物业拓展部工作手册

拓展部工作手册

发放编号 ＊＊＊＊＊＊

编制： 家和物业管理处

审核： 批准： 生效日期： 錄 ＊＊＊＊＊＊

目

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

目 錄 修訂履歷 拓展部部门职责 拓展部部长岗位职责 拓展部部长助理岗位职责 拓展业务员岗位职责 物业管理合同范本（与开发商） 物业管理合同东本（与业主委员会）

物业管理顾问合同范本 前期物业管理合同范本 物业管理计划书 物业顾问绩效考核标准 物业管理投标方案编制规程

物业拓展奖励办法

2 3 4 5 6 7 8~14 15~20 21~25 26~30 31~33 34 35~41 42~43

＊＊＊＊＊＊ 修 訂 履 歷 ＊＊＊＊＊＊

一、 拓展部部门职责：

1. 在公司总经理的直接领导下，全面负责公司向外承接物业管理项目的相关工

作。

2. 深入调查、收集市场信息，在进行综合分析、预测的基础上制订切实可行的

物业拓展计划。

3. 面向国内市场广泛宣传公司的企业公众形象，并负责相关的策划、宣传工作。 4. 参与社会上的物业招投标工作，积极的与有关单位（发展商）建立良好的合

作关系。

5. 负责编制拟接管物业的标书、管理方案及（包含管理费用测算）。 6. 准备物业管理合同文本，负责签署管理合同的相关事宜。 7. 负责新物业介入的前期准备工作，协助小区（大厦）的接管验收。 8. 完成领导交办的其他工作。

二、 拓展部部长岗位职责：

1. 在总经理的领导下，全面负责公司物业市场拓展业务，提升公司经营业绩； 2. 分析研究本地区物业拓展状况，定期向总经理提交公司跟进实施建议；

3. 牵头策划、调研、拟定项目的管理计划并提交总经理批准；

4. 组织督导拓展部全体成员完成年度或阶段经营业绩指标，定期跟踪评估计划

执行情况，分析缺陷，落实改进； 5. 协调公司相关部门配合支持业务的开展。

三、 拓展部部长助理岗位职责：

1. 在部长的领导下，协助部长开展公司对外物业市场的拓展，提升公司经营业

绩；

2. 分析研究本地区和外埠物业拓展状况，对部门的全面工作提出建议和意见； 3． 协助部长进行项目策划、调研，拟定项目的管理计划并提交总经

理批准；

4. 协助部长督导拓展部工作成员完成年度或阶段经营业绩指标，评估拓展计划

执行情况，向部长提供建议；

5. 参与协调公司相关部门，配合拓展业务的开展。 6. 完成领导交办的其他工作。

四、 拓展业务员岗位职责：

1. 在部长的领导下，积极开展公司物业市场的对外拓展，提升公司经营业绩； 2. 参与分析研究本地区物业拓展状况，深入调查、收集市场信息，定期向部长

提交跟综实施建议；

3. 参与策划、调研并编写项目管理计划。

4. 宣传公司的企业公众形象，并参与相关的策划、宣传工作。

5. 参与社会上的物业招投标工作，编写拟接管物业的标书、管理方案（包含管

理费用测算）及相关文件。

6. 编写物业管理合同文本，做好签署管理合同的相关事宜。 7. 参与新物业前期介入的准备工作，协助小区（大厦）的接管验收。 8. 完成领导交办的其他工作。

五、 物业管理合同范本（开发商）：

委 托 方（以下简称甲方）：

受委托方（以下简称乙方）：

根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》及有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对 （物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条 物业基本情况

座落位置： 市 区 路（街道） 号 占地面积： 平方米

建筑面积： 平方米；其中住宅面积 平方米，商业面积 平方米，停车场 车位（其中地下室 个车位，地面 个车位）。建筑共 栋。 物业类型：

第二条 委托管理事项

1、 房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、„„）的维修、养护和管理。

2、 房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、烟道、公用照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯的维修、养护、管理和运作服务。）在设备处于保修期间，乙方有义务协助施工单位进行维修、养护，但不承担责任。

3、 本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、自行车棚、停车场、„„）的维修、养护和管理。 4、 本物业规划红线内的配套服务设施（球场、游泳池、商业网点、„„）的维修、养护和管理。

5、 公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。 6、 交通、车辆行驶及停泊。

7、 配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险、保管责任）。 8、 社区文化娱乐活动。 9、 物业及物业管理档案、资料。

10、 法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。 11、 12、 13、

第三条 合同期限

本合同期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。

第四条 甲方的权利和义务

1、 与乙方议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告。 2、 对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同。

3、 依据建设部（91）年ZBP30001-90《房屋接管验收标准》的规定向乙方交接房屋，并协助乙方顺利完成入伙过程，包括： 1）本物业竣工后，政府有关部门验收全部合格，消防系统须经消防验收合格；

2）本物业应保证水、电、煤气“三通”，电视、电话到户，另有规定的需在入伙前向业主公布；

3）入伙前15天向物业公司办理物业接管验收手续，移交有关资料。

4、 委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求，如存在质量问题，则甲方负责返修并支付全部费用。 5、 甲方在本物业入伙后指定专人或部门负责物业保修期内出现按照规定保修的各类问题，承担相应费用及责任。 6、 在向业主交付新建商品住宅时，必须执行建设部门关于商品住宅实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度规定。

7、 委托乙方对违反物业管理及业主公约的行为进行处理：包

括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金，对无故不缴交管理费用、水电费用或拒不整改的责任人采取停水、电等催缴措施。

8、 按相关法规要求，甲方在物业正式入伙前10日内按照规定向乙方提供经营性商业用房不少于 平方米，由乙方负责出租经营，收入按照规定用于补贴本物业管理费用。 9、 甲方在本物业正式入伙前10日内按照规定在本物业范围内，向乙方提供管理用房 平方米，及保安员、维修人员和清洁人员住房 平方米，由乙方无偿使用。

10、 负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并在本物业正式入伙后一个月内按照规定向乙方移交。 11、 不得干涉乙方依法或依据本合同规定内容所进行的管理经营活动。

12、负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷； 13、 助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动； 14、 法规政策规定由甲方承担的其他责任。

第五条 乙方的权利和义务

1、 根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主的合法权益，获取不当利益。 2、 遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准。并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取。不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。 3、 负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

4、 有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理。

5、 有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费

用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他单位或个人。

不得将重要专项业务承包给个人。

6、 接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并

接受甲方和业主的监督。

7、 至少每三个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支帐

目。

8、 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需

在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准

后方可实施。

9、 建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情

况。

10、 开展有效的社区文化活动和便民服务工作。

11、 本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物

业及其各类管理档案、财务等资料，对本物业的管理财务状

况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。

12、 不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义

务。

第六条 管理目标

1、 乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业的“管理指标”

（各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准），与甲方

协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺物业接管之日

起，如政府允许同时小区硬件条件达标，在 年内达到市

级优秀大厦（小区）管理标准； 年内达到市级优秀大厦

（小区）管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书。

2、 本物业入伙开始，即按照ISO9000国际质量保证体系及乙方

的物业管理质量体系标准进行管理，并达到标准要求。

第七条 管理服务费用

1、 本物业的管理服务费按下列方式执行：

按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即住宅按建筑面

积向业主收取 元/月.平方米，商铺按建筑面积向业主（住

用户）收取元/月.平方米。

2、 管理服务费标准调整，按标准进行调整。

3、 乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的

维护及其他特约服务，采用成本核算方式，按实际发生费用

计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和

监督。

4、 房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养

护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需

的经费按照规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修

基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方

有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

5、 本物业的公用设施专用基金共计由甲方负责按法

规政策的规定在 时间内到位，以保障本物业的公用配套

设施的更新改造及重大维护费用。

6、 甲方同意向乙方提供物业管理前期开办费用人民币万

元，在本合同生效之日起 日内向乙方支付。

7、 因甲方责任造成物业的空置并由此产生的管理费用，由甲

方承担全部空置物业的管理费用。

8、 停车场（库）由乙方负责管理，乙方按政府有关规定向用

户收取停车费用。

9、 乙方的前期介入费用只收取所提供服务人员的工资和相关

的管理成本费用（前期的人员配置双方协商再定）。此项费用

经双方确认后，甲方必须在每月5日之前支付予乙方。

第八条 奖惩措施

1、乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行奖励：

① ；

② ；

③ 。

2、乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，

对乙方进行处罚：

① ；

② ；

③ 。

3、 合同期满后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优

先获得管理权，乙方完成合同规定的责任并成绩优秀，业主

反映良好，可以直接续签合同。

第九条 违约责任

1、如因甲方的原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成

乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿，乙方有权要求甲

方限期整改，并有权终止合同。

2、如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方的经

济损失的，乙方应给予甲方相应补偿，甲方有关要求乙方限

期整改，并有权终止合同。

3、因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重

大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不

善或操作不当等原因造成的重大事故的，由乙方承担责任并

负责善后处理。（事故原因以政府有关部门的鉴定结论为准）

4、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对

方失去管理权利，或造成对方经济损失的，应当承担全部责

任。

第十条 其他事项

1、 双方可对本合同的条款进行修改或补充，以书面签订补充

协议，补充协议与本合同具有同等效力。

2、 合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，

在合同期满前三个月向对方提出书面意见。

3、 本合同执行期间，如遇到不可抗力，致使合同无法履行时，

双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处

理。

4、 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成

的，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交益阳市

仲裁委员会依法仲裁，仲裁结果为最终结果。

5、 本合同空格部分的填写文字与印刷文字具有同等效力。本

合同条款未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、

法规和政策执行。

6、 本合同文本共计部门各执两份，具有同等法律效力。

7、 未尽事宜，双方友好协商解决。

8、 本合同自签订之日起生效。

甲方（签章）： 乙方（签章）：

代表（签字）： 代表（签字）：

联系电话： 联系电话：

年 月 日

六、 物业管理合同范本（业主委员会）：

委 托 方（以下简称甲方）： 业主委员会

受委托方（以下简称乙方）：

根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》及有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对 （物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条 物业基本情况

座落位置： 市 区 路（街道） 号

占地面积：平方米

建筑面积： 平方米；其中住宅面积 平方米，商业

面积车位（其中地下室个车

位，地面 个车位）。建筑共 栋。

物业类型：

第二条 委托管理事项

1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和

基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备

机房、„„）的维修、养护和管理。

2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、

烟道、公用照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯的维修、养护、管理和运作服务。）在

设备处于保修期间，乙方有义务协助施工单位进行维修、养护，但不承担责任。

3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、

室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、自行车

棚、停车场、„„）的维修、养护和管理。

4、本物业规划红线内的配套服务设施（球场、游泳池、商业网

点、„„）的维修、养护和管理。

5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫

生、垃圾的收集、清运。

6、交通、车辆行驶及停泊。

7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但

不含人身、财产保险、保管责任）。

8、社区文化娱乐活动。

9、物业及物业管理档案、资料。

10、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。

11、

12、

13、

第三条 合同期限

本合同期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。

第四条 甲方的权利和义务

1、与乙方议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告。

2、对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，

如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物

业管理主管部门认定，有权终止合同。

3、委托乙方对违反物业管理及业主公约的行为进行处理：包括

责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金，对无故不

缴交管理费用、水电费用或拒不整改的责任人采取停水、电等催

缴措施。

4、按相关法规要求，甲方在物业正式入伙前10日内按照规定向

乙方提供经营性商业用房不少于 平方米，由乙方负责出租经

营，收入按照规定用于补贴本物业管理费用。

5、甲方在本物业正式入伙前10日内按照规定在本物业范围内，向乙方提供管理用房 平方米，及保安员、维修人员和清洁人员住房 平方米，由乙方无偿使用。

6、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并在合同签定 日之内按照规定向乙方移交。

7、不得干涉乙方依法或依据本合同规定内容所进行的管理经营活动。

8、负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷；

9、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

10、法规政策规定由甲方承担的其他责任。

第五条 乙方的权利和义务

1、根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主的合法权益，获取不当利益。

2、遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准。并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取。不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。

3、负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

4、有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理。

5、有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他单位或个人。不得将重要专项业务承包给个人。

6、接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督。

7、至少每三个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支帐目。

8、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

9、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。

10、开展有效的社区文化活动和便民服务工作。

11、本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料，对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。

13、 不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义

务。

第六条 管理目标

1、乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业的“管理指标”（各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准），与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺物业接管之日起，如政府允许同时小区硬件条件达标，在 年内达到市级优秀大厦（小区）管理标准； 年内达到市级优秀大厦（小区）管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书。

2、本物业按照ISO9000国际质量保证体系及乙方的物业管理质量体系标准进行管理，并达到标准要求。

第七条 管理服务费用

1、本物业的管理服务费按下列方式执行：

按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即住宅按建筑面积向业主收取 元/月.平方米，商铺按建筑面积向业主（住用户）收取 元/月.平方米。

2、管理服务费标准调整，按标准进行调整。

3、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维护及其他特约服务，采用成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。

4、房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需的经费按照规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

5、本物业的公用设施专用基金共计元，由甲方负责进行保管，乙方按实际发生向甲方审核支取，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

6、停车场（库）由乙方负责管理，乙方按政府有关规定向用户收取停车费用。

第八条 奖惩措施

1、乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行奖励：

① ；

② ；

③ 。

2、乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行处罚：

① ；

② ；

③ 。

4、 合同期满后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优

先获得管理权，乙方完成合同规定的责任并成绩优秀，业主反映良好，可以直接续签合同。

第九条 违约责任

1、如因甲方的原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿，乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。

2、如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方的经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿，甲方有关要求乙方限期整改，并有权终止合同。

3、因房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由开发商承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成的重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（事故原因以政府有关部门的鉴定结论为准）

4、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权利，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

第十条 其他事项

1、双方可对本合同的条款进行修改或补充，以书面签订补充协

议，补充协议与本合同具有同等效力。

2、合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，在合同期满前三个月向对方提出书面意见。

3、本合同执行期间，如遇到不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交益阳市仲裁委员会依法仲裁，仲裁结果为最终结果。

5、本合同空格部分的填写文字与印刷文字具有同等效力。本合同条款未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

6、本合同文本共计部门各执两份，具有同等法律效力。

7、未尽事宜，双方友好协商解决。

8、本合同自签订之日起生效。

甲方（签章）： 乙方（签章）：

代表（签字）： 代表（签字）：

联系电话： 联系电话：

年 月 日

七、物业管理顾问合同范本：

委托方（以下简称甲方）：

受委托方（以下简称乙方）：

根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》及有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对物业名称）提供物业管理顾问服务事宜，订立本合同。

第一条 物业基本情况

座落位置：市路（街道）号

占地面积： 平方米

建筑面积： 平方米；其中住宅面积 平方米，商业

面积 平方米，停车场 车位（其中地下室 个车

位，地面 个车位）。建筑共 栋。

物业类型：

第二条 物业管理顾问合同期限

本合同期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。

第三条 顾问服务费用

物业管理顾问服务费：每年人民币 万元正。

第四条 付款方式

甲方应于合同签定生效起， 日内向乙方支付 万元；剩余的顾问服务费用 万元，按照 支付。乙方收到上述费用时应向甲方提供正式税务发票。

第五条 顾问服务事项

（一） 前期介入顾问服务

1、从物业管理及使用的角度，对本物业的建筑布置事项、外墙的用料及设、内部规划及分布、设施安排及功能设计、工程考虑事项、给排水系统、电梯系统、安全及消防设备、停车场系统、智能化管理系统、照明系统、电话系统、电视系统、煤气管道系统提出建议。

2、对该物业的管理费构成及收取提出建议。

3、对管理处的组织机构设置和各项人员的安排提出建议。

4、对行人、车辆及货物管理措施提出建议。

5、提供《管理公约》、《业主手册》、《业主装修指南》等前期文件的范本，并结合物业实际情况协助甲方编制该物业各项文件。

6、对甲方物业管理的前期介入及物业的入伙、装修管理等方面提出建议。

7、对管理处员工的招聘、培训和管理提出人力资源建议。

8、对物业的验收和交接提出建议。

（二） 正常管理运营期顾问服务

1、乙方负责对本物业的管理公司提供物业管理顾问服务，而非提供具体的专业化物业管理服务运作。

2、合同期内，乙方按照甲方的需要，委派 名专业顾问师，长期于本物业进行指导及协商、讨论有关物业运营的所有事宜。

3、对本物业所有管理人员进行培训、辅导、考核，同时提供新聘员工的入职培训。

4、为提高本物业运营效益提出分析和建议，对物业管理各项收费提出修正建议。

5、协助甲方申领政府有关批文。

6、根据本物业的运行情况，建立及修正本物业相应的档案系统，以便文件、数据和信息可快速存取和传递。

7、协助甲方编制年度预算方案，完成年度决算。

8、提出对本物业所有契约中有关物业管理条款的修改建议。

9、协助甲方组建业主委员会。

10、定期对物业的日常管理工作质量进行考核和评价，并提出整改建议书。

11、对物业使用中出现的问题提供技术咨询服务和技术文件。

12、协助甲方编制各类报表，并提供意见。

13、为使物业管理工作符合国家、地方的法律、法规的规定而提出建议和指导。

14、协助甲方进行物业管理质量体系的建立和正常运作。

15、其他由开发商提出有关物业管理方面需协助的合理事项。

第六条 双方权利、义务

1、甲方负责对该物业进行日常管理运作，对该物业的各项管理服务行为负责；

2、乙方对甲方的各项行为进行指导，并提出合理化建议；

3、乙方负责向甲方提供该物业范围内所需的各项文件、方案、制度的范文，并结合实际协助甲方进行修编；

4、甲方负责向乙方提供该物业各项数据、资料和档案，以便乙方进行顾问服务工作；

5、乙方对甲方提供的各项数据、资料和档案有义务进行保密，未经甲方允许，禁止向第三方透露；

6、甲方对乙方提供的辅导性文件、资料只允许在该物业内使用，未经乙方书面允许，禁止复印和向第三方泄露；

7、本合同期限内，乙方“益阳市家和物业管理服务有限公司”的名称、缩写、英文名称和标志，甲方有权在乙方书面同意下在该物业合理范围内使用（印刷、标记、加注）；

8、本合同无论因何方原因造成终止或合同期满的情况下，甲方应在终止或期满后10天内撤消、撤除所有标有乙方名称、缩写和标志的标识；

9、甲方在合同期内免费向乙方提供所派遣人员必要的办公、住

宿、通信等必要硬件设施；

第七条 违约责任

1、如因甲方原因造成乙方不能继续履行合同或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应的补偿；乙方有权要求甲方整改，并有权终止合同。

2、如因乙方原因，造成不能继续履行合同或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应的补偿；甲方有权要求乙方整改，并有权终止合同。

第八条 其它事项

1、双方可对本合同的条款进行修改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

2、合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，在合同期满前三个月向对方提出书面意见。

3、本合同执行期间，如遇到不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交市仲裁委员会依法仲裁，仲裁结果为最终结果。

5、本合同空格部分的填写文字与印刷文字具有同等效力。本合同条款未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

6、本合同文本共计部门各执两份，具有同等法律效力。

7、未尽事宜，双方友好协商解决。

8、本合同自签订之日起生效。

甲方（签章）： 乙方（签章）：

代表（签字）： 代表（签字）：

联系电话： 联系电话：

年 月 日

八、前期物业管理合同范本：

委托方（以下简称甲方）：

受托方（以下简称乙方）：益阳市家和物业管理服务有限公司

为配合甲方完成 （小区）的销售工作，在双方已签订的物业管理合同的基础上，乙方派出前期服务人员 （小区）的销售现场进行专业化服务。经甲乙双方共同友好协商，订立本合同。

第一条 物业基本情况

座落位置： 市 区 路（街道） 号

占地面积： 平方米

建筑面积： 平方米；其中住宅面积 平方米，商业面积车位（其中地下室个车位，地面 个车位）。建筑共 栋。

物业类型：

第二条 委托管理服务事项

1、提供专业的物业管理咨询；

2、售楼处、样板房治安防范；

3、售楼处车辆停泊；

4、售楼处、样板房保洁及消杀服务。

第三条 提供管理服务人员

1、物业咨询员 名；

2、护管员

3、保洁员名；

4、可根据甲方需要增加其它管理服务人员。

第四条 管理服务期限

自 年 月 日起至 年 月 日止。可根据甲方需要各项管理服务人员分步到位。费用发生时间以确认表为准。前期管理服务至正式入伙之日（即正式管理合同生效之日）截止。

第五条 管理目标

1、责任区域内全年发案率低于3‟，交通秩序井然。

2、责任区域保洁率为100%，垃圾日产日清。

3、配合售楼人员完成物业咨询工作。

第六条 管理费用及支付

乙方本着友好、合作的精神，同意在本物业前期管理期间只收取甲方相应的管理成本，具体费用如下：

1、护管员工资（包括加班费、过节费、劳保福利等）按乙方现工资标准执行；

2、保洁员工资（包括加班费、过节费、劳保福利等）按乙方现工资标准执行；

3、护管员装备月摊销201元/月.人；

A、对讲机：2400元/部÷3年÷12个月=67元/月

B、床：250元/张÷3年÷12个月=7元/月

C、被褥：200元/套÷2年÷12个月=8元/月

D、冬装2套：250元/套×2÷12个月=42元/月

E、夏装2套：130元/套×2÷12个月=22元/月

F、训练服1套：80元/套÷12个月=7元/月

G、训练鞋1双：25元/双÷12个月=2元/月

H、军用皮鞋1双：200元/双÷12个月=17元/月

I、肩章、工作牌、武装带：50元/套÷12个月=4元/月

J、城市增容费（暂住证）：300元/年÷12个月=25元/月

4、保洁员装备月摊销200元/月.人（按专业公司取费标准，包括人员服装、被褥、各项清洁器具、设备摊销及生活垃圾清运费）；

5、样板房、售楼处消杀费用： 元/月；

6、灭火器、标识系统由甲方自备，乙方提供建议；

7、员工宿舍一套：租金、管理费 元/月，水电补贴 元/月。如甲方可以在现场提供员工宿舍，确保水电等基本生活设施条件满足使用要求，以上人员可转迁入现场住宿，住宿费用甲方同意全免，住宿水电按照每人每月水3立方、电30度标准免收费用，超出部分由乙方负责。上述6项费用，其中1、2两项由乙方每月25日之前制表，甲方审核后于次月1日之前将费用交予乙方进行发放。3、4、5、7四项合计每月 元，甲方于每月5日之前支付予乙方。根据现场实际工作量，以上人员编制如不够，可经双方友好协商，并经甲方确认后，参照上述标准适当增补人员。

第七条 双方权利和义务

1、甲方有权提出管理服务要求，乙方应按照甲方的要求设计管理方案，配备人员，并对人员进行上岗培训，确保甲方售楼现场工作秩序、安全和环境卫生。乙方派人负责对售楼处物业管理人员的统一管理，并直接向甲方负责。

2、甲方必须每月按时支付管理服务费给乙方。

3、乙方对售楼现场实行24小时安全护卫，确保现场有1名保安

员维护治安。

4、乙方保证对现场及外围环境在开放时间的保洁。

5、售楼大厅发生的水电费和电话费等由甲方支付，乙方保证其

员工不使用电话声讯服务。

6、售楼大厅和样板房的照明、空调等公共设施设备由乙方派人

负责维修，甲方负责支付相关材料费用。

7、乙方在入伙前制定物业管理总体规划。

8、甲方需增加服务人员应提前十天通知乙方，以便乙方进行人

员调整。

第八条 其它事项

1、双方可对本合同的条款进行修改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

2、合同规定的管理期满，本合同自然终止。

3、本合同执行期间，如遇到不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交仲裁委员会依法仲裁，仲裁结果为最终结果。

5、本合同空格部分的填写文字与印刷文字具有同等效力。本合同条款未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

6、本合同文本共计页，一式六份，甲、乙双方及物业主管部门各执两份，具有同等法律效力。

7、未尽事宜，双方友好协商解决。

8、本合同自签订之日起生效。

甲方（签章）： 乙方（签章）：

代表（签字）： 代表（签字）：

联系电话： 联系电话：

年 月 日

九、物业管理计划书：

1.0公司简介

2.0项目介绍

3.0家和物业管理模式的特质

3.1按国际水准的质量管理模式运行

3.2以人为本的物业管理服务

3.3专业化的技术维护队伍

4.0物业管理规划纲要及的品牌建设策略

4.1物业管理的前期介入

4.1.1家和物业将组建专业的技术队伍，从使用者和物业管理的角度提出建议，

参与物业的设计、施工和竣工验收；

4.1.2根据家和物业对消费市场和消费者心理的把握，组建项目顾问小组，委派

专职的物业咨询师协助开发商、销售商为准业主提供物业管理项目咨询；

4.1.3提供酒店式的物业管理服务，配备专业的清洁和护管（保安）队伍，维护

售楼期间销售中心和样板房的清洁和安全；

4.1.4配合开发商、销售商开展系列促销活动；

4.1.5精心设计的物业管理宣传、活动（如：组织参观现管辖小区）；

4.1.6根据开发建设进度，为物业的接管作好物质上和组织上的准备；

4.1.7代开发商和业主接管验收竣工楼盘。

4.2 物业管理的入伙服务

4.2.1通过登报和寄发通知书的形式，提前向业主发出入伙通知；

4.2.2导入家和物业特有的企业识别系统；

4.2.3规划整理小区环境卫生，设置必要的设施、标志；

4.2.4逐层、逐户全面彻底地进行卫生清理、保洁；

4.2.5制定入伙时的接待工作方案，围绕完成接待任务对人员进行合理分工，并

在物资上做好充分准备；

4.2.6入伙时的现场精心布置，给人以隆重、喜庆的感觉；

4.2.7设置导向路标，安排引导人员，使业主在办理入伙手续、收楼过程中感到

方便；

4.2.8与业主完成房屋的交接，与业主签订《公约》等协议；

4.2.9对业主装修进行管理。

4.3 日常物业管理运做

4.3.1安全保卫工作；

4.3.2物业清洁卫生保养与管理；

4.3.3小区绿化养护管理；

4.3.4机电设备运行及维修、维护管理；

4.3.5楼宇保养维护、维修管理；

4.3.6消防管理；

4.3.7区内车辆、交通管理；

4.3.8小区档案、资料管理；

3.4.3.9创建工作（优秀大厦、安全文明小区园林绿化小区）；

4.3.10特色化优质服务及社区文化活动„„

5.0 物业管理服务承诺指标

5.1 指标承诺：(见附件) 5.2 达标承诺

5.2.1 物业入伙一年半内达到市级物业管理优秀大厦、小区标准； 5.2.2物业入伙二年半内达到省级物业管理优秀大厦、小区标准； 5.2.3物业入伙三年半内达到国家物业管理优秀大厦、小区标准。 6.0 项目的社区文化构想

6.1 物业销售期间，为了配合楼宇的销售，组织业主参观家和物业部分管辖的

优秀小区，

6.2 提高业主对今后管理、服务的认识；

6.3 物业销售期间，配合开发商、销售商开展系列营销活动； 6.4 组织节日文艺晚会；

6.5 组织小区内老年文化、体育活动； 6.6 组织小区内学生、儿童文化、体育活动； 6.7 组建社区图书馆；

6.8 组织社区公民参加植树、义工等公益活动； 7.0 项目的管理成本初步预算 7.1 成本测算表(见附件) 7.2 预算结论

十、物业顾问绩效考核：

注：对各项的评分标准以满意为10分、基本满意8分、尚可6分、不合格5分。

十一、物业管理投标方案编制标准作业规程：

1.0 目的

规范公司对外参加物业管理的投标工作,确保投标书的编制质量,为通过市

场竞争拓展公司物业管理的规模打好基础。

2.0 适用范围

适用于物业管理公司对外承接物业时的投标书的编制工作。 3.0 职责

3.1公司总经理负责对外投标书编制工作的组织安排和质量控制。

3.2公司各职能部门抽调业务骨干组成投标书编制小组，负责投标书的具体编制

工作。

4.0 程序要点

4.1投标书编制小组的组织

4.1.1公司在接到物业管理招标书邀请（或议标书邀请）后，由公司总经理召开经理办公会议决定是否参加投标竞争。如决定参加投标，则由公司对外拓展办公室业务骨干组成投标书编制小组，并由公司领导班子负责组成对外投标领导小组，具体操作标书编制工作以外的其他工作。 4.1.2投标书编制小组的工作如下：

1、 财务部抽调业务骨干负责开办费、管理成本、预期效益的测算； 2、 物业部和管理处抽调业务骨干负责日常管理工作方案、难点、重点管

理方案的拟定、编制；

3、办公室抽调业务骨干负责拟接项目的人员配置，设备、设施配置； 4、 物业部抽调业务骨干负责管理目标、管理计划、质量保证措施、服务

承诺的编制，以及编制投标方案资料的收集、提供；；

5、 拓展部抽调业务骨干负责及时全面地收集拟接项目的信息。

4.2 物业管理投标书的结构与内容 4.2.1拟接物业的基本情况

4.2.2公司接管后准备采取的管理方式。

4.2.3针对管理的难点、重点所采取的针对性措施。 4.2.4为开展物业管理所配置的人力、物力资源。 4.2.5开展物业管理一段时间后所力争达到的管理目标。 4.2.6为有效地提高物业管理水准所必要的服务承诺。 4.2.7费用投入和成本测算。 4.2.8经济效益分析。 4.2.9社会效益预测。

4.2.10需要招标单位协助解决的问题。 4.2.11本公司的优势和长处。 4.2.12物业接管后的工作进度安排。 4.3 投标书的编制要求

4.3.1“拟接管物业的基本概况”要求详细列出拟接管物业的地理位置、环境、

占地面积、建筑面积、栋数、层数、楼宇结构特点、基本设施、设备、住户基本构成、验收移交情况等。

4.3.2“准备采取的管理方式”要求针对拟接管物业的自身特点编制出总体管理

方案和分项管理方案。

4.3.3对拟接物业的管理难点、重点应针对性地列出具体的管理措施。 4.3.4人力、物力资源要求详细列出： 1 、拟接管物业的组织架构；

2、 拟接管物业的人事定编和岗位设置、岗位描述；

3、主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍； 4、为开展工作前期投入的设备、设施。

4.3.5管理目标要求具体列出明确的总体目标和详细分项目标。目标要求有可操作性和可考核性。

4.3.6服务承诺要求针对小区业主的要求和物业管理服务的特点列出有鲜明特色的服务措施来。

4.3.7费用投入和成本测算要求针对拟接小区的现状和管理要求、难度逐项测算

出前期投入和管理成本。

4.3.8经济效益分析要求按照物业管理“以区养区、保本微利”的特点详尽地计算出拟接物业后的经济效益。 4.4 投标书的编制程序

4.4.1总经理依据拓展部收集到的拟接物业的信息和现场实地考察的结果给出编制投标书的原则和要求。

4.4.2编制小组开始详细依照本规程4.3条的要求逐条完成单项编制工作。 4.4.3对外拓展办公室主任在单项工作编制完毕后开始组织汇编。 4.4.4汇编后打印、装订成册报总经理审批。

5.0 记录

6.0 相关支持文件

7.0 附录

《物业管理成本初步测算》样本

物业管理成本初步测算

首年月盈亏初步预算： 每月管理支出： 每月管理费收入： 测算结论：

十二、物业拓展奖励办法： 1.0目的

为激励对外承接和投标物业管理的有关人员（包括本公司员工），制定奖励办法

2.0奖励计算方法： 2.1全委托管理方式：

2.1.1承接物业按建筑面积折算系数：

面积小于等于5万M2系数为1，每增加1万平方米系数减少0.02。 2.1.2承接物业按价格折算系数：

承接多层物业系数为1 承接高层物业系数为0.35 承接写字楼物业系数0.18 承接工业区物业系数0.8 2.1.3承接物业按市内外折算系数：

承接市内物业系数为1 承接市外物业系数为0.9。

2.1.4计提奖金总额=建筑面积×折算系数×每平方米管理费 2.2 顾问委托管理方式：

按顾问委托管理总收入的10%计提奖金。 2.3 产权单位委托管理方式：

由产权单位主动上门找公司洽谈签订的物业管理业务合同，按上述奖励办法的50%计提奖励给产权单位有关人员。 3.0 奖金给付期限

3.1物业管理一经签订合同，即认定为该项目奖励成立，奖励金分三

期给付：

第一期：签订合同后十天之内，按计提奖金总额的25%； 第二期：正式入伙后十天之内，按计提奖金总额的50%； 第三期：入伙后三个月，按计提奖金总额的25%；

3.2由产权单位主动上门找公司洽谈签订的物业管理业务，按上述方

法分三期给付。

3.3 公司对外拓展业务由总经理组织，拓展办公室负责具体业务操

作。项目洽谈成功，公司另行按该项目奖金总额的15%，并根据工作量，按不同比例奖励拓展办公室有关人员。

3.4奖金给付期限内，合同因故不能按期履行或终止合同，本奖励即

行终止。

4.0奖励范围

本办法仅限拓展家和集团公司以外的物业范围。

5.0根据税法规定缴纳个人所得税由公司负责缴交。

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