国土资源报数字报:土地出让违约金多少算"过高"?

土地出让违约金多少算“过高”？

王振宇

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国务院办公厅下发的文件规定，逾期支付土地出让价款的违约金为每天1‰。而根据《合同法》的规定，合同约定的违约金过高，当事人可以请求法院降低违约金标准。那么，在土地出让合同纠纷中，每日1‰的违约金标准是否合适呢？最高人民法院就四川省泸州市一起土地出让合同纠纷案作出的裁定，给出了答案，对统一全国裁判标准起到了积极作用。

案情

2010年10月13日，甲公司与泸州市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。该合同第十条约定：受让人分两期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，第一期人民币5867万元，付款时间为2010年6月11日之前，第二期人民币5867万元，付款时间为2010年12月1日前。第三十条约定：受让人应当按照本合同的约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。

在实际履行过程中，甲公司未按时支付土地出让金，按合同约定应支付违约金1275万元。甲公司以违约金约定标准过高为由，向泸州市中级人民法院提起诉讼，请求降低违约金标准。甲公司提出，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第二款也规定了，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。故请求法院以此来计算违约金。

裁判

一审法院认为，泸州市国土资源局依照约定交付土地，并给予了开发公司足够的准备时间；根据合同规定，缴纳违约金系承担责任较轻的方式，且违约金标准系根据《国务院办公厅〈关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知〉》约定，并无不当；本着公平原则和诚实信用原则，为维护守约方的合法权益和土地交易中土地出让价款应按时足额缴纳的正确导向，驳回开发公司的诉讼请求。

二审法院认为，根据《合同法》第一百一十四条第一、二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金调整应以违约金造成的实际损失为基础，兼顾合同履行、当事人过错程度、逾期利益等因素综合评判。同时，违约金具有补偿性和惩罚性，其补偿即违约所造成的损失，惩罚即是不过分高于造成的损失部分。因此，甲公司因逾期支付土地出让金造成的损失，不仅包括资金利息损失，还包括开发公司未支付土地对价而占有使用诉争土地获得收益给泸州市国土资源局造成的预期利益损失。甲公司违约并占有使用涉案土地，而土地作为稀缺资源其价格升值是事实。因此，如按甲公司的主张，仅以逾期支付土地出让金的资金法定利息损失来判断约定违约金是否过高，明显缺乏客观性且没有法律依据。甲公司以周边土地成交价下降为由否认本案土地升值，因其所举地块与本案土地的诸多要素不同，缺乏参照性。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，甲公司所提交的证据均不足以证明双方约定的违约金过分高于违约所造成的损失，依法应当承担举证不能的责任。因此驳回其上诉请求。

最高人民法院再审认为，出让合同约定从逾期之日起按日1‰支付违约金，符合《国务院办公厅〈关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知〉》中关于土地使用者不按时足额缴纳土地出让金时应承担的违约金计算方式的精神，对于双方当事人而言是公平的。甲公司以中国人民银行贷款利率为标准计算实际损失，并以此认定合同约定的日1‰支付违约金的计算方式高于实际损失的理由没有合理依据，不能成立。

逾期付款造成实际损失的计算以中国人民银行贷款利率为标准的前提条件是合同中没有约定逾期付款的违约金数额或者违约金的计算办法。而本案中的出让合同明确约定了标准，这是双方在签订合同时预设的因一方违约给对方遭受损失的损害赔偿额，故不符合以中国人民银行贷款利率为标准计算的条件。甲公司提出的逾期付款实际损失的计算以中国人民银行贷款利率为标准计算，并以此作为认定违约金过高的理由不能成立。因此裁定驳回其再审申请。

评析

本案涉及如何认定合同约定的违约金是否过高的问题。

部分法律界人士认为，在实际履行合同的过程中，如约定的违约金超过损失的30%，应当依法调低土地出让违约金。本案中甲公司也曾提出，合同违约金应按照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中的规定来计算。但这两个最高人民法院司法文件均有一个共同的适用前提，即双方当事人没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法。而本案中，双方在出让合同里明确约定了违约金标准，因此该两个司法文件在本案中不适用。实际上，《合同法》及其司法解释是针对一般合同约定违约金情形进行了一般规定，而涉及土地出让领域的违约金收取，国务院办公厅作出了特别的规定，参照特别法优于一般法的规定，适用国务院办公厅关于按日收取1‰的违约金，符合国家立法精神。

国务院办公厅2006年出台收取土地出让价款违约金标准，目的在于调控土地市场，提高土地利用效率，保证国家土地收益及时投入国家建设。标准出台以来，全国各地建设用地使用权出让合同均以此为标准与受让人签订合同，但很多地方存在以违约金标准过高向法院提起诉讼请求调整的案件，各地裁判标准不一。受让人在签订合同时均清楚知悉国家规定和合同约定，接受1‰标准均为其真实意思表示，部分受让人以降低标准为诉由，拖延缴纳违约金甚至土地出让价款，违背诚实信用原则，如1‰标准得不到支持，合同约定将毫无法律约束力，还可能导致部分人员利用社会融资进入房地产行业，造成房地产行业不稳定因素，对社会产生不利导向。

因此，最高人民法院对本案的裁定，对于统一全国裁判标准、促进土地出让价款征缴起到积极的推动作用。

（作者单位：四川省泸州市国土资源局）