=500

应纳土地增值税=525+700+500=1725

C；个人所得税=（成交价-营业税-土地增值税）*20% 买进房：D：契税=成交价*3%