不动产登记的形式审查与实质审查
不动产登记是形式审查还是实质审查对登记工作具有重要意义，因为这关系到不动产登记机构的审查范围及责任承担。
何为形式审查与实质审查？至今仍有争议。笔者认为可分别而定：在不动产权属首次登记时，形式审查是指登记员只进行形式审查（查验证明材料与所申请内容是否一致），实质审查是指登记员要进行实质审查（要求补充材料、实地查看等）；在不动产权属转让时，形式审查是指登记员只进行物权行为审查而不及于原因行为，实质审查则反之。现有的争议可能是因为登记工作有首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等不同类型，每种类型下形式审查与实质审查的界定应是不同的、针对性的，而论者多忽视，由是聚讼纷纭。
形式审查与实质审查如何抉择？笔者认为，采取形式审查还是实质审查，很大程度上取决于登记模式。登记生效模式下，不动产权属变动非经登记不生效力。既然登记作用如此大，审查就易趋向严格，所以采登记生效模式的国家如德国、瑞士、我国台湾地区等，都是实质审查；反之采登记对抗模式的国家，如法国、日本、美国等，都是形式审查。但我国采取登记生效模式，却以形式审查为主，何解？
盖因形式审查已经成为了世界不动产登记的潮流。以德国为例，过去的登记实质审查制度下，如果登记错误往往对登记官苛以重责，登记官为避免登记错误就会进行极其详尽的调查，成本高企、行政色彩浓厚、且易侵犯公民隐私。随着登记机构的去行政化、隐私观念的崛起、民间公证机构的发达、物权行为与原因行为的分离，德国的实质审查原则已经被架空，登记官不再审查物权行为背后的原因行为的合法性，转而以审核程序性事务为主，而且更多地依赖公证人的公证作为登记依据。
与其他众多的法律制度一样，我国的不动产登记制度也主要借鉴德国的，所以呈现出不动产登记生效模式与形式审查为主并存的局面。我国《物权法》第12条规定“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”，《不动产登记暂行条例》第16条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责......”，第18条“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验......”，第19条“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物首次登记；（二）在建建筑物申请抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查”。由这些条文可见，形式审查是登记员的义务性规范，实质审查是登记员的任意性规范，前者为主后者为辅。
在不动产登记生效模式与形式审查为主并存的局面下，登记错误的赔偿责任是如何承担的呢？《物权法》第21条“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。该条规定的赔偿责任的性质是行政赔偿还是民事赔偿，仍有争议，但主流认为是行政赔偿，因为其一不动产登记机构的性质是行政机关，其二不动产登记在性质上属于行政行为。但是行政赔偿的归责原则是违法原则，即行政机关工作人员有违法行为才能归责，那么在登记人员没有违反法律规定时，即使造成损害甚至在主观故意的情况下造成损害，当事人也是无法获得赔偿的。
而如果认定不动产登记错误的赔偿性质为民事赔偿，又难以绕过不动产登记机关为行政机关和登记行为是行政行为的障碍。
由是可看出一些端倪，从不动产登记的形式审查与实质审查出发，延伸到不动产登记错误的赔偿原则，似乎可以隐约感知不动产登记流程中的一些自我悖反，没错，这种悖反就是我国现行不动产登记制度中公法因素与私法因素之间的悖反（见图1）。