浅谈物业管理早期介入的重要意义和作用

浅谈物业管理早期介入的重要意义和作用

摘要：

物业管理早期介入是基于物业“全过程”管理的理念。本文从多种角度阐述了物业管理企业早期介入，参与物业的规划设计和开发建设, 对完善物业功能、确保物业建设质量和方便日后维护保养等方面, 有无可替代的重要作用。通过早期介入这种建管结合的服务，使物业开发有一个良好的开端，为今后物业的使用和管理打下坚实的基础，其作用和意义将是深远的。

关键词：物业管理 早期介入 作用 意义

近年来我国的房地产业发展迅猛，与之相应的物业管理也随着房地产业的发展迅速向社会化、专业化和市场化发展。物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对委托的物业进行有效的管理。然而在物业管理的实践过程中，一些物业在房屋质量、设备性能、设施功能及综合服务等方面的先天缺陷一直困绕着物业管理企业，这些问题的起因都源于物业的开发阶段。要改变这一状况，把一些以往长期难以解决的问题尽可能在物业管理过程中限制在最小范围内，物业管理的早期介入就显得尤为重要。物业管理企业通过物业在开发规划设计阶段就开始介入并参与，了解物业状况，提出建议，将一些问题在物业开发过程中予以解决，就能够为以后更好地做好物业管理打下坚实的基础。

一、 物业早期介入的作用

（一）能促进规划合理、设计优化、功能完善

从物业管理的实践来看，以往的房地产开发商在物业规划时只考虑了房屋、配套设施建造时的方便和成本的节约，而没有从今后的管理和使用的角度去合理规划，对物业管理必需的设施，以及交通泊位、小区绿化、水、电、气、通风、采光、空调位置预留等配套设施，往往考虑不足，造成以后难以弥补的后果。物业管理早期介入能将物业管理企业与使用人长期相伴的实践信息和要求建设性地提出，从物业管理、业主、使用人的角度出发，对户型结构、配套设施、道路绿化、车辆停放、物业用房等，向开发商提出具体建议，充分考虑设备、材料的经久耐用，便于维修，尽可能地避免在规划设计中，由于考虑不足和遗漏造成日后物业管理和业主使用中出现不必要的麻烦，使规划、设计更加合理。

物业管理企业可以组织专业人员对开发项目的市场定位、潜在业主的构成及消费水平、消费习惯，周边地区的物业管理状况，投用后物业管理内容和服务标准、收费标准，成本利润等进行预测、综合评估后，对今后物业管理构想向开发商提出建设性的意见，有利于开发商综合考虑。

（二）能够提高工程质量

物业管理企业在物业开发施工阶段和竣工验收阶段，从物业管理和使用人的角度，对该阶段施以全面、细致的辅助把关，增加工程监理和验收力度、保证物业建设质量、达到减少返工，减少以后物业使用中的后遗症，提高物业开发的经济效益，其结果对开发商、业主使用人和物业管理公司三方都有利。

物业管理企业应协助监理做好施工质量的监督，保证施工安装符合规范，建筑材料符合要求。熟悉掌握房屋结构、隐蔽工程、各种管线铺设路径、阀门位置。参与机电设备的安装调试，掌握设备的功能特点及维保要领，做好相关记录。全面收集原始资料，为以后管理和维保打下基础。

竣工验收是把好工程质量关的最后关口，竣工验收工作做得是否细致到位，直接关系到接管物业的质量，关系到以后的物业管理和业主使用人的利益。物业管理企业应选派业务精熟、工作负责的管理人员和专业技术人员，从以后维修、保养和业主使用的角度，积极参与竣工验收，协助开发商把好工程质量关，以减少日后物业管理出现不必要的成本支出。

（三）有利于日后的物业管理和使用

物业管理早期介入，能使物业规划、设计更趋人性化、功能化，能更好地考虑到物业建成交付使用后的管理要求，能使物业管理企业对物业的土建结构、管线走向、配套设施、设备安装等了如指掌，有利于以后的物业管理，同时也有利于物业使用人的使用。

（四）有利于前期物业管理的准备

早期介入有宽裕的时间，充分、稳妥地进行前期物业管理的策划、设计，确定物业管理框架，测算前期物业管理费用，明确物业管理的收费标准；配置人员，招聘各类专业人员进行培训；组织力量制定针对本物业的管理制度。在业主入住前，在软硬件方面作好充分准备，避免仓促上阵。

二、 物业管理早期介入的重要意义

（一）出色的物业管理可以提升物业的价值，有利于物业的销售。

我国的房地产开发经过多年的发展，从以抓建设为主的生产导向阶段，到抓促销为主的销售导向阶段，逐步发展到综合开发的营销导向阶段。开发商们开始根据市场需要确定开发战略，对物业管理公司的要求不再停留在物业管理公司搞好后期管理服务上，还希望借助物管公司熟悉掌握住户需求变化和物业使用管理的专业优势早期介入开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好，使得开发出的物业能够贴近住户需求，成为市场上受消费者欢迎的物业。在物业销售前，物业管理企业可以配合开发商进行周密策划，制定出具有人性化的符合业主和使用需要的物业开发方案，站在潜在购房者的角度，制定出新颖、实用、合理的物业管理方案，以高品质、专业化的物业管理，做为房屋销售新的卖点，吸引更多的潜在业主。物业管理早期介入，也能让消费者真切感受到房地产开发商对物业管理的重视。目前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，优质的物业管理可以提升物业的价值。如果能让具有优良业绩的物业管理公司早期介入，将会极大地促进物业的销售。可见，物业管理早期介入对开发商所开发物业的完善和促销起着很大作用。

（二）体现了物业管理“全过程”管理理念，提升了物业管理品质。

传统的物业管理定义是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的立足点是充分发挥物业的最大使用功能，使其保值增值。但一定程度上忽略了物业管理在房地产开发全过程中的积极作用，物业管理企业早期介入，从物业的使用管理角度为物业的完善和保证使用功能的发挥提供科学的建议和有效的方法。通过早期介入，真正体现了物业管理“全过程”管理的理念，使物业管理的服务质量得到进一步的提高，也使物业管理“以人为本、业主第一”的宗旨得到了进一步的贯彻，最终使业主受益，物业管理更加顺畅。

（三）能够体现物管企业的专业素质，有利于物管工作的顺利开展。

物业管理通过早期介入，在与开发商、监理方、施工方等方面的共同协作中，可以充分展示自身的专业素质。物管企业可以从物业使用管理的角度、从业主的角度、从降低管理费用的角度在规划、设计、监理施工方面提出一条条合理化建议，从而完善了物业，减少了今后物业管理中的问题和矛盾。同时，通过在早期介入中同施工单位形成的良好合作关系，

可以在今后物业的保修期内，加强双方的紧密合作，提高物业的维修及时率。另一方面，由于通过早期介入，物业管理公司已经在业主入住前，处理好了如熟悉物业、设备设施使用、资料收集等接管验收的各类重要工作。业主入住时，就可以全心全意地投入接待工作，树立企业的良好形象。如果接管与入住同步进行，物管公司即使很努力，往往也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，容易忙中出错，其后还会出现一段时间的磨合期，影响了物业管理公司的服务质量和专业形象。因此，物业管理早期介入是非常必要的。

（四）为前期的物业管理打下良好基础。

物管企业通过早期介入对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在今后的管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可以提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。而没有前期介入，接管验收中一旦出现图纸资料不全的问题和硬件方面严重缺陷往往难以及时解决，对业主的入住、后期管理和创优达标工作带来严重影响。另一方面，在早期介入中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、煤气、通讯、治安、维修、绿化等各部门间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于前期管理工作的进行。同时，物管企业通过早期介入可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决方法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量，有利于业主，也有利于施工企业。

三、 物业管理早期介入的实践体会。

物业管理早期介入大致分为四个阶段，即项目策划阶段，规划设计阶段，施工、安装阶段，竣工验收阶段。本人认为施工、安装阶段的介入的重要性、实用性和可操作性最强。

在长期的物业管理实践中感触最深的是，一些物业的先天缺陷给物业公司带来许多棘手的难题最令人头疼，耗费了物业管理企业大量的人力、物力、财力和精力。例如房屋建筑的内在质量问题、设施管线中的隐患、设备安装的缺陷及对工程特别是隐藏工程的不了解、对复杂设备的不了解等，这些问题往往在竣工验收容易疏忽遗留下问题，造成日后物业管理的力不从心，困难重重。要改变这种长期以来难以克服的顽症，使之尽可能地限制在最小范围内，物业管理企业在施工、安装阶段介入就显得特别重要，并具有很高的实用价值和突出作用。

（一）熟悉工程质量，协助监理把好工程质量

在物业开发的施工阶段，物业管理企业应选派具有较强业务技术能力的工程技术人员介入其中，着重对房屋的结构情况，上、下水及管线预埋及管线路径、排水管的检查口、清扫口位置及给、排水的各种阀门位置进行了解，协助监理监督施工队做好土建及管线预埋的工程质量，同时监督、提醒施工方严禁将施工垃圾遗留在排水管中；特别留意屋面的防水和地下室的防渗及卫生间、厨房防水的工艺处理等，从而杜绝日后业主使用时发生屋面渗漏和下水堵塞等较难处理的问题。例如：我公司在物业管理的维修过程中经常遇到新建楼盘的排水管道内留有渣土、水泥块等杂质，短期不易察觉，时间一长由于头发、杂物的缠绕造成堵塞，而且建筑垃圾较硬，管道疏通机不易疏通，再加上下水管一般在业主装修时都封在吊顶内，处理起来非常麻烦；另外有的办公楼上下层结构和使用功能不同造成下水管横向排布过长，由于吊顶高度限制，管道的水平落差较小，长期使用很容易堆积杂物造成堵塞，如果再缺少必要清扫口，维修和疏通起来就更加困难；有的吊顶没有预留检修口或者检修口太小；有的阀门前没有安装便于拆卸的活节等等诸如此类的问题还有很多。由于长期的物业管理实践中积累了许多相关的经验，我们在介入城南的某处综合办公楼遇到了类似的问题，通过与建设方、监理方加强联系，积极参加他们的工程例会，提出相关的建议，同时监督施工方将排水管的地漏口用塑料布进行封扎；对于较长的横向排水管适当加粗管径并增加清扫口和倾斜落差。由于在介入施工过程工作细致，该楼盘至今从未发生过下水管堵塞等现象。

（二）跟踪设备的安装，参与设备调试

随着房地产市场的蓬勃发展，楼宇内的各种设备越来越完备，技术含量也越来越高，其发展趋势趋向智能化、信息化；电气控制由原来的各种继电器、接触器的强电控制方式，向数字化、模块化的弱电控制强电方式发展。楼宇内（特别是高层楼宇）的各种给、排水设备，消防报警和灭火设备、监控设备、供配电设备、应急照明设备、中央空调和电梯等技术不断升级，科技含量越来越高，这就对设备的使用和维护提出了更高的要求。在设备安装时，物业公司的设备维修人员应积极参加安装和调试，这样不仅可以保证设备的安装质量，同时也可以迅速地对设备情况全面了解，掌握设备的各种性能、维护、调试要领和使用方法，对设备上有不清楚、不了解的地方，设备安装单位的技术人员是最好的老师，所以参与设备的安装与调试也是对维修人员最好的培训。

（三）可以与施工单位和市政等部门建立良好的关系，有利于物业公司今后的管理

开发商在与施工单位签订合同时，往往约定了工程完工后的质保期，介入施工和安装过程，可以通过与施工和安装单位经常接触，相互沟通，建立良好的关系，便于日后在物业管理遇到房屋设备问题时，联系畅通，使问题及时解决。同时在施工期间经常与水、电、气等市政部门接触，加强相互联系，有利于物业管理遇到相关问题时的及时处理。例如：我们

在介入联通某大厦时，由于在施工期间天天与建设单位、监理单位、施工单位在一起联合办公，参与它们的工程例会和施工秩序及场地安全的管理。通过长期接触，增进了相互理解，建立了良好的工作关系。大厦从土建施工、各种设备安装到装修和院内绿化等先后关系到几十家施工单位。我们将每家单位的负责项目、负责人、联系方式、项目的质保期限进行疏理编制成表格，加强与他们的沟通和联系，在大厦投入运行后对大厦工程设备中出现的问题，通过我们的联系及时得到解决，减轻了建设单位的负担，提高了维修的及时率和设备的完好率，同时降低了管理维护成本。

（四）知根知底，唯我独有，为争取前期物业管理创造条件。

由于施工安装阶段的介入，物业管理企业对开发的物业从房屋结构、到管线、阀门、隐蔽工程、设备情况等了如指掌；与施工安装单位、市政公用单位建立了良好的关系，这种得天独厚的条件是其他物业公司不具备的。这就为争取到前期物业管理创造了有利的条件。只有争取到前期物业管理，在这个平台上展现自己的管理能力和管理水平，得到了业主的认知，才能为以后真正地扎稳脚跟打下坚实基础。

综上所述，物业管理早期介入是本着物业“全过程”管理的理念而产生的。在物业的开发初期，物业管理企业就介入其中，站在物业管理和业主使用人角度，结合长期物业管理经验的积累，总结出的一些在物业使用中经常出现的各种问题，从配套设施、水、电、气、安全系统、通信网络、垃圾处理、消防、车辆停放、建材选用和物业用房等方面提出专业性、建设性的意见、咨询报告，或者直接参与相关讨论、评审和施工的现场监理，通过早期介入这种建管结合的服务，可以有效的避免了因规划设计缺陷和施工质量问题，给今后的物业管理和业主使用带来不必要的麻烦，使物业开发有一个良好的开端，也为进一步争取到前期的物业管理创造有利条件，为日后的物业管理打好基础，同时也使物业所有人、使用人的权益得到保障。因此物业管理早期介入具有非常重要的意义和作用。

以上是我的一些浮浅认识，不妥之处请各位专家、同仁指正。