山东省物业质量保修金管理办法(试行)

山东省物业质量保修金管理办法（试行）

关于印发《山东省物业质量保修金管理办法（试行）》的通知

鲁建发〔2010〕18号

各市住房城乡建委（建设局）、有关城市房管局：

为明确保修期内物业的保修责任，促进房地产开发企业和建筑施工企业提高质量责任意识，及时处理物业保修期内质量投诉和纠纷，更好地维护广大业主权益。根据《山东省物业管理条例》及有关法律法规, 省住房城乡建设厅制定了《山东省物业质量保修金管理办法（试行）》，现印发给你们，请遵照执行。

山东省住房和城乡建设厅 二〇一〇年九月十五日

山东省物业质量保修金管理办法（试行）

第一章 总则

第一条 为了加强物业质量保修金管理，维护相关业主的合法权益，保障相关物业在保修期内的正常使用和维修，根据《山东省物业管理条例》和有关法律法规，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本办法所称的物业质量保修金（以下简称保修金）是指房地产开发企业（以下简称开发企业）按照规定比例向物业主管部门交存的，作为保修期内履行保修义务保证的资金。

第三条 本办法适用于本省行政区域内新建物业质量保修金的交存、使用、退还和监管。

第四条 保修金管理坚持统一交存、权属明晰、专款专用、政府监管的原则。

第五条 省住房城乡建设行政主管部门负责全省保修金管理工作的指导和监督。 设区的市、县（市、区）物业主管部门负责本行政区域内保修金的监督管理工作。

第六条 县级以上物业主管部门应当建立健全保修金管理机构，具体负责保修金的收取、核算、退还等工作；设区的市、县（市、区）物业主管部门已设有住宅专项维修资金管理机构的，宜由该机构负责保修金的日常管理工作。

第七条 保修金管理应当接受财政、审计等部门的监督。

第二章 交存

第八条 开发企业新建用于销售的物业，均应按照建筑安装总造价的3—5%交存保修金，具体标准为低层和多层建筑3%、小高层建筑4%、高层建筑5%。

设区的市、县（市）物业主管部门可根据物业类型和本地实际，按前款规定的交存比例，合理确定保修金的具体收取方式。

开发企业应依照本办法的规定，将按国家《建设工程质量保证金管理暂行办法》规定预留的工程质量保证金转作物业质量保修金，交物业主管部门进行监管。

第九条 各级住房和城乡建设主管部门要积极鼓励开发企业创建精品工程，树立品牌意识。经物业主管部门会同房地产开发主管部门核准，可根据开发企业信用状况、资质等级、售后服务体系建立等情况适当降低保修金收取标准，并应当遵守如下规定：

（一）开发企业购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存保修金；

（二）通过住宅性能认定终审的3A 级、2A 级、1A 级的开发项目，可分别相应降低或退还该项目保修金交存比例的3个、2个、1个百分点；

（三）获得广厦奖、鲁班奖等国家级优良工程奖，省优秀住宅小区、泰山杯等省级优良工程奖，市级优秀住宅小区等市级优良工程奖的项目，可在该项目获奖后分别退还3个、2个、1个百分点比例的保修金；

（四）开发企业质量保证体系及售后维修服务体系健全，企业信用等级较高或者前期物业管理质量控制措施到位的项目，交存标准可适当降低，但最多不超过1个百分点。

前款（二）至（四）项累计计算，实际交存比例最低不得低于物业建筑安装总造价的1%。

第十条 物业主管部门可以根据当地工程造价水平统一测算核定不同类型建筑的建筑安装造价平均数额，并将开发企业需交存的保修金标准和具体数额函告开发企业和商品房预售款监管部门。

第十一条 开发企业对交存保修金的数额有异议的，应当在接到函告后7日内向物业主管部门提出复核申请，物业主管部门应当及时复核并提出处理意见。 第十二条 开发企业在向业主办理商品房屋交付前，应当一次性足额向物业主管部门指定的帐户按幢交存保修金。

第十三条 实行了商品房预售资金监管的项目，预售资金监管部门应在商品房屋交付前，按物业主管部门的要求，从预售款中一次性划转规定数额的保修金到指定专户，并告知开发企业。

第十四条 物业主管部门收取保修金，应当开具财政主管部门监制的专用票据。 第十五条 在商品房屋交付使用时，开发企业应当向业主提供保修金交存证明。 未交纳保修金的项目，开发企业不得将商品房屋交付业主，业主有权拒绝接收。相关部门不得办理商品房屋综合验收备案、房屋确权登记等手续。

第十六条 开发企业不按本办法的规定交存保修金的，由物业主管部门责令限期交纳；逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收欠交部分千分之三的滞纳金，并依法予以处罚。

物业主管部门应将开发企业交存保修金的情况及时通报开发主管部门，作为开发企业办理开发项目综合验收备案的依据。开发主管部门应将保修金交存情况记入开发企业信用档案，并与其社会信用评价挂钩。

第三章 使用

第十七条 在保修期内，物业出现质量问题，需要维修时，开发企业不履行保修义务或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，可按本办法有关规定使用保修金。

第十八条 正常使用条件下，国家、省规定的商品房屋的保修范围和最低保修期限为：

（一）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程不低于5年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于5年；

（三）外墙外保温工程不低于5年；

（四）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（五）电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；

（六）开发企业统一进行装饰装修的商品房装修工程为2年。

其他项目的保修期限和保修范围，由开发企业和业主在商品房销售合同和质量保证书中约定。

商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起计算。

第十九条 下列情形不属于保修范围，不应使用保修金进行维修：

（一）因业主不当使用物业或者擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的物业质量问题；

（二）非开发企业建设的专业经营设施设备出现的质量问题；

（三）因不可抗力造成的物业质量问题。

第二十条 物业专有部位发生可以使用保修金的情形时，由相关业主提出保修金使用申请。

物业共用部位、共用设施设备出现可以使用保修金的情形时，由物业服务企业、业主委员会向物业主管部门提出保修金使用申请；业主委员会尚未成立的，可以由物业服务企业和业主推选的业主代表向物业主管部门提出保修金使用申请。 第二十一条 物业主管部门接到申请后，应向开发企业进行核实、并对申请事项进行审查，经核实审查决定使用保修金的，应当确定由物业服务企业或其他具有相应施工资格的施工单位进行维修。

第二十二条 承担维修的单位，应当编制维修方案及资金预算，报物业主管部门审查后组织维修。

实施维修的物业服务企业、施工单位应合理控制维修成本，完成维修后，填写物业维修工程费用清单，并由保修金使用申请人签章确认。

第二十三条 物业主管部门在收到物业维修工程费用清单后核实有关情况，并于20日内向保修金使用申请人或维修单位转账，将维修费用从保修金中列支。 第二十四条 开发企业对维修责任存在异议的，应当委托工程质量检测机构进行检测。

物业主管部门认为必要时，也可以责令开发企业委托工程质量检测机构对相关物业质量问题进行检测。

第二十五条 发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故时，业主或物业服务企业可先行垫资维修，并应当保存相关证据，在责任认定明确后，符合本办法规定的保修金使用情形的，可以申请使用保修金清偿。

第二十六条 保修金使用后，物业主管部门应在维修工程结算之日起30日内将保修金使用明细函告开发企业。

第四章 监管及退还

第二十七条 各市物业主管部门应在所在地商业银行开立专户存储保修金。 保修金存储最长年限为5年，按人民银行公布的同期活期存款利率计息。

第二十八条 物业主管部门应当每年以相关业主方便查阅的形式定期公示相关保修金的交存、使用、退还等情况，接受业主、开发企业的监督。

第二十九条 开发企业积极配合，认真履行了相应的保修义务的，物业主管部门应当在各分部工程保修期满后30天内退还开发企业相应部分保修金本息余额。 第三十条 物业保修期内发生严重质量缺陷，经反复维修，截止保修期到期仍有影响物业正常使用的质量遗留问题的，保修金暂不予以退还，直至相关质量问题得到修复为止。

第五章 附则

第三十一条 各设区的市可依据本办法，结合本市实际，制定本行政区域内的保修金管理办法实施细则。

第三十二条 本办法由省住房城乡建设主管部门制定并负责解释。

第三十三条 本办法自发布之日起实施。