人民法院报:不动产异议登记失效后的司法处理

不动产异议登记失效后的司法处理

◇ 王海燕

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案情

原告孔庆君是本案争议房屋登记簿记载的权利人，第三人赵红系不动产异议登记申请人。2010年3月赵红将其所有的本案争议房屋卖给原告孔庆君，孔庆君于2010年3月22日取得213326号房屋所有权证。因赵红拒绝从争议房屋中搬出，2011年11月孔庆君以赵红为被告提起返还原物诉讼，2011年12月6日黑龙江省牡丹江市西安区人民法院作出（2011）牡西民初字第592号民事判决书，判决赵红于本判决生效后十日内返还孔庆君房屋。赵红不服此判决提起上诉，牡丹江市中级人民法院作出（2012）牡民终字第66号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2012年9月27日，第三人赵红持异议申请、黑龙江曦晖律师事务所出具的证明、其本人身份证明，向被告牡丹江市房产管理局申请对本案争议房屋予以异议登记。黑龙江曦晖律师事务所出具的证明，内容为：“我所接受赵红的委托，代理赵红与孔庆君房产（房产证号213326）纠纷一案，现我们正在向黑龙江省人民检察院申请抗诉，该案件正在诉讼当中。特此证明。”2012年9月28日被告将异议登记事项记载于登记簿。第三人赵红没有依照《中华人民共和国物权法》第十九条第二款规定在异议登记后的十五日内起诉，异议登记已失效，但是被告仍在登记簿上记载异议登记事项。

分歧

第一种意见认为：依据《房屋登记办法》第四条的规定，被告牡丹江市房产管理局是牡丹江市辖区内负责房屋登记工作的行政主管部门，具有办理房屋登记的法定职权。《房屋登记办法》第七十六条规定“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记”。第三人赵红作为利害关系人向被告申请异议登记提交的证明文件，系由律师事务所单方出具的正在申请抗诉的证明，该证明不是检察机关受理抗诉的法定证明文件，不能证明检察机关已受理抗诉，因此赵红提交的这份证明文件不符合上述规定的“房屋登记簿记载错误的证明文件”，不具有法律效力，被告为第三人赵红办理异议登记违法，原告孔庆君的诉讼请求予以支持。因第三人赵红没有在法定期限内起诉，异议登记已失效，被诉具体行政行为不具有可撤销内容，故只确认被告为第三人赵红办理异议登记违法。

第二种意见认为，被告牡丹江市房产管理局具体行政行为不违法。

评析

一、异议登记申请材料审查标准

《房屋登记办法》第七十六条规定：“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。”关于房屋登记簿记载错误的证明文件，《房屋登记办法》和其他相关法律法规均没有对这个证明文件的制作主体、内容作出明确规定。被告也以目前法律法规没有明确的审核标准，对第三人提供的证明文件的效力无从判断，申请人提交的申请材料齐全、符合法定要求，被告予以异议登记合法。被告的这种说法看似有道理，实则是站不住脚的。《房屋登记办法》第十八条，明确了被告对申请登记材料应当查验的义务。查验，从字面上理解就是检查、验明，也就是说被告收到申请材料后查看材料是否齐全，只是其履行审查义务的初级阶段，房屋登记机关还要具体审查申请材料的真实性、合法性。

本案中，对于第三人赵红提交的房屋登记簿记载的事项错误的证明，被告有义务仔细审查证明文件的内容，审查、判断其能否证明该房屋登记簿记载的事项错误。赵红提交的房屋登记簿记载错误的证明系由律师事务所出具，内容为：“我所接受赵红的委托，代理赵红与孔庆君房产（房产证号213326）纠纷一案，现我们正在向黑龙江省人民检察院申请抗诉，该案件正在诉讼当中。特此证明。”

如果房屋登记机关本着审慎的态度查验申请材料，不难发现该证明存在以下问题：一是该证明的制作主体不是法定职能机关。律师事务所作为向当事人提供法律服务的中介服务组织，法律、法规没有赋予其证明房屋登记簿记载错误的职能和职权。二是证明的内容不具有法律效力。此证明的内容体现的是“正在向黑龙江省人民检察院申请抗诉”，也就是说第三人赵红正在申请抗诉，并不意味着检察机关已经向法院提出抗诉。实际上，直至本案全部审结，赵红也未能提供检察机关的立案材料。因此，律师事务所出具的这个证明不是检察机关立案的法定证明材料，不具有法律效力。房屋登记机关对第三人赵红提交的异议登记申请材料未尽到审慎的查验义务，据此对原告孔庆君的房屋予以异议登记违法。综上，房屋登记机关对当事人提交的登记申请材料，不仅应从形式上进行审查，而且还应当对材料的内容进行全面、审慎地查验。

二、被诉具体行政行为违法

《中华人民共和国物权法》第十九条规定，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。2012年9月27日第三人赵红向被告牡丹江市房产管理局申请异议登记，同年9月28日被告予以异议登记。依照物权法的上述规定，第三人应当在10月13日前提起诉讼，否则异议登记失效。

本案中，第三人在法定期限内没有向被告提供法院受理案件的证明材料，因此依照物权法的上述规定，异议登记已失效。被告对申请材料未尽到审慎的查验义务，对原告房屋予以异议登记显然违法，但因异议登记已失效，被诉具体行政行为不具有可撤销内容，依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第57条第2款第2项规定，故应判决确认被告牡丹江市房产管理局2012年9月28日为第三人赵红办理的异议登记违法。

（作者单位：黑龙江省牡丹江市西安区人民法院）