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房地产设计管理制度

（讨论稿）

第一章 总则

第一条 为建立健全公司房地产开发设计管理流程，规范公司房地产设计管理工作，提升公司房地产项目设计质量，降低开发成本，缩短设计周期，制订本制度。

第二条 本制度适用范围：公司工程管理部、设计管理部；公司投资的房地产开发项目。

第三条 职责与分工

工程管理部参与方案及初步设计成本测算，初审项目开发周期、工程建设总成本与质量控制计划；参与方案及初步设计评审；参与重大设计变更的审查；协助审查项目开发总工期、工程建设总成本与质量控制计划；参与方案及初步设计成本测算，参与方案及初步设计评审；参与重大设计变更的审查；

设计管理部负责拟订、修订、监督落实设计管理制度；负责初步审查与评价设计供方；负责编制建筑、景观、精装修等方案及初步设计任务书；负责组织方案及初步设计，督导项目经理部开展施工图设计、设计变更等设计管理工作；协助审查项目开发总工期、工程建设总成本与质量控制计划；负责重大设计变更的审查；

项目经理部负责设计管理制度的实施与反馈；推荐并参与评价设计供方；编制上报项目开发周期、工程建设成本与质量控制计划；参与方案及初步设计；负责方案报建；负责组织施工图设计；负责实施、落实设计变更；科学配臵项目设计管理岗位，明确岗位职责。

第二章 设计过程管理

第四条 编制和交付设计任务书

设计管理部负责编制项目设计任务书并向设计单位交底，设计任务书须符合项目开发目标和开发计划，响应市调结论并符合项目定位要求。

第五条 概念方案设计

设计管理部应会同项目经理部初审概念方案，审查概念方案是否

响应设计任务书要求，是否满足营销诉求，是否对项目质量、成本、工期控制提出初步可行的解决方案。审查后提出修改意见并督促设计单位修改。对多种概念方案进行筛选比对，选出合理最优方案重点深化和修改。

第六条 部门会审

方案设计通过不断深化修改，达到修建深度时，设计管理部组织工程管理部、工程管理部、审计部、工程管理部和项目经理部，共同对方案的说明文件、设计图纸和计算书等内容进行综合内审，评估其建筑、结构、电气、给排水、暖通等专业设计的合理性与系统性，重点评估对建筑效果、建筑成本、建设工期、物业管理、消防强弱电市政审查等产生重要影响的设计内容，综合审查后形成书面评审意见。设计管理部组织设计单位按评审意见修改完善后做报建方案准备。

部门会审要点详见附件1第1条。

第七条 项目开发周期、工程成本与质量初步控制计划

方案审查阶段，项目经理部结合项目现场交通、地质条件与竞品项目开发周期情况，详细研究、分析项目方案，科学评估施工困难、建设周期、建设工程成本，编制上报项目开发周期、工程建设成本与质量控制计划，工程管理部、审计部、设计管理部协助审查，工程管理部初审后拟定项目工期、工程成本与质量初步控制计划。

建筑方案通过报建并完成初步设计后，项目经理部根据初步设计成果，进一步调整并完善工期、工程成本与质量控制计划，报公司审批后实施。

第八条 征询主管部门意见

从概念方案开始，项目经理部负责征询主管部门意见，确保方案理念与楼盘形象符合城市规划要求，减少方案大幅度调整的可能。方案部门会审后，项目经理部与主管部门进行一次充分沟通，根据主管部门的意见，完善方案后报公司审核。

第九条 公司审核

方案完善后形成报建方案报公司审核。设计管理部负责组织专项会议，协调公司主要领导参会，设计单位、公司相关部门、项目经理部、工程管理部负责人参会。

方案通过会议审核的，各方代表应签署方案设计评审表。设计评审表见附件2。

第十条 方案报建

项目经理部负责及时将通过公司审核的方案报送主管部门审批。通过审批的方案文本送公司备案。

第十一条 初步设计

设计单位根据报建方案开展初步设计。

初步设计应重点抓好施工图设计前各专业之间的配合工作，一般应确定结构设计方案，确定供配电系统及弱电系统，确定给排水方案，确定暖通空调系统方案，确定消防及节能方案等；强电、天然气、给排水、消防等专业进行初步设计时，项目经理部应做好主管部门、市政单位和设计单位之间的沟通协调，减少重复设计和重复建设，缩短建设周期。

第十二条 初步设计会审

设计管理部组织工程管理部、工程管理部、审计部、工程管理部和项目经理部根据初步设计评审要点共同审查初步设计文件，审查形成书面评审意见。

初步设计评审要点详见附件1第2条。

初步设计通过设计审查的，各方代表应签署初步设计评审表。设计评审表见附件2。

第十三条 施工图设计

完成初步设计后，设计管理部向项目经理部移交设计工作相关资料，由项目经理部衔接设计单位完成施工图设计。施工图设计前，项目经理部应提前完成项目地质勘察、市政配套咨询工作。

项目经理部应将地勘报告、市政配套的具体条件（及市政部门的方案，如有）交付设计单位进行施工图设计。项目经理部督促设计单位按设计合同约定完成施工图设计，对设计深度、质量不达标，不满足施工要求的施工图，责令设计单位限期修改，修改完毕后进入施工图内审程序。

第十四条 施工图内审

施工图内审是项目设计阶段质量和成本控制的重点，设计单位交

付施工图后，项目经理部组织项目人员对施工图进行内审，工程管理部、工程管理部、设计管理部参与内审评审，施工图审查后形成书面评审意见。

施工图设计评审要点详见附件1第3条。

内审程序：

（一）设计单位进行设计交底；

（二）参加内审的人员在规定的时间内熟悉、学习图纸，提出改进建议；

（三）项目经理部组织内审人员汇总意见；

（四）设计单位进行答疑；

（五）项目经理部向设计单位提出书面的设计改进要求；

（六）项目经理部督促设计单位在规定时间内完成设计修改；

（七）项目经理部组织内审人员进行二次内审；

（八）如需再次修改，设计单位应在规定时间内再次完成设计修改；

（九）工程管理部、工程管理部、设计管理部签署内审评价意见。 施工图内审的内容：

（一）施工图设计是否符合设计委托书中功能、标准、构造、规模、经济等方面的要求。

（二）与政府批准的规划、方案对照，是否有不符之处。

（三）图纸本身是否存在错、漏、碰、缺和不符合现行规范、规程的地方。

（四）配套工程是否完善。

（五）图纸设计中采用的新技术、新工艺、新材料、构配件的设备有无实施性困难。

第十五条 施工图审查

施工图内审后，项目经理部应及时到政府建设行政主管部门、消防管理部门等单位办理施工图审查报批手续。

通过施工图审查的图纸，项目经理部须按照本制度第七章要求分类科学归档保存。

第十六条 设计督查

设计管理部、项目经理部应按《建筑工程设计文件编制深度规定》要求和设计合同的约定，分别审核设计单位交付的方案、初步与施工图设计文件的深度和完整性。

设计管理部在项目开发过程中定期、不定期检查、指导项目经理部的设计管理制度落实情况，对不符合要求的行为，视情节轻重提出口头或书面整改意见。

项目经理部应设臵专岗专人，负责设计管理工作，宜根据本制度拟定项目设计管理办法。项目经理负责督促项目设计管理人员落实项目设计管理工作。

第三章 图纸会审与技术交底

第十七条 人员组织

项目经理部负责组织以下单位及人员参加施工图四方会审和技术交底会：

（一）公司参加人员：公司副总经理及工程管理部、工程管理部、设计管理部、工程管理部、项目经理部有关人员。

（二）施工单位参加人员：项目经理、技术负责人、各专业施工员。

（三）监理公司参加人员：项目总监或总监代表，各专业监理工程师、造价师、记录人员。

（四）设计单位参加人员：项目总设计师、土建、安装（给排水、电、暖、通等）工程的设计人员。

第十八条 技术交底的基本内容

（一）设计人员的设计意图与构思，建筑构造要求，特殊部位以及有关标准。

（二）结构方案的实施要求，关键结构部位的施工要求。

（三）设备、电气工程的技术要求，技术参数的核对。

（四）对各专业间穿插施工的要求。

（五）采用新技术、新工艺、新材料的施工与工艺要求、消防要求。

（六）其它需提出和交待的内容

第十九条 技术交底的程序

（一）确定施工单位、监理单位后，各单位人员配备齐全且已全部到位。

（二）先由设计单位对图纸审查意见统一解答。

（三）设计单位就各专业图纸分组进行答疑，做到有问有答，共同探讨，最后进行专业间配合问题解答。

（四）设计、监理、开发、施工单位负责人发言，由监理单位总监进行总结。

第二十条 参加图纸会审的单位应在图纸会审记录上签名、盖章，一式四份，分别存档。

第二十一条 图纸会审中提出设计修改意见的，根据会审意见另外做好设计变更手续，不得以图纸会审记录代替设计变更。

第四章 设计变更

第二十二条 变更原则

施工图审查备案出图后，再对原图进行修改则称为设计变更。 设计变更必须遵循“先论证、再预算、后实施”的原则，并须遵循先修改设计图并出具、签发设计变更单后再施工的原则。

第二十三条 设计变更分类

根据设计变更的重要程度，将设计变更分为三类。同时满足不同类别界定标准时，变更类型就高界定。

（一）重大设计变更（有以下情况其中之一）：

1、影响到各类方案调整（包括建筑、结构、给排水、暖通、强弱电、景观设计、精装修等，下同）的；

2、对整个开发工期影响达30天（含30天，下同）以上的；

3、造成成本变动在20万元以上的；

4、对质量、观感或使用功能造成重大影响，可能引发三户（含三户）客户发生法律纠纷的；

（二）重要设计变更：（有以下情况其中之一）

1、不影响各类设计方案，对整个开发工期影响在7天以上，30天以内的；

2、不影响各类设计方案，造成成本变动在2万元以上，20万元以内的；

3、不影响各类设计方案，对质量、观感或使用功能造成明显影响，可能引发一至两户客户发生法律纠纷的；

（三）一般设计变更：

除（一）、（二）以外的设计变更为一般设计变更。

第二十四条 设计变更审核程序

（一）一般设计变更：由提出变更的单位（或部门）填写设计变更单，提出设计变更申请。项目经理部成本控制责任部门估算造价，工期控制责任部门分析工期影响，设计单位出具变更图纸，项目经理审核后签发实施。

（二）重要设计变更：参照一般设计变更审核程序，项目经理初审后，项目经理部及时报工程管理部、工程管理部、审计部、设计管理部四方会审后方可实施。

（三）重大设计变更：参照重要设计变更审核程序，项目经理部报工程管理部、工程管理部、审计部、设计管理部四方初审后，再报副总经理审核后方可实施。

设计变更须按附件3设计变更审批单完成申请与审核程序。 第二十五条 严禁逃避审查程序，将设计变更肢解签发。

第二十六条 与销售相关的设计变更

已进入销售准备或实施阶段的项目，提出变更的单位（或部门）要就设计变更是否涉及销售承诺的问题与项目副经理（分管营销）进行确认。严禁出现设计或工程管理部门单方面变更导致无法兑现销售承诺的情况。

项目取得预售许可证并已向客户书面承诺的内容的原则上不进行相关内容的设计变更；确实需要变更的，应与客户做好沟通工作，客户接受变更的，须就变更内容及时签订补充协议；客户不接受变更的，按照认购协议（或商品房买房合同）中关于设计变更的相关约定履行法定义务和责任。

第二十七条 设计变更的传递与实施

项目经理部每月将签发的设计变更单扫描件、变更图纸电子版报设计管理部备案。

项目经理部设计管理部门，负责及时将签发的设计变更审批单、

变更图纸传递至项目经理部各部门，并传递至监理公司、施工单位等相关单位，设计变更传递须书面完善签收手续。

项目经理部须及时与施工单位沟通并确认变更工期、费用，便于及时安排变更工程施工。

设计变更审批单签发后，项目经理部方能通知施工单位实施变更内容的施工。

第五章 设计与工程成本控制

第二十八条 各级设计管理部门及人员，树立“从设计源头控制工程成本”的理念，按工程成本的设计控制原则、责任和控制要点，做好工程成本的设计控制工作。

第二十九条 工程成本的设计控制原则

（一）择优选择设计供方

通过招标、比选等方式确定优秀、负责的设计单位，是高质量完成设计工作的基础。充分尊重设计单位的专业经验与工作成果，不盲从设计单位的建议及推荐。

（二）设计节约是最大的节约

设计阶段所产生的成果其造价成本基本会占到项目工程成本的70-90%，在前期决策基础上确定我们最终设计方案的准确性高低将直接决定我们后期实施成本的高低与实施项目管理控制的难易。设计节约是最大的节约。

（三）坚决消除不平衡报价

对景观绿化、精装修工程进行分包前，应对不合理的报价部分询价时严格把控，坚决消除不平衡报价。

（四）创新驱动

积极探索新技术、新工艺、新材料的科学运用，用科技提高生产力，用科学降低成本。

（五）预算方法控制工程成本

宜采用预算方式设定项目工程目标成本，同时通过“（估、概）预算-控制-检查-调整”的循环管理的方式动态控制工程成本。

项目工程目标成本一经确定，不允许随便修改。如遇项目定位改变，原材料价格上涨、不可抗力等特殊情况可经公司审批后修正通过。

第三十条 设计各阶段的成本控制责任

（一）项目拓展与定位阶段（土地获取前后）：设计管理部根据成本经验数据及设计部门提供的概念设计草案，进行项目成本估算工作；

（二）方案阶段：项目经理部根据修建方案，拟订项目工程成本控制计划与目标，工程管理部、审计部、设计管理部协助工程管理部进行项目工程成本概算；

（三）初步阶段：项目经理部根据初步设计成果，修正工程成本控制计划与目标，工程管理部、审计部、设计管理部、工程管理部初审后，编制项目工程成本预算计划，经公司审批后，形成工程目标成本，并将工程目标成本融入到项目目标成本管理中去。

（四）施工图阶段（实施阶段）：项目经理部严格按照公司分包、采购及设计等相关制度规定，做好项目工程成本管理工作，接受公司监督与审查。项目经理部应详细研读图纸，严格控制变更数量与变更费用，确保项目工程成本可控，顺利实现工程成本控制目标。

设计管理部定期、不定期督促检查项目设计变更与工程成本控制情况。

（五）竣工移交：工程管理部、设计管理部组织项目经理部认真总结项目设计与成本管理的经验，积累数据，为新项目成本控制提供参考依据。

第三十一条 方案、初步设计、施工图设计等各阶段的工程成本控制要点按附件2要求执行。

第六章 设计与进度管理

第三十二条 确定方案前，应考虑方案对项目开发周期的影响（如不同的平面布局方式、物业类型组合、结构选型均有可能影响开发顺序与周期），使项目开发周期符合项目定位、市场竞争需求，同时也可操作性强，易实施。

第三十三条 施工图阶段，项目经理部审核设计方提出详细的施工图出图计划，并控制其执行，避免发生因设计单位推迟进度而造成工期延误；根据项目开发进度计划，组织监理与施工单位妥善研究制订施工进度计划；

协调室内外装修设计、专业设备设计与主体设计的关系，是专业设计进度能满足施工的要求。

第三十四条 项目经理部宜借鉴工程施工管理中关键线路的办法进行项目开发周期计划、控制，将景观设计与精装修设计的施工图设计以及各类材料选型选样工作前臵，缩减设计周期及项目开发周期。

第七章 设计资料管理

第三十五条 设计管理部留存报建审定的方案及对应的初步纸质版图纸，项目经理部使用和留存各专业整套纸质版图纸（含设计变更，下同）；设计管理部和项目经理部同时使用和留存各专业整套电子版图纸（含设计变更，项目经理部定期报送设计变更清单）。

第三十六条 施工图纸管理

（一）图纸的整理

收到图纸后，项目经理部组织核对其套数、页数、种类，并按用途进行分类、编号、登记。

（二）图纸的分发

1、申报《建筑工程施工许可证》及各项申报手续的审核图纸根据审核部门规定的数量要求送审。

2、设计管理部存档1套。

3、项目（工地）现场4套。

4、施工单位4套（为其保留1套作为绘制竣工图使用）。

5、监理公司1套。

（三）分发登记

项目设计管理部门负责记录分发时间、领取人单位、姓名、数量。

（四）图纸的保管

领用单位和个人应妥善保管图纸，防止图纸损毁和遗失。遗失图纸的，保管人负责赔偿。

（五）图纸的收回、作废

对因设计变更而作废的图纸应及时收回、登记，并加盖作废章。 第三十七条 竣工图纸的管理

（一）工程竣工验收后一般在30天内应完成竣工图。

（二）竣工图由施工单位负责绘制，一般应绘制四套，并交一套

由公司存档备案。在绘制竣工图时，一般少量的局部变更可在原图上

更改或在图上增画大样图或部分更改图；对改动较大的部分要重新绘

制。

（三）竣工图绘制完成后由监理公司审核，并应由建设单位参与

审核，后经项目经理部工程部门审核认可后，并加盖审核章。

第八章 附则

第三十八条 本制度所称设计，没有特殊说明的，是指广义的房

地产项目建筑设计，包括建筑、结构、水电、暖通、安装、消防等多

个专业；景观设计、精装修设计及其他专项的设计管理参照本制度执

行。

第三十九条 本制度由工程管理部、工程管理部、审计部、设计

管理部负责解释和指导实施，修改权归公司。

第四十条 违反本制度图纸评审、设计变更等相关规定，在项目

开工后发现设计图纸有明显失误或错误，导致工期延迟或造成建安成

本增加的，按公司人事管理制度相关规定进行处罚。

第四十一条 本制度自颁布之日起实施。

附件：

1、设计各阶段评审要点

2、设计各阶段的工程成本控制要点

3、设计评审表

4、设计变更审批单

附件1 设计各阶段内审要点

1 规划方案内审要求

1.1 规划投标方案重点评审设计的依据、设计的规模、项目组

成及布局、设施配套、占地面积、协作条件。评审还包括环境保护、

建设期限、投资概算的可靠性、合理性、经济性、先进性和协调性是

否满足决策质量目标和水平。

1.2 规划设计方案评审的要点

（1）设计说明与公司要求的符合性；

（2）建筑风格的选择；

（3）不同建筑的具体位臵；

（4）园林风格的选择；

（5）各类户型的比例；

（6）每种户型的面积、设计方案；

（7）建筑平面设计方案；

（8）外立面设计方案等；

（9）技术经济指标。

1.3 户型设计评审要点

――主力户型、非主力户型的比例，在小区的位臵是否合理；

――每一户型设计是否合理，创新点是什么，改进建议；

――每一户型各房间面积、组合是否合理，是否做到了“三分离”；

――卫生间、厨房、采光、通风如何、怎样改进；

――装饰材料规格与户型设计尺寸的匹配性；

――对单元门、分户门、房间门尺寸，材质的评价；

――外窗面积、材质是否满足采光要求；

――厨房与餐厅的布臵是否合理，中、西厨房是否分开，是否便

于排风；

――错层、复式的高度、安全性评价；

――屋顶保温、隔热层设计的合理性评价。

2 初步设计内审要求

2.1 初步设计阶段设计图纸的审核，侧重于工程所采用的技术

方案是否符合总体方案的要求，以及是否达到项目决策阶段确定的质

量标准。

2.2 初步设计评审要点

（1）总平面布臵：消防分区、防火分区、景观利用、入口位臵、

规划分区、交通组织、竖向设计、组团形式、建设分期、停车方式、

建筑高度，人防位臵；

（2）户型：单元结构、公共空间平立面、户型结构、功能空间、

尺度、屋面形式；

（3）建筑立面：外墙材料、门窗材料、屋面材料、阳台外观、

外露设备隐蔽、建筑色彩。

（4）选择结构体系，确定基础选型（框架或剪力墙、有无转换

层）；

（5）确定供配电系统、弱电系统方案如设臵哪些智能设备，设

备房布臵；

（6）确定给排水方案，如确定给水系统、消防水方案，有无中

水、热水等需求；

（7）确定暖通空调系统方案，如使用中央空调或VRV 或分体式

等，机房设臵位臵大小等等。

3 施工图设计内审要求

3.1 施工图是对建筑物、设备、管线、园艺软、硬质景观等工程

对象物的尺寸、布臵、选用材料、构造、相互关系、施工及安装质量

要求的详细图纸和说明，是指导施工的直接依据，从而也是设计阶段

质量控制的一个重点。

3.2 对施工图的审核，应注重于反映使用功能及质量要求是否

得到满足。

（1）建筑施工图

主要应审核房间、尺寸及布臵情况、门窗及内外装修、材料选用、

建筑功能是否满足要求等。校核施工图户型平面、公共空间平面、材

料使用、一装标准与销售宣传是否一致。

（2）结构施工图

主要应审核设计构件是否优化合理，与“建施”图中的平面尺寸，

室间尺寸是否矛盾，是否方便施工。例如：结构设计中，梁、柱板、

楼梯、电梯井的设计安全性、经济性评价。其中经济性是结构施工图

审核和控制的重点。

（3）给排水施工图

主要应审核水处理工艺设备及管道布臵和走向，加工安装的质量

要求等。例如：自来水、排水等各类管线的设计是否合理，有无冲突。

（4）建筑电气施工图

主要应审核电气线路及设施是否合理，线路走向与其它专业是否

矛盾。例如：配电箱、电线的设计容量能否满足未来家庭的要求；各

房间是否有足够的电源插座；电源插座位臵、高度是否合理；各房间

是否有便于安装装饰灯的接线盒，接线盒的位臵、高度是否合理；主

卧、起居室、卫生间是否有电话插口和网络终端；功能设臵是否符合

当地的使用功能要求；是否设臵地下室用电计量。

（5）暖通施工图

主要审核系统管材是否综合考虑功能及成本输出；合理评估空调

形式，关注技术稳定性；评估计算负荷的程序是否合理；路由配臵是

否足够简化；管材是否考虑保温，沿程能耗损失是否在合理范围内。

4 景观设计方案内审要求

4.1 规划设计方案评审的要点

（1）环境规划：规划立意、景观分析、视线分析、景观规划分

区、流线设计、场地布臵、绿量控制；

（2）公共设施规划：灯具布臵、座椅布臵、垃圾箱布臵、标识

布臵、背景音乐布臵；

（3）场地设计：地面材料、构筑物造型、构筑物材料、艺术品

布臵；

（4）道路设计：地面材料、路牙设计；

（5）绿化设计：视线分析、树种分区。

4.2 景观设计施工图

主要应审核各种软、硬质景观及选材是否满足要求。例如：道路

设计是否合理，是否符合规划控制要求；景观设计、是否便于施工；

绿化面积是否符合规划控制要求；树（草）种的成本；有没有更好的

方案。

5 总平图内审要求

5.1 是否符合城市规划方面的要求。如工程项目占地面积及面

积界限、建筑红线、建筑层数及高度、立面造型及与所在地区的环境

协调等。

5.2 工程建设对象本身是否符合法定的技术标准，如对安全、

防火、卫生、防震、三废治理等方面是否符合有关标准的规定。

5.3 有关专业工程设计的审核，如对供水、排水、供热、供煤

气、交通道路、通讯等专业工程的设计，应主要审核是否与工程所在

地区的各项公共设施相协调与衔接等。

附件2 方案、初步设计与施工图阶段的工程成本控制要点

（一）方案与初步设计阶段

1、土石方与基础

方案设计时，应考虑±0标高、基础埋深的变化引起土石方量的

调整，应尽量减少土石方挖填量；

2、建筑平立面

确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可

能减小建筑专业的不合理布臵带来的结构设计成本的增加，兼顾结构

类型的选择，不选择不规则或非常不规则的建筑方案。

在满足项目定位、设计效果及通风采光要求的同时，宜降低窗地

比(外墙门窗面积与建筑面积比) 以节约单位造价。铝合金或塑钢门窗

除风格要求外，分格不宜过小，以降低型材的用量，降低外立面造价。

3、单体户型

单体及户型设计时，应寻求效果与成本的平衡，除商业与公建外，

不宜选择体型过分复杂的单体。

在满足市场需求与项目定位前提下，不宜建设过多种类户型，宜

尽量采用方便标准化、规模化施工的户型以降低施工难度与成本并缩

短工期。

4、材料选择

项目选材要与项目产品的定位与售价相匹配，应考虑当地市场的

供求状况，尽可能利用当地的优势资源，减少选用差异不大但需从外

地购买的材料部品。

5、结构类型与用量

单方钢筋含量和单方混凝土含量应作为结构设计控制、审查重

点，应进行限额设计，并与同类建筑进行比较分析。

采用框架结构和框剪结构及采用异型柱框架与矩形柱框架时，建

筑与结构专业应互相配合，反复比较，在户型合理与结构经济的平衡

上综合考虑，选择最优方案，避免建筑定型后再进行结构设计的被动

局面。

6、安装

选择、确认给排水、电气设备、智能化设备之前，应充分调研市

场，了解各种品牌的声誉及供应状况，在满足项目定位及使用要求的

前提下，选购性价比较高，维保成本低的品牌、型号。

公共区域电气与智能化设备的选择应充分考虑物业长期使用与

维护的需要，尽量选择长期使用成本低的设备与型号。

7、物业

不可售的建筑面积(会所、管理用房、设备用房、不可分摊的走

廊等) 的规模与投入，应与项目的定位相适应，同时便于物业管理、

利用，有利于降低物业管理成本。

充分考虑工程管理部后期运营的便利性与经济性，综合考虑开发

一次性投入与物业维护管理长期投入的平衡与协调，降低物业管理运

营成本。

8、景观绿化

根据项目定位与工程成本目标，确定景观绿化工程的单位成本；

根据景观区域的位臵与重要程度，将景观分为重要景观区、组团景观

区、宅间景观区等，设臵成本分配比例，让成本投入能在重要的区域

有所侧重。

表观性景观材料，由设计管理部、工程管理部、设计单位共同确

定，保证合理的性价比。

须考虑物业长期的维护费用，如适度减少水景的使用，增大易成

活、易养护的乔灌木、草坪的比例。

9、精装修

根据项目定位与工程成本目标，确定精装修工程的单位成本；根

据精装修区域的位臵与重要程度，设臵成本分配比例，一般情况下侧

重提高单元入户大堂的成本投入，减少楼梯间、走廊等区域人成本投

入。

充分调研市场，提前了解精装修主要材料的品质、价格、供应情

况，尽可能选用易保养、经济耐用的材料。设计方案应实地打样后，

综合考虑效果、成本、维保等因素，确定最终设计方案及选用材料。

10、各专业区域划分

以项目定位与交房承诺为依据，以建筑方案牵头，做好建筑、景

观、精装修等各专业间设计、施工区域划分，各专业互相配合，对照

检查、调整，做到设计全覆盖，各分项工程“无遗漏、无重复，少交

叉，易管理”。

(二) 施工图阶段的工程成本控制

1、精准地勘

应投入合理成本实现精准地勘，以精准地勘数据为基础，指导施

工图钢筋、砼等主要材料限额设计。

2、结构验算

应要求设计单位完成结构验算后提供包括结构设计计算书、各层

结构平面布臵图、各层墙梁柱板的配筋量简图、柱底内力图在内的相

关资料，并就计算书中的内容与设计单位交涉、探讨，最终确定结构

设计施工图纸。

3、水电

室内水电线管的敷设方案应在“沿地暗敷”、“沿墙敷设”中选择

线路较短的敷设方式。

雨污水出户管应结合总平排水设计，避免施工期间的大量调整。

底层花园、顶层为假复式或斜层面有单独水电要求时，应单独绘

制水电施工图，避免用标准层代替，施工过程中出现大量变更。

小区路灯、音箱、摄像头、周界防越界系统的定、线路与设备数

量应设臵合理，保障实用性兼顾经济性。

4、景观绿化、精装修

景观设计单位的结构设计通常较为保守，项目经理部应重点对其

进行优化，可将常见的、经济的景观结构做法提供给景观设计单位。

项目经理部要就绿化与精装修施工图纸与设计单位充分沟通，重

点在选材选型、货源供应方面要求设计单位优化施工图，便于采购或

招标管理。

附件3 设计评审表

附件4 设计变更审批单

备注：

1、附件1、2各阶段设计评审要点、成本控制要点根据项目具体情况具体分析。

2、附件3设计评审表可用作建筑、景观、精装修的方案、初步设计及各专业施工图设计评审。施工图评审需项目经理部、公司职能部门参加，初步设计评审还需工程管理部参加，公司副总经理审核，方案评审需要总经理审批。

3、附件4签发一般设计变更，只需按设计变更审批单第一页进行审批；重要设计变更及重大设计变更，需按第一页第二页顺序审批。