第4章完善房地产融资租赁法律制度的重要意义

第4章 完善房地产融资租赁法律制度的重要意义

目前房地产融资的方式主要存在银行贷款、房地产信托、房地产产业基金，融资租赁是房地产融资的特殊渠道也是近几年新兴的融资方式，虽然把融资租赁作为房地产的融资方式尚未在立法中得以确定，尚未出台的《融资租赁法》也偏向于排除房地产融资租赁方式，但是本文笔者仍倾向于赞同房地产融资租赁的方式，因为发展完善房地产融资租赁法律制度有利于维护多方的利益。

4.1 完善房地产融资租赁法律制度对承租人的重要意义

房地产融资租赁实务中，承租主体通常分为个人和企业两种，两种不同的情况下承租主体获得的利益也不同。

当承租主体为个人时，房地产融资租赁一方面可以降低房屋消费门槛。在银行贷款的情况下，购房者至少需要付购房款的10%才能获得房地产使用权，近些年来尽管房价不断被打压，但是相对于购房者的低收入而言，房款仍是一笔巨款，大部分购房者只能对房价“望洋兴叹”。而房地产融资租赁制度便很好地解决了这方面的问题，承租人通过租赁的形式入住，只需交付租金，便获得了房屋的使用权，一定程度上创造了购买房屋的“零首付”，从而很大程度地降低了住房房屋消费的门坎，有效地培育了供房需求，使得占购房比例大多数的无支付能力的家庭，从此购房愿望成为了现实。从另一角度，房地产的融资租赁制度还可以治疗“房奴恐惧症”，现阶段房地产融资租赁情况下，租赁期满后，租赁物所有权一般归承租人所有，而不是归出租人所有，这一点与飞机、船舶融资租赁存在很大的不同。也正是因为这一点，房地产融资租赁使得承租人通过融资与融物相结合的方式间接地获得了房屋的所有权，与传统购房渠道不一样，传统购房者是通过先取得所有权然后获得使用权的方式，而融资租赁购房者则恰恰相反，是通过先取得使用权再取得所有权的方式，融资租赁购房者往往先支付租金然后直接获得使用权，这一过程之后融资租赁购房者便开始了房屋消费。正是由于采取的是先租后买，从而使广大的住户感觉到了归属感，因此可以大胆放心地做装饰投入，甚至可以把租入房地产视为自己的“准己产”，由此满足了住房私权带来的好处，还可以使大量的年轻人量力而行，自由约定融资租赁租期及融资租赁合同，及时有效地选择放弃购买，从而大大地减轻购房压力。

当承租主体为企业时，首先房地产融资租赁制度可以提高企业资金利用效率。通过出售 回租的融资租赁交易方式，房地产融资租赁者首先将房产出售变现，然后又租回来使用，在整个过程中企业把自有的房地产所有权出租给融资租赁公司，从而不仅获得了企业所需要的资金，而且还通过出租的方式企业从融资租赁公司手中得到了该房产，因而丝毫不妨碍对固定资产的继续使用，这样在这一过程中就使企业原有的固定资产转换成了流动资产，从而大

大地提高了企业资金的利用效率。1第二方面，房地产融资租赁交易方式改善了企业的一些最关键的财务指标，对于企业而言，其他房地产融资方式情况下，融资房地产的支出直接算作企业的财政支出一项，支出金额一项占据很大比例。而房地产融资租赁制度下，融资的租金数额比起其他租赁制度下的租金较低，企业一般只需投入很少的一部分资金，就可以很快地获得在其它情况下需要更多资金才能购买到的房产，通过这种财政预算安排，企业可以在丝毫不减损本企业固定资产的前提下增强自己资产的流动性，这就相当于增加了企业的流动性资金，把资金从收益低的资产转而投向于收益率高的其他资产，大大提高了资产的使用率和收益率，也使企业关键财务指标得到改善。最后，房地产融资租赁为企业提供了中长期资金来源。通常情况下，企业融资主要从银行借贷获得，但是银行借贷有很多限制性条件，中小企业由于规模小资产数额小等原因很难满足银行放贷的条件而往往难以获得贷款。但是房地产融资租赁制度便很好地解决了这一问题。在房地产融资租赁制度的条件下，租赁期间中出租人一直拥有租赁物的所有权，出租人保证租赁物在租赁期间是完整的，出租人对承租人进行审查，依照的不是过去的信用历史或者财产资本基础，而是承租人未来的盈利能力，这种做法有益于那些资产负债率较高、没有银行信用以及众多新企业，这些企业通过融资租赁方式都恩能够获得大量的融资。

4.2完善房地产融资租赁法律制度对开发商的重要意义

从房地产开发商角度，建立并完善房地产融资租赁制度，对于开发商而言益处多多。最影响房地产开发商利益的是房地产的销售门路，融资租赁是房地产营销的新渠道新方式，房地产融资租赁通过把融资和销售房屋两种方式相结合，从而便利于房地产开发商向用户和市场推销产品。根据市场经济的运行规律，只要市场经济允许，所有开发商都能接受一次性销售，以便于快速回笼资金。但是在目前的买方市场环境下，部分楼市由于激烈的竞争、打压楼市的政策环境使得部分楼市陷入了滞销的阶段。因此对于开发商而言，如何扩大销路是关乎其生存的大问题。融资租赁制度在某种程度上大大缓解了这一问题。在香港楼市低靡时，融资租赁曾作为重要的融资方式拯救了香港楼市，房地产融资租赁以其独特的特点发挥着扩大开发商销售范围的优势。这一点也是将融资租赁法律制度运用于房地产的初衷，是一些开发商愿意尝试房地产融资租赁制度的最重要的原因。此外，通过房地产融资租赁的运营模式，开发商可以针对特殊的消费群体，开拓创新，对专项楼盘进行开发，从而一种全新的开发模式有运而生，房地产的部分潜在需求变成为有效需求，销售瓶颈也由此打开了，也有利于房地产商尽快抽出资金和人力进入到下一轮的开发投资项目中去，由此整个房地产行业形成了一个良性循环。

房地产融资租赁业务错综复杂，牵涉多方当事人，如承租人、开发商、出租人、金融机构、金融信贷、商业贸易等多方经济关系。房地产融资租赁业务的开展“牵一发而动全身”，1 《融资租赁在房地产业中的应用》 杨晓辉 2006-12-01

开发商在与出租人、承租人、金融机构的商谈中，能及时了解市场上的房产供求信息，从而作出及时而准确地经营决策，由此开发商把握了商机，既提高了开发商经营管理水平，也增强了其市场运营竞争能力。

4.3完善房地产融资租赁法律制度对出租人的重要意义

融资租赁是人才与物资为一体，管理与服务为一体，金融与贸易为一体，筹划与开发为一体的金融产品，其不同于一般的租赁，在房地产融资租赁中，研究房地产、开发房地产和营销房地产时都必须讲究系统化、集约化和功能化。在这一过程中，租赁公司既能为企业和社会提供优质的服务和高效的服务，也可以提高了其自身的发展能力和市场竞争力。

在房地产融资租赁过程中，承租人按预定的期限和金额支付租金，才能获得在租赁期间使用租赁物品的使用权，融资租赁的租金中包含房产成本、利息、手续费还有保证金，总数额一般较高，高于银行同期贷款利息。因此为了能够得到房地产的优惠，采取融资租赁法律制度，当房地产融资租赁法律制度到达一定规模，便大大降低了租赁公司的租赁运作成本。从出租人的角度来看，房地产融资租赁运营的风险较小。直接原因是因为合同期满之前，出租人始终是作为房地产产权人，而保留房地产的所有权。此外，在房地产融资租赁法律制度过程中，承租人还获得了租赁物品的使用权，而出租人可以拥有租赁物品的所有权，从而融资租赁风险得到分担和控制。另一方面，出租人通过收取租金获得稳定的收益，如果承租人无法按期支付租金，出租人可以收回租赁房产，并依据与开发商的回购协议处理房产，因此融资租赁是一种十分安全的投资方式。

第5章 房地产融资租赁发展现状及完善措施

5.1 理论上房地产作为融资租赁标的物的合理性

关于房地产能否作为融资租赁的标的物，历来存在争议。反对者认为房地产作为融资租赁标的物，于法于理都是不恰当的。他们认为，即将出台的《融资租赁法》便明确规定，融资租赁只能运用于动产租赁，而我国法院目前也是这么操作的。就目前而言，融资租赁的标的物主要为船舶、机械设备等大型动产，这些动产有个普遍的规律，即它们的价值随着使用的期限不断贬值，这恰好符合融资租赁的中“融物”的需要，（租赁物随着租赁过程中的使用而贬值）并且在融资租赁过程中，诸如船舶、机器设备等这些动产的价格一般是以初始价值为标准的，具有相对固定性，从而为融资租赁操作多方当事人带来便利。但是，将融资租赁运用于房地产，则带来诸多不便，首先房屋的价格受市场影响很大，具有极不稳定性和变动性，当房屋升值时，租赁公司没有享受到房屋升值的任何好处；但是当房屋贬值时，房屋价格跌落的风险又全部加载到租赁公司身上，因此融资租赁重要一方当事人租赁公司从融资租

赁中获得的收益不大，由此也就使得出租人并不乐意将房地产运用于融资租赁操作中。总之，反对者从房地产融资租赁面临的政策风险以及房地产本身的物权属性论证了房地产融资租赁操作实务中的诸多不便。

支持房地产融资租赁者则从另一个全新的视角论证了房地产融资租赁的合理性。首先从立法上，尽管《融资租赁法》草案并不赞同将房地产作为融资租赁的标的物，但是关于适用《中华人民共和国合同法》的若干问题的司法解释（四）的第九条却明确规定，把不动产作为租赁物的融资租赁合同无效，但租赁物成为土地附着物或已经嵌入土地内的不在此限。从这一点看，我国目前的立法并没有将房地产完全绝对的排除于融资租赁之外。其次，反对者所担心的由于房屋价格的不确定性而带来的弊端，可以采取一些措施加以回避。融资租赁广义上属于民法上的一种协议，因此在订立融资租赁合同中也应该遵循意思自治的原则，从而出租人完全可以通过协商解决房地产融资租赁给出租人带来的不利。由于《金融租赁公司管理办法》己将租赁物确定为固定资产，金融租赁公司全行业都普遍开展了房产融资租赁业务，且投入资金量大、租赁期限又长，是目前一些金融租赁公司的支柱性业务。房产融资租赁一旦被确认为无效，金融租赁公司所购的房产不能交付；抵押、质押、保证等担保均无效，金融租赁公司的租赁债权将有被悬空的危险，巨额经营资产将被流失，引发融资租赁经营危机，使刚起步的金融租赁业受到重创而陷入绝境。又因为金融租赁公司的股东多为银行金融机构，又将引发银行金融机构的资产缩水。在我国融资租赁业刚起步的国度里，是否要一律禁止不动产作为租赁物；或在融资租赁法统一之前，对房产融资租赁业务是否允许有一个经营过渡时期，应值得高度重视。此外，国家税务总局曾颁发[2007]603号批复，该批复的内容是关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税的处理，根据该批复规定， “从事房地产开发经营的外商投资企业首先以销售方式转让其生产、开发的房屋或建筑物等不动产，然后又通过租赁的方式从买受人处重新回租该资产，因此企业不管采取的是何种租赁方式，均应该将售后回租业务分解为销售业务和租赁业务这两项业务，再对它们进行分别的税务处理。在这一计数过程中，企业销售有关不动产所有权的收入或者转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权原有的相关的成本、费用的差额，该项差额应作为业务发生当期的损益，再一并计入当期应纳税所得额”。这就为以房产作融资租赁物明确了涉税处理方式，不影响国家税收利益。

5.2实践中房地产融资租赁行业发展程度

融资租赁最早发生于20世纪50年代初的美国，随后，在一系列优惠政策的鼓励与支持下，美国融资租赁业得到大力的发展，融资租赁的客体廊括的范围逐步扩大，涉及电子计算机等信息处理设备、交通设备、船舶、商业性和产业性设备等动产，甚至服务业也成为美国融资租赁业的租赁对象，但是唯独排除房地产。也就是说，作为融资租赁业起源的美国，房地产融资租赁并没有得到发展。

但是，在一些后起的融资租赁国家，房地产融资租赁却得到迅速的发展。国际立法通常仅将消耗物排除在租赁物之外，并不将不动产绝对排除在租赁物之外。如德国对租赁物范围没有具体规定，但实践中包括动产和不动产。不动产包括房屋和其他建筑物。西班牙在其皇家法令中也没有对融资租赁物的范围进行界定。租赁物既包括动产又包括不动产。在日本，不动产作为租赁物在法律上并没有障碍。《中亚国家融资租赁示范法》第四条规定“租赁物可以是用于商业活动的任何非消耗物”。《俄罗斯联邦融资租赁法》第三条规定：“任何可以用于经营活动的非消耗物，包括公司和其他资产、建筑物、在建物、设备、交通工具和其他不动产和动产，都可以作为租赁物”。《哈萨克斯坦共和国融资租赁法》第四条规定：“租赁对象可以是房屋、建筑物、机器、设备、用具、土地和其他未损物品”。《乌兹别克斯坦共和国租赁法》第三款规定：“租赁资产可以是任何的非消耗物，包括企业、不动产、建筑、构件、设备、交通设施和其他用于经营活动的动产和不动产。 《韩国租赁业务条例》第七.二条规定：“物定物件等的范围„c.不动产与a\b\物件直接相关的财产”。

相对于国外房地产融资租赁的发展状况，在我国，房地产融资租赁是我国房地产融资的一种重要渠道之一，近些年来，国家打压房地产众多政策的出台，使得房地产出现“寒冬”，房地产寒冬一个最直接的表现在于房地产融资渠道的萎缩。传统的房地产融资方式包括信贷、信托、银行贷款，房地产融资租赁作为新兴的融资方式在我国发展缓慢，其原因是多方面的，很重要的原因在于房地产商品本身的特点，房地产商品本身价值大，且价值随着市场变动率大，因此将其作为融资租赁的标的物存在诸多不便。但是尽管如此，将房地产作为融资租赁的标的物在我国还是存在的，首例便是上海融资租赁公司运作的房地产融资租赁项目。

2004年4月初，在上海融资租赁公司也就是新世纪金融租赁有限责任公司的成功运作下，全国首个房地产“售后回租+保理”融资项目正式签约成功，该融资项目的经营模式是，首先由该上海的一家大型房地产公司将其所拥有的海南的一著名大酒店出售给上海金融租赁公司，双方并签订了为期5年的“售后回租”合同；然后再由金融租赁公司与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，该保理业务合同约定将房地产售后回租形成的租金应收款售卖给银行，因此房地产公司一次性完成了高达6亿元的融资金额。这也是自中央宏观调控政策出台以来，央行采取收紧银根的政策以提高融资门槛，由上海房地产企业开辟新的融资渠道的一次伟大的探索性的实践。在国家相关政策允许的范围内，通过金融租赁平台，房地产开发企业、股份制商业银行与金融租赁公司这三方“牵手”成功。迄今为止，上海各大银行并没有放松对房地产开发企业房贷的控制趋势，而是纷纷施行了新“家法”，因此，房地产开发企业希望通过银行获得直接融资，已经变得相当困难。同时，伴随着房地产企业新开发项目资本金“门槛”的比例由20%及以上上升到了35%及以上，而购买土地的款项却不计入资本金，这就使得不少开发企业严重缺乏自有资本，由此解决融资渠道迫在眉睫。在这样的背景下，多元的融资需求便应运而生一多元的融资需求包括金融租赁、金融信托、典当、担保以及基金等一些属于非银行类的金融机构也纷纷浮出水面，争夺房地产领域的这块融资“蛋糕”。而另一方面，注册资金为5亿元的新世纪的金融租赁有限责任公司，在国内的首个房地产“售后回租+保理”的融资工程的成功运作中，却引起了沪上的房地产开发企业和银行的普遍关注。对于整个融资

租赁行业来说，“售后回租+保理”业务的推出，可以称得上是一次革命性创新，因为其不仅解决了房地产开发融资难的重大问题，而且其房产变现的资金还可以作为新开发项目的资本金。其对三方的有利之处毋庸置疑，从而毫无疑问地形成了融资租赁公司、房地产开发企业以及商业银行三方“共赢”的局面。2

5.3 房地产融资租赁发展中的问题

房地产融资过程中存在哪些问题：第一，融资渠道过于少。当融资租赁的标的物为房地产商品时，根据融资租赁的定义可以得到房地产融资租赁的定义。房地产融资租赁是指出租人（从事房地产融资租赁业务的租赁公司）根据承租人（房地产商品的需求者）对租赁的房地产商品的特定要求和对供货人的选择，出资向供货人购买房地产商品，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金，在租赁期内租赁房产的所有权属于出租人所有，承租人拥有租赁房产的使用权。租赁届满，租金支付完毕并且承租人根据融资租赁合同的规定履行完所有义务后，对租赁房产的归属没有约定的或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍然不能确定的，租赁房产所有权归出租人所有。

房地产融资租赁合同通过与银行借贷、一般租赁相比，我们发现融资租赁呈现出自己的一些特征：

1、融资租赁的标的物完全是由租赁公司根据承租人的要求去购买的。设备供货人都可以由承租人自行选定，也由此，出租公司对设备的性能、老化风险、缺陷等概不负责，承租人不能以上述理由拒付或者迟延支付租金。

2、融资租赁是银行借贷与物品借贷相结合的信贷形势。租赁公司代替承租人购买设备而不是给承租人资金，以融物代替融资，在这一过程中融物和融资融合在一起，在企业资金不足时可以使企业有效的扩大资金，迅速地获得所需要的设备。

3、在合同有效期内，任何人不得解约。融资租赁的期限一般较长，一般能达到设备的使用期限，在合同有效期限内，任何一方不得解约。因为设备有其使用期限，如果承租人毁约，出租人很难将设备再租给其他人，投资也无法收回。

房地产融资租赁制度是房地产开发经营的一种新型的交易方式，房地产融资租赁交易的含义是指有需求的购房者（即承租人）为了购买房地产，在资金不充裕的情况下，从而委托租赁公司（即出租人）根据其要求代为购入所需的房产，在这之后，购房者（承租人）以租赁方式从租赁公司处租赁房产使用，从而使购房者能够以融通资金的方式改善自己住房条件的一种经济活动方式。与此同时，房地产的租赁用途、租赁期限、租赁价格以及修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，能够按照出租人和承租人签订的房产租赁合同进行约定， ，《一次性完成6亿，首个房地产融资租赁项目运作

成功》

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并及时地向房产管理部门登记备案。一般而言，房地产融资租赁业务流程步骤为：第一，购房者在找到合适的商品房开发商之后，向融资租赁公司提出租赁其选中的商品房的申请，第二，在申请之后，融资租赁公司审核购房者的申请资料，并了解购房者的信用和其偿债能力。第三，在审核通过后，购房者与商品房开发公司共同签订商品房购销合同，融资租赁公司与购房者签订融资租赁合同，购房者向融资租赁公司支付租金，融资租赁公司向开发商支付购房款，租赁公司向购房者交付商品房并保留商品房的所有权。

房地产融资租赁具有如下特征：融资与融物的结合，当事人必须履行合同，所有权与使用权分离，承租人具有选择权。

（1）融资与融物的结合

以商品房形态和资金、信用相结合是房地产融资租赁的主要特点。房地产融资租赁由出租人融通资金，承租人自行选择租赁房地产，融资租赁期满时，办理留购手续，即把房地产所有权转让给承租人的一种融资与融物紧密结合的信用形式。但是对承租人来说，其所进行的融资租赁活动，从形式上租；入了房产，但实质上则是融通了资金，且将融资与融物相结合对出租人来说，在租期内始终持有所有权，比较安全，风险较小，由于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对承租人也有较强的约束力。房地产融资租赁业务有金融属性，但它又注重服务而不是金融业务本身，它运用综合的知识和良好的经营管理，合理整合社会资源，为承租人服务，为房地产开发商服务。它一方面提供融资服务，另一方面又要进行房地产营销和资产管理。

（2）当事人必须履行合同

在发生租赁行为时，房地产融资租赁合同中三方当事人——出卖人、出租人、承租人之间的经济关系以契约形式固定，买卖双方和租赁双方必须签订买卖合同和租赁合同，在合同期限内，不得随意解约。此外，房地产融资租赁是在实质上转移了与房产所有权有关的全部风险和报酬的一种租赁。房地产融资租赁的性质决定了租赁资产的租期比较长，一般相当于房产的经济寿命期，或至少达到房产经济寿命期的75%以上。在长期租赁期间，非经双方同意，租赁合同一般不能轻易取消，除非符合合同当中明确写明解除的条件，或承租人逾期不支付租金等等造成合同无效的情况出现。

（3）所有权与使用权分离

一般的信贷，是由借款人直接向银行借入资金，自行购买房地产，房地产所有权与使用权统一于借款人一身。而在房地产融资租赁条件下整个租赁合同期间的房地产所有权始终属于出租人，承租人在租赁结束时，才能获得房地产的所有权，但在租赁期内，只能以租金为代价获得房产的使用权。即房地产的所有权与使用权分离，摆脱了传统的财产占有观念，所有权因素被淡化，有利于分散出租方的风险，促进了房地产租赁市场的发展。

（4）承租人具有选择权，也承担主要责任。

租赁期满后，出租人和承租人需要在合同中约定租赁物归属，这样承租方对租赁物有按

合同规定如何处置的权利，即退租、续租和实现所有权转移的权利，而在绝大部分融资租赁中，房地产产权转移的权利将会成为承租方融资租入房地产的最终目的。由于在合同结束时所有权最终很可能转移给承租人，这时租赁物的所有权是出租人为了控制承租人偿还租金的风险而采取的一种形式所有权，因此租赁物最终的购买与否由承租人选择，房地产销售商及房地产的选择由承租人负责。租赁期内，承租人有保持租赁物完好的义务以及租赁物发生损坏时的赔偿责任，即承租人对房地产的维修、保养及风险承担义务，在整个租赁期内对租赁物件享有独占权，并按期支付租金，出租人只是提供金融服务。

5.4 完善房地产融资租赁的措施

上文的分析可知，完善房地产融资租赁法律制度于国于民都是十分有利的。因此采取措施完善我国房地产融资租赁监管法律制度迫在眉睫。

加拿大学者布莱恩R.柴芬斯根据法律当事人对法律规范的是否适用以及适用的程度，法律规则可分为许可规范、推定适用规范和强制适用规范。布莱恩R.柴芬斯认为强制适用规范即受其管辖的各方没有选择的自由。监管的规则应该同时包含强制性适用规范和许可规范。前者表现在对监管主体、对象以及关联交易的程序规范等方面，后者更多地表现在对租赁公司内部的监督规范等方面。

完善房地产融资租赁制度，首先要完善市场准入制度。

（1）明确监管主体

目前，银监会和商务部在管理监督融资租赁方面发挥了积极的作用，不仅体现在制定完善的法规文件方面，更体现在培养、配置专业的具有丰富监管经验的监管人员。《融资租赁》草案保留银监会和商务部监管职能，是现实可行而且是十分必要的。但是在理论和现实中，需要区分它们的监管职责，划分它们的监管范围。《融资租赁》草案中明确了各自的职责，银监会负责监管金融机构投资控股的融资租赁公司，商务部负责监管其他的非金融机构融资租赁公司，商务部为行业的主管部门。3

但是，融资租赁监管部门合一，是适应我国融资租赁业发展的必然要求。我国的融资租赁业，相对于国外，理论上、实践上都相对滞后，选择适当的的监督主体，对于融资租赁业的发展至关重要。就目前的发展趋势而言，到底是商务部还是银监会作为监管部门有待进一步调查论证。合适的租赁监管机关，不仅要考虑到融资租赁的性质，还要考虑融资租赁业的现状以及发展趋势。

纵观融资租赁的发展历，我们可以知道融资租赁将“融资”与“融物”相结合，是现代3 《关于完善我国融资租赁监管法律制度的研究》高巧燕 2010-4-1

信用体制下产生的一种新型的融资、投资和贸易形式，是信用体制多元化的必然结果，是对银行信用方式的一种补充。即融资租赁是一种金融创新，是一种综合性的金融工具。银监会监管银行业，对融资租赁业的监管管理具有得天独厚的信息优势。银监会对融资租赁业实施监理，不仅能最大限度发挥融资租赁的功能，而且能够有效降低行业风险。

当代，融资租赁企业正朝着资金多元化、业务多元化、企业加速扩张的方向发展。金融机构投资的租赁公司对国内外的融资租赁业起着主导作用。我国金融改革已经步入关键时期，国内的商业银行业务日趋多元化，甚至出现了混业经营。以交行为例，不仅涉及保险、信托，而且2007年9月组建了交银控股的金融租赁公司。混合经营金融业务的出现，对监管水平与能力提出了更高的要求。具有丰富金融监管经验和专业监管人才的银监会有利于融资租赁行业的健康稳健发展。

（2）明确监管对象

草案把融资租赁公司分为金融控股投资的融资租赁公司和非金融控股投资的融资租赁公司两种类型。目前，金融投资控股的融资租赁公司主要是指商业银行投资控股的融资租赁公司。但是随着金融混业经营的普遍化，保险、信托等金融公司也可能兼营融资租赁业务，在银行、信托、保险等金融公司等多类主体同是金融投资控股的融资租赁公司情况下，未来的《融资租赁法》应对多类主监管范围和程度作出相应的规定。

（3）明确股东资历

银监会需要完善股东资历的相关规定，出台《投资人入股金融机构的规定》

（4）完善法律规章

在自由市场经济中，市场主体具有营业资格就可以自由从事经营活动，侵犯他人或社会权益则可能会受到法律制裁。因此，融资租赁业务的市场化与对其的监管之间存在着两组矛盾；融资租赁业务的创新个性与监管规范的通用共性之间的矛盾，监管要求安全性与金融创新创造效益过程中带来风险和不确定性之间的矛盾。《融资租赁法》规定，融资租赁公司必须遵守审慎经营的原则。审慎性经营原则涉及风险管理、内部控制、关联交易等方面。对于融资租赁业的内部控制目前并没有专门的规范性文件，但是金融租赁公司受中国人民银行和银监会监管，所以这两机关制定的的规章制度对融资租赁机构同样具有法律效力。中国人民银行1997年颁布的《加强金融机构内部控制的指导原则》(现已废止)、2002年颁布的《商业银行内部控制指引》(以下简称为《指引》)和银监会2004年颁布的《商业银行内部控制评价试行办法》(以下简称为《评价办法》)对租赁公司的内控监管同样具有约束力。

《指引》和《评价办法》规定的原则、框架和评定标准对租赁公司同样适用。这两个规章主要内容包括以下四个方面；第一，明确了内部控制的定义及其五大要素和内部控制的的具体要求;第二，明确了具体业务的内控细则;第三，制订了评价的程序与方法、评价的标准与等级，评价的组织与实施等;第四，制定了监管惩处办法。值得一提的是，《评价办法》详细规定了监管的强制措施。银监会在时机成熟后需要制定《融资租赁公司内部控制办法指引》这种指导性文件，这类文件应遵循“有所为，有所不为”的原则，融资租赁公司能自发控制的、已经有法可依的、或市场能够自发调节的，都不应当作具体要求并加以强制规定。对于在我国比较常见的关联交易现象，《金融租赁公司管理办法》在关联交易的程序要求方面做了比较完整的规定，对融资租赁整个行业普遍适用。但是，如果在关联交易方面引入信息披露原则，建立信息披露制度，由专门的机关负责监管则会更利于关联交易的控制。 “阳光是最好的杀毒剂”，通过法律引导或强制融资租赁企业建立完善内控机制，实现关联交易的记载、报告、信息留存，有利于降低融资租赁的监管成本，提高监管的企业效率，也有利于企业自身的完善和发展。

（5）加强具有银行背景的房地产融资租赁公司的监管

银行控股或具有银行背景的融资租赁公司具有资本雄厚的独有优势，解决长期困扰融资租赁企业资金不足的问题，银行控股或具有银行背景的融资租赁公司成为新兴的市场主力是不可阻挡的历史趋势。银行控股或具有银行背景的融资租赁公司能有效利用银行储蓄，资金融通更加自由，因此潜在的金融风险也相应增加，应该制定更加严格的金融监管政策。

对银行控股或具有银行背景的融资租赁公司的监管遵循以下原则：首先，:银行只能直接开办简单融资租赁业务。银行相对缺乏处置租赁资产的专业能力，同时受资产比例的限制，经营租赁业务只是其副业，并且可能出现与现有的监管政策发生冲突的情况；其次，融资租赁公司的监管可以实行“并表监管”和“共同监管”，即德国模式。

（6）完善行业自律机制

国外融资租赁业规范强大的行业管理对其发展具有举足轻重的作用。借鉴国外经验，政府扶持租赁协会这一介于政府与企业之间的民间机构，通过租赁协会直接或间接对这一行业实行监管是一个不错的选择。既有利于加强与国内外政府和组织的沟通和联系，反映本国融资租赁业的诉求，又有利于在政府授权范围内在行业各主体之间进行必要的业协调，实现行业内部的自我约束、自我激励。

我国融资租赁业务起步晚，出现于20世纪90年代之后，而且协会组织或者大多为区域

性组织或这缺乏独立性即依附于其他国家性行业协会组织。我国融资租赁业发展不充分，租赁协会组织的也姗姗来迟，我国的区域性行业协会主要有以下三种:综合性、专业性、学术研讨性学会。目前，综合性协会分布在北京、上海、浙江、广州、江西、天津、云南等7个地区。区域性行业组织规模小，组织分散，缺乏凝聚力，而且未囊括所有租赁企业，协会之间缺乏的交流和合作，难以形成合力，在全国性融资租赁行业组织还没有建立的情况下，不仅利于政府的管理和指导，而且不利于行业自律作用的发挥。在《融资租赁法》草案中规定了组建我国全国性融资租赁协会是深谋远虑之举。

租赁行业协会应具备以下主要功能：加强全国租赁业的自我保护、自我约束和自我发展，发挥融资租赁业在遵守国家法律、监督企业的服务质量、提高企业管理水平和技术水平等方面的作用。行业协会的任务主要但不限于以下两个方面：第一，普及融资租赁宣传，促进民众对租赁的认识，特别是目前金融背景下，租赁在中小企业融资、拉动内需方面所能起到的作用，从而推动融资租赁业的发展。第二，加强政府与租赁业从业者之间的联系。

行业自律主要包括:制定完善的产业标准、经营自查、业内处罚等制度，具体内涵如下:首先，完善租赁协会的组织制度建设是发挥其自律监管作用的前提，以法律法规的形式确立和完善行业自律组织的自我约束机制是必由之路；其次，减少政府干预，减少自律组织的行政色彩。政府授予租赁协会适当的自治性监管职能，增强其对行业的保护，加强行业内部的协调、合作、交流，有效维护行业的公平竞争和市场秩序；最后，租赁协会要制定严格的组织行为规范，对行业的经营行为进行监督管理。