中国房地产问题及对策论文

中国房地产问题及对策

中国房地产业从1978年起步至今已经历30多年的历史，纵观其发展过程；概括为起步阶段，爆发阶段、调整稳步发展阶段、疯长失控阶段。

房地产业在中国民经济中有其基础性、先导性、带动性和风险性的特征，作为支柱产业，有其龙头作用，带动相关产业发展，从而促进整个国民经济的发展；民生住房需求改善与提高也有赖于房地产业的发展，同时，城市化的进程通过房地产的发展提供的物质保障。房地产业的作用毋庸置疑；然而也必须看到当前房地产业存在相当多的问题。需要采取措施加以解决。

中国房地产问题(上篇)

一、泡沫问题，判断中国房地产泡沫问题，最根本的标准，看是否失去最基本居住和使用的属性，是否脱离社会经济基本面，并以疯狂炒作攫取超常利益为特性；主要有以下几方面表现。

1、房价持续飙涨，从2003年我国房地产市场持续上扬。到2009年房价飙涨；其房价已超出社会的承载能力，普通市民已无力承受；2000年全国商品房平均售价为每平方米2103元，2007年商品房平均销售价格为3885元/平方米； 2009年约4695元/平方米。而且阶段性涨幅非常严重。

2、收入比远远高于国际正常范围；依照国际惯例房价收入比的合理区间在3-6倍，也就是说，3-6年的收入可以买一套房。以2007-2008年的数据计算，我国一线城市房价收入比达11-14倍。

3、投机炒房成为普遍现象，社会大量资金涌入房地产行业；房地产经纪商，职业炒房客，普通市民 各社会阶层纷纷加入炒房行列。

4、房地产贷款超常增长。2009年，房地产贷款新增超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%，其中在新增房地产贷款中，个人住房贷款占比达69.7%，有80%的个人消费贷款是房地产贷款，贷款超过房地产最疯狂的2007年的两倍。 远远超过正常年份经济社会负载的比重 。

5、地皮疯狂炒卖。“地王”频繁再现；2010年两会刚刚结束土地市场就涌现出3个的央企新“地王”，炒地现象十分普遍；有三分之一的开发商只倒地不盖房。

二、腐败问题 伴随我国房地产业的产生和发展，由于法制建设和监督机制的缺失；腐败已成为这一行业的巨型产品，大量腐败案件不断发生。

1、腐败涉及各级官员；近几年查出房地产腐败案件上至省级高官下到一般科员各个级别的官员；应有具有。 安徽省原副省长；麻城市委书记邓新生、副市长徐圣贤，市建设局局长夏桂松、副局长熊文俭，市房产局书记陶兴文等的案件非常典型。

2、贪腐数额不断增大； 各级官员不仅涉贪，而且胃口相当大；只要有机会，来贿不拒；雁过拔毛；重庆2007年查出的房地产腐败系列案，涉及近10名厅级官员，个人受贿最高金额近1600万元。

3、案件上升速度快；房地产腐败案件接连频发，并不是反腐制度和措施有多大的改观；

而是大面积腐败积累的结果；且案件呈梯级上升的发展趋势。

4、涉及职能部门广泛；房地产开发除涉及国土、规划部门外，一个项目还需经过建设、人防、消防、环保、园林、卫生防疫、交管、市政、物价等部门的审批或备案。每个环节几乎都存在着权力寻租和官商勾结。有公章之处，就有滋生腐败的可能。

安徽省安庆市虹城公司经理吴在桥，在开发“大园小区”的过程中，先后将该市建委、规划、物价、人防、房产等有关部门的19个负责人拉下水。

三、社会财富再分配严重失调问题 按照宪法和法律，土地属于全民所有的。但在目前制度设计下，土地变成地方政府敛财工具。 房地产泡沫已经成了一种扭曲的财富转移机制，它使国民的财富在短时间内向极少数人转移与聚集，社会财富在分配越来越不公。

1、房地产商财富过度积累 中国房地产已成为富豪的制造机。社会财富正源源不断聚集。2009 年9月28日公布胡润中国百富榜中，前十二位富豪中有八位涉足房地产行业。前100位中过半数涉足房地产。中国房地产业是令人震惊的暴富行业。统计资料2007年至2009年，三年销售额近10万亿。 一个市场，如果一个被权力垄断，必然限制竞争，导致垄断利润。

2、利益集团聚敛民众财富 中国的房地产市场已经形成了权贵经济。从垄断土地，到炒买炒卖，2009年房地产市场疯长现实，充分表明，中国现有的住房体系之下，不能保证普通民众从住房上享受应该有的财富的均衡增长，造成了社会的极大不公。凡有权力者都在千方百计持有房屋。其结果就是扩大贫富差距，形成新的社会问题。

3、投机牟利 房地产市场不完全否定投资，在房地产产品中适合投资的商铺、写字楼、租赁型高级公寓等可以发挥作用，而对于以民生为主的住宅应该致力于全民财富的均衡增长，应摒弃投资。当前社会意识中，民众已不在是依靠辛勤劳动为荣，而是获取财富的方式以投机成为时尚。不断加深人们贪婪的欲望。

四、房地产产业畸形发展过度膨胀问题 国民经济的发展的基本要求是综合平衡，按比例协调发展。近些年房地产实际情况的已脱离正常的发展轨迹。

1、数量过于庞大 我国房地产开发企业从20世纪80年代初兴起，由1984年600多个开发公司，迅速发展到2004年37123个开发公司，2005年56290个开发公司，2006年58710个开发公司，2007年63000个开发公司 数量已非常庞大，而且各行业不断有大军加入。

2、功能过于单一 我国现有房地产企业，基本上资金企业；入行的门栏非常低。不具有应有的功能，与国际大型房地产有明显的差距。大多房企不具备资金，技术 、设计、施工的综合能力。缺乏国际竞争能力。

3、政府过度依赖 房地产现在已成为政府运行和生存的命脉；全国2007年至2009年累计三年土地出让金共收入达四万亿元。房地产税费收入占到地方财政收入的30-50%。成为地方政府财政收入的主要来源。地方政府上项目补亏空也多以卖地作为主要来源。

4、挤压国民经济基础制造业 由于房地产业缺乏良好的市场运行规则，制度设计存在缺陷以及暴利的诱惑，使制造业大量资金抽逃到房地产，大量的信贷资金也倚重与房地产。使制造业举步危难，利润微薄，难及生存。

5、建筑产品的低端化。近10年来全国各地房地产建设项目基本上高浪费、高污染、高消耗的建筑；我国的建筑能耗约占总能耗的28%左右，而通过优化设计与采用节能建材，至少可使建筑能耗降低30%—50%。忽视建筑节能，从而导致每年新增7亿—8亿平方米高能耗的住宅和商业建筑，这些建筑在未来几十年里将无节制地消耗大量能源。中国房地产无节制

的发展已丧失了提高新建筑高能效的良好时机。

五、社会矛盾问题 近几年，全国各级信访机构接访的事件中，属于征地和拆迁，约占信访总量的30-40%，有的地方大大超过这个比例。数万民众藉此与政府产生对立情绪，潜在矛盾随时爆发，引发社会危机，后果难以设想。征地、拆迁和物业问题，是社会矛盾的主要爆发点。

1、征地引发的社会矛盾 现阶段城市建设引发的矛盾中，强行征用和补偿不公平引发冲突，地方政府为获取巨大的经济利益，强行征用土地. 大量违法违纪案件层出不穷；2007年，河南省郑州市惠济区新城街道办事越权征地、违反国家法律，对胖庄村740亩无公害蔬菜基地进行了强行征占强行抢占了村民的土地，而且政府还对农民动用了武力。引起恶性征地违法案件。

2、拆迁引发的社会矛盾全国各地的以发展经济为目的的开发潮、建设潮和拆迁潮蓬勃而起；，拆迁美曰是促进经济发展或提升城市形象，政府在拆迁起着主导地位，并实际运行授权开发商用于商业目的。利益的驱使造成大量恶性暴力拆迁；侵犯民众财产利益。

2006年，山东菏泽市，牡丹区兴建香格里拉广场，以公益建设为名行商业开发之实，由于补偿偏低，李民生不愿拆迁，上吊自杀，后身亡。

2007年，苏州“金阊新城物流园”建设项目中，马雪明以拆迁公司只补偿土地使用面积为由拒不拆迁，苏州拆迁公司决定强拆，马雪明砍杀拆迁人员致2人死亡1重伤，后以“故意伤害罪”被判死刑；妻杨根英判处无期徒刑；其子马春凌判处有期徒刑8年。

3、物业引发的社会矛盾近些年全国房地产大潮，建起了数以十万计的居民小区，然而只有约10％的小区拥有自己的业委会。业主的维权处在三无状态，开发商自办的物业公司，管理性大于服务性，物业和业主的矛盾不断发生。

4、建筑质量引发的社会矛盾 由于建设工程建筑质量监管失灵， “楼倒到”、“楼歪歪”、很说明制度和监管上存在的问题。

六、管理制度，监督机制缺失问题 我国房地产问题集中暴露出制度存在众多问题。

1、缺乏完备的制度 房地产行业的健康发展离不开与之相适应的制度，如（土地制度、财产申报制度、招牌挂制度、信贷制度税收制度等）靠行政命令，长官意志，只能引发造成弊端，和隐患。

2、权利过于集中政府用权力与制度将土地完全控制在自己的手里，并按照政府的意愿决定了土地供应的数量与时间和节奏。将土地兑现为货币资金，土地名曰国有和集体所有管理上基本上还是延续计划经济体制下的管理方式；缺乏市场经济必要特征和要素。

3、监督机制过度行政化中国房地产业的管理上主要依靠各行政部门，表面是各职能部门，监督部门设置齐全，功能完备，实则一旦出现问题互相推诿，而且许多部门工作粗糙，不能尽应有的职责。造成大量的豆腐渣工程，浪费资源的形象工程；以及拍脑袋的政绩工程。

七、缺乏行业自律问题社会的健康运行不仅靠制度和法规，在更多的情况下企业的任何活动都必须对社会负责，对民众负责的精神，行业需要有良好的自律。建筑工程中出现的修改容积率，降低施工标准；等等以及大量质量问题很大程度上，也是由于开发商缺乏行业自律的结果。

中国房地产问题实质是制度问题。解决这一问题必须从建制度、修规范、定规则入手。强化管理，完善监督；提高行业自律。只有这样房地产业才能健康发展。

中国房地产问题及对策(下篇）

治理房地产市场对策

一、改革现有土地制度、实现多元化 近年来土地资源使用的失控，城镇改造、开发引起了社会各界的极大关注。当前诸多的经济、社会乃至政治问题，都直接或间接地同土地相关，那么当前中国土地问题要求必须解困。

1、现行土地制度 土地制度是指“土地所有权制度”、“土地使用权制度”和“所有权、使用权的变更制度”我国目前土地所有制形式，有土地的国家所有制和土地的农村集体所有制两种形式；国有土地依法实行有偿使用制度；集体所有的土地是无偿的；长期以来，我国土地制度设计存在的弊端逐步暴露出来。土地所有制变更过程中出现的问题和矛盾将日益尖锐。

2、改革思路 我国社会主义市场经济是以公有制为主体、多种所有制经济共同发展，做为我国社会主义初级阶段的一项基本经济制度。非公有制经济是中国社会主义经济的重要组成部分；各种所有制经济完全可以在市场竞争中发挥各自优势，相互促进，共同发展。土地作为生产要素必然与经济形式相适应 。

世界上几乎所有国家都实行公有、私有多元化并存的土地制度，单纯的国有形式与单纯的私有形式在世界各国都是很少见的。土地所有制分为三种主要形式，即国家所有、公共所有、个人与法人所有。当前我国改革土地制度，实现多元化作为突破口，将会带来我国经济发展新的契机。

二、房地产实现分类管理 构建多层次住房体系房地产市场的发展有赖于整个社会、经济、文化以及民众生活的需求。我国房地产市场虽经30多年的发展但在管理上，仍是粗放的管理模式。

1、房地产分类；在了市场经济的条件下，房地产分类最基本的是按照土地的所有制划分；而在实际管理操作中，按照其不同属性进行分类，可有按用途、开发程度、是否产生收益和经营使用方式分类。按照分类进行管理。

2、多层次住房体系 我国住房体系，依据社会的不同需求建立；涵盖市场化、保障性住房的多层次住房体系；即在发展商品住宅的同时，注重经济适用房、限价房、廉租房在内的保障性住房的协调发展。

3、建立合理住房体系比重 我国城市住房模式中，经济适用住房的比例约为20%，廉租住房10%，50%的人买普通商品房。但是近年来我国房地产开发中高档住房商业销售比重幅度比较高，经济适用房和小户型商品房比重小，加之房价因素，绝大部分中低收入群体的购房需求得不到满足。当前，改善房地产的供应类型，有效缩小脱离普通百姓的中高档商品房供应量，限制对别墅豪华类土地供应，对高档的商品房和普通住房之间实行差距利率，增大满足消费者的中低档住房供应量的比重。

4、加强、扶持开发中低档住房的支持力度 中低房占房地产开发70%左右，解决好这一问题，是房地产业的根本出路。也是政府出台的各项政策出发点和基础；因此，政府应调整供应结构，增加经济适用房的建设项目和土地的供应量。积极建设政府持有产权、业务化管理的廉租公益性质的廉租房，从土地、规划、城建优先考虑。减免相关税费保障有效实施。

三、建立全国土地开发信息系统和制度

传统土地管理方式已不能适应当前土地的管理的要求，后备土地资源开发整理业务发展也迫切需要， 科学的管理我国日益紧张土地资源；尽快建立一个高效、规范、实用的土地开发整理信息系统和制度；已成为摆在国土资源管理部门的一件大事。

1、系统要求 土地开发信息系统要符合实用、安全、经济 、网络化的要求，并具有前瞻性。这一系统需要实现土地开发整理项目定位、定量、定时管理；具备查询、显示、统计与分析、制图与打印输出过程的计算机辅助管理功能，逐步实现土地开发整理信息的多级网络化管理；实现土地资源发布的制度，提高土地开发整理项目的管理水平、效率和质量。

2、系统建设 要把基础性工作做好，尽可能收集整理土地资源信息 、配备管理硬件、开发土地资源管理软件；建立信息终端信息处理系统；建立用户窗口管理制度。

四、改革“招、拍、挂”土地出让制度 “招、拍、挂”制度起源于欧美，。目前我国房地产企业，基本上是通过招、拍、挂的形式取得土地。近几年黑幕交易被暴光后，使人们对招标拍卖挂牌制度预期的担忧。

1、现行“招拍挂”制度存在问题：评价标准简单、程序不规范，人为操纵等问题。单纯以价格高低作为招拍挂标准问题日益严重，“招拍挂”已成为土地价格暴涨的使作俑者。 我国土地市场政府完全垄断，缺乏市场运作机制；在当前社会诚信道德水准尚未达到自我约束的条件下、相应法制建设和监督体制等基础性制度和完全市场经济制度还不配套，现实要求我们必须推进这一制度的改革。

2、改革目标

加快制定房地产项目招标、拍卖的具体方法和程序，明确挂牌交易的用地类型、做法及遵守规则事项；应尽快完善土地储备供需的相关法律、法规的建设。

坚持以市场为导向，有计划的供应土地；严格控制土地拍卖，广泛采用以投标制为土地出让主要方式；价格只能作为土地竞标标准之一；在招标中要把投标者的资质、从业经验、业绩、市场声誉、信用度、开发计划、土地利用等作为重要指标，综合评定。

大力提高土地市场的透明度、公平、公正度，而且要把各级政府的宏观管理职能与市场操作严格区分。抑制土地投机和囤积居奇的行为，加强土地二级市场的管理。

3、配套措施 完善“招拍挂”相关职能部门的协调、配合机制。提高政府服务效能。充分发挥纪检监察机关的职能作用，加强对土地依法行政情况的监控，对“招拍挂”项目事前信息发布、设置条件、事中的操作程序，事后的合同履行等都得进一步加强管理，实行全过程监督；使各职能部门按照规范的进行工作，真正实现公开、公平、公正的效用的制度。

五、尽快推出财产申报制度 财产申报制度，是世界各国公认防止腐败最有效的手段之

一。我国自1988年已经有立法动议，但至今仍停留在各界呼吁的阶段。各阶层的争议依然很大，来源利益集团的阻力也相当大。当前房地产行业大量腐败现实，刻不容缓地要求尽快推出这一制度。

1、确定财产申报的主体 财产申报的主体应与刑法中职务犯罪的有关 “贪污贿赂罪”、“巨额财产来源不明罪”等的主体相适应，国家机关工作人员都应列为申报范围，而且其亲属也应在申报的范围。为了有效惩治犯罪，县（处）级以上的干部，法院、检察院以及公安、安全、财政、工商、税务、海关等特殊机关的公务人员在职以及离退休后若干年内，也应当进行财产申报。

2、明确申报的财产范围 申报的财产不仅应包括静态的财产，还应包括动态的财产。也就是既要申报不动产，又要申报动产。

3、保障措施 把财产申报制度成为一项有效反腐利器，措施只有 一是公开，将各级官员财产申报的结果加以公开，置于民众的监督之下，使官员自觉远离腐败。二是舆论监督。充分发挥舆论媒体的作用，约束官员的行为。三是设立相应机构，负责登记财产申报的机关，由党的各级纪律检查机关与国家各界行政监察机关联合设立一个专门的机构，同时明确一定级别的申报主体应向上级登记机构，申报的制度。

六、加强信贷管理 建立合理长效房地产信贷制度

1、加强关乎民生住宅贷款的力度 积极支持符合贷款条件的廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设项目。进一步加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设、特别是在建项目的信贷支持力度

2、合理控制贷款增量 银行业金融机构根据实体经济有效需求和标准，合理控制信贷增量；加强对房地产贷款业务指导。使房地产贷款利率控制在合理水平。

3、终止低利率房地产贷款政策 2008年为应对美国金融危机，以扩大内需保增长，实行宽松的货币政策；各银行实行房地产低息贷款，扩大消费。从长期来看，这一政策的危害；一是加剧社会财富分配不公，二是增加金融风险，三是降低投资效率，牺牲长远利益。

七、改革现有房地产税收体制 推出适应市场经济税收体制

我国现行房地产税收主要有房地产流转税和保有税两大类；与国际上发达国家相比存在明显缺陷；需要改革和完善现行房地产税种，开征新的房地产税种，使我国房地产税收体系得以完善。

1、存在问题 我国现有房地产税收体制存在流通环节税费重, 保有环节课税轻的问题；这一税收体制造成 土地闲置、浪费严重 ；流通阶段的税负重, 助长了土地的隐形交易, 逃税现象。保有阶段税少, 税负轻, 流通环节税重, 就相当于给土地保有者的无息贷款, 实际上鼓励了投机。 保有阶段发生的增值部分, 由于没有税收的调节机制, 使政府无法参与增值价值的再分配, 而流向了保有者, 导致炒作泛滥; 拉大了贫富差距, 使财富集中在少数人手中。

2．加快开征物业税步伐，物业税是以拥有房产、地产等不动产的价值为计税依据，有利于对国民收入进行再分配，有效抑制对房地产的投机性和投资性需求，并缓解房价增长的压力；有效抑制房地产泡沫。

4．适时开征遗产税和赠与税，这两项税都属于财产税的范畴。虽然单纯的遗产税和赠与税不仅以土地和房屋为课税对象，但现实中针对房地产课征的遗产税和赠与税却占非常重要的地位。可以避免社会财富过度集中在少数人手中，达到民众共同享有社会资源有效手段。

八、建立房地产财务收支监控制度、鉴于当前我国房地产市场的混乱局面，腐败案件高发的现实；推行房地产财务收支监控制度尤为重要。

1、以银行为主体整合地产开发企业的资金账目。 各房地产开发企业在银行分类设立帐户。各类账户的资金收入、流出实行审查、报批制度。

2设立监控机构。由纪检、监察牵头； 工商、税务、物价、审计等部门参与联合设立机构。实施监督。

3、建立清查制度 采用定期检查、不定期突查相结合房地产财务清查制度；并由监控机构实施。

九、规范房地产行政管理职权及收费；我国政府行政的架构，是以计划经济体制延伸而来的。虽经几次机构改革；但是，依然存在机构重叠，人浮于事，政出多门；责任不明的现象。

1、改革现有房地产管理体制一个建设项目从立项到竣工要经历几十个部门，加盖100多个公章，土地、城建、规划等等管理体制过于繁杂，手续过多。

2、清理建设项目及房地产收费，涉及房地产开发的收费项目多达近50项，为房地产企业提供优质高效服务；对涉及房地产行业的行政收费进行清理，取消不合法项目，不合理标准，纠查乱收费问题，规范收费行为，切实减轻房地产企业负担；切实解决目前存在的房地产收费项目繁多、收费标准过高等问题。清理整顿房地产建设项目收费和房地产交易环节收费，包括房屋拆迁过程中的管理性收费和各种配套费，

十、废除商品房预售制度 住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。这一制度从出现，到现在暴露出的问题弊远大于利。废除这一制度已势在必行。

1、从立法精神，保护弱势群体是法律的基本要求 购房者相对于房地产开发商来说，是弱势群体，在整个交易活动中，购房者始终处于不利的地位，因此预售制度损害是弱势群体。一项制度偏重强势群体，而不利于弱势群体；必然损害弱势群体一方。

2、从房地产的发展进程，废除这一制度的必然性 预售制度最初是中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，房地产业发展的需要，而现在时过30多年、今非昔比，其历史使命已终结。

3、从这一制度引发的社会问题来看取消商品房预售制，能在很大程度上避免 面积缩水、随意变更设计、延期交房、配套不跟不上等的扯皮现象出现，一定程度上降低了买房者的风险，有利于保护购房消费者；有利于避免引发烂尾楼、假按揭重复买楼的现象。以及可能随之引发的金融问题。降低社会风险。同时也有利于遏制炒房，哄抬房价现象；取消预售制度利于稳定商品房价格，提升开发商的综合实力。

十一、重新制定、规范房地产企业条件和资质 从我国房产业发展的角度来看，由于房地产开发商凭借资金优势就可以攫取大量利润，使得在经营理念、运营管理等方面存在诸多问题；与发达国家房地产有明显的差距。

房地产企业的设立不仅对资金要求，更重视技术 、设计、施工的综合能力 的必须条件。 十二、废除《城市房屋拆迁管理条例》、拆迁制度是政府改变土地使用权和所有权、进行城市改造与开发建设的重要手段，利益的冲动使拆迁从城市迅速蔓延到乡村，这一制度因先天缺陷，而引发了激烈的权利与利益冲突。爆发一系列令人震惊的公共事件。现在应当立即废除拆迁制度。

1、拆迁条例缺乏法律依据 从立法精神上看，《城市房屋拆迁管理条例》是行政法规，作为部门法其制定与实施不能违背任何法律；同时也必须依据有关法律而制定。从条例整个条文看没有任何其制定的依据。

2、拆迁主体定位错误。按照《物权法》，能够进行土地和房屋征收行为的唯一主体是政府。是一种国家主权行为。现行拆迁制度使“取得房屋拆迁许可证的单位”成为土地征收的主体，一般指房地产开发商。商业性企业行使国家主权行为。把被拆迁人置于不平等地位，这

就是引发纠纷、冲突的根源所在。

3、拆迁范围界定混淆。政府行使征收权，必须是以“公共利益”为法定提前。然而，现行拆迁制度则因为没有清晰地界定“拆迁”的征收性质，而地方政府便借助法律上的模糊将城市的所有改造、开发都划入拆迁范围。大量的商业活动也运用政府征收这种主权性行为进行。从而导致政府强制性权力的膨胀，成为官民对立的导火索。

4、政府职能失当。政府的职能是管理、保障整个社会的正常运转，保障人民财产、生命和生活。而在现实城市改造拆迁过程中；政府在获得土地转让金之后，就与开发商结成牢固的利益共同体，政府就必然占在开发商一边与被拆迁人形成对立面。许多拆迁项目政府动用国家权利。协助开发商强制拆迁；进而发生暴力事件。触目惊心。政府在拆迁中的作用已使政府的职能大打折扣。这样的制度显然是违背社会基本准则的。

房地产市场问题解决的越早，社会成本越低，使之更快进入健康的发展轨道；拖延时间越长，社会积弊越深，难度将不断加大，甚至危机整个国民经济和国家政治安全。