二手房评估报告

郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告致 委 托 方 函 致奥巴马先生： 受您的委托，我们对您持有的位于郑州市二七区长江路开元丽城 小区 5-3 号的房地产抵押价值进行评估。 估价对象郑市二七区长江路开元丽城 5-3 号，结构为砖混，建筑 面积 79 平方米，设计用途为居住用房，土地使用权终止日期为 2074 年。 估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地 产抵押价值。 估价时点为 2011-6-16 年 估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进 行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面 分析了影响估价对象公开市场价值和抵押价值的因素， 根据国家有关 房地产评估的规定、房地产估价规范和特定的估价目的，按照科学的 估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估 价对象在估价时点 2011-6-16 年的抵押价值估价结果如下（币种：人 民币） ： 建筑面积：79 平方米 估价总价：47.58 万元 大写：肆拾柒万伍仟捌佰元整 估价单价：6023 元/平方米郑州天健房地产评估有限公司 二○一零年六月十六日第 1 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告估 价 我们郑重声明：师 声 明1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的； 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意 见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事 人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和建设 部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导 意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对 象的勘查限于估价对象的外观和使用状况， 我们不承担对估价对象建 筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于 接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做 其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均 不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供， 也不得以任何形式公开发表。 8、本评估报告由郑州天健房地产评估有限公司负责解释。 9、参加本次估价的注册房地产估价师签名。 估价师签字 注册房地产估价师 齐宏 张东艳 注册证书号 3120110002 3120110001 签名 齐宏 张东艳第 2 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告估价的假设和限制条件 一、估价的前提条件 1、本报告评估价格为估价对象在现状正常使用条件下、估价时 点为 2011-6-16 的抵押价值。同时，根据银行的需要，提出在快速变 现情况下的价值， 但未考虑估价时点与快速变现可能发生时的时间因 素的影响。 2、 本报告估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。 如改变估价目的，本估价结果应进行调整。 3、估价对象技术经济指标说明：根据《房屋所有权证》 【豫房权 证市朝私字第 3560342 号】 ，估价对象建筑面积为 79 平方米，房屋用 途为居住用房。 4、本报告仅对估价对象房屋做一般性查看，未对其进行结构、 装饰及设施等内在质量的测试，不对该房屋是否有内部缺陷作鉴定。 本报告以估价对象的建筑质量达到国家或行业规定的标准要求为前 提。 5、 本报告估价结果是估价对象于估价时点的抵押价值。 《房 根据 地产估价抵押指导意见》 ：抵押价值=市场价值-法定优先受偿款，法 定优先受偿款包括：拖欠的建筑工程款、已设定的抵押权、法律规定 的其他情形。二、估价结果和估价报告的使用 1、本报告自估价报告出具之日起 12 个月有效。 2、在本报告有效期内，当房地产市场价格变化幅度较大时，或 政策等其他影响估价对象价格的因素变化较大时， 估价结果需做相应 的调整。 3、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容第 3 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告所导致的可能损失，由使用方负责。 4、本报告分为《房地产估价结果报告》和《房地产估价技术报 告》两部分，估价方仅提供给委托方《房地产估价结果报告》《房地 ， 产估价技术报告》留作备案存档及行业行政主管机关检查。估价的有 关技术问题由郑州天健房地产评估有限公司负责解释。三、需要特殊说明的事实 1、本估价报告所依据的与估价对象有关的法律文件均为委托方 提供，本评估公司未向政府有关部门核实。 2、本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告 中计算的数据均按四舍五入进行取整，因此，可能出现个别等式左右 不完全相等的情况。 但此种情况不影响计算结果及最终估价结果的客 观准确性。 （此页以下无正文）房地产估价结果报告 一、委托估价方 姓名：奥巴马 居民身份证号：[***********]5 地址：郑州市二七区区委 401 楼 507 号二、估价方 郑州天健房地产评估有限公司 房产资质级别：三级 资质证书号：42010373第 4 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告营业执照：[**************]-1/1 法定代表人：冯端阳 联 系 人：冯端阳联系电话：[1**********] 固话：0371-60986756 地 址：郑州市丰产路东段河南省地税局直属分局东配楼三、估价对象 （一）估价对象产权登记状况 位 置 郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号 豫房权证市朝私字第 3560342 号 奥巴马 砖混结构 79 平方米 3/6 无 无 无房屋所有权证号 房屋产权人 房屋权 利状况 建筑结构 建筑面积 所在层 共有权人 房屋共有权证号 设定他项权利 （二）估价对象使用状况 1、估价对象综合情况 建 建 筑 结 构 砖混 成 年 代 产 权 性 质 商品房 他 项 无 200装 修 情 况 使 用第 5 页精装修综合成 新率8自住房屋用 -居住用 房郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告权 利状 况 所主朝 向东总楼 层6在 楼 层3/6建筑物 多 层 住 类 型 宅户 型 结 构 小 区 环 境户内平 二室二厅一卫 面 布 局 好 车位状况 地上停车 场 临街状 况 临 街 较合理2、估价对象装修设备情况 （三）估价对象区域状况 估价对象位于二七区，东临京广南路，西临汇景家园，南临端午 路，北临长江中路。其所处地理位置交通便捷，周围市政设施齐全， 商服配套设施较齐全，能满足该居住性物业的要求，详见下表 居住 社区 成熟 度 交通 便捷 度 道路通达度 居住用地比例 小区入住率 居 民 构 成 高 高 商住区 临交通 型主干 道 公 交 线 路 居住小区规模 社区发展完善 程度 小 区 品 质 较大 完善 高档社区第 6 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告区域主要道路京广南 路距公交站点距 离 距地铁（城铁） 站距离近距主干道距离近近周边商服配套 附近文化教育 公建 配套 情况 机构 附近医疗机构 幼儿园 附近公园 其 他义豪、来福缘、好乐购超市 郑州八十一中、华东学校、高砦实验 小学 德芳诊所 中州外国语幼儿园 无 中国建设银行 七通一平(市政供暖) 较好基础设施配套情况 估价对象所处环境四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价 值。五、估价时点 2011-6-16 六、价值定义 本报告中的估价结果是为委托方以估价对象进行抵押贷款提供 参考依据， 所评估出的价格为估价对象在现状使用条件下于估价时点 的房地产抵押价值。快速变现价值是在市场价值基础上，考虑了快速 变现因素的价值。第 7 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告七、估价依据 1、有关政策法规和文件： 《中华人民共和国城市房地产管理法》 、 《中华人民共和国土地管 理法》 《城市房地产转让管理规定》 《城市房地产抵押管理办法》 、 、 、 《中华人民共和国担保法》《郑州市房地产抵押管理办法》 、 （郑州市 政府 2003 年第 5 号令）《郑州市房地产转让管理办法实施意见》等。 、 2、技术标准 《房地产估价规范》 【国标 GB/T 50291—1999】 《城镇土地估价规程》 【国标 GB/T 18508—2001】 3、评估相关的资料 《房屋所有权证》 【豫房权证市朝私移字第 3560342 号】复印件 委托方身份证复印件 4、估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。八、估价原则 此次估价在独立、客观、公正的一般性原则外，还遵循如下实操 性原则。 1、合法原则 估价对象房地产符合城市规划为土地用途，容积率、覆盖率、建 筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前 提进行。估价对象已取得《房屋所有权证》 ，具备合法性。 2、最高最佳使用原则 在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用 方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当 均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。估第 8 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告价对象现状用途为居住用房，以估价对象所在的位置分析，我们认为 保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。 3、替代性原则 根据经济学原理， 在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋于 一致，这一原理同样适用于房地产市场。本次评估中采用市场比较法 进行价格测算时，即是依据该原则。通过调查取得估价对象附近地区 与估价对象类似的房地产作为参照实例， 以近期内成交的价格为客观 价格，确定估价对象在估价时点的价格取值依据。 4、估价时点原则 由于房地产市场是不断变化的，因此在不同估价时点，同一项房 地产往往具有不同的价格水平。 本次评估对房地产的市场情况及其自 身情况的界定，均以其在估价时点的状况为准。 5、谨慎原则 房地产抵押估价应遵守谨慎原则。 谨慎原则是指在存在不确定性 因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计 抵押房地产在实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失， 不高估公开的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。经调查，本 估价对象不存在法定优先受偿款， 并根据市场实际交易情况和估价对 象的租赁收益情况不高估市场价值。九、估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后， 根据本次评估 目的及估价对象的特点和实际状况， 选取市场比较法和收益法作为本 次估价的基本方法。这是出于以下考虑：一是目前估价对象所在区域 房地产市场交易较为活跃，符合市场比较法的应用条件；二是同类房 地产出租市场十分活跃，租金水平比较透明，所以采用收益法。九、第 9 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后， 根据本次 评估目的及估价对象的特点和实际状况， 选取市场比较法和收益法作 为本次估价的基本方法。这是出于以下考虑：一是目前估价对象所在 区域房地产市场交易较为活跃，符合市场比较法的应用条件；二是同 类房地产出租市场十分活跃，租金水平比较透明，所以采用收益法。 具体估价步骤如下： 1、市场比较法是根据替代原则，选取同一供需圈内、同一性质、 同一结构类型的近期内已发生交易的三个交易案例， 参照该案例的交 易情况、期日、区域以及个别因素等差别，求取估价对象的房地产现 值。 2、收益法：是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资 本化率将其折现到估价时点后累加， 以此估算估价对象的客观合理价 格或价值的方法。 3 成本法 3、将上述两种方法的计算结果进行综合分析，确定估价对 具体估价步骤如下： 1、市场比较法是根据替代原则，选取同一供需圈内、同一性质、 同一结构类型的近期内已发生交易的三个交易案例， 参照该案例的交 易情况、期日、区域以及个别因素等差别，求取估价对象的房地产现 值。 2、收益法：是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资 本化率将其折现到估价时点后累加， 以此估算估价对象的客观合理价 格或价值的方法。 3、将上述两种方法的计算结果进行综合分析，确定估价对象房 地产的总价格和单位价格。第 10 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告十、 估价结果 根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价 方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合 估价经验，详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在 2011 年 06 月 16 日的估价结果为： （币种：人民币） 建筑面积：79 平方米 估价总价：47.58 万元 大 写：肆拾柒万捌仟伍佰元整估价单价：6023 元/㎡十一、估价人员 注册房地产评估师 注册证书号 齐宏 张东艳 十二、估价作业日期 2011 年 6 月 13 日至 2011 年 06 月 15 日 签名3120110002 齐宏 3120110001 张东艳十三、估价报告应用的有效期 本报告估价结果自 2011 年 06 月 15 日至 2012 年 06 月 14 日间有 效。 房地产抵押估价技术报告一、个别因素分析 见第一部分估价对象概况。第 11 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告二、区域因素分析估价对象位于郑州市二七区长江路开源丽都小区 5-3 号自然因素郑州市位于河南省中部偏北,北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄 淮平原。 郑州地区属暖温带季风气候，四季分明，年平均气温 14.4℃ 。7 月最热，平均 27.3℃ ；1 月最冷，平均 0.2℃；年平均降 雨量 640.9 毫米，全年日照时间约 2400 小时。 郑州自然资源丰富，已探明矿藏 34 种，主要有煤、铝矾土、耐 火粘土、水泥灰岩、油石、硫铁矿和石英砂等。天然油石矿质优良， 是全国最大的油石基地之一.。另外中牟、新郑、荥阳是全国重要的 粮食基地县。社会因素郑州市辖 6 区 5 市 1 县,郑州市总面积 7446.2 平方公里,其中市区面积 1010.3 平方公里。地势西高东低,西部多山地丘陵,占总面积的 2/ 3,东 部平原占总面积的 1/ 3。 郑州市常住人口 735.6 万人。其中 0～14 岁人口 120.32 万，15～64 岁人口 549.98 万，65 岁及以上人口 65.30 万。(郑州市统计局公“2007 年抽样调查结果)。截止 2010 年 3 月份郑 州人口 982 万（地区户籍人口 752 万＋市区户籍人口 230 万） ，另外 流动人口 330 万。规模十分庞大。因此其人口的骤增也导致了房子供 需的缺口越来越大。第 12 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告交通状况；郑州自古以来就是河南的门户。即将构成公路、铁路、航空、地铁立体交通网络。区内公路四通八达，总计 700 多公里，除 十几条市内线路外，还有郑汴高速公路、新郑国际机场、二环、三环 等十几条干道。郑州市自 09 年申建地铁成功后，便投入了大量的人 力物力建设，即将成为拥有地铁的城市。商业繁华程度郑州市三大商业中心： ●二七商业中心： 地处二七塔周围，是目前郑州最繁华的地方。政府定位：着重在总量 控制、结构调整、功能开发上下工夫，进一步拓展延伸新的经营服务 领域，完善经营服务功能，增强繁华气息，提高吸引辐射能力，形成 具有鲜明特色的都市商业氛围。 中心区内的传统百货店要积极调整经 营结构，推行“错位经营”。政府鼓励在这里设大型购物中心、主题商 厦、专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐饮网点和老字号商店；适度 设置便利店、超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；限 制设置传统百货店、大型超市、仓储式商场。 ●龙湖商业中心： 位于郑东新区的心脏——中央商务区内，虽然它现在还仅存于图纸 上，但其发展前景最被看好。市政府决心把这里建成中国一流的商业 区，塑造郑州商业的新形象。 它未来的发展方向是，鼓励设置现代化大型购物中心、大型展览展示 中心、百货店、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐网点；适度设第 13 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告置大型综合超市、便利店和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网 点；限制设置仓储式商场和其他一般性商业网点。 ●碧沙商业中心： 位于郑州商业大厦周围，是目前郑州市区西部最集中的商业区。 它今后的努力目标是，进一步提高商业聚集程度，调整结构，提高档 次，明确定位，突出特色，注入文化特质，形成有层次，集购物、休 闲、文化娱乐、餐饮为一体的商业区特色。此外，中央商务区(CBD)： 以郑东新区龙湖及其周边地区为依托，会集证券期货、金融服务等高 级商务活动，形成郑州商贸城中央商务区。必将成为房地产业兴盛发 达的圣地。房地产业政策： 房地产业政策：从发展走势看，房地产业曾经支撑着郑州市建设的半壁江山，并且在 今后一个时期仍是郑州经济社会经济发展的支柱产业。政策方面， 2012 年政府在三个领域的开展工作值得关注：其一，试点开征房产 税。其二，进一步加大保障性住房建设力度。未来将形成住房供应的 双轨制，保障和市场“两条腿走路”。其三，继续抑制投机投资性需 求。主要是加强落实“国十条”和“9.29 新政”的政策，尤其是加 大对土地闲置等违法违规行为的处置力度， 抑制地方政府过度追求土 地财政的行为， 调整土地储备和土地利用制度； 房地产信贷难以放松， 三套限贷、外地无纳税证明限贷等严厉政策还将持续，开发贷款、房 地产信托等保持紧缩态势；限购政策将继续执行，若房价继续上涨，第 14 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告则实行限购的城市还将继续增多；由于明年人民币还将继续升值，外 资进入房地产业的热情不可能降温，限外措施有可能进一步升级。 三、最高最佳使用分析 最高最佳使用原则是指估价对象在法律上许可、技术上可能、经 济上可行并使价值达到最大化的使用方式被使用。 房地产价格受土地 与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便 能高度发挥，而达到最高最佳使用状态，房地产价格评估据此进行。 估价对象实际用途为居住用房， 根据估价对象所处的位置和所在区域 土地利用方向的具体情况， 此次估价以现状用途下估价对象的最高最 佳使用条件为前提。四、估价方法选用和思路 根据评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区居住 用房市场状况的调查和对估价对象的实地勘查、 并遵循房地产市场价 格评估的确定原则以及估价目的，选取市场比较法和收益法进行评 估。 在相邻和类似供需圈内与估价对象规模、档次相似的物业，与其 具有可替代性及相关性，市场稳定且有交易案例，因此可参照上述物 业近期交易情况， 选用市场比较法进行相关修正后得到估价对象的价 格。 估价对象同类物业租赁市场活跃，成交租金透明，因此，选用收 益法计算估价对象的收益价格。 本案由于职业需要在此采用三种方案进行估价， 其最适合估价仍 为市场比较法，允许结果允许有少许偏差。五、估价测算过程第 15 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告一、求取未设立法定优先受偿权利下的市场价值 1.选取可比实例 （选取于估价对象处于同一供求范围内且和估价对象 类似房地产正常交易案例作为可比实例） 可比实例 A 开元丽都 用途为成套住宅 二室二厅 建筑面积 79.00 平 方米 砖混结构 2004 年建成 所在 3 层（共 6 层） 。交易日期为 2006 年 2 月。 正常交易， 配套设施有 水、 天然气等.交易价格为 6013/ 电、 ㎡。 2.可比实例 B 开元丽城 普通住宅 建筑面积 77 ㎡ 砖混结构 2004 年 建成 所在位置 3/6，交易时间为 2006 年 3 月。正常交易。配套设施 有水电天然气等。交易价格为 6324/㎡ 3.可比实例 C 开元丽城 普通住宅 建筑面积 79 ㎡ 砖混结构 2004 年建成 所在位置 3/6,交易时间为 2006 年 4 月 。正常交易。配套设 施有水电天然气等。交易价格为 6203 ㎡ （一）市场比较法 1、计算公式 比准价格=比较案例价格×交易情况修正×交易期日修正×区域 因素修正×个别因素修正 2、比较案例选择及测算 根据替代原则，选取近期交易的三个比较案例。详见表一。 表一 比 较 因 素 交易价格（元/平 方米） 位 置 郑州市二七 郑 州市 二 郑 州市 二 郑 州 市场比较法可比情况说明及测算过程 估价对象 待 估 案例 A 6234 案例 B 6299 案例 C 6203区开元丽都 七 区开 元 七 区开 元 市 开元 丽 小区 丽城小区 丽城小区 都小区第 16 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告交 易 日 期 交 易 情 况 区 域 因 素 描 述 社区成熟度 公 共 配 套 个 别 因 素 描 述 所在楼层/总 楼层 景 观 主 朝 向 建筑面积 （m2） 户 型2011.6 正 常2011.4 正 常2011.3 正 常 临交通型 主干道， 便捷 公共交通 的通达程 度高 比较高 完 善 3/72011.6 正 常 临交通型 主干道， 便捷 公共交通 的通达程 度高 比较高 完 善 3/6交 通 条 件 临交通型主 临交通型 干道，便捷 主干道， 便捷 公共交通的 公共交通 通达程度高 的通达程 度高 比较高 完 善 3/6 比较高 完 善 3/6良好 东 79 ㎡良好 东西 77 ㎡良好 南 北 77 ㎡良好 南 北 79 ㎡两室两厅一 两室两厅 卫两室两厅两室两厅装修状况 交易情况修正 交易日期调整 区 域 因 素 修 交 通 条 件 社区成熟度 公 共 配 套精装修 100 100 100 100 100精装修 100 100 100 100 100精装修 100 100 100 100 100精装修 100 95 100 100 100第 17 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告正 个 别 因 素 修 正 所在楼层/总 楼层 景 观 主 朝 向 建筑面积 （m2） 户 型 装修状况 修正系数（Π） 比 准 6023 100 100 100 100 0.99 100 100 0.95 100 100 0.95 100 100 100 100 101 100 103 102 100 103 102 100 100 100 100 100市场比较法评估单价（元/平方 米） 权重0.6说明： 计算步骤：1.比准价格=比准价格=比较案例价格×交易情况 修正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正 2.比准价格计算表 可 比 实 例 A B C 6234 100/100 6299 100/100 6203 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/101 100/105.1 100/105.1 6172.27 5993.34 5902.0 交易 交 易 情 交 易 日 区 域 因 个 别 因 素 比准价 价格 况 修 正 期 修 正 素 修 正 修正系数 系数 系数 系数 格3.计算结果的确定 三个可比实例豫估价对象都具有较强的可比性， 取三个可比实例比准第 18 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告价格的简单平均数作为市场法的计算结果。则：估价房地产单价 =(6172.27+5993.34+5902)/3=6022.54（元/㎡ ） ，取整为 6023 元/㎡ 。 评估总价为：47.68 万元。 （二）收益法 收益法是运用适当的资本化率， 将预期的估价对象房地产未来各 期（通常为年）的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得 出估价对象房地产价格的一种估价方法。 收益法的计算方法如下：P = ΣFt/(1+i)t 其中，P 为评估值；Ft 未来第 t 个收益期的预期收益额；i 为折 现率。 报告中采用的公式为：P = a/i×[1-1/(1+i)n] 其中，a 为年净收益；n 为收益年期；i 为资本化率。 1、年有效毛收入 周边项目租赁情况调查表 所在位置 物业属性 开元丽城 住宅 仁恒小区 住宅 精装 三气 15/18 京广路小区 住宅 精装 齐全 2/13装修及配套 中装 三气 楼 层 户 型 月租金 元·平方 2 租赁时间 3/6 层 两室两厅一卫 13.16(1000) 2011-6两室两厅一卫 两室两厅一卫13.64(1200) 2011-611.0(1100) 2011-6附：经过走访调查了解到估了解到估价对象所在区域周边类似小区 80 ㎡左右的房屋租金每月在 1000--1600 月元/月。考虑到估价对象 小区的面积配套等因素，综合考虑取月租金客观收益为 1100 元。 估价对象年有效毛收入计算过程如下：由于本案为整套住宅 假第 19 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告设空置率为 0 年有效毛收入=月租金×年月份数=1100×12=13200 元 2、年运营费用 根据房地产估价规范和有关政策， 出租物业的运营费用主要包括 维修费、保险费、管理费用相关税费等。估价对象物业管理费 2.5 元 /平方米·月，约占有效毛收入的 4%；此外，经测算保险费和维修费 等约占有效毛收入的 0.5%.总计年运营费用约占年有效毛收入的 4.5%。 年运营费用=年有效毛收入×年运营费用率=13200 ×4.5％=594 元 3、年净收益 净收益为有效毛收入减去运营费用，则估价对象年净收益为： 年净收益=年有效毛收入-年运营费用=13200-594=12606 元 4、确定资本化率 资本化率采用安全利率加上风险调整值的方法来求取。 所谓安全 利率，是指无风险的资本投资收益率，以银行一年期存款利率作为安 全利率，考虑到估价对象的用途、利润、风险，结合近期郑州房地产 供求现状以及同类物业的投资风险和行业报酬率，确定资本化率。于 估价时点，资本化率为 8％ 5、确定估价对象收益估价 根据委托方说明及现场调查，估价对象的建成年代为 2004 年， 砖混结构居住房屋经济耐用年限为 70 年，则截止到估价时点，估价 对象建筑物经济寿命剩余使用年限为 63 年 。报告中采用的公式为：P = a/i×[1-1/(1+i)n] 其中，a 为年净收益；n 为收益年期；i 为资本化率。第 20 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告按照收益法公式计算估价对象收益价格为，156339.6 元，则每 平方米收益为 1979.0 元/米。 (三)成本法 成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧. 本次运用基准地价系数修正法、重置成本法综合测算估价对象价值。 基本公式： 建筑物重建价格=建筑工程安装费+专业费用+管理费用 +销售费用+投资利息+开发利润 II、建筑物价格的求取 i.直接成本 （1）建造成本 据房产公司掌握资料及调查结果，确定待估对象 04 年砖混多层 住宅的建安费用为 1300/㎡。 （2）专业费用 根据《郑州市出让地价评估技术标准》 （试行） ，专业人士费取值 范围为建造成本的 5%-10%。根据实际情况，确定专业人士费按建造 成本的 8%计算。 专业人士费＝1300× 8%＝104 元 上述各项之和为直接成本。直接成本之和为 1404 元。 ii.其他费用 （1）管理费 管理费取建造成本的 3%计算。 管理费＝（1300+104）×3%＝42.12（元/㎡） 上述各项合计为 1446 元。 （2） 、投资利息 取以上各项合计款为基数， 贷款利率取中国人民银行于估价时点 实行的一～三年期贷款利率 5.4%，资金考虑在开发期内均匀投入，第 21 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告设开发期为一年，以复利计算。 贷款利息＝1300×[（1+5.4%）1-1]+(104+42.12) ×[（1＋5.4%）0.5-1] ＝70.2+3.9=74 元 （3）开发商利润 根据相关法规，及我们掌握的目前房地产市场的有关资料，大多数房地产开发商在开发房地产时，以追求适当的利润为目标，因此， 我们选定居住用途开发周期一年的投资回报率为 20%，取直接成本费 用为计算基数。 则开发商利润为 1446.12×20%＝289 元。 上述各项合计为 1809 元/平方米。（4）销售税费 含销售费用及营业税、城建税、教育费附加。销售费用占建筑物 重置价的 2.5%，营业税、城建税、教育费附加按相关法规取占建筑 物重置价的 5.5%。即：设销售税费为 X，则： X+1809＝X/（2.5%+5.5%） 则 X=157 元 则建筑物的总成本=1809+157=1966 元 建筑物全新完工成本价值为建筑物重置成本与开发商利润销售 税费合计，则建筑物全新成本单价为 1966 元。 取本次评估考虑建筑物的折旧为 80%。 则估价对象建筑物现值单价为: 1966×80%=1572.8(元)。3.测算房地产总价值单价:2572.8 元第 22 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告估价对象总价值为土地使用权价值与地上建筑物现值合计， 综合 上述测算结果，估价对象房地产总价值为: 估价对象总价值＝（1000+1572.8）×79＝203251.2(元) （四）加权平均求取求取待估房地产的市场价值 根据估价师对房地产市场的了解， 认为市场比较法更贴近委估对 象的现实价值，因此我们分别赋予市场法、成本法、收益法三种方法 估算结果权重 0.6、0.1，0.3 计算其加权平均值作为最终结果。 则最终确定： 房地产单价=6203×0.6+1809×0.3+2572.8×0.1=4521.78 房地产总价值=4512.78×79 =35.65(万元) 六、综合确定估价结果 评估结果为： 建筑物面积：79平方米 房地产总价：35.65元 大写金额：叁拾伍万陆仟伍佰元整 单位价格：4512.78元/平方米 （货币种类：人民币元）（四）估价结果的确定 本次评估采用了市场比较法和收益法对估价对象的公开市场价 值进行了测算，两种方法从不同角度反映了房地产价值，且结果相差 较大。估价人员在综合分析影响房地产价格因素的基础上，并结合本 次评估目的，出于谨慎性原则，确定选取三种方法的加权平均值作为第 23 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告估价对象的评估结果，权重分别为 0.6、0.3、0.1，则房地产评估单 价为：4512.78 元/平方米。 七、估价结果 根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价 方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合 估价经验，详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在 2011 年 06 月 16 日的估价结果为： （币种：人民币） 建筑面积：79 平方米 估价总价：35.65 万元 大写：叁拾伍万陆仟伍佰元整 估价单价：4512.78 元/平方米 八、估价人员签字 注册房地产估价师 齐宏 张东艳 注册证书号 3120110002 3120110002 签名 齐宏 张东艳九、估价作业日期：2011 年 6 月 13 日至 2011-6-16十、估价报告应用的有效期 本报告估价结果自 2011-6 月 16 日至 2012 年 6 月 17 号有效第 24 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告附件1、估价对象现状照片2、估价对象位置示意图4、委托方身份证复印件5、产权人身份证复印件6、评估机构营业执照复印件7、评估机构资质证书复印件8、估价师注册证书复印件附 ：公司现场勘查表第 25 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告第 26 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告估价对象及周边配套现状照片 （开元丽城 5-3 号）第 27 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告第 28 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告郑州天健房产公司现场勘查表地 面 内 部 装 修 客厅 卧室 厨房 卫生间 阳台 外 部 装 修 设 施 设 备 暖气 楼梯间 屋面 户门 水卫 木地板 木地板 地 砖 瓷砖 瓷砖 木地板顶 棚 刮腻子喷涂 刮腻子喷涂 刮腻子喷涂 刮腻子喷涂 涂料 喷涂 平屋面 平开门墙 壁 刮腻子喷涂 刮腻子喷涂 PVC 瓷砖 瓷砖 喷涂 外墙 外窗 电气备 注 塑钢窗 塑钢窗 整体厨柜、抽油烟机 电热水器、座便器 塑钢窗 —— 喷涂 塑钢窗 线路装置完好，绝缘畅通，器具完好良好 市政供暖 燃气 燃气管道委托方：奥巴马勘查人员：张东艳联系电话：[1**********] 勘查日期：2011 年 6 月 15 日第 29 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告第 30 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告第 31 页